REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sezione decima civile
Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott.
Francesco Cina, letti gli artt. 281 quinquies, 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ha pronunciato, la seguente
SENTENZA NON DEFINITIVA nella causa iscritta al n. 38445 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi dell'anno
2020 tra
(C.F. , Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. ) e
[...] C.F._2 Parte_3
(C.F. ), quest'ultima in persona del legale
[...] P.IVA_1
rappresentante pro tempore, tutti in giudizio con gli avv.ti Paolo Polinari e Cristiano
Cortegiani
-parti attrici-
e
(C.F. ), Controparte_1 C.F._3 CP_2
(C.F. ), quest'ultima in proprio e nella qualità di
[...] C.F._4
esercente in via esclusiva la responsabilità genitoriale sulla figlia minore
(C.F. ), tutti in giudizio con l'avv. Persona_1 C.F._5
Emanuele Li Puma
-parti convenute-
OGGETTO: vendita di cose immobili.
CONCLUSIONI: - per gli attori: in mancanza di precisazione delle conclusioni, si richiamano quelle di cui alla memoria ex art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c. e quindi:
“Voglia l'Illustre Tribunale adito, contrariis reiectis, in via principale e nel merito:
1 A) ACCERTARE che i signori ed Controparte_1 Controparte_2
quali eredi dell'originaria parte promittente venditrice, si sono Persona_1 resi inadempienti all'obbligo di concludere il contratto definitivo per atto pubblico previsto nel contratto preliminare concluso il 19 marzo 2012 dal loro dante causa per le ragioni tutte di cui all'espositiva; Persona_2
B) ACCERTARE il vizio della cosa promessa in vendita, consistente nell'assoluta mancanza di cubatura insediabile sul terreno, compatibilmente con la destinazione urbanistica dello stesso, a seguito dell'atto d'obbligo stipulato dal signor
[...]
a favore del Comune di Roma di cui in narrativa;
Per_2
C) ACCERTARE E VALUTARE la conseguente diminuzione di valore del terreno promesso in vendita, per i vizi di cui sopra, in una percentuale parti al 45% del prezzo pattuito e, per l'effetto,
D) DICHIARARE che il valore del terreno da trasferire ammonta ad euro 600.000 e per l'effetto
E) ACCERTARE e DICHIARARE che la parte promissaria acquirente ha già totalmente adempiuto alla propria obbligazione di pagamento del prezzo;

F) PRESO ATTO dell'avvenuta nomina quale parte acquirente della “
[...]
con sede in Roma Via Carlo LB n. Parte_4
21, iscritta nel Registro delle Imprese di Roma con numeri di iscrizione e codice fiscale , in persona del legale rappresentante pro tempore P.IVA_1 [...]
e dell'assenso da lui espresso al trasferimento in favore della CP_3
predetta società dallo stesso rappresentata, e per l'effetto
G) EMETTERE sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ. che tenga luogo del contratto di vendita non concluso, relativamente al terreno in Roma, Via Carlo
LB n. 19, della superficie complessiva di ha. 10.00.45, distinto nel catasto terreni del Comune di Roma, Sezione B, foglio 1069, mappali nn:
-- 424 di Ha. 10.00.19,
-- 305 di Ha. 00.00.16;
-- 430 di Ha. 00.00.10 alle coerenze: con Via Carlo LB, mappali numeri 432, 237, 16, 348, 241 e 240; in danno degli odierni convenuti ed a favore della “ Parte_4
con sede in Roma Via Carlo LB n. 21, iscritta nel
[...]
Registro delle Imprese di Roma con numeri di iscrizione e codice fiscale
2 , in persona del legale rappresentante pro tempore, per il prezzo di euro P.IVA_1
600.000 già interamente versato, e quindi senza sottoporre il trasferimento di proprietà ad alcuna condizione;

