Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
TRIBUNALE DI CATANZARO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Catanzaro, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona della Giudice
Onorario dott. Vitullio Marzullo, all'esito di discussione orale ai sensi dell'art. 429 c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 3542 R.G.A.C. per l'anno 2018
TRA

(C.F.: in persona del lrpt, rappresentata e difesa dall'avv. Daniela Parte_1 P.IVA_1
Rodolà (C.F.: , giusta procura in atti, pec: C.F._1 Email_1
- parte ricorrente-
CONTRO
, in persona del legale rappresentante Controparte_1 CP_1
(C.F. e ( CF: entrambi rappresentati e difesi C.F._2 Controparte_2 C.F._3 dall'avv. Vincenzo Puccio (C.F. pec: C.F._4 Email_2
- parte resistente-
Oggetto: locazione - convalida sfratto per morosità
dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.

MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
1. La ricorrente ha esposto di avere concesso in locazione l'immobile di sua proprietà Parte_1 facente parte del Condominio Botros - identificato in catasto in Botricello al fg. 5 part. 731 sub 24, 50 e 51 - alla d ad , prevedendone l'utilizzo Controparte_1 Controparte_2 commerciale ad uso officina artigiana di autoriparazioni e di commercio di autoricambi ed accessori.
Ha precisato che, in realtà, l'attività commerciale non è mai iniziata nonostante i locali fossero nella piena disponibilità dei conduttori.
Questi ultimi, peraltro, avrebbero compiuto modifiche non autorizzate e prive dei relativi permessi (senza tuttavia indicarne la natura); avrebbero, poi, avanzato una richiesta di rinegoziazione del contratto mediante concessione di una ulteriore porzione di immobile con slittamento della prima rata del canone di locazione al mese di marzo 2015 (istanze non accettate dalla ). Pt_1
Ha riferito, altresì, che i conduttori, solo in data 05.05.2015, avrebbero provveduto ad indicare al geometra le modifiche da apportare all'immobile al fine di presentare il progetto di ristrutturazione Controparte_3
e cambio di destinazione d'uso per potere esercitarvi l'attività artigianale e commerciale prevista in contratto.
Ha aggiunto che, già in data 10.01.2015, l'assemblea del Condominio Botros approvava all'unanimità il
Regolamento condominiale, il cui art. 10 prevedeva il divieto di adibire i locali commerciali ad alcune attività, tra cui anche quella prevista nel contratto di locazione, cui seguiva in data 7.7.2015 una formale diffida del
Condominio a “non insediare” l'attività di officine per autoriparazioni e simili.
Ciò avrebbe indotto l' a non registrare il contratto e a formulare – con pec del 9.7.2015 e telegramma Pt_1 di pari data – dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione e l'immediato rilascio dell'immobile, rifiutando tutti i canoni di locazione versati in data successiva al mese di luglio 2015 ed – in via transattiva – alla restituzione dei canoni fino ad allora versati.
Conclusasi con verbale negativo la procedura di mediazione, parte ricorrente ha, pertanto, adito il Tribunale chiedendo di accertare l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione per intervenuta impossibilità totale della prestazione ai sensi dell'art. 1463 c.c., o – in subordine – la nullità del contratto ex art. 1 comma 346 l.
311/2004 per mancata registrazione;
dichiarare l'occupazione sine titulo dell'immobile e di condannare i conduttori al rilascio libero da cose e persone rimettendone nel possesso la condannare Parte_1
i medesimi al risarcimento del danno ex art. 1591 c.c. nella misura di € 1.200,00 mensili dalla data dell'intimazione (9.7.2015) fino all'effettivo rilascio oltre interessi e rivalutazione monetaria.
In via estremamente subordinata ha formulato dichiarazione di recesso dal contratto di locazione per intervenuta impossibilità sopravvenuta ex art. 1463 cc, offrendo banco iudicis la restituzione del doppio della caparra versata pari ad € 2.400,00.
