TRIBUNALE ORDINARIO DI BELLUNO
Verbale udienza ex art. 127 ter c.p.c.
Oggi 23/10/2025 il giudice, a seguito del provvedimento con cui è stata disposta la trattazione scritta, a norma dell'art. 127 ter c.p.c., prende atto che i difensori hanno depositato le note contenenti le istanze e conclusioni, da intendersi qui integralmente richiamate.
All'esito dell'udienza di discussione odierna, sostituita dalla trattazione scritta, si deposita a definizione del giudizio sentenza ex art. 281 sexies c.p.c.
Si comunichi alle parti.
Il giudice dr.ssa Chiara Sandini
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BELLUNO
Il Tribunale di Belluno in composizione monocratica, nella persona del giudice
Chiara Sandini, ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 330/2025 R.G. promossa da
con l'avv. GRANZOTTO ROBERTO, come Parte_1 Parte_2
da mandato in atti
- RICORRENTI
contro con l'avv. BACCHETTI ALBERTO, come da mandato in atti CP_1
- RESISTENTE
1 Oggetto: Altri istituti del diritto delle locazioni
CONCLUSIONI delle parti ricorrenti:
“NEL MERITO: accertare e dichiarare che il rapporto negoziale intercorso tra le parti
è qualificabile come contratto di locazione di immobile adibito a civile abitazione;

accertare e dichiarare il grave inadempimento da parte del conduttore e la conseguente risoluzione del contratto di locazione in essere tra le parti per le ragioni di cui in narrativa;
condannare il convenuto al rilascio immediato dell'immobile a lui locato e condannare il conduttore al risarcimento dei danno quantificativi in € 665,92 per esborsi effettuati per la parte di mediazione oltre in via quantitativa in altri € 1.500,00
o nella somma maggiore o minore che il giudice riterrà di giustizia;
con vittoria di spese ed onorario di causa.
A SEGUITO DELLA DOMANDA RICONVENZIONALE:
Si integrano le conclusioni già rassegnate con l'opposizione alla domanda riconvenzionale chiedendo che la stessa venga respinta in quanto inesistente in fatto ed in diritto sia per decadenza e prescrizione dell'azione, sia per inesistenza del fatto e di alcuna responsabilità in capo al ricorrente.
Si chiede altresì condanna ex art. 96 cpc per la difesa e le istanze del tutto prive di fondamento così come per l'inesistenza di alcuna responsabilità in merito alla domanda riconvenzionale.
IN VIA ISTRUTTORIA : si chiede che venga ammesso interrogatorio formale della resistente, nonché prova testimoniale sui seguenti capitoli:
1°) Vero che nel giugno dell'anno 2024 chiese di poter accedere Parte_1
all'immobile di sua proprietà sito in Via Ca' De Polo al civico n. 4, e che la conduttrice acconsentì a tale incombente?;
2°) Vero che alla richiesta per tramite di wathsapp la conduttrice disse di recarsi presso l'immobile accompagnato dai carabinieri?
2 3°) Vero che il 20 giugno 2024 presso l'abitazione locata alla resistente il proprietario di presentò con il potenziale acquirente, e Parte_1 Persona_1
con i carabinieri della stazione di Vigo di Cadore (BL)?
4°) Vero che la conduttrice in quell'occasione bloccò i carabinieri, il proprietario ed il possibile acquirente sulla soglia dell'immobile?
5°) Vero che il proprietario in quell'occasione ritornò indietro per la richiesta della conduttrice?
6°) Vero che lei era intenzionato ad acquistare l'immobile di cui si discute e per tale ragione era andato a visionarlo il 20 giugno 2024?
7°) Vero che ha nel frattempo visionato altri immobili?
Si indicano a testi sui primi cinque quesiti ed il carabiniere Persona_1
e sui capitoli 6 e 7 solo Tes_1 Persona_1
Si chiede venga ammessa altra prova per testi con i testi sotto indicati e sui seguenti capitoli:
testi e di Pieve di Cadore (BL) sui seguenti capitoli: Testimone_2 Tes_3
1°) Vero che avete ricevuto incarico di vendita dell'immobile di cui si discute da e Pt_1 Parte_2
2) Vero che avete successivamente rinunciato all'incarico?
3) Vero che avete rinunciato al mandato di vendita dell'immobile di proprietà dei ricorrenti per ragioni determinate dalla sig.ra CP_1
4) Vero che avete effettuato accessi all'immobile in questione con potenziali clienti interessati all'acquisto?
Teste di Parma: Testimone_4
5) Vero che l'anno scorso si è recata insieme al fratello all'interno Parte_1
dell'immobile occupato dalla ricorrente?
6) Vero che in quell'occasione ha notato che nella camera ad ovest era allocato uno stendi biancheria con indumenti stesi ad asciugare?
7) Vero che in quell'occasione ha notato che le finestre erano chiuse?
3 8) Vero che è a conoscenza del fatto che l'immobile in questione è sempre stato in ottime condizioni?
9) Vero che lei si è recata nell'immobile per verificare con il fratello lo stato dei Pt_1
serramenti per la loro levigatura?
Teste di Pieve di Cadore (BL): Testimone_5
10) Vero che ha abitato alcuni anni nell'immobile di proprietà del ricorrente in Tai di
Pieve di Cadore?
11) Vero che nel periodo in cui insieme a sua madre ha occupato l'immobile lo stesso è
sempre stato in ottime condizioni?
Tes_ Teste arch. di Pieve di Cadore (BL): Tes_7
12) Vero che esercita l'attività di architetta al piano primo dell'immobile di Tai di Pieve
di Cadore di proprietà dei ricorrenti in Via Ca' De Polo al civico n. 4?
13) Vero che l'intero fabbricato risulta salubre con le pareti interne pulite?
14) Vero che l'appartamento in questione è rimasto chiuso per un mese e mezzo circa fino al 18 settembre 2025?”
CONCLUSIONI della parte resistente:
“In via preliminare: dichiarare improcedibile la domanda di pagamento di qualsivoglia somma di denaro a qualsiasi titolo non essendo stata formulata nella domanda di mediazione per le ragioni espresse in atti;