H) ACCERTARE che a seguito del frazionamento catastale il terreno promesso in vendita risulta privo di accesso diretto alla Via Carlo LB, contrariamente a quanto promesso nel ridetto preliminare di vendita e, per l'effetto,
I) COSTITUIRE a favore del terreno da trasferire, identificato nel catasto terreni di
Roma alla sezione B, foglio 1069, mappali nn. 424, 430 e 305, ed a carico del terreno, rimasto in proprietà degli odierni convenuti, distinto nel catasto terreni di Roma alla sezione B, foglio 1069, mappale n. 432, servitù perpetua di passaggio pedonale e carrabile, da esercitarsi sulla porzione dell'identificato fondo servente, larga almeno
5 metri lineari, che dal confine con la particella 424 oggetto di trasferimento, prospiciente Via Carlo LB, attraverso il cancello posto al civico n. 19 di detta via, consenta il collegamento pedonale e carrabile del terreno dominante con la stessa via, senza corresponsione di alcuna indennità ai sensi e per gli effetti dell'articolo
1054 c.c.;
L) ORDINARE conseguentemente al Conservatore dei Registri Immobiliari di Roma 1 la trascrizione della emananda sentenza ai sensi dell'art. 2652 n. 2, cod. civ., con esonero da ogni responsabilità
M) CONDANNARE i convenuti, in solido, al risarcimento in favore degli odierni attori, dei danni per responsabilità aggravata, a norma dell'art. 96 C.p.c., nella misura ritenuta di giustizia in funzione del valore del presente giudizio;

IN VIA SUBORDINATA, nella denegata ipotesi di mancata emissione della sentenza ex articolo 2932 c.c.,
Voglia l'Illustre Tribunale adito:
N) ACCERTARE l'inadempimento di parte convenuta alle obbligazioni assunte nel preliminare di vendita sottoscritto in data 19 marzo 2012, sia in ordine alla mancata stipula dell'atto definitivo, sia per la presenza dei lamentati vizi che vennero sottaciuti nel preliminare stesso, consistenti nella assoluta mancanza di cubatura insediabile sul terreno per l'atto d'obbligo a favore del Comune di Roma, più volte citato, e per
l'effetto
O) DICHIARARE risolto il contratto preliminare concluso il 19 marzo 2012, tra le parti in causa, condannando in solido, i convenuti al pagamento in favore dei signori
3 e : Parte_1 Parte_2
1) a titolo di ripetizione dell'indebito, per effetto dell'avvenuta risoluzione del contratto:
-- della somma di euro 100.000 quale caparra ricevuta in sede di preliminare;

-- della somma di euro 500.000 quale acconto prezzo ricevuto in sede di preliminare;

2) a titolo di risarcimento danni:
-- della somma di euro 250.000 quale risarcimento del danno per le migliorie apportate nel corso degli anni al terreno per cui è causa meglio specificate in narrativa;

-- della somma di euro 4.000.000 per il mancato guadagno o lucro cessante derivante dalla perdita di disponibilità del terreno di ha. 10.00.45, oggetto del preliminare di vendita, ove a seguito dell'immissione in possesso - fin dalla sottoscrizione del preliminare in data 19 marzo 2012 - è stata esercitata utilmente l'attività di impresa agricola facente capo agli odierni attori, e così della complessiva somma di euro
4.850.000, o comunque quella somma maggiore o minore che sarà accertata nel corso del giudizio, oltre rivalutazione monetaria ed interessi di legge
P) CONDANNARE i convenuti, in solido, al risarcimento in favore degli odierni attori, dei danni per responsabilità aggravata, a norma dell'art. 96 C.p.c., nella misura ritenuta di giustizia in funzione del valore del presente giudizio.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari”.
- per i convenuti: “come da comparsa di costituzione e risposta” e quindi: “- preso atto dell'avvenuta nomina da parte dei Sig.ri e Parte_1 Parte_2
della (con sede in Roma, Via Carlo
[...] Controparte_4
LB n. 21, iscritta nel Registro delle Imprese di Roma con codice fiscale
), emettere sentenza costitutiva di trasferimento ex art. 2932 cod. civ. P.IVA_1
relativamente al terreno sito in Roma, Via Carlo LB n. 19, distinto nel catasto terreni del Comune di Roma, Sezione B, foglio 1069, mappali n. 424, 305 e 430, con obbligo della con sede in Roma, Via Carlo Controparte_4
LB n. 21, iscritta nel Registro delle Imprese di Roma con codice fiscale
, in persona del legale rappresentante pro tempore Sig. P.IVA_1 Controparte_3
, di provvedere al pagamento dell'importo di euro 475.000,00 a titolo di saldo
[...]
del prezzo pattuito nel contratto preliminare del 19 marzo 2012;
- rigettare, per il resto, tutte le domande sia principali sia subordinate formulate dagli
4 attori in quanto infondate in fatto e in diritto per le ragioni esposte in narrativa;

