REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico, Dott.ssa Francesca Savignano ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al N. 18138/2025 R.G. promossa da:
(C.F. ), elettivamente domiciliata in VIA Parte_1 P.IVA_1
FREGUGLIA, 10 20122 MILANO, presso lo studio dell'avv. ARMANNI IACOPO FRANCESCO e dell'avv. ARANCIO VINCENZO ( ), dai quali è C.F._1 rappresentata e difesa
RICORRENTE contro
(C.F. ) Controparte_1 C.F._2
RESISTENTE CONTUMACE OGGETTO: locazione. CONCLUSIONI PARTE ATTRICE: condannare la sig.ra , per i motivi di cui in narrativa, Controparte_1 a) al pagamento in favore della ricorrente della complessiva somma di € 2.790,04= a titolo canoni e contributo utenze inevasi (già detratti la cauzione e il conguaglio utenze), oltre interessi dal dì del dovuto al saldo;
b) al pagamento in via equitativa in favore della ricorrente, a titolo di risarcimento del danno, della somma di € 3.000,00= o di quella maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia;

1 c) al pagamento in favore della ricorrente di una somma equitativamente determinata ai sensi dell'art. 12 bis n. 3 D. Lgs. 4/3/10 n. 28 in ragione della mancata partecipazione della resistente al procedimento di mediazione;
con vittoria di spese e compensi professionali, maggiorati di accessori fiscali e rimborso forfettario del 15% ex D.M. n. 140/14.”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e dei motivi in diritto

1. Con ricorso ex art. 447 bis cpc, (d'ora innanzi, ha Parte_1 Pt_1 esposto di aver concesso in locazione, ad uso abitativo transitorio per motivi di lavoro e, con contratto del 26/01/2024, a l'immobile sito in Milano, via G. Fara n. Controparte_1
33, piano primo, per il periodo dal 01/02/2024 al 31/12/2024, verso il canone mensile anticipato di € 1.850,00, oltre € 125,00 per spese accessorie, salvo conguaglio, contestualmente ricevendo la somma di € 2.775,00 a titolo di deposito cauzionale.
La locatrice ha lamentato che, a partire dal mese di ottobre 2024, la conduttrice non ha più versato il corrispettivo negoziale né ha riscontrato i solleciti di pagamento. Ha pure riferito che, ad un sopralluogo effettuato in data 03/01/2025 dall'amministratore della società ricorrente, accompagnato dal custode dello stabile, all'interno dell'appartamento venivano rinvenuti entrambi i mazzi di chiavi consegnati alla resistente e veniva, altresì, riscontrata l'esistenza di numerosi danni, i cui costi la locatrice quantificava in € 3.000,00 (“stato di incuria e sporcizia, diverse pareti segnate e rovinate, cavi di fibra ottica e di rete danneggiati dal cane della sig.ra
, cavo di una lampada da tavolino reciso, assenza del cristallo di protezione del CP_1 caminetto a bioetanolo, telecomando ventilatore a soffitto non funzionante, telecomando condizionatore non funzionate, telecomando del televisore danneggiato dal cane, un cuscino del divano di pelle “Poltrona Frau” rammendato grossolanamente, assenza dell'alimentatore della scopa elettrica in dotazione, tavolo da pranzo graffiato, sedie del tavolo da pranzo rovinate, piumino del letto sporco”).
La procedura di mediazione instaurata dalla ricorrente si era conclusa negativamente per la mancata partecipazione della conduttrice.
Premessi questi fatti, ha chiesto la condanna di al pagamento: Pt_1 Controparte_1
a) di € 2.709,04, quale corrispettivo negoziale insoluto, già decurtati l'importo del deposito
2 cauzionale ed il conguaglio dovuto per i consumi relativi alle utenze domestiche (€ 359,96), oltre interessi dal dovuto al saldo;
b) di € 3.000,00, o della maggior spesa ritenuta di giustizia, a titolo di risarcimento dei danni all'immobile locato, equitativamente determinati;
c) di un'ulteriore somma, stabilita sempre in via equitativa, ai sensi dell'art. 12 bis, comma 3, D.
Lgs. 28/2010, per la mancata partecipazione della conduttrice al procedimento di mediazione.
La resistente non si è costituita in giudizio ed è stata dichiarata contumace.
La causa, istruita documentalmente, viene oggi decisa, a seguito della sostituzione dell'udienza di discussione col deposito di note scritte, ai sensi degli artt. 127 ter e 128 c.p.c.

