R.G. n. 6332/2024
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA sezione prima civile

Il Tribunale, nella persona del Giudice Giovanna Faraone,
ha pronunciato la seguente

SENTENZA ex art. 281 sexies c.p.c.

nella causa civile iscritta al ruolo generale n. 6332/2024 promossa da

(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), con il patrocinio degli avv.ti Anna Prandelli e Francesca C.F._2
Trischitta, elettivamente domiciliate presso il loro studio in Brescia Piazza Vittoria n. 11
ricorrenti

contro

(C.F. e P.IVA , con il Controparte_1 P.IVA_1 patrocinio dell'avv. Antonio Piraino, elettivamente domiciliata presso il suo studio in Darzo (TN) Zona Artigianale 1/b

resistente

Conclusioni : le parti hanno concluso come da note depositate per l'udienza in trattazione scritta del 18.09.2025.

1 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con atto di ricorso ex art. 281 decies c.p.c. e , Parte_1 Parte_2 proprietarie di due appartamenti siti in Brescia, Via Orientale n. 15, convenivano in giudizio la società deducendo la responsabilità Controparte_1 della stessa quale venditrice ed esecutrice di lavori di ristrutturazione dell'edificio del quale fanno parte i predetti immobili, per i gravi difetti riscontrati nella struttura comune di accesso costituita dal ballatoio e dalla relativa scalinata. Le ricorrenti esponevano che l' immobile era stato venduto dalla società convenuta a seguito di un intervento di ristrutturazione complessiva, come da apposta certificazione rilasciata dalla venditrice. Le opere, tuttavia non erano state eseguite a regola d'arte, come accertato in sede di procedimento per accertamento tecnico preventivo dalle stesse introdotto innanzi a questo Tribunale. Il consulente tecnico d'ufficio nominato in quella sede, infatti, aveva rilevato la presenza di infiltrazioni, fessurazioni e ammaloramenti diffusi sul ballatoio, con tracce d'acqua visibili al di sotto dell'intradosso, indice di assenza o della cattiva posa della guaina impermeabilizzante, e aveva quantificato i lavori necessari alla eliminazione dei vizi in euro 4.046,12. Entro tale importo, quindi, avevano chiesto in via stragiudiziale alla ditta venditrice il ristoro del danno patito ma il tentativo era fallito. Tanto premesso, le ricorrenti chiedevano che, accertata la responsabilità della società resistente per i gravi difetti riscontrati nel ballatoio e nella scalinata comuni, la stessa venisse condannata al risarcimento dei danni già documentati, pari ad euro 4.046,12 per i lavori di ripristino ed euro 2.192,32 per le spese di ctu espletata nel procedimento per atp, oltre interessi. In via subordinata, chiedevano che la resistente fosse comunque condannata al ristoro dei danni nella misura ritenuta equa dal Tribunale accertati nella misura ritenuta di giustizia, in ogni caso non inferiore a quella stabilita nel giudizio cautelare, con la rifusione delle spese di lite. Si costituiva la società contestando le domande Controparte_1 attoree, anzitutto eccependo la decadenza e la prescrizione dalla garanzia, sul rilievo che i fossero manifesti e non occulti. Nel merito, la convenuta deduceva di non essere costruttrice dell'opera, avendo affidato i lavori di manutenzione straordinaria ad altra società, e sosteneva che, al più, avrebbe potuto rispondere come semplice venditrice. Rilevava inoltre come i difetti lamentati non integrassero gravi difetti ex art. 1669 c.c., trattandosi di meri fenomeni infiltrativi e di degrado superficiale, non incidenti sulla stabilità dell'edificio.
2 Sottolineava, inoltre, che in sede di ATP era stata esclusa qualsiasi situazione di pericolo statico del ballatoio. Concludeva pertanto per il rigetto del ricorso, con vittoria di spese. Per l'udienza in trattazione scritta del 18 settembre 2025, le parti concludevano come da note scritte, con le quali ribadivano le rispettive posizioni. La causa, quindi è decisa con la presente sentenza con motivazione contestuale, ai sensi dell'art. 281 sexies cpc.

