N. 1093/2021 N. Cron.
N. Sent. Civ. Anno 2025 N. Rep.
IL TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Onorario di Pace del Tribunale di Torre Annunziata,
dr. Gianluigi Ciampa, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
(redatta ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come modificati dalla
L. 18.06.2009 n. 69, nonché dal D.L. 69/2013);
nella causa civile di I° grado iscritta al n. 1093
del ruolo degli affari contenziosi civili dell'anno 2021
avente ad oggetto: risoluzione contrattuale per inadempimento – uso diverso.
TRA
(C.F. , nato il [...] a [...] Parte_1 C.F._1
(NA) e residente a[...], rappresentato e difeso dall'
avv. Giacomo Ganeri, (C.F. – PEC avv. C.F._2 [...]
ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Torre del Email_1
RE (NA) in via Cavallerizzi n.7,
– intimante-
E
1 , (C.F. ) nato il [...] in [...]- Controparte_1 C.F._3
NO (NA) e residente in [...], rapp.to e difeso
[... dall'avv. Giuseppe Vitiello (C.F. – PEC C.F._4 Email_2
ed elett.te dom.to presso il suo studio in Torre Annunziata (NA) Email_3
in via Prota n. 67/a,
-intimato-
CONCLUSIONI
Come da atti del giudizio, cui si fa espresso rinvio
FATTO E MOTIVI DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 20.08.2020, intimava sfratto Parte_1
per morosità nei confronti di per il mancato pagamento dei ca- Controparte_1
noni locativi dei mesi di marzo, aprile, maggio e giugno 2020, per un importo pari ad Euro 4.800,00, in virtù di un contratto di locazione ad uso commerciale, regolar-
mente registrato, avente ad oggetto un immobile urbano sito nel Comune di Pompei
(NA) in Via Lepanto all'altezza del civico n. 285, identificato catastalmente al fo-
glio 7, particella 445, subalterno 9, piano terra e seminterrato, categoria C/1, classe
4.
L'intimante chiedeva: 1) dichiarare la risoluzione del contratto di locazione, dovuta al grave inadempimento del conduttore;
2) convalidare l'intimato sfratto per moro-
sità con ordine al cancelliere di apporvi la formula esecutiva in calce;
3) emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, in suo favore, per la somma di €
4.800,00, oltre le ulteriori somme, con gli interessi legali da ogni singola morosità
fino al soddisfo, con condanna del convenuto al pagamento delle spese, diritti ed onorari di causa, oltre iva e cpa, in favore del procuratore antistatario;
4) in caso di opposizione, emettere ordinanza di rilascio provvisoriamente esecutiva ex art. 665
2 c.p.c. nonché dichiarare con sentenza provvisoriamente esecutiva la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempienza della parte intimata;
5) condannare il convenuto al pagamento delle spese competenze di causa oltre iva e cpa, maggio-
rate del 15% ex LP con attribuzione al procuratore antistatario.
Si costituiva ritualmente in giudizio l'intimato il quale si opponeva alla convalida ed all'O.P.R. eccependo la mancanza del grave inadempimento del conduttore, in quanto i canoni da marzo a giugno 2020 rientravano in pieno periodo covid-19, con chiusura forzata per disposizione di legge e le parti decidevano di sospendere il pagamento di tali importi, anche in virtù delle opere di adeguamento che il locatore doveva eseguire.
In via riconvenzionale, chiedeva:
a) dichiararsi l'inadempimento del locatore per vizi occulti, con richiesta di ridu-
zione del canone ex art. 1578 c.c. e con ordine di eseguire opere straordinarie per adeguamento del locale. Tali vizi occulti erano relativi a:

1. problematiche di infiltrazioni di acqua da risalita sulle mura e sul pavimento del locale sito al piano seminterrato;

2. allagamenti provenienti dalla strada comunale già, denunciati dal locatore prima della sottoscrizione del contratto, non risolti e taciuti al conduttore;

3. impossibilità di utilizzo del locale seminterrato ad uso commerciale per mancato rispetto delle altezze;

4. inidoneità dell'impianto fognario non a norma;

