REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI RIETI
in composizione monocratica, in persona del Giudice onorario Dott.ssa Francesca Tosi, ha pronunciato mediante lettura contestuale del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero 597 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi dell'anno
2025, discussa e decisa all'udienza del 9.12.2025 vertente
TRA
, nato ad [...] il [...], residente in [...]
15 (Cod. Fisc.: ), elettivamente domiciliato in Rieti, Via Salaria per Roma C.F._1
n. 9 presso lo studio dell'Avv. Alessandro Brucchietti che lo rappresenta e difende come da procura in atti
Intimante/opposto
E
, in qualità di titolare della omonima Ditta Individuale con sede in Rieti, Via CP_1
Piani S. Elia n. 8 (P. IV ), elettivamente domiciliato in Rieti, Via Duprè Theseider P.IVA_1
n°13, presso lo studio dell'Avv. Claudio Corsi che lo rappresenta e difende come da procura in atti
Intimato/opponente
FATTO E DIRITTO
Con atto di intimazione di sfratto per morosità del 20.03.2025, l'intimante chiedeva la convalida dello sfratto nei confronti della Ditta conduttrice relativamente all'immobile sito in Rieti, Via
Tancia n. 29, per mancato pagamento delle somme relative ai canoni di locazione di cui alle mensilità di gennaio e febbraio 2025, per complessivi € 1.500,00 con contestuale emissione di decreto ingiuntivo per i canoni non pagati e, in caso di opposizione, pronuncia di ordinanza di rilascio. L'intimata si costituiva in giudizio contestando la morosità in quanto tutti i canoni erano stati pagati e si opponeva alla convalida sollevando anche eccezioni relative a pregressi lavori e a somme che avrebbero dovuto essere corrisposte dall'intimante.
Quest'ultima precisava che la morosità contestata era stata sanata dopo la notifica dell'atto di intimazione di sfratto e che, comunque, non erano state corrisposte le spese legali e insisteva per la emissione della ordinanza provvisoria di rilascio e per la risoluzione del contratto per inadempimento.
Il Giudice, non essendo l'opposizione fondata su prova scritta e non essendovi gravi motivi in contrario, emetteva ordinanza di rilascio e disponeva il mutamento del rito con invito alle parti ad esperire il procedimento di mediazione obbligatoria.
Il tentativo di mediazione aveva esito negativo e la causa, di natura documentale, veniva rinviata per la discussione alla udienza odierna.
La domanda è fondata e deve essere accolta.
La parte intimante ha dimostrato, con il deposito del contratto di locazione di aver diritto alla corresponsione dei canoni non pagati.
In applicazione del principio di diritto affermato dalle Sezioni Unite della Suprema Corte con la sentenza del 30 ottobre 2001 n. 13533, a mente del quale «in materia contrattuale, sia che agisca per la risoluzione che per l'esatto adempimento, che per il risarcimento del danno, l'attore si può limitare a provare la fonte del suo diritto e ad allegare l'inadempimento, mentre grava sul convenuto dimostrare l'esatto adempimento, cioè il pagamento dell'importo dovuto, così estinguendo il diritto azionato, ovvero l'impossibilità sopravvenuta a sé non imputabile».
Diversamente da quelle ad uso abitativo, per le quali art. 5 della Legge 392/78 stabilisce una presunzione assoluta della gravità dell'inadempimento, nelle locazioni commerciali è il Giudice che deve compiere una valutazione del comportamento del conduttore inadempiente, sia antecedente alla introduzione del giudizio sia anche successivo alla proposizione della domanda, in modo da capire se tale comportamento integri o meno un inadempimento di non scarsa importanza da giustificare la risoluzione del contratto.
Nel caso di specie, infatti, il pagamento di quanto dovuto, avvenuto successivamente alle scadenze della obbligazione, non esime il Giudice dalla valutazione dell'inadempimento e della domanda di risoluzione.
La Suprema Corte sul punto, con orientamento consolidato, ha espresso il principio per cui: “In tema di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, non trova applicazione la regola generale, relativa ai contratti di durata, secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione comporta la cristallizzazione delle posizioni delle parti contraenti fino alla pronuncia giudiziale definitiva - nel senso che, come è vietato al convenuto di eseguire la prestazione, così non è consentito all'attore di pretenderla - atteso che in tale contratto, invece, vale il differente principio per il quale il conduttore può corrispondere il canone anche dopo la presentazione della detta domanda, ma il pagamento non sana o diminuisce le conseguenze dell'inadempimento precedente e rileva soltanto ai fini della valutazione della relativa gravità (cfr. tra le più recenti, Cass. Sez. 3 -
, Sentenza n. 30730 del 26/11/2019).
Nella fase successiva al mutamento del rito la parte intimata non ha neanche provveduto al deposito della memoria integrativa e non è stata presente alla udienza di discussione né ha depositato note conclusionali.
Pertanto, secondo le regole sulla distribuzione dell'onere della prova codificate dagli artt. 1218 e
2697 c.c., la parte intimante ha dimostrato di aver diritto alla risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della obbligazione del pagamento dei canoni di locazione mentre l'intimata, costituendosi in giudizio non ha contestato la morosità e non ha dimostrato di aver adempiuto la obbligazione dovuta nei termini contrattuali sollevando eccezioni che si sono rivelate infondate in quanto non provate.
Inoltre, occorre rilevare che già in passato il conduttore aveva subito da parte del Sig. fratto Pt_1 per morosità (R.G. n. 1461/2022) risoltosi poi in sede di mediazione.
Viene, pertanto, dichiarata la risoluzione del contratto di locazione relativo all'immobile sito in
Rieti, Via Tancia n. 29, per grave inadempimento del conduttore all'obbligo di pagamento dei canoni di locazione alle scadenze convenute.
Quanto alla morosità, all'udienza odierna l'intimante ha dichiarato che il Sig. ha CP_1 provveduto al pagamento di quanto ancora dovuto per canoni di locazione anno 2025 ma che non ha corrisposto le spese legali.
Nel confermare l'ordinanza ex art. 665 c.p.c. del 16.05.2025 ordina l'immediato rilascio dell'immobile che risulta, ad oggi, non ancora avvenuto.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo sulla base dei parametri di cui al DM 147/22 riducendo quelli per la fase istruttoria e decisionale in considerazione della non complessità delle questioni trattate.

PQM


Il Giudice, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede:

1. Dichiara la risoluzione del contratto di locazione dell'immobile sito Rieti, Via Tancia n. 29, per grave inadempimento del conduttore all'obbligo di pagamento dei canoni di locazione e per l'effetto, ordina l'immediato rilascio dell'immobile libero da persone e cose;

2. Condanna parte intimata soccombente alla refusione delle spese di lite in favore dell'intimante per euro 76,00 a titolo di esborsi ed euro 3.386,50 a titolo di compensi professionali oltre IV e Cap come per legge e rimborso spese al 15%.
Rieti, 9 dicembre 2025.
Il Giudice Onorario
Dott.ssa Francesca Tosi