- con vittoria di spese e competenze, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Oggetto della controversia ed elementi del processo rilevanti per la decisione.
1.1. Con atto di citazione ritualmente notificato Parte_1 [...]
e hanno convenuto in giudizio Parte_2 Controparte_4
formulando le seguenti Controparte_1 Controparte_2 Persona_1
conclusioni:
“Voglia l'Illustre Tribunale adito, contrariis reiectis, in via principale e nel merito:
A) ACCERTARE che i signori ed Controparte_1 Controparte_2
quali eredi dell'originaria parte promittente venditrice, si sono Persona_1 resi inadempienti all'obbligo di concludere il contratto definitivo per atto pubblico previsto nel contratto preliminare concluso il 19 marzo 2012 dal loro dante causa per le ragioni tutte di cui all'espositiva; Persona_2
B) ACCERTARE il vizio della cosa promessa in vendita, consistente nell'assoluta mancanza di cubatura insediabile sul terreno, compatibilmente con la destinazione urbanistica dello stesso, a seguito dell'atto d'obbligo stipulato dal signor
[...]
a favore del Comune di Roma di cui in narrativa;
Per_2
C) ACCERTARE E VALUTARE la conseguente diminuzione di valore del terreno promesso in vendita, per i vizi di cui sopra, in una percentuale parti al 45% del prezzo pattuito e, per l'effetto,
D) DICHIARARE che il valore del terreno da trasferire ammonta ad euro 600.000 e per l'effetto
E) ACCERTARE e DICHIARARE che la parte promissaria acquirente ha già totalmente adempiuto alla propria obbligazione di pagamento del prezzo;

F) ACCERTARE che a seguito del frazionamento catastale il terreno promesso in vendita risulta privo di accesso diretto alla Via Carlo LB, contrariamente a quanto promesso nel ridetto preliminare di vendita e, per l'effetto,
G) COSTITUIRE a favore del terreno da trasferire, identificato nel catasto terreni di
Roma alla sezione B, foglio 1069, mappali nn. 424, 430 e 305, ed a carico del terreno, rimasto in proprietà degli odierni convenuti, distinto nel catasto terreni di Roma alla sezione B, foglio 1069, mappale n. 432 servitù perpetua di passaggio pedonale e
5 carrabile, da esercitarsi sulla porzione dell'identificato fondo servente, larga almeno
5 metri lineari, che dal confine con la particella oggetto di trasferimento, prospiciente
Via Carlo LB, attraverso il cancello posto al civico n. 19 di detta via, consenta il collegamento pedonale e carrabile del terreno dominante con la stessa via, senza corresponsione di alcuna indennità ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1054 c.c.
H) PRESO ATTO dell'avvenuta nomina quale parte acquirente della “
[...]
con sede in Roma Via Carlo LB n. Parte_4
21, iscritta nel Registro delle Imprese di Roma con numeri di iscrizione e codice fiscale , in persona del legale rappresentante pro tempore P.IVA_1 [...]
e dell'assenso da lui espresso al trasferimento in favore della CP_3
predetta società dallo stesso rappresentata, e per l'effetto
I) EMETTERE sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ. che tenga luogo del contratto di vendita non concluso, relativamente al terreno in Roma, Via Carlo LB n. 19, della superficie complessiva di ha. 10.00.45, confinante con Via Carlo LB, mappali numeri 432, 237, 16, 348, 241 e 240; distinto nel catasto terreni del Comune di Roma, Sezione B, foglio 1069, mappali nn:
-- 424 di Ha. 10.00.19,
-- 305 di Ha. 00.00.16;
-- 430 di Ha. 00.00.10 in danno degli odierni convenuti ed a favore della “ Parte_4
con sede in Roma Via Carlo LB n. 21, iscritta nel
[...]
Registro delle Imprese di Roma con numeri di iscrizione e codice fiscale
, in persona del legale rappresentante pro tempore, per il prezzo di euro P.IVA_1
600.000 già interamente versato, e quindi senza sottoporre il trasferimento di proprietà ad alcuna condizione;

