REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli Nord, in persona del Giudice Monocratico Dott.ssa Dora Alessia Limongelli, all'udienza del 07/02/2025 sostituita con note ex art 127 ter c.p.c., pronuncia ai sensi dell'art. 429
c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n° 3683/2024 del R.G.A.C., avente a oggetto Altri istituti del diritto delle locazioni, pendente tra
(C.f.: nato il [...] a [...], Parte_1 C.F._1
elettivamente domiciliato in Frattamaggiore (Na) alla via V. Emanuele n° 66, presso lo studio dell'Avv.ti Capasso Giuseppe (p.e.c.: C.f.: Email_1
) e (p.e.c.: C.F._2 Parte_2
C.f.: ), che lo Email_2 C.F._3
rappresentano e difendono in giudizio giusta procura alle liti in calce al ricorso introduttivo.


- Ricorrente -


e
(P.i.: ; p.e.c.: con sede legale in Napoli alla via C. Rosaroll CP_1 P.IVA_1 Email_3
n° 77/E.
- Resistente contumace -
CONCLUSIONI
All'udienza del 07/02/2025, tenutasi secondo le modalità previste dall'art. 127ter c.p.c., la ricorrente ha concluso mediante deposito di note per la trattazione scritta, riportandosi a tutte le domande e le eccezioni già formulate nei propri scritti difensivi e alle conclusioni ivi rassegnate.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La presente decisione viene redatta ai sensi degli artt. 132 e 118 delle disposizioni di attuazione del
Codice di procedura civile, come novellati in virtù di quanto previsto dall'art. 58, comma 2, della legge n° 69 del 18 giugno 2009, secondo il quale “ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della presente legge si applicano gli articoli 132, 345 e 616 del codice di procedura civile e l'articolo 118 delle disposizioni per l'attuazione del codice di procedura civile, come modificati dalla presente legge”. Con ricorso introduttivo depositato presso codesto Tribunale di Napoli Nord, ritualmente e tempestivamente notificato alla unitamente al decreto di fissazione dell'udienza per la CP_1 comparizione delle parti, ha chiesto all'adito organo Giudicante di “1) Parte_1
Dichiarare risolta per il grave inadempimento della […] la scrittura privata tra gli stessi CP_1 redatta il 23 novembre 2023 e, per l'effetto, ordinare a questa il rilascio dei locali detenuti e siti in
Frattamaggiore alla via Pirozzi, 24, ubicati a piano terra, in catasto al foglio 1, particella 661, sub
2, via Pirozzi 15,17, piano I, int.1; 2) Dichiarare dovuti i canoni pregressi e quelli maturati sino alla data del rilascio;
3) Gradatamente, nella denegata ipotesi di invalidità od inefficacia dell'atto e/o del titolo, dichiarare che il conduttore detiene senza titolo i vani in parola e, pertanto, ordinarne il rilascio, comunque, rimanendo obbligato, al versamento del dovuto, come detto, a titolo risarcitorio;

4) In ogni caso, ai sensi dell'art.614 bis c.p.c., in ipotesi di ritardo nel rilascio dell'immobile, determinare la somma di danaro dovuta al locatore e la sua decorrenza, considerando il danno per il ricorrente ed il vantaggio della controparte nel rimanere nella detenzione dei locali nei quali svolge attività produttiva;
5) Spese vinte anche della mediazione con attribuzione ai difensori”.
A fondamento della pretesa, ha dedotto che il 23/11/2023 ha stipulato con la Parte_1
una scrittura privata avente ad oggetto un locale sito in Frattamaggiore alla via Pirozzi n° CP_1
24, ubicato al piano terra, censito in catasto al foglio 1, particella 661, subalterno 2, via Pirozzi 15,17, piano I, interno 1, categoria C/1, classe B, mq.60, sup. Cat mq 77, già concesso in locazione ad uso commerciale (giochi e scommesse) dal ricorrente in favore della società resistente per un canone mensile di € 900,00; che con la detta scrittura le parti avrebbero preso atto della morosità della
[...]
