REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI IVREA in persona del Giudice Unico dott. Augusto Salustri ha emesso la seguente
SENTENZA
(art. 429 c.p.c.) emessa al termine dell'udienza del 08.10.2025 tenutasi nelle forme dell'udienza a trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., nella causa civile di primo grado iscritta al n.
1282 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024 e vertente tra
(c.f. , con sede legale in Parte_1 P.IVA_1
Torino, via G. Battista Bricherasio n. 7, in persona del Presidente del Consiglio di
Amministrazione e legale rappresentante, signora (c.f. Parte_2
), rappresentata e difesa dagli avv.ti Anna AN Frumento C.F._1
e AN TI;
ricorrente e
– C.R.F., in persona del Presidente del Consiglio di Controparte_1
Amministrazione e l.r.p.t. dott. (c.f. ), con CP_2 C.F._2 sede in Torino, corso Vinzaglio n. 9, iscritta al Registro delle Imprese di Torino (c.f.
e n. di iscrizione al R.I. , rappresentata e difesa dall'avv. David P.IVA_2
CO e dall'avv. Andrea Perino;
resistente
MOTIVI DELLA DECISIONE
La società ha convenuto in giudizio Parte_1 Controparte_1
deducendo la violazione delle obbligazioni contrattuali da parte della conduttrice e chiedendo, in via principale, la risoluzione del contratto di locazione stipulato il 10
1 settembre 2019 ai sensi dell'art. 80 della legge n. 392/1978, e, in subordine, ai sensi dell'art. 1453 c.c.
A supporto dell'azione spiegata la parte ricorrente ha dedotto come la resistente abbia mutato la destinazione d'uso dell'immobile locato, adibendolo ad attività di vendita al dettaglio e all'ingrosso, in contrasto con la previsione contrattuale che ne consentiva l'utilizzo esclusivo quale deposito di ricambi auto e veicoli commerciali.
Si è costituita in giudizio la società resistente contestando la avversa ricostruzione dei fatti ed invocando sotto plurime ragioni il rigetto delle domande spiegate.
In particolare, la società resistente ha eccepito in via preliminare, l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria, e nel merito ha contestato la fondatezza della domanda, deducendo come il mutamento di destinazione d'uso sia stato espressamente autorizzato dalla locatrice sin dal 2020.
Tentata senza esito la conciliazione delle parti, anche a mezzo comparizione personale ed interrogatorio libero, la causa, istruita mediante svolgimento di prova per testi ed acquisizione documentale, è stata trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 429 c.p.c. all'udienza richiamata in epigrafe.
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In via preliminare la domanda deve essere dichiarata procedibile avendo la parte ricorrente introdotto nel corso del giudizio il procedimento di mediazione ai sensi
D.lgs. 28/2010, definito con esito negativo.
Venendo al merito la domanda di risoluzione del contratto di locazione tanto ex art. 80 della legge n. 392 del 1978 quanto ex art. 1453 c.c. non è suscettibile di accoglimento.
L'art. 80, comma primo della Legge n. 392/1978 prevede che, qualora il conduttore adibisca l'immobile ad uso diverso da quello pattuito, il locatore possa chiedere la risoluzione entro tre mesi dal momento in cui ha avuto conoscenza del mutamento.
In termini generali giova osservare come la condotta del conduttore, il quale destini l'immobile locatogli ad un uso diverso da quello pattuito, costituisce sempre un
2 inadempimento degli obblighi scaturenti dal contratto. Tale inadempimento: (a) legittimerà la domanda di risoluzione del contratto ai sensi e nei limiti di cui all'art. 80, comma 1, della I. 27.7.1978 n. 392, se la destinazione dell'immobile dall'uno all'altro uso comporti l'applicazione di una diversa disciplina contrattuale;
(b) legittimerà la domanda di risoluzione del contratto ai sensi e nei limiti di cui all'art. 1453 c.c., negli altri casi.
Nel caso di specie, la destinazione dell'immobile da “capannone e uffici … per lo svolgimento dell'attività di deposito di ricambi auto e veicoli commerciali” (non comportante contatti col pubblico) ad attività di commercio all'ingrosso (comportante contatti diretti col pubblico) ha determinato l'applicazione al contratto di una disciplina giuridica diversa.
Invero, la destinazione dell'immobile ad attività comportanti contatti diretti col pubblico espone il locatore all'obbligo di pagare al conduttore l'indennità per la perdita dell'avviamento, in caso di scioglimento o cessazione del contratto.