L) ORDINARE conseguentemente al Conservatore dei Registri Immobiliari di Roma 1 la trascrizione della emananda sentenza ai sensi dell'art. 2652 n. 2, cod. civ., con esonero da ogni responsabilità.
IN VIA SUBORDINATA, nella denegata ipotesi di mancata emissione della sentenza ex articolo 2932 c.c., Voglia l'Illustre Tribunale adito:
M) ACCERTARE l'inadempimento di parte convenuta alle obbligazioni assunte nel preliminare di vendita sottoscritto in data 19 marzo 2012, sia in ordine alla mancata stipula dell'atto definitivo, sia per la presenza dei lamentati vizi che vennero sottaciuti
6 nel preliminare stesso, consistenti nella assoluta mancanza di cubatura insediabile sul terreno per l'atto d'obbligo a favore del Comune di Roma, più volte citato, e per
l'effetto
N) DICHIARARE risolto il contratto preliminare concluso il 19 marzo 2012, tra le parti in causa, condannando in solido, i convenuti al pagamento in favore dei signori
e : Parte_1 Parte_2
1) a titolo di ripetizione dell'indebito, per effetto dell'avvenuta risoluzione del contratto:
-- della somma di euro 100.000 quale caparra ricevuta in sede di preliminare;

-- della somma di euro 500.000 quale acconto prezzo ricevuto in sede di preliminare;

2) a titolo di risarcimento danni:
-- della somma di euro 250.000 quale risarcimento del danno per le migliorie apportate nel corso degli anni al terreno per cui è causa meglio specificate in narrativa;

-- della somma di euro 4.000.000 per il mancato guadagno o lucro cessante derivante dalla perdita di disponibilità del terreno di ha. 10.00.45, oggetto del preliminare di vendita, ove a seguito dell'immissione in possesso - fin dalla sottoscrizione del preliminare in data 19 marzo 2012 - è stata esercitata utilmente l'attività di impresa agricola facente capo agli odierni attori, e così della complessiva somma di euro
4.850.000, o comunque quella somma maggiore o minore che sarà accertata nel corso del giudizio, oltre rivalutazione monetaria ed interessi di legge.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari.”
A sostegno delle domande così proposte, le parti attrici hanno in sintesi allegato e dedotto:
- che, con scrittura privata del 19 marzo 2012, premesso di essere Persona_2
proprietario “di un complesso immobiliare composto da terreno agricolo, da fabbricati
e relativa corte, il tutto confinante con la proprietà dei promittenti acquirenti”, aveva promesso di vendere ad e , che a loro volta Parte_1 Parte_2
avevano promesso di acquistarlo in proprio o per persona da nominare,
“l'appezzamento di terreno confinante per due lati con la proprietà degli acquirenti, per un lato anche con la residua proprietà del venditore;
il tutto avente accesso da Via
Carlo LB, dell'estensione di circa 10 Ha individuato al NCT del Comune di
Roma alla partita 433833, foglio 1069, come meglio verrà definita dal frazionamento in
7 corso di attuazione”;
- che il prezzo di vendita era stato convenuto in complessivi euro 1.075.000,00, di cui:
euro 100.000,00 versati contestualmente alla sottoscrizione del preliminare a titolo di caparra confirmatoria;
euro 500.000,00 versati a titolo di acconto prezzo sempre contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare;
euro 475.000,00 da versare alla sottoscrizione del definitivo;

- che i contraenti avevano anche pattuito che il definitivo di compravendita dovesse essere stipulato entro un anno dalla firma del preliminare e che i promissari acquirenti avrebbero avuto, fin dalla conclusione del preliminare, l'anticipato possesso di una superficie pari a circa 9 ha;

- che l'art. 4 del preliminare conteneva inoltre la seguente dichiarazione del promittente venditore: “ dichiara e garantisce che il terreno è libero da ipoteche e Persona_2 da oneri pregiudizievoli alla libera disponibilità ed al trasferimento”;
- che, nonostante il decorso del termine di un anno fissato per la stipula del contratto definitivo, nessuna delle parti contraenti si era attivata per pretenderne il relativo adempimento, essendo peraltro anche stato pattuito che il promittente venditore, al fine di individuare l'area da trasferire in conformità della planimetria allegata al preliminare, portasse a termine la procedura “per la determinazione catastale dell'area ed il suo frazionamento dalla residua proprietà”;
- che il aveva poi portato a termine il frazionamento catastale della porzione Per_2
promessa in vendita solo in data 15.5.2018;
- che, con detto frazionamento, dall'originario mappale n. 303 di ha 10.96.45, era stato creato il mappale n. 424 di ha 10.00.19, con all'interno i mappali nn. 430 di ha 00.00.10 e
305 di ha 00.00.16, questi ultimi aree di sedime di pregressi fabbricati allo stato non più
esistenti; il tutto oggetto della promessa di vendita a favore degli attori;

