N. 6819 /2024 R.G.A.C.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
X SEZIONE CIVILE
Il giudice, dott. Marcello Amura, all'esito della scadenza del termine per il deposito di note di trattazione scritta ex art.127 ter c.p.c., pronunzia la seguente
S E N T E N Z A ai sensi degli artt. 350 bis e 281 sexies III comma c.p.c. nella causa iscritta al n. 6819
2024 r.g.a.c. e vertente
TRA
(c.f.: ), in persona del Legale Rappresentante Parte_1 P.IVA_1
pro tempore, elett.dom.ta in Napoli alla via Toledo 156, presso lo studio dell'Avv. Ugo
Fiore (C.F. e dell'Avv. Antonio Felaco (C.F. ) C.F._1 C.F._2
che, congiuntamente e disgiuntamente, la rapp.no e difendono giusta mandato in atti.
- Appellante
E
(c.f.: ), in persona Controparte_1 P.IVA_2
dell'Amministratore e legale rappresentante p.t. ed elett.te dom.to in Napoli alla Via
Speranzella n.123, presso lo studio dell'Avv. Luigi Orecchio, c.f.= CodiceFiscale_3
che per tale procedura lo rapp.ta e difende giusta procura in atti
- Appellato-Appellante in via incidentale
E
con sede legale in Milano al corso Como n. 17 (C.F. e P.I. Controparte_2
n. ), in persona del suo procuratore speciale dr. (procura P.IVA_3 CP_3
speciale del 3.12.2018 per dr. notaio in Milano rep. n. 6648/3517, Persona_1
1
registrata alla Agenzia delle Entrate di Milano 2 il 19.12.2018 al n. 64971 serie 1T), rapp.ta e difesa, in virtù di mandato in atti, dall'avv. Luigi Delle Rose (C.F.
[...]
, e con lo stesso elett.te dom.ta presso lo studio dell'avv. Giovanni C.F._4
Zambelli in Napoli alla via M. Schipa n. 115.
- Appellata
OGGETTO: Appello avverso sentenza del Giudice di Pace.
CONCLUSIONI: come da note di trattazione d'udienza ex art.127 ter c.p.c. .
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO ha inteso proporre appello avverso la sentenza n. Parte_1
6022/2024 del Giudice di Pace di Napoli, che aveva rigettato integralmente la domanda di risarcimento danni, per infiltrazioni e rottura della fecale, nell'immobile condotto in locazione dalla società, condannandola anche alle spese in favore del
[...]
e della Controparte_4 Controparte_2
La società appellante ha chiesto la riforma totale della decisione, lamentando errori di fatto e di diritto, nonché carenze motivazionali.
Ha sostenuto che il primo giudice non aveva correttamente valutato le prove testimoniali, le quali avevano confermato infiltrazioni dovute all'occlusione della pluviale e successivamente alla rottura della fecale, eventi che avevano CP_5
comportato la chiusura della struttura e danni patrimoniali dettagliati in atti;
ha richiamato la giurisprudenza sulla natura condominiale dei pluviali e ha censurato la motivazione “di stile” della sentenza, ritenuta incomprensibile e contraddittoria, soprattutto alla luce della proposta conciliativa ex art. 185 bis c.p.c. formulata dal giudice, poi inspiegabilmente disattesa.
L'appellante ha, inoltre, insistito sul risarcimento del danno da lucro cessante, ribadendo che la chiusura della struttura era stata provata dai testi e che il regolamento condominiale non poteva escludere la risarcibilità, essendo l'attività di affittacamere tollerata da anni. In conclusione, ha chiesto la condanna del Condominio
e, in via solidale, della al pagamento dei danni materiali (quantificati Controparte_2
in € 1.891, come da fattura per lavori depositata) e del mancato guadagno (quantificato
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in € 3.000), oltre spese di entrambi i gradi.
Il , costituitosi con comparsa contenente Controparte_4
anche appello incidentale, ha contestato integralmente l'impugnazione.