5. inidoneità dei pozzetti elettrici al piano seminterrato dove si sversavano acque da infiltrazioni ed allagamenti;

b) l'indennizzo ed il risarcimento per le migliorie e/o addizioni autorizzate di spet-
tanza del locatore ex artt. 1592 e 1593 c.c.. Tra queste, sinteticamente, si
3 segnalavano: la sostituzione della scala in legno tra i due piani con una in ferro,
cartongesso isolante sulle pareti, mattonelle, adeguamento dei pozzetti;

c) il risarcimento danni per mancato inizio attività;
d) la riduzione dei canoni a causa del covid.
Chiedeva, infine, la condanna dell'intimante al pagamento delle spese di giudizio.
Il Tribunale, a scioglimento della riserva assunta, in data 14.12.2020, pronunciava
Ordinanza Provvisoria di Rilascio ex art. 665 c.p.c. disponendo il mutamento del rito, nonché l'integrazione degli atti introduttivi.
Successivamente, assunta la prova testimoniale ammessa, il giudizio veniva rin-
viato per la discussione con concessione alle parti di termine per note di discussione,
in quanto maturo per la decisione.
In primis, si rileva l'avvenuto esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria ex art. 5, comma 1, d.lgs. 28/2010, convertito in L. 69/2013, con esito negativo.
Consegue l'assolvimento della condizione di procedibilità.
Nel merito:
Sulla asserita mancanza del grave inadempimento del conduttore a causa del pe-
riodo covid.
Premesso che non è contestata la circostanza che il conduttore non abbia corrisposto i canoni oggetto del presente giudizio nonchè dei successivi, fino alla liberazione dell'immobile, non si ritiene possibile giustificare il mancato pagamento dei canoni di una locazione commerciale invocando l'emergenza sanitaria causata dall'epide-
mia per il COVID-19, atteso che non c'è alcuna norma che abbia previsto tale le-
gittimazione e pertanto l'inadempimento del conduttore non può passare inosser-
vato «va escluso che possa ricavarsi dalla normativa emergenziale una qualche
disposizione che autorizzi il conduttore alla sospensione o autoriduzione dei canoni
4 di locazione per le attività commerciali, fatta eccezione per quelle attività di cui il
legislatore si è occupato esplicitamente» e ancora «nessuna norma connessa all'e-
mergenza conseguente alla Pandemia COVID-19 ha precisato che il conduttore di
un immobile locato possa sospendere o rifiutare il pagamento del canone nell'ipo-
tesi in cui l'attività esercitata sia risultata interdetta dai provvedimenti emergen-
ziali (cfr. in proposito Trib. Pordenone 8.7.2020; Trib. Pordenone, 3 luglio 2020 e
Trib. Roma sez.VI 13 novembre 2020 ordinanza in RG. 27757/2020 pres.
[...]
». CP_2
In materia di locazione è stato stabilito, altresì, da diverse e ulteriori pronunce di merito (Trib. Roma 9 settembre 2020; Trib Roma n. 11336/2021), che è da esclu-
dere che la grave situazione epidemiologica ed i provvedimenti limitativi della li-
bertà di iniziativa economica, emanati per effetto della diffusione del virus "Covid-
19", possano configurare un caso di impossibilità sopravvenuta.
Ciò, con riferimento sia all'obbligazione di pagamento del canone della parte con-
duttrice, data la natura fungibile del denaro, sia con riguardo all' utilizzo, in tutto o in parte della prestazione della parte locatrice consistente nella messa a disposizione dell'immobile locato.
In altre parole, è da escludersi l'impossibilità sopravvenuta poiché la causa del con-
tratto di locazione non è la garanzia dello svolgimento dell'attività commerciale bensì l'idoneità dell'immobile a tale attività (in tal senso, Trib. Roma, ord. del 25
febbraio 2021).
L'omissione del pagamento del canone nella misura pattuita nel contratto di loca-
zione non è prevista, né consentita da alcuna norma neanche dalla legislazione emergenziale, anche in considerazione del fatto che il legislatore ha previsto una serie di misure volte ad attenuare gli effetti determinati dalla chiusura forzata delle
5 attività commerciali quali la previsione della cessione del credito di imposta, i prov-
vedimenti di proroga dei prestiti e degli adempimenti fiscali, la sospensione dei pagamenti dei ratei dei mutui e dei finanziamenti nonché le possibilità di ricorso alla cassa di integrazione.
Sicché un comportamento di perdurante omissione nel versamento del canone, nella misura integrale pattuita, non può trovare alcuna giustificazione e non può esclu-
dere la gravità dell'inadempimento.
Quanto al principio di buona fede, in sede di esecuzione del contratto, esso impone a ciascuna parte del rapporto obbligatorio il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra parte a prescindere dagli obblighi contrattuali e dal dovere del
neminem laedere, senza rappresentare un apprezzabile sacrificio a suo carico (ex
multis, Cass. n. 10182/2014; Trib. Roma n. 18646/2021).
Deriva, pertanto, in assenza di prova del pagamento dei canoni, da parte dell'inti-
mato, peraltro protrattosi ben oltre il c.d. “periodo covid”, la pronuncia di risolu-
zione del contratto di locazione in oggetto e la necessaria condanna della parte con-
duttrice al pagamento di tutti i canoni arretrati sino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile del 13.06.2022.
Sull' asserito inadempimento del locatore per vizi occulti, con richiesta di riduzione del canone ex art 1578 c.c. e con ordine di eseguire opere straordinarie per adegua-
mento del locale.
Non vi è prova in atti dei lamentati vizi occulti, né dell'accordo fra le parti ad ese-
guire opere straordinarie nell'immobile.
Riguardo i primi, si rileva che i vizi occulti lamentati dall'intimato, non sono da considerarsi tali in quanto trattasi di caratteristiche del bene, facilmente accertabili dal conduttore, all'atto della stipula della locazione, con uso di normale diligenza.
6 Infatti, nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo,
grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano ade-
guate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli in-
tende esercitarvi, nonché al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensa-
bili alla legittima utilizzazione del bene locato, per cui, escluso che sia onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, ove il conduttore non riesca ad ottenerle,
non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario e ciò quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato (cfr. civ. sez. III, 25/01/2011, n. 1735; Cass. civ. sez. III, 16/6/2014,
n. 13651).
I vizi occulti sono difetti strutturali o funzionali di un bene che non sono evidenti al momento della stipula della locazione e che emergono solo con l'uso del bene. Tali
vizi, inoltre, devono essere abbastanza gravi da rendere il bene non idoneo all'uso previsto o da diminuirne significativamente il valore ed il conduttore non avrebbe potuto scoprirli con una normale ispezione o diligenza.
Pertanto, fatta eccezione per l'allagamento del locale sottostante il livello strada,
dipeso da un evento straordinario, estraneo al bene locato, il conduttore ben avrebbe potuto e dovuto accertare, prima di locare il bene, che il cantinato del locale com-
merciale non era idoneo, per le sue caratteristiche, allo stivaggio degli arredi da custodire.
Inoltre, non vi è prova in atti:
- nè di accordi fra le parti volti ad eseguire nell'immobile opere straordinarie di ade-
guamento del locale;

