N. R.G. 9270/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA
SEZIONE SECONDA CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA
SEZIONE SECONDA CIVILE nella persona del Giudice dott.ssa Elena Fondrieschi
ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 9270/2023 promossa da:
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, con il patrocinio dell'avv. BORGIA CHIARA C.F._2
ATTORI contro
Controparte_1
CONVENUTO-CONTUMACE
Conclusioni
Le parti hanno precisato le conclusioni come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Gli attori e hanno citato in giudizio il signor Parte_1 Parte_2 Controparte_1 allegando di essere proprietari di alcune unità immobiliari site nel Comune di Nuvolento, a lui promesse in vendita in forza di contratti preliminari del 2008 (doc. 5 e doc. 7). Il convenuto era stato immesso nella detenzione dei beni alla stipula dei preliminari, dovendo eseguire delle opere di ristrutturazione, a propria cura e spese, per rendere alcune unità (i due appartamenti al primo piano) adatti alle proprie esigenze. Detti immobili, infatti, venivano uniti e poi collegati tramite una scala interna al locale magazzino sito al piano interrato. Poiché né alla data prevista per stipula del rogito, e neppure successivamente, il signor acconsentiva alla conclusione dei contratti, proponendo CP_1 soluzioni alternative al pagamento del saldo prezzo (mediante permute) o vincolando la liberazione dei pagina 1 di 6 beni a richieste di indennizzo, gli attori promittenti venditori chiedevano di accertarsi la prescrizione di ogni obbligo contrattuale ed ordinare conseguentemente il rilascio dei beni in favore dei legittimi proprietari, oltre al risarcimento del danno pari alle spese necessarie ed occorrenti al ripristino dello status quo ante l'unione delle due unità abitative ed oltre ai canoni ed indennità di occupazione ex art. 2033 cc sino alla liberazione.
Nonostante la regolarità della notifica, il convenuto non si costituiva in giudizio e veniva dichiarato contumace, anche se si presentava personalmente a rendere l'interpello.
La causa è stata istruita con le prove documentali introdotte dagli attori (atti di provenienza, visure catastali e contratti preliminari di acquisto); con i documenti forniti da Unareti ed Acque Bresciane ex art. 210 c.p.c., da cui è emerso che dall'ottobre 2008 al marzo 2021 il signor è stato CP_1 intestatario dei contatori elettrici e sino al marzo 2022 di quelli idrici (rif. Esiti depositati telematicamente in data 29.02.2024 e 27.03.2024). Sono state anche ammesse ed espletate prove orali, per testi ed interpello, che hanno confermato quanto allegato dagli attori;
in particolare, all'udienza del
28.05.2024, il teste ha confermato che il convenuto si trova nel godimento dell'immobile e di Tes_1 vederlo “saltuariamente circa una volta al mese”, nonché di “aver fatto denuncia in comune per le condizioni delle parti comuni che il sig. aveva modificato”. Il teste ha specificato e CP_1 Tes_2 confermato di essere stato incaricato direttamente dal signor per la pratica di sanatoria delle CP_1 opere interne, che risulta presentata dagli attori “in quanto proprietari”. Sentito in interpello, alla stessa udienza, il convenuto ha parimenti confermato di aver stipulato i contratti preliminari per cui è causa e di aver realizzato le modifiche oggetto di sanatoria. E' stata poi esperita una consulenza tecnica volta alla quantificazione del danno lamentato dagli attori e dell'indennizzo richiesto ex art. 2033 cc. Il
CTU ha accertato quanto dedotto dagli attori ovvero che gli immobili si trovano in cattivo stato conservativo, tale da richiedere interventi di straordinaria manutenzione che gli attori, non essendo nel possesso dei beni, non possono realizzare (il perito riferisce di aver potuto effettuare il sopralluogo per la presenza del convenuto “che ha permesso l'accesso ai locali” – cfr. pag. 12 relazione). Più precisamente, nel suo elaborato il CTU rileva che: l'appartamento posto al primo piano/rialzato, unito all'altro e collegato al sottostante magazzino è in “stato di abbandono e privo di utenze” e che anche gli impianti (elettrico, idrotermosanitario, di climatizzazione e filodiffusione) “necessitano di completa revisione stante lo stato di abbandono e completa manomissione” (pag. 15 relazione); l'appartamento al secondo piano presenta “uno stato generale di degrado per mancata manutenzione. Sono collocati all'interno dell'appartamento alcuni oggetti e mobili in stato di abbandono.” (…) “Le porte interne, i serramenti e le finiture sono in pessimo stato conservativo” (pag. 16 relazione); l'appartamento al piano primo presenta “un notevole stato di degrado/mancata manutenzione e sono presenti sparsi per tutto l'appartamento una notevole quantità di oggetti, materiali vari, vecchi sanitari ecc. Le porte interne, i serramenti e le finiture sono in pessimo stato conservativo” (pag. 16 relazione).