In via preliminare, ha eccepito la nullità della procura alle liti dell'appellante, ritenuta inammissibile per difetto di indicazione del conferente e firma illeggibile.
Nel merito, ha sostenuto la genericità dell'appello e la correttezza della sentenza, evidenziando che le infiltrazioni lamentate nel marzo 2018 non erano state provate né apparivano riferibili al , mentre l'evento di febbraio 2018 era CP_4
diverso e non oggetto di domanda.
Ha sottolineato che la rottura della fecale del dicembre 2019 non aveva causato danni all'appartamento dell'appellante, ma a quello sottostante, e che la fattura prodotta non provava alcuna responsabilità condominiale;
ha ribadito che il regolamento contrattuale vietava l'attività di affittacamere, rendendo comunque non risarcibili i danni da lucro cessante.
Ha chiesto quindi il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza, con vittoria di spese;
con l'appello incidentale, ha impugnato la statuizione sulle spese di primo grado, chiedendo il riconoscimento delle spese vive (€ 111,37) rimaste a suo carico, oltre alla condanna dell'appellante alle spese del presente grado.
La a sua volta costituitasi, ha chiesto il rigetto Controparte_2
dell'appello e della domanda di garanzia del;
ha eccepito l'inammissibilità CP_4
dell'impugnazione per violazione dell'art. 342 c.p.c., ritenendo l'atto privo di motivi chiari e specifici;
ha comunque sostenuto l'infondatezza dell'appello, richiamando la corretta valutazione del primo giudice, che aveva escluso la natura condominiale dei danni e la loro riferibilità agli eventi dedotti.
Ha inoltre eccepito la scopertura assicurativa, spiegando che la polizza “Globale
Fabbricati” non operava per infiltrazioni da occlusione di pluviale, essendo escluse le ipotesi di stillicidio, occlusioni e simili, e che la garanzia “Ricerca guasti” non copriva i danni da raccolta e deflusso di acqua piovana. Ha concluso chiedendo la dichiarazione di inammissibilità o, comunque, il rigetto dell'appello e della domanda di manleva, con condanna alle spese.
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La causa è stata rinviata alla data del 20 ottobre 2025 per la decisione a norma degli artt.350 bis e 281 sexies ultimo comma c.p.c., previa sostituzione dell'udienza con il deposito di note di trattazione scritta ex art.127 ter c.p.c. sino alla predetta data.
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Prima di esaminare i motivi di appello, è opportuno brevemente delineare il contenuto della domanda risarcitoria proposta dall'appellante con l'atto introduttivo del giudizio di primo grado nonché le motivazioni addotte, nella gravata sentenza, a sostegno della statuizione di rigetto.
In primo grado la società ha dedotto: Parte_1
➢ di essere conduttrice di un appartamento sito in Napoli in Via Santa Lucia n.
20, scala B, piano 4, interno 9, identificato in Comune di Napoli, sezione SFE, foglio :3 particella 603, sub:34 ,Categoria :A2, classe 7;
➢ che la durata del contratto è di 6 + 6 anni con decorrenza dal 1-9-2016 e la destinazione d'uso del suddetto immobile è ad uso “Affittacamere”;
➢ che in data 19.03.2018, in detto immobile si verificavano le prime e consistenti infiltrazioni d'acqua dovute all'improvvisa rottura della tubazione condominiale;
➢ che dette infiltrazioni causavano ingenti danni alle pareti, ai mobili, e agli interni del suddetto immobile determinando la chiusura della struttura per sette giorni ovvero dal 19-3-18 fino al 26-3-2018;
➢ che le suddette infiltrazioni con il passare del tempo si sono ammalorate peggiorando lo stato di fatto dell'immobile che, nel dicembre 2019 subiva ulteriori danni dovuti alla rottura della fecale condominiale;
➢ che, in data 18-7-19, veniva inviata lettera Pec all'Amministratore Dott.
senza ottenere alcun riscontro;
Persona_2
➢ che, l'attrice, in data 9-12-19, provvedeva ad esperire la mediazione nei confronti del Condominio, che, peraltro, veniva rinviata al 18-12-2019 per consentire alle Parti un approfondimento della posizione ed una verifica di tutti i danni, al fine di definirla bonariamente tra le Parti;
purtroppo, in data 18-12-
2019 la mediazione si concludeva con esito negativo;

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➢ che dal 13-12-19 fino al 20-12-19, periodo clou per le strutture ricettive, si verificava un'ulteriore chiusura dell'affittacamere, mentre i costi vivi sostenuti ed i danni ammontavano ad euro 1.891,00 come da fattura depositata nr. FPR
24/19 del 20/12/2019.