Quanto al termine di tre mesi per proporre la risoluzione, la giurisprudenza di legittimità ha affermato che il decorso del termine di decadenza di cui all'art. 80 legge
27 luglio 1998, n. 392, per mancato esercizio da parte del locatore dell'azione di risoluzione del contratto entro tre mesi dall'avvenuta conoscenza, non è rilevabile d'ufficio dal giudice, dovendo la parte interessata, nel sollevare l'eccezione, manifestare chiaramente la volontà di avvalersi dell'effetto estintivo dell'altrui pretesa, ricollegato dalla legge al decorso di un certo termine.
La parte resistente ha formulato tempestivamente l'eccezione di decadenza e la parte ricorrente non ha fornito la prova da un lato di aver tempestivamente proposto l'azione e, dall'altro, all'esito dell'istruttoria è emerso come la suddetta compagine sociale abbia autorizzato il mutamento di destinazione d'uso.
Depone in tal senso, in primo luogo, la sottoscrizione da parte del legale rappresentante delle pratiche edilizie volte ad ottenere l'autorizzazione all'intervento di ristrutturazione e cambio di destinazione parziale ad “ufficio vendita ingrosso” e “ufficio vendita minuto” risalente all'anno 2020.
3 A differenti conclusioni non può condurre la prospettazione difensiva offerta dalla stessa parte ricorrente secondo cui il legale rappresentante della Parte_1
avrebbe sottoscritto le sole copertine degli elaborati grafici, non comprendendo appieno l'oggetto dell'istanza stessa, atteso che tale circostanza potrebbe al più costituire un profilo di negligenza da parte della parte ricorrente che non ha accertato ex ante quali fossero gli interventi che stava richiedendo all'Ente Locale in qualità di proprietaria dell'immobile e non giammai escludere giuridicamente la piena conoscenza del mutamento di destinazione nei rapporti con la controparte.
A ciò si aggiunga come l'unico teste escusso, il geometra , incaricato Testimone_1
dalla proprietà stessa di presentare la pratica edilizia e dalla società resistente di seguire i lavori, sulla cui attendibilità non vi sono motivi per cui dubitare - non essendo tale in difetto di concreti riscontri la sola circostanza che lo stesso è attualmente tecnico della società resistente - ha riferito come quale legale rappresentante Parte_2
della fosse pienamente a conoscenza del mutamento di Parte_1
destinazione d'uso.
Durante l'esame testimoniale il suddetto professionista ha mostrato alcune incertezze inerenti alla modalità di invio della documentazione ed alla correlata sottoscrizione delle tavole progettuali, tuttavia è stato assolutamente preciso in ordine alla circostanza assolutamente decisiva inerente alla conoscenza da parte della del mutamento Parte_2
di destinazione d'uso dei locali, dichiarando non solo di averle invitato le tavole, bensì per quel che assume rilievo dirimente, di essere sicuro “di aver parlato con lei del mutamento di destinazione” (cfr. dichiarazioni del teste “è vera la circostanza;
preciso che quando i locali sono stati affittati la società conduttrice doveva eseguire delle opere di adeguamento mentre la come Parte_2
locatrice avrebbe ottenere e richiedere una sanatoria;
ricordo che avevo detto alla che come Parte_2
proprietaria avrebbe dovuto firmare la pratica edilizia per eseguire le modifiche, nella specie tra l'altro opere per rendere i locali a norma per l'esercizio di vendita al dettaglio e all'ingrosso; la signora mi disse che andava bene quello che voleva fare, non ricordo di essere entrato nel dettaglio Parte_2
delle opere, per quel che ricordo lei non si è soffermata sulle opere perché il suo interesse principale era che la sanatoria non avesse maggiori oneri;
tuttavia preciso di averle inviato la documentazione in cui
4 c'era la relazione che specificava il cambio dei locali con disegni allegati;
la mi ha restituito Parte_2
firmato solo le copertine anche se io avevo inviato anche come allegati i disegni;
ADR esamino le tavole allegate doc. 2, e preciso che io ho invitato sia le tavole sia le copertine, la non riuscendo a Parte_2
stampare sia la copertina sia la tavole come invece vedo nel documento che mi si mostra lei hai firmato la parte della copertina e poi io ho riportato la copertina a fianco della tavole;
ribadisco che alla le tavole sono state inviate unitamente alle copertine;
ADR mi viene esibita il doc. 3 di parte Parte_2
ricorrente e rappresento che l'email del 22.01.2020 ore 9.32 è mia, di quello che abbiamo fatto l'ho sempre tenuta al corrente, ovvero di averle detto del cambio di destinazione tanto che nella successiva email leggo che mi chiede se siamo in regola;
a questo punto ho il dubbio di averle mandato le tavole tuttavia sono sicuro di aver parlato con lei del mutamento di destinazione;
ADR l'email allegato 5 del ricorrente che mi si mostra l'ho inviata io, ci sono solo le copertine;
vorrà dire che le ho mandato solo quelle e non i disegni però ci siamo sempre parlati del mutamento di destinazione d'uso tanto che mi chiedeva se fossimo o meno in regola;
ADR ricordo che abbiamo fatto subito la pratica che interessava
IE ovverosia il mutamento di destinazione d'uso per poter svolgere l'attività di vendita al dettaglio ed all'ingrosso mediante SCIA;
il Comune di Settimo ha risposto che prima avremmo dovuto fare la sanatoria e poi avremmo potuto chiedere il cambio di destinazione;
a questo abbiamo presentato e ottenuto la sanatoria e poi il cambio di destinazione d'uso; ADR l'incarico di presentare il cambio di destinazione d'uso l'ho ricevuto da IE ma la pratica edilizia l'ha firmata la proprietà in quanto di sua competenza…”).