in via principale, nel merito: rigettare integralmente le domande perché infondate in fatto e in diritto per le ragioni espresse in atti e per l'effetto confermare la validità ed efficacia del contratto di locazione e che nulla è dovuto ai sig.ri Pt_1
in via subordinata, nel merito: rigettare integralmente la domanda di risoluzione del contratto di locazione perché infondata in fatto e in diritto per le ragioni espresse in atti e per l'effetto confermare la validità ed efficacia del medesimo e riconoscere ai sig.ri una somma inferiore a quelle richieste per le ragioni espresse in atti o accertate Pt_1
in corso di causa;

4 in via subordinata, nel merito: rigettare la domanda di condanna al pagamento di qualsivoglia somma di denaro, ovvero ridurla ad un importo inferiore per le ragioni espresse in atti o accertate in corso di causa;

in via ulteriormente subordinata, nel merito: nell'ipotesi di accoglimento della domanda di risoluzione del contratto, condannare i sig.ri all'immediata Pt_1
restituzione del deposito cauzionale oltre interessi ex lege per le ragioni espresse in atti o accertate in corso di causa;

in via riconvenzionale: accertare e dichiarare i vizi della cosa locata e, per l'effetto,
condannare il locatore a ripristinare lo stato delle pareti interne delle camere e del bagno mediante ritinteggiatura e idonea impermeabilizzazione dei muri controterra e disporre la riduzione del canone di locazione in € 150,00 mensili ovvero altra somma maggiore o minore anche ritenuta di giustizia dalla data di pubblicazione dell'annuncio, o precedente se accertata, fino all'effettivo ripristino, oltre all'importo di
€ 1.800,00 a titolo di risarcimento danni ovvero altra somma maggiore o minore anche ritenuta di giustizia dalla data di pubblicazione dell'annuncio, o precedente, se accertata, pari ad € 150,00 mensili dalla data certa di pubblicazione dell'annuncio ed a seguire fino alla regolare riparazione, per le ragioni espresse in atti o accertate in corso di causa;

in ogni caso: con vittoria di spese, onorari ed accessori di causa;