- che era deceduto in data 8.1.2019 e gli erano succeduti ab intestato la Persona_2
coniuge ed i figli ed i quali avevano tutti Controparte_2 CP_1 Persona_1
accettato l'eredità del de cuius con beneficio d'inventario;
- che, tramite le verifiche ipocatastali propedeutiche alla conclusione del contratto definitivo di compravendita, gli attori erano tuttavia poi venuti a conoscenza che
[...]
con atto a rogito del Notaio del 30 luglio 1987 (repertorio Per_2 Persona_3
n. 18.399 - raccolta n. 3.776) trascritto presso i Registri Immobiliari in data 5 agosto 1987, si era “obbligato nei confronti del Comune di Roma, al fine di ottenere la concessione edilizia per la costruzione di un centro allevamento cavalli” sul terreno di sua proprietà a
8 “vincolare irrevocabilmente e definitivamente il lotto di terreno di Ha. 22.02.44 sopra descritto al servizio della progettata costruzione così come risulta dalla planimetria catastale allegata all'atto di cui si chiede la trascrizione sotto la lettera A”, con la precisazione che le predette obbligazioni non avrebbero potuto “essere cancellate o modificate senza il benestare del Comune di Roma”;
- che, per effetto del vincolo così apposto, il terreno promesso in vendita era stato completamente privato di qualsiasi capacità edificatoria, con conseguente impossibilità di realizzare interventi edificatori, compresi quelli strettamente inerenti la destinazione agricola del terreno stesso;

- che ciò era di particolare rilievo per gli attori promissari acquirenti, i quali, come anche noto al promittente venditore, svolgevano da sempre attività agricola nel terreno confinante con quello promesso in vendita;

- che l'assenza di capacità edificatoria del terreno promesso in vendita comportava, come da perizia di stima predisposta da un tecnico incaricato dagli attori, una diminuzione del suo valore in misura del 45 per cento rispetto al prezzo pattuito nel contratto preliminare;

- che inoltre, successivamente alla morte di erano sorte alcune conte- Persona_2
stazioni rispetto all'accesso al terreno oggetto del preliminare, in quanto l'erede
[...] si era rifiutato di formalizzare idonea servitù di passaggio pedonale e carrabile a CP_1 carico del residuo terreno che sarebbe rimasto di proprietà dei tre eredi;

- che gli attori, in via principale, avevano pertanto diritto ad ottenere:
(i) ai sensi dell'art. 2932 c.c. e mediante contestuale esperimento dell'azione di riduzione del prezzo, il trasferimento della proprietà del terreno – in favore della Controparte_4
quale soggetto terzo nominato dai promissari acquirenti – al Parte_4 prezzo di euro 600.000,00, già versato integralmente al momento della stipulazione del preliminare;

(ii) la costituzione coattiva della servitù di passaggio pedonale e carrabile in favore del terreno così trasferito;

- che, in via subordinata e nella denegata ipotesi di mancata emissione della pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c., ricorrevano i presupposti per:
(i) la risoluzione del preliminare per inadempimento dei conventi;

(ii) la condanna di questi ultimi alla restituzione, in quanto indebito, dell'importo già
versato di euro 600.000,00;
(iii) la condanna degli stessi convenuti al risarcimento dei danni, da quantificare in complessivi euro 4.250.000,00, di cui euro 250.000,00 per le migliorie apportate al terreno
9 ed euro 4.000.000,00 per il mancato guadagno causato dalla perdita della disponibilità del terreno e dalla conseguente impossibilità di continuare ad esercitarvi l'attività di impresa agricola già intrapresa a far data dalla conclusione del preliminare.
1.2. I convenuti si sono tempestivamente costituiti in giudizio, formulando a loro volta le seguenti conclusioni:
“Voglia codesto Ecc.mo Tribunale adito così provvedere:
- preso atto dell'avvenuta nomina da parte dei Sig.ri e Parte_1 [...]
della (con sede in Roma, Via Parte_2 CP_4 Controparte_4
Carlo LB n. 21, iscritta nel Registro delle Imprese di Roma con codice fiscale
), emettere sentenza costitutiva di trasferimento ex art. 2932 cod. civ. P.IVA_1
relativamente al terreno sito in Roma, Via Carlo LB n. 19, distinto nel catasto terreni del Comune di Roma, Sezione B, foglio 1069, mappali n. 424, 305 e 430, con obbligo della con sede in Roma, Via Carlo Controparte_4
LB n. 21, iscritta nel Registro delle Imprese di Roma con codice fiscale
, in persona del legale rappresentante pro tempore Sig. P.IVA_1 Controparte_3
, di provvedere al pagamento dell'importo di euro 475.000,00 a titolo di saldo
[...]
del prezzo pattuito nel contratto preliminare del 19 marzo 2012;
- rigettare, per il resto, tutte le domande sia principali sia subordinate formulate dagli attori in quanto infondate in fatto e in diritto per le ragioni esposte in narrativa;