2. Si sono costituiti nonché , i quali, Controparte_1 Controparte_2 opponendosi a tutte le domande proposte da parte ricorrente, hanno chiesto, in via riconvenzionale, di accertare l'inadempimento della e, per l'effetto, di dichiarare la risoluzione del contratto ex art. 1453 Pt_1 cc condannando la medesima società al risarcimento dei danni subiti da parte resistente, ivi compresa la restituzione dell'importo pari ad € 12.000,00 quali canoni illegittimamente corrisposti, € 405,00 quale rimborso del 50% delle spese di registrazione del contratto, nonché i danni all'immagine subiti dalla ditta e quelli derivanti dalla forzata stipulazione di un nuovo contratto di locazione con canone CP_1 mensile pari ad € 1.100,00 nonché spese di mediazione.
2.1 Contestando la ricostruzione dei fatti di parte ricorrente, ha rilevato vari inadempimenti del locatore CP_ : innanzitutto di avere ricevuto una consegna solo parziale dell'immobile, in quanto una parte di esso era occupata dal precedente affittuario;
di non avere, quindi, giammai chiesto di rinegoziare il contratto per ottenere il godimento di una ulteriore porzione di immobile;
che, in realtà, il legale rappresentante del locatore aveva proposto – già con missiva del 22.10.2024 – di sospendere il contratto, in quanto non era riuscito ad ottenere la consegna dei locali occupati dal precedente conduttore , invitando l'odierna CP_5 parte resistente a restituire il contratto in modo da riformularlo con nuove superfici e nuove condizioni economiche.
Ha aggiunto, poi, che con missiva del 27.2.2015 la aveva comunicato di avere incaricato un tecnico per Pt_1 presentare la Scia per la realizzazione dei lavori necessari all'adeguamento dell'immobile all'uso di autofficina, precisando – tuttavia – che le spese per i lavori e per gli oneri di concessione dovuti al Comune di Botricello per l'eventuale cambio di destinazione d'uso sarebbero stati a carico dei conduttori, violando in tal modo le pattuizioni contrattuali.
Ha contestato la lettera della di risoluzione del contratto per morosità del 24.3.2015 in quanto erano Pt_1 stati pagati, a quel tempo, tutti i canoni incluso marzo 2015.
Ha affermato di avere conosciuto solo con pec del 9.7.2015, inviata dalla , il divieto imposto dal Pt_1 regolamento di Condominio di esercitare l'attività di officine per riparazioni e simili, che, quindi, rendeva impossibile operare le modifiche catastali/urbanistiche richieste per l'apertura dell'attività prevista in contratto.
Ha aggiunto, che in data 11.01.2016 – alla luce di tali inadempimenti – doveva sottoscrivere un nuovo contratto di locazione con un terzo per avere il godimento di un altro immobile dove esercitare la propria attività in Sellia Maria.
Ha, comunque, continuato a pagare i canoni di locazione fino al mese di ottobre 2015, allorquando l' ha Pt_1 deciso di restituire l'ultimo rateo mensile. Infine ha riferito di avere deciso di registrare il contratto di locazione, ma solo in data 10.05.2017, sebbene il relativo onere fosse in capo del locatore.
3. In sede di prima udienza (22.10.2019) parte ricorrente ha dato atto che in data 1.8.2019 l'immobile de quo agitur è stato riconsegnato come attestato da verbale di reimmissione in possesso depositato in atti.
Sentiti i testi (vedi udienza del 18.11.2022), la causa è stata rinviata Testimone_1 Controparte_3 per la decisione.
4. Preliminarmente, alla luce della consegna dell'immobile, va dichiarata la cessazione della materia del contendere in merito alla domanda avanzata dal locatore di restituzione dell'immobile da parre del conduttore.
5. Nel merito della vicenda, è opportuno rilevare che il comportamento delle parti nell'esecuzione del contratto di locazione è stato, per molti versi, in aperto contrasto con il principio di collaborazione e di esecuzione in buona fede ex art. 1375 cc.