in via istruttoria: disattesa ogni istanza contraria, si chiede essere ammessi alla prova per testi ed interpello sulle circostanze indicate nel presente atto e in particolare:
Si chiede l'ammissione del teste (c.f. ) e Testimone_2 C.F._1
(c.f. ) dell'Agenzia GI Immobiliare s.a.s. di Tes_3 C.F._2
GI CA e C. di Pieve di Cadore (BL), via F. Coletti n. 61 sui seguenti capitoli:
1) “Vero che prima del mese di giugno 2024 siete stati incaricati dai sig.ri della Pt_1
messa in vendita del suo appartamento in Tai di Cadore (BL), via Ca' De Polo n. 4?”
2) “Vero che, per l'espletamento dell'incarico, avete fatto diversi accessi nell'appartamento per poterlo visionare e promuovere la vendita?”
5 3) “Vero che durante questi accessi, avete registrato foto e video dell'appartamento?”
4) “Vero che, nel corso dei mesi, avete fatto degli accessi anche con persone interessate all'acquisto dell'appartamento?”
5) “Vero che durante questi accessi con i potenziali acquirenti era sempre presente la sig.ra conduttrice dell'appartamento, con i figli ed il compagno?” CP_1
6) “Vero che dopo diversi accessi la sig.ra si è lamentata delle continue richieste CP_1
di accesso per far vedere l'immobile ai potenziali acquirenti?”
7) “Vero che le foto (v. doc. 3 – annuncio web) che si rammostrano sono state da voi realizzate?”
Si chiede l'ammissione dei testi Carabinieri e intervenuti il Tes_8 Tes_1
giorno 10 luglio 2024 sui seguenti capitoli:
8) “Vero che in data 20 giugno 2024 intervenuti presso l'abitazione in Tai di Cadore
(BL), via Ca' De Polo n. 4 su chiamata del sig. ” Parte_1
9) “Vero che in data 10 luglio 2024 siete intervenuti presso l'abitazione in Tai di
Cadore (BL), via Ca' De Polo n. 4 su chiamata del sig. ” Parte_1
10) “Vero che quando siete arrivati presso l'abitazione il sig. era già Parte_1
presente e c'erano anche la sig.ra con il compagno ed i figli ed il sig. CP_1
” Persona_1
11) “Vero che il sig. inveiva contro la sig.ra d il compagno?” Parte_1 CP_1
12) “Vero che il sig. è stato da voi allontanato dall'abitazione?” Parte_1
Si chiede l'ammissione del teste (c.f. Persona_1
sui seguenti capitoli: C.F._3
13) “Vero che in data 10 luglio 2024 il sig. si è presentato presso Parte_1
l'abitazione di Tai di Cadore, via Cà De Polo n. 4 da solo?”
14) “Vero che in data 10 luglio 2024 presso l'abitazione di Tai di Cadore del sig.
sono intervenuti i Carabinieri solamente dopo il suo arrivo?” Pt_1
6 Si chiede l'ammissione del teste (c.f. ) sui Testimone_4 C.F._4
seguenti capitoli:
15) “Vero che avete fatto un accesso presso l'abitazione per prendere le misure delle finestre e procedere alla loro sostituzione?”
16) “Vero che le finestre sono poi rimaste le stesse?”
Se ritenuto necessario, si richiede l'autorizzazione alla produzione della cronologia delle immagini di Google Maps della parete esterna del fabbricato.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 7.5.2025 e agivano Parte_1 Parte_2
in giudizio nei confronti di chiedendo di accertare il grave CP_1
inadempimento della conduttrice, di dichiarare la risoluzione del contratto e di condannare la medesima all'immediato rilascio dell'immobile, oltre al risarcimento del danno.
I ricorrenti deducevano di aver concesso in locazione a un CP_1
immobile sito a Pieve di Cadore di loro proprietà, con durata 3+2 e con scadenza al 16.12.2026.
I ricorrenti allegavano che, volendo porre in vendita l'immobile, avevano la necessità di farlo visionare ai potenziali acquirenti;
lamentavano che la conduttrice aveva sempre manifestato difficoltà nel consentire l'accesso e che,
nel giugno 2024, l'accesso all'immobile non era stato possibile a causa del diniego della medesima.
Si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto delle domande dei CP_1
ricorrenti e, in via riconvenzionale, la riduzione del canone e il risarcimento del danno per i vizi dell'immobile locato.