per le mensilità del pregresso anno 2022 nonché per le mensilità maturate nel periodo da maggio CP_1
2023 a novembre 2023, oltre che delle reiterata richiesta di pagamento delle somme dovute ed inevase formulata per iscritto dal locatore il 04/10/2023; che nelle medesima scrittura privata si sarebbe esplicitato in € 7.000,00 l'ammontare del debito gravante sulla e si sarebbero convenute le CP_1
modalità di pagamento di detto importo statuendo il versamento di € 1.500,00 mensili entro il giorno
30 di ciascun mese, con imputazione di € 600,00 al pagamento del pregresso e di € 900,00 al pagamento dei canoni successivi;
che, scontato il pregresso, il canone mensile sarebbe stato quello di
€ 900,00 mensili originariamente pattuito;
che nessuna somma sarebbe stata versata dal conduttore in ossequio al contratto indicato, né per i canoni pregressi né per quelli maturati mensilmente sino ad oggi;
che con la medesima scrittura le parti avrebbero convenuto che il mancato, inesatto o ritardato pagamento (anche di un solo giorno) della somma indicata sarebbe stato considerato come grave inadempimento, tale da legittimare l'azione di sfratto per morosità; che il conduttore, dunque, sarebbe allo stato debitore del canone locatizio di € 900,00 per le mensilità dal 30 novembre 2023 ad oggi, nonché della somma di € 7.000,00 come esplicitata, anche nelle causali, nell'anzidetta scrittura privata.
Nonostante la rituale notifica del ricorso introduttivo e del decreto di fissazione della prima udienza di comparizione delle parti, non si è costituita in giudizio la la cui contumacia è dichiarata CP_1
nel dispositivo del presente provvedimento.
Sempre in via preliminare, la domanda è procedibile in considerazione del previo esperimento del tentativo di mediazione, previsto quale condizione di procedibilità dall'art. 5 comma 1 Dlgs 28 del
2010 per le controversie in materia di locazione e in materia di diritti reali. Vi è infatti prova in atti dell'attivazione del procedimento de quo conclusosi con esito negativo per la mancata partecipazione di parte resistente (cfr. doc. 005 verbale negativo di mediazione in atti, allegato alla produzione di parte attrice).
Nel merito, la domanda principale di risoluzione della scrittura privata del 23.11.2023 e la domanda di rilascio formulata da parte attrice non può essere accolta.
Ed invero, la scrittura privata di cui la parte ricorrente domanda la risoluzione è una scrittura transattiva con la quale la resistente, conduttrice, riconosceva di essere morosa dell'importo di €
9000,00 per canoni di locazione e si impegnava a effettuare mensilmente il pagamento del canone di locazione e di una quota del debito pregresso, rideterminato di comune accordo in € 7000,00.
Prevedevano ancora le parti che il mancato o inesatto adempimento alle scadenze avrebbe costituito grave inadempimento tale da determinare l'introduzione del procedimento di sfratto e che la scrittura in questione non costituiva rinnovazione del preesistente contratto di locazione né novazione del rapporto giuridico.
È evidente dunque, che tale scrittura privata non è l'atto costitutivo del rapporto di locazione ma una scrittura successiva avente ad oggetto una transazione stipulata dalle parti per regolare il pagamento del debito nascente dall'omesso versamento dei canoni.
Ciò posto, parte ricorrente non ha fornito la prova che le parti per l'immobile di cui è causa abbiano stipulato un contratto di locazione regolarmente registrato con la conseguenza che si versa in una ipotesi di occupazione sine titulo.
Se, per un verso, è vero che per la locazione di un immobile ad uso diverso da quello abitativo (nella quale rientra la fattispecie oggetto di giudizio) non è richiesta la forma scritta ad substantiam, con conseguente validità anche di un accordo verbale o per fatti concludenti, tuttavia è anche vero che,
l'art 1 comma 346 L. 311/2004 (finanziaria del 2005) assoggetta all'obbligo di registrazione i contratti di locazione sia ad uso abitativo che ad uso diverso prevedendo che “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati sono nulli, se ricorrendone i presupposti, non sono registrati”. Nella specie, la prova dell'avvenuta registrazione del contratto di locazione non può essere fornita mediante una fattura di un centro servizi professionali la cui causale è “registrazione contratto di locazione uso commerciale”, occorrendo all'uopo la produzione in giudizio della ricevuta rilasciata dall'agenzia delle entrate.
