N. R.G. 1421/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di PORDENONE
SEZIONE CIVILE
Verbale della causa n. R.G. 1421/2024 tra con l'avv. MATERA ANTONIO, Parte_1
RICORRENTE
e con gli Controparte_1 avv.ti DEL GIUDICE ALESSANDRA e FUMAROLA GIUSEPPE,
CONVENUTA
Oggi 24 ottobre 2025 ad ore 12,00 innanzi al dott. Francesco Tonon, sono comparsi: l'avvocato Antonio Matera per parte ricorrente, l'avvocato
ES DE IU e l'avvocato US OL per parte convenuta.
E' presente la dott.ssa Rachele Darpin tirocinante ex art. 73 D.L. 69 del
2013.
Si dà atto che il IU provvede a redigere personalmente il verbale mediante Consolle.
L'avv. Matera conclude come da note conclusive.
L'avv. ES DE IU e l'avvocato US OL concludono come da note conclusive.
Il IU invita le parti a discutere oralmente la causa ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
Dopo breve discussione orale il IU si ritira in camera di consiglio.
pagina 1 di 10 Al termine della camera di consiglio, il IU, preso atto che nessuna parte si è trattenuta, dà lettura della sentenza, come da fogli allegati telematicamente al presente verbale, con esposizione delle ragioni di fatto e diritto della decisione.
Verbale chiuso ad ore 13,05.
Il IU
dott. Francesco Tonon
pagina 2 di 10
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PORDENONE
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Pordenone, in persona del IU dott. Francesco Tonon ha pronunciato ex art. 429 comma 1 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 1421/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio Parte_1 C.F._1 dell'avv. MATERA ANTONIO, giusto mandato in atti
RICORRENTE contro

(P.IVA Controparte_1
) con il patrocinio dell'avv. ES del IU e dell'avv. P.IVA_1
US OL, giusto mandato in atti
CONVENUTA
Letti gli atti di causa;
viste le conclusioni delle parti, come precisate a verbale all'odierna udienza e da aversi qui per integralmente riportate;
letto l'art. 429 comma 1 c.p.c., come sostituito dall'art. 53 del d.l. 25 giugno
2008 n. 112, convertito con modificazioni dalla legge 6 agosto 2008, n. 133;
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., adiva l'intestato Parte_1
Tribunale al fine di sentir dichiarare l'obbligo della convenuta,
[...]
a) alla restituzione, in suo favore, del Controparte_1
pagina 3 di 10 deposito cauzionale pari ad euro 2.400,00 maggiorato degli interessi, anche moratori;
b) alla restituzione della somma di euro 1.800,00 oltre interessi anche moratori;
c) alla riduzione del canone di locazione, nella misura di euro
1.124,00, o anche inferiore, per il periodo locativo 19.06.2020 / 04.08.2020.
Si costituiva in giudizio Controparte_1 ontestando la fondatezza, in fatto e in diritto, degli assunti avversari.
[...]
Tenuta la prima udienza il 22 novembre 2024, il IU a scioglimento della riserva assunta all'udienza osservava che la sentenza della Cassazione
Sezioni Unite del 7 febbraio 2024, n. 3452 sulla mediazione obbligatoria in relazione alla domanda riconvenzionale, aveva espresso il seguente principio di diritto: “La condizione di procedibilità prevista dall'art. 5 D.Lgs. n. 28 del 2010 sussiste per il solo atto introduttivo del giudizio e non per le domande riconvenzionali, fermo restando che al mediatore compete di valutare tutte le istanze e gli interessi delle parti ed al giudice di esperire il tentativo di conciliazione, per l'intero corso del processo e laddove possibile”. Tale soluzione riguarda ogni tipologia di domanda riconvenzionale: non solo quella connessa alla domanda principale ma anche quella eccentrica, vale a dire non collegata direttamente con la questione proposta da parte attrice” ritenuto che, quanto alle istanze istruttorie di parte ricorrente i capitoli sono in parte non contestati e in parte irrilevanti, non ammetteva la prova testimoniale dedotta dalla parte ricorrente attore sui predetti capitoli;