A ciò si aggiunga come la parte resistente abbia depositato in giudizio lo scambio di comunicazioni con la controparte da cui si evince come la legale rappresentante della società locatrice abbia provveduto all'acquisto di materiale dalla controparte (cfr. documenti 4, 5, 6, 7 e 8) e la stessa non ha fornito una diversa versione che Parte_2
potesse giustificare l'acquisto di prodotti se non in ragione dello svolgimento dell'attività di vendita oggetto di contestazione.
Le suddette circostanze, valutate complessivamente, conducono a ritenere che vi sia piena prova che la parte locatrice fosse consapevole del mutamento di destinazione dei locali e come la successivamente contestazione sia eminentemente tardiva.
5 Per ragioni sostanzialmente speculari deve essere respinta la domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento ex art. 1453 c.c.
Secondo consolidata giurisprudenza di legittimità, la valutazione della gravità dell'inadempimento deve essere condotta attraverso un duplice criterio: oggettivo, volto a verificare se la condotta del debitore abbia inciso in misura apprezzabile sull'equilibrio sinallagmatico del rapporto, alterandone la struttura funzionale;
soggettivo, volto a considerare il comportamento delle parti, la loro diligenza, eventuali reciproche tolleranze, nonché l'esistenza di condotte pregresse idonee a ingenerare affidamenti meritevoli di tutela.
Nel caso di specie, la condotta della resistente — consistita nell'adibire parte dell'immobile locato ad attività di vendita al dettaglio e all'ingrosso — non può essere qualificata come inadempimento, né sotto il profilo oggettivo né sotto quello soggettivo.
Sotto il profilo oggettivo, va rilevato che tale attività è stata avviata in seguito a una pratica edilizia regolarmente presentata presso il competente Sportello Unico per l'Edilizia, corredata da autorizzazione scritta della proprietà, firmata dalla legale rappresentante della ricorrente. La documentazione tecnica allegata alla SCIA edilizia, le tavole progettuali e la corrispondenza intercorsa tra il tecnico incaricato e la locatrice dimostrano che quest'ultima era pienamente consapevole del mutamento di destinazione d'uso e ne ha autorizzato l'esecuzione.
Sotto il profilo soggettivo, la tolleranza protratta per oltre tre anni da parte della locatrice, unitamente all'utilizzo personale del servizio di vendita da parte della sig.ra esclude ogni possibilità di configurare la condotta della resistente come Parte_2
contraria alle obbligazioni contrattuali.
In tale contesto, non può ritenersi sussistente alcun inadempimento giuridicamente rilevante.
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il principio di buona fede oggettiva
— quale criterio integrativo e interpretativo del contratto — impone alle parti di
6 comportarsi secondo le regole di correttezza e lealtà, evitando di contraddire comportamenti precedentemente assunti, ove tali condotte abbiano ingenerato nella controparte un legittimo affidamento (cfr. Cass. 13 gennaio 2009, n. 460; Cass. 20 marzo 2009, n. 6896).
Il principio di autoresponsabilità, che costituisce una specificazione del canone di buona fede, preclude alla parte di invocare rimedi giuridici in contrasto con condotte pregresse, ove tali condotte abbiano determinato un affidamento qualificato nella controparte circa la liceità del comportamento tenuto.
