REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI AVELLINO SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica,
nella persona del Giudice Applicato Dott.ssa Maria Luisa De Rosa,
ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 53/2023 promossa da:
nata ad [...] il [...] (C.F.: e Parte_1 C.F._1 Parte_2
nato a [...] il [...] (C.F.: , entrambi rappresentati e
[...] C.F._2 difesi dall'Avv. , presso il cui studio sono domiciliati;
Parte_2
-attori-
CONTRO
(C.F. ), in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'avv. Pasquale Rossi e domiciliato in alla via Serafino Soldi n. 38; CP_1
-convenuto-
OGGETTO: Risarcimento danni da infiltrazioni.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte attrice (come da atto del 06.11.2025): « - condannare, il Controparte_2
, in persona dell'amm.re p.t., ad eseguire i lavori necessari alla definitiva
[...] eliminazione delle cause che hanno dato origine alle infiltrazioni, alla stregua della espletata consulenza tecnica d'ufficio; - condannare il convenuto al risarcimento di tutti i CP_1 danni subiti dagli attori, come quantificati dal c.t.u., (e rivalutati all'attualità) o nella misura ritenuta equa dall'On.le giudicante e, comunque, sino alla definitiva eliminazione delle cause che hanno provocato e ancora provocano le infiltrazioni di acque meteoriche;
- condannare il convenuto alle spese ed ai compensi di lite, ivi comprese le spese generali e gli CP_1 accessori di legge, da liquidarsi con attribuzione al sottoscritto difensore, come da nota specifica allegata alla memoria conclusionale depositata in data 08.10.2025».
Per parte convenuta (come da memoria conclusionale del 03.10.2025): «la domanda va rigettata, in quanto: -va applicata indubbiamente la regola dell'art. 1125 c.c.; -la condizione di fatto è stata creata dagli stessi attori che hanno modificato la situazione originaria, eliminando il lucernario e realizzando un solaio non a regola d'arte; -solo per completezza si osserva che, nelle conclusioni rassegnate con la domanda nessuna richiesta si rinviene in ordine ad accertamenti o danni al muro di controterra, né alcun riferimento è fatto con le conclusioni finali, per cui il Giudice non può conoscere, né può delibare alcunché in merito;
da respingere fermamente, invece, è la deduzione del CTU riguardo alle spese che gli attori avrebbero sopportato per lavori di intonaco eseguiti in corso di causa dei danni da mancato parziale godimento del box garage, non provati nell'esistenza della impossibilità di ricoverare il veicolo (anzi è dimostrato il contrario, come da foto richiamata), né mai richiesto con specifica domanda;
-la funzione di custode, individuabile a carico dei proprietari del bene esclusivo e la impossibilità, per il di avere la libera disponibilità della cosa e dell'accesso alla CP_1 medesima, esclude, comunque, la sua funzione di custode ex art. 2051 c.c., al netto dell'applicabilità dell'art. 1125 c.c.; -il comportamento omissivo degli attori che hanno evidenziato al solo il 13-6-2022 le problematiche del solaio e del muro, atteso che CP_1 il fenomeno può essere fatto risalire almeno al 2018, è, in ogni caso, tale da potersi considerare idoneo ad interrompere il nesso causale tra la cosa danneggiata ed il danno, essendo tale condotta, tra l'altro, logicamente imprevedibile e non prevenibile. Per tutto quanto esposto, voglia il Tribunale rigettare la domanda degli attori nella sua totalità. Il tutto con vittoria delle spese, di onorario e rimborso del 15%, oltre accessori».