ritenuto che

, quanto alle istanze istruttorie di parte convenuta dimesse i capitoli rilevanti ed ammissibili sono il 4, il 5, il 6 e il 7, ammetteva la prova testimoniale dedotta dalla parte convenuta sui predetti capitoli con i testi indicati, che limita nel numero massimo di due, nonché la prova contraria dedotta dalla parte ricorrente con il teste indicato nella memoria di data 19 novembre '24, fissava per la assunzione delle prove per testimoni ammesse di parte ricorrente, a prova contraria, e di parte convenuta, a prova diretta, l'udienza del 14 marzo 2025 ad ore 11,00, alla quale rinviava la causa.
Assunte le prove ammesse il IU, ritenuta la causa matura per la decisione, rinviava per la discussione all'udienza odierna, concedendo alle parti pagina 4 di 10 termine fino a 15 giorni prima per il deposito di note conclusive.
Le contrapposte pretese delle parti, alla luce delle prove assunte, della documentazione agli atti nonché alla luce dei principi elaborati dalla giurisprudenza, hanno trovato solo un parziale riconoscimento, giungendo, in virtù dell'operare della compensazione, ad un sostanziale annullamento reciproco tanto che alla fine residua un credito a favore della ricorrente pari a euro 56,00.
Non è contestato che parte ricorrente, quale conduttrice, abbia versato all'atto della stipula del contratto di locazione l'importo di euro 2.400,00, a titolo di deposito cauzionale, di cui in questa sede si chiede la ripetizione.
Non è contestato che parte ricorrente abbia omesso di versare il canone di locazione del mese di agosto 2020 e la quota parte del canone di locazione del mese di giugno 2020 per complessivi euro 1.124,00.
Parte conduttrice giustifica tale inadempimento in quanto l'immobile sarebbe stato privo di acqua calda e, come tale, inagibile sino al suo allacciamento avvenuto in data 4 agosto 2020.
Tale affermazione risulta, però, contraddetta dalla stessa narrazione della parte la quale dà atto che l'immobile fin da giugno 2020 è stato dalla stessa abitato senza soluzione di continuità dal 19 giugno 2020 fino alla riconsegna avvenuta in data 22 gennaio 2024.
La parte conduttrice, odierna ricorrente, era consapevole dei lavori di ristrutturazione integrale dell'immobile e così della sua riconversione ad uso abitativo, tanto da sottoscrivere la clausola n. 5 di contratto che prevedeva
“l'immobile viene locato nella situazione ben nota al Conduttore conscio che lo stesso immobile è ora appena stato riconvertito ad uso abitativo … documentazione presentata allo sportello unico in data 12.06.2020 …. Il
Conduttore dichiara espressamente sin d'ora il gradimento dello stato in cui viene consegnato senza riserva alcuna …”.
La parte non allega, poi, specifici pregiudizi dovuti alla mancanza di acqua calda [il riscaldamento nel mese di luglio non è neppure azionabile nella zona climatica di cui fa parte ] per il periodo di circa un mese Parte_2
pagina 5 di 10 [d'estate], limitandosi ad affermare che il weekend si trasferiva presso l'abitazione del compagno, né agli atti vi sono documenti rappresentanti diffide inviate all'epoca dalla conduttrice alla locatrice sul punto, tanto da lasciar intendere che il fastidio fosse, quindi, sopportabile.
Per tali ragioni non vi motivo per ritenere non dovuta da parte della conduttrice della somma pari ad euro 1.124,00, a titolo di canoni di locazione scaduti e non pagati.
Altrettanto dovuta, e per verità non oggetto di specifica contestazione da parte della ricorrente, appare la somma pari ad euro 24,00 a titolo di bolli apposti alle fatture emesse dalla locatrice.