Per tutti i motivi che precedono, va pertanto dichiarata la nullità del contratto di locazione dedotto in giudizio da parte ricorrente (e posto a fondamento delle proprie domande) che travolge anche la successiva scrittura privata transattiva.
Dalla declaratoria di nullità del detto contratto non può che discendere anche il rigetto della domanda proposta dal ricorrente tesa alla condanna del resistente al pagamento dei canoni di locazione non corrisposti in forza del medesimo contratto di locazione.
Invero, fondandosi tale domanda pur sempre sulla perdurante efficacia del contratto di locazione dedotto in giudizio, la declaratoria di nullità del detto titolo negoziale rende altresì priva di qualsivoglia efficace causa giustificativa ogni attribuzione patrimoniale fondata sul detto titolo.
Acclarata, dunque, l'impossibilità di accogliere le conclusioni di cui ai n. 1 e 2 del ricorso, va esaminata la domanda proposta in via gradata di rilascio dell'immobile in caso di invalidità del titolo e di riconoscimento della indennità di occupazione.
Quanto alla domanda di restituzione dell'immobile, sul punto occorre osservare che, come statuito dalle Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 14828 del 2012, resa in tema di rilevabilità d'ufficio di una causa di nullità del contratto, del quale parte attrice abbia chiesto la risoluzione), una delle conseguenze dell'accertamento della nullità del negozio è l'accoglimento di ogni richiesta formulata unitamente alla domanda di risoluzione e compatibile con la diversa ragione rappresentata dalla nullità, come avviene, appunto, nel caso di domanda restitutoria. Infatti «[…] qualora venga acclarata la mancanza di una “causa adquirendi” — tanto nel caso di nullità, annullamento, risoluzione o rescissione di un contratto, quanto in quello di qualsiasi altra causa che faccia venir meno il vincolo originariamente esistente — l'azione accordata dalla legge per ottenere la restituzione di quanto prestato in esecuzione del contratto stesso è quella di ripetizione di indebito oggettivo;
ne consegue che, ove sia proposta una domanda di risoluzione del contratto per inadempimento e il giudice rilevi, d'ufficio, la nullità del medesimo, l'accoglimento della richiesta restitutoria conseguente alla declaratoria di nullità, non mutando la causa petendi, non viola il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato» (cfr. Cass. SS.UU., cit.*).
Per effetto di tutto quanto precede, pertanto, parte resistente, va condannata all'immediato CP_1
rilascio, libero da persone e/o cose, dell'immobile sito in Frattamaggiore, alla via Pirozzi n. 24,
(meglio descritto in ricorso). Alcun termine, poi, va fissato per l'esecuzione del disposto rilascio, ai sensi dell'art. 56, comma 1, L. 392/1978, trattandosi di rilascio ordinato per effetto dell'accertata nullità del contratto di locazione dedotto in giudizio, e quindi, sostanzialmente, per effetto dell'occupazione sine titulo del medesimo immobile, con la conseguente inapplicabilità della richiamata disposizione normativa, applicabile, di contro, in materia di (validi) contratti di locazione.
Va, altresì, accolta la richiesta della ricorrente a norma dell'art. 614 bis c.p.c., di porre a carico della resistente l'obbligo di corrispondere una somma di denaro per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del provvedimento di riconsegna dell'immobile, tenuto conto del rilevante interesse a rientrare in possesso dello stesso e del notevole lasso di tempo intercorso dall'inizio del godimento da parte della resistente.
Pertanto, tenuto conto del valore della controversia, della natura della prestazione, va disposto il pagamento, a carico della parte resistente, della somma di euro 25,00 al giorno, per ciascun giorno di ritardo nella riconsegna dalla pubblicazione della sentenza.