2. La ricorrente ha versato in atti il contratto di locazione transitoria, sottoscritto e regolarmente registrato (docc. 2 e 3), ed ha, così, assolto l'onere probatorio su di essa incombente in base alla regola processuale stabilita dall'art. 2697 c.c. giacchè ha fornito la dimostrazione del fatto costitutivo delle pretese vantate (si veda Cass., sez. un., n. 13533/2001: “Il creditore, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto
a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento”).
Per contro, la controparte non ha allegato né dimostrato l'esistenza di fatti estintivi e/o impeditivi dell'obbligazione di pagamento dedotta in lite.
La è, perciò, tenuta al pagamento delle tre mensilità del corrispettivo negoziale non CP_1 versato, che ammontano a complessivi € 5.550,00 per canoni ed € 375,00 per oneri accessori forfetari, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
Non merita, invece, accoglimento, la domanda di rimborso delle spese a conguaglio, indicate in
€ 359,96, perché del tutto sfornita di dimostrazione in merito sia all'an dei presunti maggiori consumi, sia al quantum: la ricorrente ha depositato unicamente un conteggio, contenente le voci “fatturato, gas, elettricità, vodafone”, verosimilmente da essa stessa redatto, ma non anche le fatture concernenti gli importi dei consumi relativi all'immobile locato, richiesti in pagamento dal fornitore per i periodi in contestazione. Trattandosi di un documento di provenienza unilaterale della società locatrice, esso è inidoneo a fornire la prova, tanto meno certa, del credito vantato.
3 Considerazioni del tutto analoghe valgono con riguardo al presunto credito risarcitorio.
Al riguardo, la ricorrente ha versato in atti alcune fotografie dell'interno di un appartamento, ed un elenco (senza firma, ma verosimilmente da essa stessa redatto), dei presunti danni, con allegati alcune fatture di acquisto di beni mobili ed alcuni preventivi di prestazioni.
La documentazione in questione è del tutto inadeguata a dimostrare l'esistenza dei danni, giacché non vi è alcuna certezza che le fotografie prodotte raffigurino l'immobile locato né le condizioni in cui esso si trovava all'epoca del sopralluogo e della riacquisita disponibilità del bene da parte della locatrice. Stante la contumacia della resistente, non trova, infatti, applicazione il principio di non contestazione, sancito dall'art. 115 c.p.c., e l'onere di provare i fatti allegati rimane interamente a carico della parte attrice, giacché la contumacia della controparte non vale a renderli incontestati né altera la ripartizione dell'onere probatorio (cfr., ex multis, Cass. sez. 3, ord. 14372/2023 : “Alla contumacia del convenuto non può riconnettersi la mancata contestazione dei fatti allegati dall'attore, dal momento che la non negazione fondata sulla volontà della parte non può presumersi per il solo fatto del non essersi la stessa costituita in giudizio”).
A maggior ragione ciò vale nel caso in esame, nel quale trova applicazione il principio di vicinanza della prova, giacché la società ricorrente, essendo rientrata nella piena disponibilità del bene che si assume danneggiato, agevolmente avrebbe potuto fornire la prova dei danni, attraverso i normali mezzi di prova, tra i quali, segnatamente, l'escussione in qualità di teste del custode dello stabile che, a detta della stessa locatrice, era presente al momento del menzionato sopralluogo da parte dell'amministratore unico.
In definitiva, la resistente deve essere condannata al pagamento del solo corrispettivo CP_1 negoziale insoluto (€ 5.925,00), previa decurtazione dell'importo del deposito cauzionale (€
2.775,00), maggiorato degli interessi legali (€ 109,78), giacché il denaro è normalmente fruttifero di interessi civili, e, quindi, ad € 3.040,22 (€ 5.925- € 2.884,78), oltre agli interessi legali maturati sulle mensilità impagate, dalle scadenze al saldo.
Merita, infine, accoglimento, la domanda di condanna della resistente al pagamento, in favore della ricorrente, di una somma equitativamente determinata, a causa della mancata partecipazione alla procedura di mediazione, ai sensi dell'art. 12 bis, comma 3, D. Lgs. 28
4 marzo 2010 n. 28, che viene determinata in € 500,00, atteso che il contenzioso giudiziale avrebbe potuto facilmente essere evitato se la conduttrice vi avesse aderito.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e, tenuto conto del valore della causa e dell'attività difensiva svolta (redazione di un solo atto e partecipazione in presenza ad un'unica udienza), della natura documentale della controversia e della contumacia della resistente, vengono liquidate come da dispositivo nei minimi tariffari, con esclusione del compenso per la fase istruttoria e con inclusione della mediazione.


P.Q.M.


Il Tribunale, definendo il giudizio, così provvede:

1. in parziale accoglimento delle domande, condanna al pagamento, Controparte_1 in favore di , della somma di € 3.040,22, oltre interessi legali Parte_1 maturati e maturandi sul corrispettivo mensile impagato dalle singole scadenze al saldo;

2. condanna al pagamento, in favore di , Controparte_1 Parte_1 della somma di € 500,00, equitativamente determinata, ai sensi dell'articolo 12 bis, comma
3, D. Lgs. n. 28/2010;

3. condanna altresì la predetta resistente a rimborsare alla ricorrente le spese di lite, che si liquidano in € 932,00 compensi, oltre al 15% per rimborso forfetario spese generali, IVA e
CPA se dovute, ed in € 264,00 per esborsi.
Milano, 24/10/2025 .
Il Giudice Francesca Savignano
5