All'udienza del 10.04.2025, celebrata in forma cartolare, visti gli atti e le risultanze dell'istruttoria, è stata fissata udienza di precisazione delle conclusioni ex art. 281 sexies cpc.
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Per quanto esposto risulta che la mancata stipula dei contratti definitivi va imputata all'inadempimento del promissario acquirente e, comunque essendo decorso il termine decennale di cui all'art. 2946 cc va dato atto dell'intervenuta prescrizione dei diritti nascenti dai contratti preliminari per cui è causa e quindi dell'estinzione di ogni obbligo in capo agli attori derivante e conseguente dai predetti contratti, nonché l'inefficacia tra le parti di ogni rapporto negoziale accessorio e/o comunque agli stessi causalmente collegato.
Posto che il godimento anticipato dei beni, conseguito dal promissario acquirente prima della stipula del definitivo, si fonda inequivocabilmente sull'esistenza di rapporti di comodato funzionalmente collegati ai preliminari, essendo sopravvenuta l'inefficacia di questi ultimi, per decorso del termine di prescrizione dei diritti da essi derivanti, anche le prestazioni accessorie, come appunto quella di godimento del bene, decadono. In casi analoghi, la Suprema Corte ha affermato tale principio sul presupposto che i contratti collegati, aventi natura accessoria a quello principale, “non possono avere una vita autonoma e/o comunque sganciata dal contratto principale, cui sono indissolubilmente connessi dal punto di vista della causa del contratto” (Cass. Civ. n. 16629/2013; SS.UU. n.
7930/2008).
Conseguentemente, gli attori hanno diritto di conseguire l'immediata liberazione degli immobili per cui
è causa da persone e cose, nonché di percepire, l'indennità per l'occupazione commisurata al canone di locazione che il proprietario avrebbe potuto percepire, o a un danno maggiore che il proprietario riesce a dimostrare.
Il convenuto si trova ad oggi ancora nel pieno godimento dei beni, come peraltro dallo stesso ammesso in interpello, nonostante sia ampiamente prescritto ogni eventuale diritto derivante dai contratti preliminari in esame e non vi sia, di conseguenza, più alcuna giustificazione alla detenzione degli immobili in allora concessa. Ciò nonostante, il signor nega agli attori il diritto di rientrare nel CP_1 legittimo possesso dei beni di loro proprietà; i quali si trovino in stato di degrado e di mancata conservazione/manutenzione, come appurato dal CTU nel corso delle operazioni peritali. Inoltre, come documentato da tutte le fotografie in atti (doc. 9 allegato alla seconda memoria 171-ter cpc ed anche l'allegato A della relazione peritale in atti) allo stato attuale gli immobili risultano anche occupati da
“una notevole quantità di oggetti, materiali vari, vecchi sanitari ecc” oltre che da vecchi arredi ed altri oggetti vari del sig. (il quale pare utilizzare i locali come deposito). CP_1
Il CTU ha determinato il valore locativo dei beni immobili per cui è causa, considerando un intervallo di tempo che va dall'inizio del 2008 (i contratti preliminari di compravendita sono di fine 2007) alla data della perizia del 2024, considerando lo stato in cui si trovavano gli immobili nel 2008 con la suddivisione originaria delle unità immobiliari e con le finiture originarie e quindi senza le migliorie apportate dal sig. ad una parte dei beni in esame. Si precisa che i canoni locativi Controparte_1 sono stati stimati considerando l'ubicazione del fabbricato oltre alle dimensioni di ciascuna unità immobiliare sulla base dei valori rilevati dall'OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate) per ogni anno dal 2008 al 2024. Il CTU osserva di aver redatto la stima ipotizzando
“nell'ipotesi che le condizioni di finitura ed impiantistiche degli stessi ne permettessero l'effettiva
pagina 3 di 6 locazione, pur evidenziando che lo stato di conservazione e di vetustà delle unità residenziali non avrebbe permesso la locazione per un lasso temporale così ampio (2008 -2024) senza la realizzazione di importanti opere di manutenzione/ristrutturazione”. Nel conteggio dei canoni di locazione inoltre