La resistente deduceva di aver sempre consentito l'accesso all'immobile e che l'episodio del giugno 2024 riportato in atti dalla controparte, quand'anche ritenuto imputabile alla medesima, rappresentava un singolo episodio, in
7 quanto tale non suscettibile di essere ritenuto espressione di grave inadempimento.
deduceva che nel giugno 2024 il locatore non si era presentato;
CP_1
evidenziava che si era presentato nel luglio 2024, senza aver Parte_1
rispettato il preavviso di 24 ore previsto dal contratto, e che solo in quell'occasione erano intervenuti i Carabinieri.
La causa veniva ritenuta matura per la decisione sulla base delle risultanze documentali.
***
Le domande di parte ricorrente vanno ritenute infondate.
La prova testimoniale non è stata ammessa in quanto i capitoli formulati sono stati ritenuti generici e irrilevanti ai fini del decidere;
i capitoli formulati nel ricorso hanno infatti ad oggetto un singolo episodio nel quale, secondo la prospettazione dei ricorrenti, non sarebbe avvenuto l'accesso a fronte dell'ingiustificata opposizione della conduttrice, ricondotto al giugno 2024.
Le ulteriori richieste di prova testimoniali formulate successivamente in giudizio dai ricorrenti sono tardive e, in quanto tali, inammissibili.
La prova di un singolo episodio di mancato accesso, quand'anche fornita in giudizio, non sarebbe stata sufficiente per dimostrare il grave inadempimento della conduttrice, rendendosi a tal fine necessaria la prova di ripetuti ed immotivati dinieghi di accesso da parte della medesima.
Ai sensi dell'art. 1455 c.c., infatti, “Il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra.”
L'interesse del locatore ad accedere all'immobile locato va contemperato con quello del conduttore al pacifico godimento dello stesso e un singolo episodio di mancato accesso, quand'anche dimostrato, non sarebbe stato sufficiente ai fini della richiesta risoluzione del contratto.
8 L'infondatezza della domanda di risoluzione del contratto determina il rigetto delle conseguenti richieste di condanna all'immediato rilascio dell'immobile e di risarcimento del danno.
Ogni ulteriore eccezione di parte resistente resta, per l'effetto, assorbita.
Quanto alla domanda riconvenzionale formulata dalla resistente la stessa va ritenuta inammissibile ai sensi dell'art. 418 c.p.c., non avendo la medesima richiesto il differimento dell'udienza nei termini indicati dalla predetta norma
(Corte appello Lecce sez. agraria, 07/08/2023, n.544 “Nelle controversie soggette al rito di cui all'art. 409 e ss. c.p.c., la domanda riconvenzionale va dichiarata inammissibile se il convenuto che l'ha proposta non abbia assolto all'onere di richiedere la fissazione di una nuova udienza a norma dell'art. 418 c.p.c.”; Cassazione civile sez. lav., 15/09/2016, n.18125 “La decadenza prevista dall'art. 418 c.p.c. per la mancata proposizione dell'istanza di fissazione di nuova udienza relativamente alla domanda riconvenzionale non esclude che quest'ultima, seppure dichiarata inammissibile, possa essere riproposta in altro giudizio, sia per la natura processuale della suddetta previsione, sia per la natura autonoma della domanda in questione,
diretta non ad ottenere il rigetto della pretesa avversaria ma una diversa pronuncia giurisdizionale a sé favorevole.”)
In ragione della reciproca soccombenza si giustifica la compensazione delle spese di lite tra le parti ai sensi dell'art. 92 c.p.c.

P. Q. M.


Il Tribunale di Belluno, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando,
ogni altra istanza, domanda ed eccezioni disattese:
1) rigetta le domande formulate dai ricorrenti;

2) dichiara l'inammissibilità ex art. 418 c.p.c. della domanda riconvenzionale formulata dalla resistente;

3) compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Così deciso il 23/10/2025
9 Il Giudice
Dr.ssa Chiara Sandini
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