FATTI DI CAUSA
Con atto di citazione notificato in data 30 dicembre 2022, i signori e Parte_1 Parte_2
convenivano in giudizio il per sentirlo
[...] Controparte_3 dichiarare responsabile, ai sensi dell'art. 2051 c.c., dei danni da infiltrazioni manifestatisi nel loro locale garage di proprietà esclusiva. Gli attori lamentavano che copiose infiltrazioni, presumibilmente provenienti dal "marciapiede condominiale" sovrastante, avevano causato la caduta di calcinacci, la proliferazione di muffe e l'insalubrità dell'ambiente, compromettendone l'utilizzo e cagionando un potenziale pericolo per la stabilità e per i beni ivi custoditi. Chiedevano, pertanto, la condanna del all'esecuzione delle opere CP_1 necessarie per l'eliminazione definitiva delle cause delle infiltrazioni, nonché al risarcimento di tutti i danni patiti, da quantificarsi anche a mezzo di Consulenza Tecnica d'Ufficio (CTU). Si costituiva in giudizio il convenuto, il quale contestava integralmente la CP_1 domanda, chiedendone il rigetto. In via preliminare, eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva, sostenendo che il marciapiede sovrastante il box degli attori era di proprietà del e aperto al pubblico transito. Nel merito, deduceva che le infiltrazioni non Controparte_4 fossero imputabili a parti comuni dell'edificio, bensì a condotte degli stessi attori o dei loro danti causa, i quali avevano autonomamente sostituito un originario lucernario in vetrocemento con un solaio, senza curare un'adeguata impermeabilizzazione. Il convenuto invocava, inoltre, l'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c. per la ripartizione delle spese di manutenzione della struttura, che funge da copertura per la proprietà esclusiva sottostante e da piano di calpestio per un'area di proprietà di un terzo (il Comune). Infine, sollevava eccezione di prescrizione del diritto al risarcimento. La causa veniva istruita mediante l'espletamento di una CTU, affidata all'Ing. Per_1
al fine di accertare la natura e le cause dei fenomeni lamentati, individuare le opere
[...] necessarie alla loro eliminazione e quantificare i relativi costi, nonché i danni subiti dagli attori. All'esito del deposito della relazione peritale, le parti precisavano le conclusioni e la causa veniva trattenuta in decisione, previa concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
RAGIONI DELLA DECISIONE

La domanda attorea è infondata e deve essere rigettata. Preliminarmente rigettata l'eccezione di prescrizione perché generica priva come è delle circostanze di tempo necessarie per consentire una compiuta valutazione, il nucleo della controversia risiede nell'individuazione del soggetto giuridico tenuto alla custodia e manutenzione della struttura che funge da copertura al locale di proprietà esclusiva degli attori e, al contempo, da sostegno al sovrastante marciapiede, nonché nella conseguente attribuzione della responsabilità per i danni da infiltrazione lamentati. Gli attori incardinavano la propria pretesa sull'art. 2051 c.c., assumendo una responsabilità da custodia in capo al convenuto, in quanto le infiltrazioni si assumevano come CP_1 provenienti da una parte comune, specificamente il "marciapiede condominiale". Tale ricostruzione non può essere accolta. Dagli atti di causa e, in particolare, dalle risultanze della CTU, è emerso pacificamente che il marciapiede in questione non è di proprietà , bensì del , come CP_5 Controparte_4 correttamente eccepito dal convenuto sin dalla sua comparsa di costituzione;
invero, non è specificamente contestato quanto affermato, già in comparsa di risposta (e poi sempre ribadito nel corso del giudizio), dalla difesa del secondo cui “con nota 31.01.2014, CP_1
a riscontro dell'ennesimo invito a intervenire, da parte di uno degli interessati, il CP_4 evidenziava che i lavori saranno realizzati non appena le condizioni atmosferiche e la temperatura la consentiranno”. Ancora, è pacifico che il negli anni 2006 – 2007 e poi CP_4 anche nel 2008, effettuò dei lavori di sostituzione di un lucernario con sanpietrini per l'eliminazione di vizi, a prescindere che da questi lavori fosse derivato o meno un danno agli attori, il compimento di tali lavori di manutenzione, è indicativo del fatto che il si CP_4 ritenesse proprietario e, quindi, custode di tale porzione. Tale circostanza esclude in radice che il possa essere considerato "custode" del CP_1 marciapiede ai sensi dell'art. 2051 c.c., non avendone né la proprietà, né la disponibilità giuridica e materiale che consentirebbe di esercitare su di esso un potere di controllo e di intervento. Sul punto, sebbene con riferimento a un caso di risarcimento dei danni da infiltrazioni cagionato da lastrico solare, la Corte di cassazione (n. 16625 del 20/12/2019, Presidente Pasquale D'Ascola, Estensore Antonio Scarpa) ha affermato che “l'obbligo del di concorrere al risarcimento dei danni da infiltrazioni [cagionate dal lastrico CP_1 solare o dalla terrazza a livello che non sia comune a tutti i condomini] è correlato all'accertamento in concreto di tale funzione di copertura dell'intero edificio o della parte di esso cui il bene serve in quanto superficie terminale del fabbricato. Se, come accertato nel caso in esame, la terrazza a livello sovrasta soltanto un piano terraneo di proprietà esclusiva, costituendo un autonomo corpo di fabbrica rispetto all'edificio , CP_5