- con vittoria di spese e competenze, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge.”
Hanno infatti allegato, eccepito e dedotto:
- che, come emergeva dal tenore letterale del contratto preliminare ( Persona_2
è proprietario di un complesso immobiliare composto da terreno agricolo da fabbricati e relativa corte, il tutto confinante con la proprietà dei promittenti acquirenti, la porzione di terreno agricolo dell'estensione di circa ha. 10, come individuata nell'allegata planimetria con contorni di colore giallo, costituisce
l'oggetto della presente compravendita”), aveva promesso in vendita Persona_2 un “terreno agricolo” e non, come invece prospettato dagli attori, un terreno dotato di
“capacità edificatoria sebbene nell'ambito agricolo”;
- che gli attori, all'epoca della conclusione del contratto preliminare, erano a conoscenza dell'atto d'obbligo sottoscritto da nel 1987; e ciò in quanto, con Persona_2 contratto di compravendita del 14.3.1997, concluso unitamente ad altri soggetti, avevano
10 acquistato dal medesimo altre porzioni di terreno su cui gravava lo stesso atto Per_2
d'obbligo;
- che l'esistenza dell'atto d'obbligo, peraltro, non aveva impedito agli attori di poter regolarmente esercitare la propria attività di imprenditori agricoli, godendo appieno sia del terreno già acquistato dal sia di quello oggetto del contratto preliminare, nel cui Per_2
possesso erano stati anticipatamente immessi;

- che i convenuti, quanto alla richiesta di riconoscimento della servitù di passaggio e pur in assenza di un loro obbligo al riguardo, avevano manifestato la loro disponibilità ad addivenire ad una soluzione transattiva (con concessione di un diritto di servitù di passaggio) a spese degli attori e nel rispetto di un preciso progetto di accesso al terreno che avrebbe dovuto essere oggetto del definitivo;

- che la mancata conclusione del definitivo era tuttavia derivata dalla pretesa degli attori di addivenirvi al minore prezzo di euro 600.000,00;
- che, in ogni caso, l'atto d'obbligo era privo di concreta rilevanza, in quanto gli attori promissari acquirenti, una volta immessi nel possesso del terreno promesso in vendita,
avevano già provveduto a demolire, sia pure in difetto di autorizzazione da parte del
Comune e del promittente venditore, i fabbricati in precedenza edificati e la cui edificazione aveva costituito il presupposto per l'imposizione delle limitazioni previste dallo stesso atto d'obbligo; il che avrebbe comunque consentito ai promissari acquirenti,
una volta concluso il definitivo, di chiedere al Comune di Roma la rimozione del vincolo;

- che non vi era peraltro alcuna dimostrazione del fatto che la presenza dell'atto d'obbligo fosse idonea ad incidere sul valore del bene, atteso fra l'altro che la perizia predisposta su incarico degli attori aveva del tutto omesso di considerare che il terreno era da anni impiegato dagli attori, senza alcuna limitazione, nello svolgimento della loro attività
imprenditoriale e che i fabbricati in precedenza costruiti dal era stati già Per_2
demoliti dai medesimi promittenti venditori, facendo così riacquisire al terreno oggetto del preliminare la cubatura originaria, con conseguente esclusione di alcun impatto sulla sua utilizzabilità e, quindi, sul suo valore;