2. E' incontestato, oltre che in atti documentato, che Controparte_1 in data 6.03.2020, abbia alienato alle odierne ricorrenti due unità immobiliari facenti parte di un edificio ristrutturato dalla stessa società venditrice poco prima dell'alienazione. Alla luce delle specifiche verifiche eseguite dal ctu incaricato da questo Tribunale nel procedimento per accertamento tecnico preventivo che ha preceduto l'introduzione del presente giudizio, è altresì certo che l' immobile comprensivo delle unità venute alle ricorrenti, presentasse vizi di costruzione riconducibili alla recente esecuzione “non a regola d'arte” dei lavori di ristrutturazione. Sul punto si richiamano le risultanze dell'attività del ctu, in merito al cui operato non sono apprezzabili motivi di censura, attestanti una condizione di degrado che non può qualificarsi come marginale o trascurabile. Nella relazione in atti si legge:
“il ballatoio si presenta in cattive condizioni, con bagnamenti visibili al di sotto dell'intradosso, segno che la guaina è lesionata o non è stata adeguatamente risvoltata sulla parete o non è presente… vi è un evidente stato di degrado degli elementi metallici e la presenza di infiltrazioni dall'estradosso”.
Il CTU ha inoltre sottolineato che “la causa dei bagnamenti e della conseguente ossidazione delle strutture metalliche dipende dalle infiltrazioni che si sono protratte negli anni, ben prima dell'intervento da parte dell'impresa………non vi è contezza del fatto che sia stata posizionata una guaina a protezione dell'opera”. Le fessurazioni e gli ammaloramenti rilevati (“crepe che si propagano dal parapetto e all'inizio del ballatoio”) confermano un danno non superficiale, ma strutturale e progressivo, tale da “compromettere la sicurezza dell'opera” e da incidere sull'idoneità dell'immobile a soddisfare la funzione abitativa in condizioni di sicurezza.
Ebbene, la presenza dei difetti di costruzione causativi delle infiltrazioni d'acqua e del progressivo ammaloramento del ballatoio comune, consente di ritenere integrata sia la responsabilità ex artt. 1490 e ss. c.c. in ragione dell'obbligo
3 gravante sul venditore di garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Ricorre, altresì, la responsabilità della ditta convenuta a norma dell'art. 1669 c.c. in tema di appalto che, secondo consolidato e condivisibile principio della giurisprudenza di legittimità, si applica non soltanto al costruttore in senso tecnico, ma anche al venditore che abbia assunto la diretta responsabilità della costruzione o della ristrutturazione dell'immobile. (Cass. civ., sez. II, 6 febbraio 2014, n. 2724, che ha esteso l'ambito della norma ai venditori-costruttori; in Cass. civ., sez. II, 24 marzo 2017, n. 7756, che ne ha riconosciuto la portata anche rispetto a interventi di ristrutturazione edilizia di lunga durata;
e da ultimo in Cass. civ., sez. II, 22 dicembre 2022, n. 37545, che ha ribadito l'applicabilità dell'art. 1669 c.c. agli interventi edilizi non limitati a meri lavori di manutenzione ma tali da incidere sulla struttura e sulla durata dell'edificio). La ratio della norma risiede nell'esigenza di tutela di un interesse generale alla stabilità e alla sicurezza degli edifici, interesse che travalica i rapporti sinallagmatici tra venditore e acquirente. Essa configura, infatti, una responsabilità extracontrattuale, con termine di prescrizione decennale e non annuale, come invece eccepito dalla convenuta richiamando l'art. 1495 c.c. La segnalazione proveniente dal vicino sottostante Alari in data 18.10.2022 (doc. 8 ricorrenti), seguita dalla tempestiva denuncia delle e con PEC Parte_1 Pt_2 del 27.10.2022 (doc. 9 ricorrenti), peraltro, dimostra l'attivazione immediata degli strumenti di tutela da parte delle acquirenti. Le eccezioni di decadenza e prescrizione sollevate dalla resistente, dunque, sono infondate, risultando comunque l'azione ex art. 1669 c.c. proposta nei termini di legge (denuncia entro l'anno dalla scoperta e prescrizione decennale dall'ultimazione delle opere, avvenuta il 26.02.2019).
In definitiva, in capo alla società venditrice si configura sia la responsabilità ex artt. 1490 e ss. c.c., sia la responsabilità del costruttore-venditore ex art. 1669 c.c. Consegue la condanna della convenuta al risarcimento dei danni nella misura accertata dal CTU, pari a euro 4.046,12 per le opere necessarie ad eliminare i vizi, oltre al rimborso delle spese tecniche documentate di euro 2.192,32 sostenute dalle ricorrenti in sede di accertamento preventivo. Trattandosi di debito di valore andranno calcolati gli interessi compensativi sui predetti importi svalutati rispettivamente alla data della vendita e dell'esborso e
4 rivalutati di anno in anno sino alla presente sentenza nonché gli interessi nella misura legale dalla decisione al soddisfo.

3. Le spese di lite sia relative al procedimento per accertamento tecnico preventivo che al presente procedimento semplificato, seguendo la soccombenza, si pongono a carico di per la somma complessiva di euro Controparte_1
5.734,00.
Le spese relative all'ATP, si calcolano applicando i parametri forensi vigenti approssimati ai valori medi tenuto conto dello scaglione di riferimento (da euro 5.201 a 26.000,00) e dell'assenza di di questioni di particolare rilievo, nella misura, di euro 567,00 per la fase studio, euro 709,00 per la fase introduttiva, euro 1.061,00 per la fase di trattazione, così complessivamente in euro 2.337,00 oltre spese generali, iva e cpa come per legge.
Le spese del presente procedimento semplificato si calcolano applicando i parametri vigenti approssimati ai valori medi in ragione della mancanza di questioni di rilievo, tenuto conto dello scaglione di riferimento (da euro 5.201 a 26.000,00) e del fatto che non vi è stata attività istruttoria, nella misura, di euro 919,00 per fase studio, euro 777,00 per la fase introduttiva, euro 1.701,00 per fase decisionale, così complessivamente in euro 3.397,00 oltre spese generali, iva e cpa come per legge.


P.Q.M.



Il Tribunale, respinta e/o assorbita ogni altra istanza, difesa ed eccezione delle parti, così decide:
- Accoglie la domanda delle ricorrenti e, per l'effetto, condanna la resistente a corrispondere, in favore di e Controparte_1 Parte_1
la somma complessiva di 6.238,44, di cui euro 4.046,12 per i Parte_2 lavori di ripristino ed euro 2.192,32 per le spese tecniche, oltre interessi compensativi sui predetti importi svalutati rispettivamente alla data della vendita e dell'esborso e rivalutati di anno in anno sino alla presente sentenza nonché gli interessi nella misura legale dalla decisione al soddisfo.
- Condanna alla rifusione delle spese di lite relative Controparte_1 all'ATP e al presente giudizio sostenute da e Parte_1 Parte_2
5 che liquida in complessivi euro 5.734,00 oltre spese generali, iva e cpa come per legge.
Manda alla cancelleria per gli adempimenti di rito.
Brescia, 18 settembre 2025.
Il Giudice Giovanna Faraone
Alla redazione della presente sentenza ha collaborato il Gop dott. Federica Maggioni.

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