6. Orbene il contratto del 10.10.2014 - registrato dal conduttore solo in data 10 maggio 2017 (i.e. 2 anni e sette mesi dopo) - prevedeva un canone di locazione annuo pari ad € 14.400,00 per i primi due anni con rate mensili anticipate pari ad € 1.200,00, contemplando anche una opzione d'acquisto in favore del conduttore.
Nel verbale di consegna di pari data - tuttavia - si dava atto dell'immissione nel possesso del conduttore del locale indicato nella planimetria allegata sub B (sub 24) e locale B1 (sub 51), aggiungendo che la restante parte sarebbe stata consegnata non appena libera e sgombera delle merci e delle attrezzature ivi momentaneamente esistenti appartenenti a . Controparte_6
Nella stessa scrittura oltre a dare atto della consegna di € 1.200,00 quale prima parte della cauzione contemplata nel contratto, le parti affermavano che i conduttori avevano l'esigenza di avere l'immobile “al più presto” al fine di “pianificare i lavori di adattamento alle loro esigenza organizzative e lavorative (….) a conclusione dei lavori di cui sopra il Locatore a proprie spese provvederà alle variazioni catastali Pt_1 conseguenti e alle pratiche urbanistiche”.
Infine si prevedeva che il contratto sarebbe stato registrato dal locatore e che il 50% delle relative spese sarebbero state addebitate ai conduttori con la fattura del primo canone di locazione. 7. Di fatto, il locatore non ha mai adempiuto all'onere fiscale, evidentemente avendo già perso interesse dopo pochi mesi (3 per l'esattezza) alla esecuzione del contratto, come provato dal verbale di assemblea del
“Condominio Ilpam” del 10.01.2015 (prodotto dalla parte ricorrente) con cui veniva approvato all'unanimità il “Regolamento del Condominio Parco Botros”, con il voto favorevole e determinante della stessa
Immobiliare Ipalm srl in liquidazione (titolare di ben 555,92 millesimi). L'art. 10 lettera o) sancisce il divieto di adibire immobili ad attività potenzialmente pregiudizievoli della salubrità e del decoro del complesso immobiliare ed in particolare autofficine, autocarrozzeria, gommista autolavaggio e simili, prevedendo in tal caso la preventiva autorizzazione dell'assemblea con la maggioranza dei quattro quinti dei Condomini e dei millesimi.
Ergo il locatore (proprietario condominio dominante) ha sostanzialmente inteso vietare – tramite il suo voto decisivo in sede di assemblea condominiale – l'uso dell'immobile previsto nel contratto stipulato pochi mesi prima.
Appare, pertanto, del tutto superfluo il successivo incarico conferito dalla stessa al geometra Pt_1 CP_3 per presentare una segnalazione certificata di inizio attività di cambio di destinazione d'uso confliggente con il divieto deliberato dall'assemblea condominiale.
Alla luce delle precedenti considerazioni, risulta maliziosa la pec del 27.02.2015 (appunto dopo un mese dall'approvazione del regolamento) in cui afferma di avere autorizzato il geometra a Pt_1 CP_3 presentare la SCIA per i lavori di interesse del conduttore, quando pochi giorni prima - in data 6.2.2015 - aveva comunicato ai conduttori il divieto posto dal Regolamento di Condominio approvato il 10 gennaio (cfr allegato 7 parte resistente).
Desta, peraltro, sorpresa la risposta degli stessi conduttori, in cui contestano solo la ripartizione delle spese per il cambio di destinazione d'uso e non la comunicazione del divieto condominiale che inficiava, appunto, la possibilità di esercitare l'attività prevista in contratto.
7.1 Va, poi, aggiunto che – come rilevato da parte resistente – il locatore ha inviato più lettere di risoluzione del contratto: la prima del 22.1.2015 senza apparente motivazione (se non probabilmente il procrastinarsi dei tempi di consegna del restante magazzino come palesato nella missiva del 22.10.2014); la seconda del 24 marzo 2015 motivata dalla morosità nel pagamento dei canoni del mese di febbraio e marzo 2015, prontamente contestata dai conduttori sulla base dei bonifici operati (allegati in atti); la terza del 9.7.2015 in cui si dichiara la risoluzione del contratto “per causa di forza maggiore sopravvenuta” consistente nel più volte citato divieto regolamentare.