l'inconfigurabilità di una responsabilità risarcitoria concorrente del , da CP_1 quantificare secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 cod. civ., discende dal difetto della funzione di copertura e protezione dell'edificio, che costituisce la ratio di tale disposizione”. La questione deve, quindi, essere esaminata con riferimento alla natura del solaio che separa il box degli attori dal soprastante marciapiede pubblico. È pacifico che tale solaio, per la porzione interessata dalle infiltrazioni, svolge una duplice funzione: copertura del locale di proprietà esclusiva sottostante e base per il piano di calpestio di un'area pubblica sovrastante e, in fattispecie analoghe, come sopra declinato, la giurisprudenza di legittimità ha costantemente affermato che non si applicano i criteri di cui all'art. 1126 c.c. (relativi ai lastrici solari di uso esclusivo). Tale principio, che costituisce un'applicazione specifica del criterio generale di cui all'art. 1123, comma 2, c.c., è stato ribadito in plurime occasioni, chiarendo che esso si applica a tutte le situazioni in cui un solaio funge da separazione orizzontale tra due diverse proprietà, anche quando una di esse sia un'area esterna (cortile, viale, marciapiede) e l'altra un locale interrato. Applicando tali principi al caso di specie, il rapporto giuridico relativo alla manutenzione del solaio intercorre esclusivamente tra il proprietario del "piano superiore", ovvero il CP_4
quale proprietario del marciapiede, e i proprietari del "piano inferiore", ovvero gli
[...] odierni attori. Il Condominio, inteso come ente di gestione delle parti comuni dell'edificio, risulta del tutto estraneo a tale rapporto, non essendo né proprietario né utilizzatore esclusivo delle superfici direttamente interessate. La tesi attorea, supportata dalle conclusioni del CTU, secondo cui la causa delle infiltrazioni sarebbe di "natura condominiale" in quanto il solaio "risulta solidalmente collegato alle restanti strutture del fabbricato", non è dirimente perché ciò che rileva in diritto è la funzione di copertura e non la connessione (inevitabile) materiale alla struttura del fabbricato. La mera connessione strutturale non è sufficiente a qualificare un bene come "comune" ai sensi dell'art. 1117 c.c., dovendosi avere riguardo alla sua funzione. Nel caso di specie, la funzione della porzione di solaio in esame è quella di coprire una proprietà esclusiva e sostenere una proprietà di terzi (il , senza fornire alcuna utilità diretta e comune agli altri condomini. CP_4
Pertanto, la presunzione di condominialità deve ritenersi superata dalla specifica destinazione del bene, che lo sottrae alla disciplina delle parti comuni per ricondurlo a quella specifica dell'art. 1125 c.c. Ne consegue che l'azione proposta nei confronti del è infondata per carenza di CP_1 legittimazione passiva sostanziale. Le pretese degli attori, sia per l'esecuzione dei lavori che per il risarcimento dei danni, avrebbero dovuto essere rivolte, secondo i criteri di riparto dell'art. 1125 c.c., nei confronti del e, per la quota di loro competenza, avrebbero Controparte_4 dovuto provvedere essi stessi. Ad abundantiam, si osserva che la domanda sarebbe comunque infondata anche sotto il profilo del nesso causale e del concorso di colpa. Il convenuto ha allegato, e non è stato specificamente contestato, che gli attori (o i loro danti causa) hanno realizzato il solaio in sostituzione di un precedente lucernario, omettendo di predisporre un'adeguata guaina impermeabilizzante. Tale condotta, se provata, integrerebbe un fatto del danneggiato idoneo, ai sensi dell'art. 1227 c.c., a interrompere il nesso di causalità o, quantomeno, a ridurre l'eventuale responsabilità di terzi. La giurisprudenza ha infatti chiarito che l'applicabilità dell'art. 1125 c.c. può essere esclusa quando il danno sia stato provocato da lavori male eseguiti da uno dei due proprietari, concentrando su di esso l'intera responsabilità. Infine, anche l'argomento relativo all'inerzia dell'amministratore, che non avrebbe compiuto gli atti conservativi ex art. 1130, n. 4, c.c., non ha pregio. Tale obbligo, infatti, sussiste solo in relazione alle "parti comuni dell'edificio"; avendo escluso la natura condominiale della struttura da cui si assume originato il danno, viene meno il presupposto stesso per l'applicazione di tale norma e per configurare un inadempimento dell'amministratore fonte di responsabilità per il CP_1
Per tutte le ragioni esposte, la domanda deve essere integralmente rigettata. Le spese di lite seguono il criterio della soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, ivi comprese spese di C.T.U. già liquidate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Avellino Nella persona del giudice applicato, Dott.ssa Maria Luisa De Rosa definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da e Parte_1 Parte_2
contro il , ogni altra istanza ed
[...] Controparte_1 eccezione disattesa o assorbita, così provvede: Rigetta la domanda proposta dagli attori;
Condanna gli attori, in solido tra loro, alla refusione delle spese di lite in favore del CP_1 convenuto, che si liquidano in € 6.000,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge. Pone a carico degli attori, in solido tra loro, le spese della CTU, come liquidate con separato decreto in € 1.850,00. Così deciso in data 24 novembre 2025.
Il Giudice applicato Dott.ssa Maria Luisa De Rosa