“non sono stati considerati il vano tecnico (ex caldaia) di cui al subalterno 22 e il corridoio di cui al subalterno 21, che il CTU non ritiene possano produrre reddito da locazione. Inoltre le aree urbane di cui ai subalterni 29, 30, 31, 32 non state autonomamente considerate dal CTU in quanto già ricomprese nel canone locativo dei 4 appartamenti di proprietà degli attori (sub.14, 15, 16, 18)”. Ciò premesso il CTU ha suggerito un abbattimento del 20% quale “quota forfettaria” per “la quantificazione degli oneri connessi al mantenimento delle condizioni di affittabili dei locali”; così concludendo per la stima di “valore locativo teorico (2008-2024) euro 271.100 e valore locativo ridotto
(2008-2024).
Sulla questione si impongono alcune considerazioni. Innanzitutto, il termine per il rogito notarile era previsto al 31.12.2008 e parte attrice ha atteso sino al 2023 per richiedere giudizialmente la restituzione dell'immobile; secondariamente lo stesso CTU ha esporto a pagg. 21-23 che gli immobili gravavano in uno stato di vetustà tale da necessitare la completa revisione delle dotazioni impiantistiche e delle finiture e per questo nella stima per riportare gli immobili allo stato precedente gli interventi eseguiti dal con P.C. in sanatoria del 2010 ha previsto un abbattimento dell'80% su complessive opere CP_1 per 129.600 euro (quindi un abbattimento di euro 61.600). Questo dato appare molto significativo e non può non impattare nella valutazione del valore locatizio effettivamente ricavabile posto che il CTU ha più volte ribadito che “lo stato di conservazione e vetustà delle unità residenziali non avrebbe permesso la locazione per il lasso temporale 2008-2024”.
Si osserva anche che agli atti risulta che gli attori hanno presentato in data 9.10.2010 pratica edilizia per ottenere “Permesso di Costruire in sanatoria n.30/2010 – PE n- 44/2010 prot. n. 8164” rilasciato dal Comune di Nuvolento in data 2.11.2010 avente ad oggetto “manutenzione straordinaria al piano primo mediante l'aggregazione di due unità immobiliari in una unità immobiliare e cambio di destinazione d'uso dei locali al piano seminterrato”.
Alla luce di queste osservazioni la richiesta di condanna al pagamento dell'indennità di occupazione merita accoglimento solo per il periodo che decorre dall'immissione in godimento dell'immobile risalente alla data di sottoscrizione dei contratti da parte del sig. sino a tutto il 2010. Infatti, CP_1 sebbene la data prevista per il rogito fosse stabilita nel 31.8.2008, dalla richiesta sottoscritta dai promittenti venditori per l'autorizzazione alla pratica edilizia risulta che tale termine fosse stato implicitamente rinnovato almeno al dicembre 2010. Successivamente a tale data, gli attori non hanno dedotto né dimostrato in giudizio di essersi attivati concretamente per la riconsegna dell'immobile, né di aver convocato il davanti al notaio per la stipula del definitivo, sicché tale inerzia protrattasi CP_1 per oltre 10 anni denota una tolleranza della situazione in atto ed è rilevante ex art. 1227 c.c. Inoltre gli attori hanno dedotto o dimostrato che in quel periodo avrebbero profittevolmente potuto concedere i locali in locazione a terzi e ciò appare ancora più evidente soprattutto se si tiene conto dell'assenza di lavori di manutenzione eseguiti a loro carico (ritenuti indispensabili dal CTU), ma eseguiti parzialmente dal solo in un appartamento. Per contro appare irragionevole la mancata CP_1
pagina 4 di 6 restituzione degli immobili da parte del dalla data di notifica della richiesta formale inviata dal CP_1 legale degli attori in data 3.7.2023 con la quale inequivocabilmente gli attori hanno manifestato di non tollerare più lo stato delle cose e di voler rientrare in pieno godimento degli immobili. Tenuto conto di tutte le circostanze sopra evidenziate nonché del prezzo di compravendita degli immobili, si reputa congruo considerare un periodo di locazione di 5 anni (considerato il periodo dall'immissione in godimento all'esecuzione dei lavori autorizzati ed il periodo dalla richiesta formale di restituzione formale ad oggi) con l'abbattimento suggerito dal CTU in ragione della vetustà dell'immobile; così va liquidato l'importo in euro 65.000 oltre interessi legali ex art. 1284 comma IV c.c. dalla domanda al saldo.