8. Anche il comportamento dei conduttori - tuttavia - non è apparso pienamente coerente al principio di buona fede, seppur in modo certamente meno grave.
Essi non hanno mai provveduto a contestare specificamente la circostanza addotta da parte ricorrente - già nell'atto introduttivo - di non avere mai svolto attività nell'immobile locato, pur continuando a detenerne il possesso fino al 1.8.2019 – quindi solo dopo l'inizio del presente procedimento - senza pagare alcun canone a partire da ottobre 2015 (sostanzialmente a titolo gratuito per quasi quattro anni) e pur avendo oramai trovato un nuovo locale in cui operare in Sellia Marina giusto contratto del 11.01.2016 (i.e. oltre tre anni e mezzo prima della consegna dell'immobile oggetto di lite).
Tale comportamento appare apertamente contrario alla buona fede contrattuale in quanto il conduttore non ha evidenziato alcun concreto interesse alla prosecuzione della detenzione dell'immobile per cui è causa. 9. E' noto che in materia di contratti con prestazioni corrispettive, nell'ipotesi di reciproche inadempienze, bisogna comparare il comportamento di entrambe le parti per individuare quale di esse, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e abbia causato il comportamento della controparte e un'alterazione del sinallagma (Cass. sezione II civile, ordinanza 11 febbraio 2020 n. 3273).
Nel caso di specie appare certamente più grave l'inadempienza del locatore che non solo non ha consegnato l'intero immobile, ma ha anche determinato il divieto condominiale all'esercizio dell'attività commerciale prevista in contratto.
Va pertanto rigettata la domanda di parte ricorrente e accolta la domanda riconvenzionale di parte resistente.
10. In ordine alla quantificazione del risarcimento del danno, esso certamente si concreta nel limitato godimento dell'immobile per le ragioni abbondantemente esposte (impossibilità di esercitare l'attività di autofficina, consegna solo parziale dell'immobile), e quindi nell'equivalente dei canoni pagati nel il periodo ottobre 2014 / settembre 2015. Al contrario non è stata adeguatamente sviluppata la richiesta risarcitoria connessa alla locazione di un altro immobile in Sellia Marina, né la generica richiesta attinente ai “danni all'immagine”.
10.1 Tuttavia, va tenuto conto che i conduttori hanno goduto a titolo gratuito dell'immobile (rectius di parte dell'immobile) sostanzialmente per quasi quattro anni (ottobre 2015/agosto 2019). Pertanto il danno subito appare pienamente compensato dal lungo periodo di detenzione gratuita dell'immobile.
10.2 In assenza di domanda di restituzione del deposito cauzionale, va – pertanto - riconosciuto solo il diritto alla restituzione del 50% dell'imposta di registro pari ad € 405,00.
11. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo, avuto riguardo all'importo effettivamente riconosciuto (€ 405.00), secondo i valori minimi stante l'entità della somma liquidata vicina al valore minimo dello scaglione e considerata la non particolare complessità delle questioni affrontate.


P.Q.M.


Il Giudice del Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulle domande proposte dalle parti, così provvede:
- dichiara la cessazione della materia del contendere in merito alla domanda di restituzione dell'immobile locato;

- rigetta la domanda di risoluzione avanzata da pare ricorrente;

- accoglie parzialmente la domanda riconvenzionale di parte resistente, accertando la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore “Immobiliare Ilpalm srl” e condannando quest'ultima alla restituzione della complessiva somma pari ad € 405,00 oltre interessi legali.
- Condanna parte ricorrente alla rifusione - a favore di parte resistente - delle spese di lite, liquidate in complessivi € 1.207,00 di cui € 545,00 per spese ed € 662,00 per onorari oltre rimb. forf., Iva e Cpa.
Sentenza resa ex art. 429 cpc pubblicata mediante allegazione al verbale di udienza.
Catanzaro, lì 23.09.2025
Il Giudice Onorario
dott. Vitullio Marzullo