Nel caso in esame, la locatrice ha assunto una condotta inequivocabilmente idonea a legittimare l'attività commerciale svolta dalla conduttrice, partecipando alla pratica edilizia ed autorizzando formalmente il mutamento di destinazione d'uso.
Tale condotta, protrattasi nel tempo, ha consolidato un affidamento meritevole di tutela, che impedisce a posteriori di qualificare come inadempiente la condotta della società resistente.
Parimenti, come sopra già rappresentato, anche laddove si volesse dare seguito alla prospettazione offerta dalla parte ricorrente — secondo cui la sottoscrizione della pratica edilizia sarebbe avvenuta senza la piena consapevolezza dell'oggetto dell'intervento — nondimeno, con il suddetto comportamento, la società locatrice ha ingenerato nella controparte quanto meno il legittimo affidamento che l'attività fosse stata autorizzata, non potendosi altrimenti rinvenire una diversa, e soprattutto plausibile, giustificazione, salvo ipotizzare una sorta di concorso nel fatto illecito commesso dalla società resistente con l'ausilio del tecnico incaricato di presentare la pratica edilizia. La predetta ipotesi non è stata nemmeno prospettata in astratto dalla parte ricorrente e comunque non ha trovato alcun riscontro in giudizio.
In definitiva, dunque, la domanda subordinata di risoluzione deve essere rigettata, non sussistendo un inadempimento rilevante né sotto il profilo oggettivo né sotto quello soggettivo.
7 Le spese di lite del presente giudizio devono essere poste, in ragione del principio della soccombenza, a carico della società ricorrente e sono liquidate, in applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014, così come aggiornati dal D.M. 147/2022, tenuto conto della natura delle questioni prospettate, dello svolgimento della fase istruttoria e della decisione in forma scritta, applicando gli importi prossimi ai valori medi in relazione allo scaglione di valore indeterminato di non rilevante complessità.
Deve essere disattesa la domanda spiegata dalla parte resistente volta ad ottenere la condanna della controparte al ristoro dei danni per lite temeraria ai sensi dell'art. 96 comma 3 c.p.c. atteso che l'affermazione della responsabilità processuale aggravata della parte soccombente postula che l'avversario deduca e dimostri la ricorrenza nel comportamento processuale della controparte del dolo o della colpa grave, cioè della consapevolezza, o dell'ignoranza derivante dal mancato uso di un minimo di diligenza, dell'infondatezza delle proprie tesi, ovvero del carattere irrituale o fraudolento dei mezzi adoperati per agire o resistere in giudizio, non potendo dedursi tale circostanza dalla mera soccombenza in giudizio.
Con precipuo riferimento alla tematica dell'elemento soggettivo richiesto dal novellato art. 96 c.p.c., appare preferibile la tesi più garantista, che postula comunque la presenza del requisito della malafede o della colpa grave, non già della sola colpa lieve od addirittura della mera soccombenza. Invero, pur essendo la questione oggettivamente opinabile, militano a favore di tale ricostruzione un argomento letterale ed uno logico-sistematico. In particolare, da una prima angolazione e sotto il profilo strettamente letterale, va osservato che la norma è stata introdotta come comma 3 del già esistente art. 96 c.p.c., dettato proprio in tema di lite temeraria in quanto connotata dall'avere agito con malafede o colpa grave;
e tale inserimento nel medesimo articolo rende ragionevole ritenere che il requisito soggettivo del primo comma debba reggere anche la fattispecie del terzo comma. Da un punto di vista logico-sistematico, poi, la natura sanzionatoria della norma non può che presupporre un profilo di censura nel comportamento del
8 destinatario della condanna, ciò che appunto deriva dal suo elemento soggettivo di dolo o colpa grave.
Nel caso di specie le questioni prospettate dalla parte ricorrente non appaiono in astratto e già ex ante sussumibili nel novero di una difesa connotata da malafede o colpa grave, investendo da un lato questioni giuridiche di non scarsa complessità e, dall'altro, essendo risultate infondate esclusivamente sotto il profilo del riparto dell'onere della prova.

P.Q.M


il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
rigetta le domande spiegate dalla società nei confronti Parte_1
della Controparte_1
rigetta la domanda ex art. 96 comma 3 c.p.c. spiegata dalla parte resistente;

condanna la società ricorrente al pagamento delle spese di lite, che liquida in €
4.800,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario nella misura del
15%, IVA ed oneri come per legge.
Ivrea, 8 ottobre 2025
il Giudice
dott. Augusto Salustri
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