- né di migliorie e/o addizioni, autorizzate dal locatore;

7 - né del mancato inizio dell'attività, essendo il contratto di locazione decorrente dal
01.01.2019 e gli inconvenienti lamentati fra la fine del 2019 ed il 2020. E, in ogni caso, non vi è prova che l'asserito mancato inizio dell'attività sia dipeso da cause ascrivibili al locatore.
In assenza di tali prove, consegue il rigetto di tutte le predette doglianze del con-
duttore ivi incluse quelle relative al periodo covid, di cui si è già detto, non essendo stato depositato, in atti, alcun documento attestante un diverso accordo tra le parti sulla pattuizione del canone di locazione nel periodo di emergenza epidemiologica.
Infine, riguardo il lamentato allagamento, proveniente dalla strada comunale, trat-
tasi di evento straordinario, la cui causa è addebitabile a cattiva manutenzione stra-
dale da parte del Consegue che il conduttore avrebbe dovuto Controparte_3
agire ex art. 2043 c.c. nei confronti di quest'ultimo per il relativo risarcimento del danno.
In definitiva, si osserva che le doglianze di parte intimata, non supportate da idonea prova, hanno riguardato il solo locale cantinato del negozio locato e, come tali, non giustificano, in alcun modo, il mancato pagamento dell'intero canone.
Consegue la conferma dell'O.P.R. e la conseguente pronuncia di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore con la sua condanna al pagamento, nei confronti del locatore, dell'importo di euro 33.600,00 oltre interessi legali dalla data delle singole scadenze mensili fino all'effettivo soddisfo.
La domanda riconvenzionale proposta dal conduttore deve essere rigettata in quanto non provata.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.


P.Q.M.


8 Il Giudice Onorario di Pace del Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni di-
versa istanza, eccezione e deduzione disattesa o assorbita, in parziale accoglimento della domanda attorea, così provvede:
1) conferma l'ordinanza provvisoria di rilascio pronunciata in corso di giudizio;

2) dichiara la risoluzione del contratto di locazione in oggetto per inadempimento di
; Controparte_1
3) nulla per l'esecuzione essendo l'immobile già stato rilasciato in corso di giudizio,
in data 13.06.2022;
4) condanna al pagamento dei canoni inevasi, in favore dell'inti- Controparte_1
mante, nella misura di complessivi euro 33.600,00 oltre interessi legali dalla data delle singole scadenze mensili fino all'effettivo soddisfo;

5) condanna , al pagamento in favore di delle Controparte_1 Parte_1
spese e competenze di lite che si liquidano in complessivi 4.200,00 € di cui euro
400,00 per spese ed euro 3.800,00 competenze professionali, oltre spese generali nella misura del 15%, iva e c.p.a., come per legge, con attribuzione all'avv. Gia-
como Ganeri dichiaratosi anticipatario.
Così deciso in Torre Annunziata il 18.11.2025
Il G.O.P.
Dr. Gianluigi Ciampa
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