- che anche la pretesa degli attori di ottenere la costituzione di una servitù era infondata, in quanto quello oggetto del contratto preliminare non era un fondo intercluso (ben potendo gli attori accedervi dagli altri appezzamenti di terreno di loro proprietà), mentre il solo richiamo, contenuto nel preliminare, all'accesso di via Carlo LB (“il tutto avente accesso da via Carlo LB”) aveva la mera finalità di meglio individuare l'area oggetto di compravendita in mancanza, al tempo, del completamento della pratica di
11 frazionamento;

- che anche la domanda risarcitoria proposta dagli attori in via subordinata era infondata,
non risultando la stessa sorretta da alcuna prova, anche in ragione del fatto che gli attori stessi, dopo l'immissione nel possesso del terreno promesso in vendita, vi avevano svolto l'attività agricola senza limitazioni.
1.3. Assegnati i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c., con la prima memoria depositata gli attori, nel replicare alle avverse difese e per quanto qui più rileva, hanno ulteriormente allegato e dedotto:
- che la natura agricola del terreno non costituiva di per sé ragione per escludere che lo stesso dovesse avere una capacità edificatoria, la quale invece era invece venuta meno proprio per effetto dell'atto d'obbligo sottaciuto dal promittente venditore;

- che l'esistenza dell'atto d'obbligo era stata sottaciuta anche in occasione del precedente acquisto del 1997 e che solo il decorso del termine di prescrizione decennale aveva indotto gli stessi attori a non agire nei confronti del venditore per ottenere il risarcimento dei danni;

- che l'atto d'obbligo del 1987 era stato richiesto dal Comune di Roma su tutta la superficie di oltre 22 ettari, di cui era composto originariamente il terreno, per permettere la costruzione del fabbricato “principale” da adibire ad allevamento di cavalli;
fabbricato questo realizzato a ridosso del 1987 e che, oltre ad essere ancora esistente, dall'originaria struttura destinata ad allevamento di cavalli era divenuto parte integrante di un lussuoso relais denominato “Villa Cicognani”, destinato ad un'attività commerciale legata all'organizzazione di eventi;

- che la demolizione delle costruzioni effettuate sulla base di pratiche edilizie degli anni 2000 – di cui convenuti avevano dato atto in comparsa di costituzione e risposta e consistenti in dei boxes in legno per il ricovero di cavalli – aveva in realtà riguardato una minima parte delle costruzioni in questione ed era comunque avvenuta con il consenso di mentre, per quanto riguardava la struttura principale Persona_2
(ossia quella a pianta quadrata), essa era stata smontata e rimossa dallo stesso
[...]
per servirsene altrove;
Per_2
- che la domanda di costituzione della servitù di passaggio era stata proposta in quanto, in sede di frazionamento del terreno da vendere dalla restante proprietà la Per_2
particella promessa in vendita era stata privata dell'autonomo sbocco su via Carlo
LB all'altezza del civico numero 19, che aveva fin lì sempre avuto;