All'epoca in cui venivano intavolate le trattative con l'odierna convenuta, dirette alla futura locazione dell'immobile de quo, parte ricorrente aveva richiesto e in tal senso si era obbligata (cfr. doc. 2 di parte ricorrente) a concorrere nel pagamento delle spese di installazione dell'aria condizionata e delle spese necessarie per l'acquisto di elementi della cucina. Nella scrittura di data 8 febbraio 2020 veniva anche stabilito l'importo massimo richiedibile a parte conduttrice, odierna ricorrente, in euro 2.600,00.
E' pacifico, in quanto non contestato da controparte, che CP_1 abbia assolto alla sua obbligazione, installando sia l'impianto di
[...] raffrescamento che la cucina, accessori goduti dalla ricorrente nel corso dei 4 anni di locazione.
E' altrettanto pacifico che la conduttrice, in parziale adempimento di quanto convenuto con la scrittura di data 8 febbraio 2020, ha corrisposto la somma pari ad euro 1.800,00, lasciando insoluto l'ulteriore importo pari ad euro
800,00.
Le giustificazioni addotte da parte ricorrente per sottrarsi al pagamento del saldo pari ad euro 800,00 non appaiono fondate: l'obbligazione assunta è chiara nel prevedere il concorso della conduttrice nelle spese per attrezzare l'immobile con il climatizzatore e la cucina, nel contratto di locazione era previsto che le eventuali migliorie o addizioni non avrebbero dato a parte conduttrice alcun diritto a richiedere indennità e/o somme di denaro, e, infine, la pagina 6 di 10 circostanza che la cucina e il clima rimangono nella disponibilità del locatore a fine rapporto non rappresenta alcun suo ingiustificato arricchimento in quanto la parte conduttrice ha accettato tale evenienza e, comunque, la stessa ha ammortizzato la spesa attraverso il godimento per circa 4 anni.
Per tali ragioni appare dovuta dalla parte ricorrente la somma pari ad euro
800,00, a titolo di concorso nelle spese sostenute per la cucina e per il climatizzatore di cui alla scrittura privata dell'8 febbraio 2020, scrittura prodromica alla stipula del contratto di locazione.
Pacifica risulta, altresì, la circostanza che almeno una delle porte interne dell'immobile al momento della riconsegna dell'immobile presentava un danno non imputabile al normale uso [cfr. sul punto la testimonianza resa dallo stesso teste di parte ricorrente , il quale, ha affermato che “Preciso che Testimone_1 la foto che mi viene rammostrata sub 5 è relativa alla porta che metteva in comunicazione la zona giorno con quella notte e solo quella porta presentava una guarnizione lesionata ..”].
Il teste di parte convenuta legale rappresentate della Testimone_2
il quale, sentito su capitolo sub 6) della memoria di costituzione, ha Parte_3 dichiarato: “Confermo la circostanza e riconosco i doc.5 e 10 di parte convenuta…. il doc. 5 è una fotografia che riconosco come rappresentante lo stato delle porte per come le ho viste io , il doc. 10 è la fattura che ho emesso per i lavori svolti ADR IU preciso che le lesioni che ho riscontrato sulle porte erano dovute in parte all'uso , in parte ad altri fattori in quanto in base alla mia esperienza non ho mai visto guarnizioni così rovinate “ E ancora “
…ricordo che le porte in questione avevano 4/5 anni” e per finire : “ Ricordo che tutte le porte erano lesionate e su tutte ho dovuto cambiare le guarnizioni come riportato in fattura”.
Al netto della normale usura si può a ragione ritenere che una sola porta risultasse danneggiata in modo anomalo, e di tale danno, non direttamente imputabile al normale uso, la conduttrice è tenuta al ristoro.