Per quanto riguarda la domanda di condanna del convenuto alle spese necessarie ed occorrenti al ripristino dello stato dei luoghi mediante divisione delle due unità abitative poste al primo piano, si rileva, come già anticipato, che è incontestato e risulta documentalmente provato che gli attori hanno autorizzato la modifica dei luoghi avanzando anche la pratica edilizia conclusasi con Permesso di costruire in sanatoria n.30/2010 del 2.11.2010. Negli atti non hanno dedotto il motivo per cui tale modifica comporterebbe per loro un danno, né la necessità di ripristinare lo status quo ante. Per contro il CTU, pur avendo evidenziato, in alcuni appartamenti uno stato di abbandono ha rilevato che l'appartamento al piano primo/rialzato risulta completamente ristrutturato con rinnovo delle finiture e con realizzazione di una scala interna. In assenza di specifica deduzione e prova del fatto che tali interventi, autorizzati dalla proprietà, costituiscano danni per gli attori (non è nemmeno ipotizzata un maggiore difficoltà di vendita o di possibilità di locare l'immobile) la richiesta di condanna alle spese necessarie per la rimessa in pristino non appare giustificata.
Le spese di lite seguono la soccombenza con condanna di parte convenuta alla rifusione in favore di parte attrice delle spese di lite, liquidate in complessivi euro 9.577,20 di cui euro 8.328,00 per compenso professionale (considerati valori medi per fase studio e minimi per fase introduttiva, istruttoria e decisionale in ragione della contumacia, e del valore del liquidato prossimo al minimo dello scaglione dir riferimento) ed euro 1.249,20 per spese generali oltre iva, cpa, spese di notifica, contributo unificato e marca da bollo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Brescia, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza:
Accerta e dichiara l'intervenuta prescrizione dei diritti nascenti dai contratti preliminari per cui è causa;

Ordina al convenuto l'immediato rilascio in favore degli attori degli immobili, Controparte_1 detenuti senza titolo, di cui al Fg. 7, mapp. 141, facenti parte del fabbricato sito in Nuvolento (BS), via
Kennedy n. 8, denominato “Palazzina 2” e costituiti da n. 3 appartamenti posti al primo piano con cantina pertinenziale (subb. 14-15-16) e n. 3 box al piano terra (subb. 23-24-25), di proprietà di
[...]
, di n. 1 appartamento al secondo piano con relativa cantina (sub. 18) e n. 1 box al piano Parte_1 terra (sub. 27), di proprietà dell'attrice nonché del locale ad uso deposito al piano Parte_2 terra (subb. 20-21-22) delle aree urbane (strada e parcheggio comuni di cui ai subalterni 29-30-31-32) e pagina 5 di 6 delle rimanenti quote proporzionali sulle parti comuni dell'edificio insistenti sul sub. 33 in comproprietà degli stessi attori;

Condanna il convenuto a pagare agli attori l'importo di euro 65.000 oltre interessi legali ex art. 1284 comma IV c.c. dalla domanda al saldo.
Condanna parte convenuta a rifondere a parte attrice le spese di lite, liquidate come in parte motiva.
Pone a carico di parte convenuta le spese di CTU, già liquidate in separato decreto.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c.
Brescia, 22 luglio 2025
Il Giudice
Elena Fondrieschi
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