12 - che ciò costituiva quindi inadempimento dell'obbligazione assunta dal promittente venditore, essendo invece irrilevante la possibilità di accedere al terreno promesso in vendita mediante il passaggio su altra proprietà degli stessi promissari acquirenti.
In sede di memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c., i convenuti hanno a loro volta replicato, esponendo, fra l'altro:
- che l'atto d'obbligo di cui gli attori lamentavano l'esistenza costituiva, come per prassi, presupposto necessario per il rilascio della concessione edilizia e dunque parte essenziale della stessa;
ragione per cui chi si trovava ad acquistare un bene immobile sul quale insisteva un fabbricato doveva necessariamente essere cosciente dell'esistenza di un atto d'obbligo;
- che gli stessi promissari acquirenti d'altra parte, avendo eliminato, dopo la loro immissione nel possesso dell'immobile e senza alcuna autorizzazione, il circuito- galoppatoio e gli annessi manufatti che in precedenza vi insistevano, avevano inteso rendere il terreno quanto più sfruttabile dal punto di vista agricolo, rendendo così evidente come il loro interesse fosse solo quello di coltivare il terreno promesso in vendita.
1.4. Rigettate le istanze istruttorie delle parti come da ordinanza dell'1.3.2022, la causa, istruita documentalmente, è stata poi assunta in decisione sulla base delle conclusioni riportate in epigrafe, con termini ex art. 190, comma 1, c.p.c. per il deposito degli scritti conclusionali.
2. La domanda di costituzione della servitù, proposta dagli attori (lettere H ed I delle conclusioni sopra trascritte), deve essere rigettata.
2.1. E' infatti innanzitutto pacifico che il terreno promesso in vendita, una volta trasferito, non verrebbe a costituire un fondo intercluso in senso assoluto (impossibilità di accesso dalla pubblica via) o quantomeno relativo (impossibilità di accesso dalla pubblica senza eccessivo dispendio o disagio). E ciò in quanto l'accesso alla pubblica via sarebbe comunque garantito dai fondi con esso confinanti, già di proprietà degli stessi odierni attori.
Non ricorrono pertanto i presupposti per la costituzione coattiva della servitù ai sensi dell'art. 1051 c.c..
2.2. Non ricorrono poi i presupposti per la costituzione della servitù di passaggio, ai sensi dell'art. 1062 c.c., per destinazione del padre di famiglia.
La fattispecie in esame presuppone infatti, fra l'altro, che sul fondo servente
13 l'originario proprietario abbia posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulti la servitù.
Circostanza questa, tuttavia, non fatta oggetto di specifica allegazione, prima ancora che di prova, da parte degli attori.
2.3. Deve infine essere disatteso l'assunto – su cui si fonda essenzialmente la domanda degli attori – secondo cui il contratto preliminare contemplerebbe già
l'impegno dei promittenti venditori alla costituzione della servitù di passaggio.
Assunto questo che troverebbe conferma, sempre secondo gli attori, nella circostanza che, nel predetto preliminare, il terreno promesso in vendita viene descritto come
“avente accesso da via Carlo LB” (v. art. 1 del contratto, ove si legge che promette di vendere […] l'appezzamento di terreno confinante per Persona_2
due lati con la proprietà degli acquirenti, per un lato anche con la residua proprietà del venditore;
il tutto avente accesso da Via Carlo LB, dell'estensione di circa
10 Ha individuato al NCT del Comune di Roma alla partita 433833, foglio 1069, come meglio verrà definita dal frazionamento in corso di attuazione”).
In senso contrario, va tuttavia osservato che lo stesso preliminare, nelle sue premesse e con maggiore precisione, identifica il terreno promesso in vendita con quello individuato “nell'allegata planimetria con contorni di colore giallo”, costituente “l'oggetto della presente compravendita” (v. premesse del preliminare, ove di legge: è proprietario di un complesso immobiliare composto da Persona_2
un terreno agricolo da fabbricati e relativa corte, il tutto confinante con la proprietà dei promittenti acquirenti, la porzione di terreno agricolo dell'estensione di circa ha.
10, come individuata nell'allegata planimetria con contorni di colore giallo, costituisce l'oggetto della presente compravendita”).
Pur non avendo le parti versato in atti la planimetria allegata al preliminare, si deve quindi ritenere che i contraenti, per l'univoca identificazione del bene promesso in vendita, abbiano inteso fare riferimento alla planimetria in questione, anziché alla successiva e più generica descrizione del terreno contenuta all'art. 1 del medesimo contratto.
Ne deriva pertanto, per un verso, che l'art. 1 non contempla alcun obbligo di costituzione di una servitù a carico del residuo terreno del promittente venditore – essendo invece diretto ad offrire una descrizione della porzione di terreno da trasferire in proprietà ai promissari acquirenti – e, per altro verso, che la descrizione dell'oggetto
14 del contratto contenuta all'art. 1 deve intendersi superata dalla più specifica individuazione del bene effettuata mediante il richiamo alla planimetria allegata al contratto stesso.
3. Per l'esame delle altre domande proposte dalle parti, è invece necessario istruire ulteriormente la causa, come da separata ordinanza, mediante CTU volta a verificare la concreta incidenza dell'atto d'obbligo gravante sul bene promesso in vendita.
4. La pronuncia resa in ordine ad una sola delle contrapposte domande formulate dalle parti rende opportuno rimettere la regolamentazione delle relative spese di lite all'esito della complessiva definizione del giudizio.


P.Q.M.

il Tribunale in composizione monocratica, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, non definitivamente pronunciando, così provvede:
1) rigetta la domanda di costituzione della servitù di passaggio proposta dagli attori;

2) dispone la rimessione della causa sul ruolo, per la prosecuzione del giudizio, come da separata ordinanza.
Così deciso in Roma, 22 aprile 2025.
Il Giudice
(dott. Francesco Cina)
Sentenza redatta con la collaborazione la M.O.T. dott.ssa Ludovica Lombardo

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