Quanto alla domanda di accertamento della spettanza di una indennità l' occupazione dell'immobile, va considerato che, secondo quanto di recente statuito in tema occupazione senza titolo dalla Sezioni
Unite della Corte di Cassazione, il fatto costitutivo del diritto al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo, restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale (in questi termini Cass. Civ., SS.UU., n. 33645 del 15 novembre 2022).
In particolare, nel risolvere il contrasto generatosi in materia di risarcimento del danno derivante da illegittima occupazione del bene immobile da parte di un terzo, le Sezioni Unite hanno escluso che il predetto pregiudizio possa costituire un danno in re ipsa, dovendosi piuttosto questo qualificare in termini di c.d. “danno presunto.” Ne discende che, per quanto concerne gli oneri di allegazione e di prova, l'attore è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito, di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza. Dal momento che l'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti,
l'onere probatorio sorge comunque per i fatti ignoti al danneggiante, ma il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi specifici, alle ipotesi di mancato esercizio del diritto di godimento, comporta che l'evenienza di tali fatti sia tendenzialmente più ricorrente nelle ipotesi di mancato guadagno (cfr. Cass. Civ., SS.UU., n. 33645 del 15 novembre 2022). Tale pregiudizio risulta provato per presunzioni mediante la documentazione esibita in allegato al ricorso (scrittura privata e corrispondenza) dalla quale si evince l'intenzione del ricorrente di ottenere il rilascio del bene a causa della morosità della resistente.
In ordine al quantum, va rilevato che nella pronuncia sopra richiamata le Sezioni Unite hanno affermato che la quantificazione dell'importo dovuto a titolo di risarcimento del danno derivante dall'occupazione sine titulo dell'immobile può avvenire sulla scorta di una valutazione equitativa effettuata dal giudice che tenga conto anche del valore del canone locativo di mercato del bene.
Ebbene, vista la scrittura transattiva in atti stipulata dalle parti, nel caso in esame si reputa equo liquidare a titolo di indennità mensile di occupazione illegittima dell'immobile di cui si discute un importo pari ad euro 900,00. La resistente è dunque tenuta a corrispondere l'indennità di occupazione di euro ad € 21600,00 pari alle mensilità indicate nella scrittura privata e da dicembre 2023 alla data odierna.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo, anche per la fase di mediazione, in ragione dei parametri di cui al D.M. n. 55 del 10 marzo 2014, come modificato dal DM 37/2018 in vigore dal 27.4.2018 e successive modifiche, discostandosi dai valori medi tenuto conto dell'attività effettivamente espletata con distrazione in favore dei procuratori.
Va, infine, osservato che, nella specie non sussistono i presupposti per la condanna ai sensi dell'art. 8, comma 4-bis, D.Lgs. 28/2010, al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio irrogabile nei confronti della sola parte costituita che non abbia partecipato al procedimento di mediazione.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunziando nella controversia civile come innanzi promossa, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
• Dichiara la contumacia di CP_1
• Rigetta le domande di cui al n.1) e 2) del ricorso;

• Accerta e dichiara l'occupazione sine titulo da parte di dell'immobile sito in CP_1
Frattamaggiore alla via Pirozzi, n. 24 (NA) meglio descritto in ricorso;

• Condanna al rilascio immediato, in favore di dell'immobile CP_1 Parte_1 sito in Frattamaggiore alla via Pirozzi, n. 24 (NA) piano terra, libero da persone e cose;

• Dichiara tenuta corrispondere l'indennità di occupazione in favore CP_1 Parte_1 di € 900,00 mensili e per un totale di euro ad € 21.600,00;
[...]
• Condanna la resistente in persona del legale rapp.te p.t., al pagamento in favore CP_1 di di € 25,00 ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., per ogni giorno di ritardo Parte_1 nella riconsegna dell'immobile a decorrere dalla pubblicazione della sentenza
• Condanna al pagamento delle spese di giudizio a favore di CP_1 Parte_1 che liquida in euro 114,00 per spese ed euro 4060,00 per onorari di avvocato, oltre spese generali del 15%, IVA e cpa come per legge con attribuzione in favore dei procuratori dichiaratisi anticipatari.
Così deciso del 7 febbraio 2025.
Il Giudice
dott.ssa Dora Alessia Limongelli