Considerato che

la fattura emessa dalla società del si riferisce agli interventi su tutte le Tes_2 porte interne per un totale pari ad euro 300,00 (oltre IVA), può ritenersi che il pagina 7 di 10 danno attribuibile all'uso non conforme da parte della conduttrice ammonti a complessivi euro 100,00 (iva inclusa).
Dovuta appare, infine, il rimborso da parte della conduttrice della somma pari ad euro 300,00, importo speso e documentato da parte locatrice per la rimozione di alcuni rifiuti/oggetti lasciati da parte conduttrice sul terrazzo dell'immobile oggetto di causa.
Il teste , legale rappresentante di Testimone_3 Controparte_2
[...
sentito in merito, così ha riferito: “...confermo che il doc. 8 che mi viene rammostrato è stato da me redatto...euro 300 corrispondono alla somma richiesta per lo sgombero di alcuni materiali presenti nella terrazza e poi conferiti in discarica ADR non ricordo con precisione di che materiali si trattasse, ricordo che c'erano dei vasi e delle suppellettili di plastica”.
Che nell'immobile e più segnatamente in terrazza la avesse Pt_1 lasciato beni da conferire in discarica, lo ha confermato anche il teste Tes_1
“ADR cap. 7 Confermo che gli oggetti che si vedono in foto erano di
[...] proprietà della sig.ra e sono stati lasciati alla riconsegna dell'immobile”. Pt_1
Contrattualmente previsto che, al termine della locazione, l'immobile andasse riconsegnato libero e sgombero da persone e/o cose, nello stato in cui era stato consegnato, salvo il normale degrado d'uso.
Parte locatrice, odierna convenuta, ha poi richiesto che la conduttrice fosse condannata a risarcire i danni per la mancata ritinteggiatura e stuccatura di alcuni buchi presenti sulle pareti dell'immobile locato.
Tale voce di danno non appare invero dovuta in quanto, come correttamente osservato dal patrocinio di parte ricorrente, richiamando la giurisprudenza della Suprema Corte (cfr. Cass. Civ. 29329/19), è da imputare al normale uso della cosa.
Il teste di parte convenuta, , a domanda del Testimone_3
IU ha, infatti, così dichiarato: “Adr del IU: preciso che l'intervento effettuato da me e dai miei collaboratori è consistito nella stuccatura e ritinteggiatura di porzioni di muratura in corrispondenza dei segni lasciati da precedenti tasselli e/o infissioni nel muro. Adr del IU: preciso che il mio
pagina 8 di 10 intervento è stato rivolto ad eliminare i segni d'uso”.
Tali dichiarazioni vanno lette unitamente al verbale di riconsegna dell'immobile dove si legge tra l'altro che l'immobile era stato parzialmente ritinteggiato dalla conduttrice [circostanza questa confermata anche dal teste
. Testimone_1
Per tali ragioni la somma richiesta pari ad euro 1.000,00 non appare dovuta.
Altrettanto infondata si è rilevata infine la richiesta di parte convenuta di vedersi corrisposta la somma pari ad euro 5.000,00 a titolo di risarcimento danni per ritardata locazione: la parte, a fronte di una allegazione del tutto generica e priva di adeguati riscontri oggettivi, ha inteso documentare tale circostanza facendo riferimento ad una serie di mail scambiate dalla locatrice con la conduttrice nei mesi di settembre e ottobre 2023 laddove la conduttrice non sarebbe stata prontamente disponibile a consentire che interessati visitassero l'immobile, in realtà leggendo le mail gli episodi in contestazione (4/5) non denotano un rifiuto ingiustificato da parte della conduttrice a consentire l'accesso all'immobile quanto piuttosto la rappresentazione di legittimi impedimenti
(malattia, impegni di lavoro) a consentire l'accesso che deve, comunque, avvenire salvaguardando il diritto della conduttrice al pacifico e ininterrotto godimento del bene. A tali argomentazioni si aggiunge poi che parte convenuta non allega l'esistenza di un nesso di causalità tra gli asseriti inadempimenti di parte conduttrice e il danno da mancata locazione quantificato in euro 5.000,00.
Per tutte le ragioni sopra rappresentante il credito di parte conduttrice, odierna ricorrente, ammonta a complessivi euro 2.400,00, mentre il controcredito di parte locatrice, odierna convenuta, ammonta a complessivi 2.344,00, operata la compensazione, residua, pertanto, un credito pari a euro 56,00 a favore di parte ricorrente, oltre gli interessi legali dalla domanda giudiziale al saldo effettivo.
Sussistono nel caso di specie, in virtù della reciproca soccombenza, giustificate ragioni per compensare interamente tra le parti le spese di lite.


P.Q.M.


pagina 9 di 10 Il IU, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando,
1) in parziale accoglimento delle domande come dalle parti formulate, accertato in complessivi euro 2.400,00 il credito di parte ricorrente e accertato in complessivi euro 2.344,00 il credito di parte convenuta, operata la compensazione tra i reciproci crediti, condanna parte convenuta a corrispondere a parte ricorrente la somma pari ad euro 56,00, oltre gli interessi legali dalla domanda al saldo effettivo;

2) rigetta, per le ragioni di cui alla parte motiva, le ulteriori domande come formulate dalle parti;

3) compensa interamente tra le parti le spese di lite.
Sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege.
Così deciso in Pordenone, il 24 ottobre 2025.
Il IU
- dott. Francesco Tonon -
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