Sulla base di tali premesse, l'attrice ha chiesto il ristoro dei suddetti danni emergenti nonché il danno per lucro cessante, correlato alla forzosa chiusura della struttura ricettiva nei periodi indicati, quantificato in euro 3.000,00.
Nella sintetica sentenza resa dal giudice di primo grado, il rigetto è stato fondato sul difetto di prova dell'evento dannoso, come delineato in citazione, ciò alla luce delle deposizioni testimoniali acquisite in atti;
in particolare ha richiamato la deposizione del teste , portiere del condominio e quindi dettagliatamente informato Testimone_1
su tutte le vicende dello stabile, il quale aveva negato di essere a conoscenza di fenomeni di infiltrazione verificatisi nel marzo 2018, riferendo, invece, di fenomeni verificatisi nel febbraio 2018 e da ricondursi alla rottura di una pluviale e non già di una tubazione condominiale.
Il Giudice di Pace ha, quindi, evidenziato che “la pluviale non è una tubatura di acqua corrente, svolgendo unicamente la funzione di raccogliere e smaltire l'acqua piovana;
essa quindi, a meno che non sia in atto una forte precipitazione meteorologica, non può, per sua stessa struttura, dare luogo a perdite di acqua e conseguenti infiltrazioni”; ha, inoltre, segnalato come gli ulteriori testi escussi non avessero confermato o provato la riconducibilità delle infiltrazioni presenti nei locali condotti in locazione a beni in titolarità del convenuto . CP_4
In ordine ai danni asseritamente derivanti dal danneggiamento della fecale, il
Giudice di Pace ha nuovamente richiamato la deposizione del teste , portiere Tes_1
del condominio, il quale avrebbe confermato che nel dicembre 2019 detto danneggiamento derivò dai lavori di ristrutturazione di un bagno posti in essere dall'appellante all'interno dell'immobile condotto in locazione;
in particolare nell'innestare la nuova braga nella fecale, sarebbe stata provocata una lesione nella fecale stessa da cui le infiltrazioni nell'appartamento in titolarità del signor . Per_3
Da ciò ha, pertanto, fatto scaturire l'assenza di responsabilità del . CP_4
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Il Giudice ha conclusivamente riconosciuto, in ogni caso, la non risarcibilità dei danni da lucro cessante, in ragione della palesatasi violazione del regolamento condominiale di natura contrattuale, che vietava espressamente la destinazione degli appartamenti ad affittacamere.
1§ Motivi di appello afferenti al rigetto della domanda risarcitoria per danno emergente, correlato alla fattura nr. FPR 24/19 del 20/12/2019.
La prima richiesta risarcitoria avanzata dall'appellante ha avuto ad oggetto il rimborso dei costi sostenuti in virtù della fattura nr. FPR 24/19 del 20/12/2019, emessa dalla DE.CA. COSTRUZIONI DI DELLE CAVE NICOLA ed il cui oggetto è “Fattura per i suddetti lavori eseguiti : 13/1272019 rimozione pavimento di mattonelle in piccolo vano interno al wc di servizio e rimozione del massetto sottostante. 14/12/2019 abbattimento di un mq di parete per ispezionare la fecale condominiale lesionata.
18/12/2019 intonacatura del muro abbattuto con relativa pitturazione, rifacimento massetto e piastrellamento con piastrelle 20 x 20”.
Trattasi, con tutta evidenza, dei lavori eseguiti nel dicembre 2019 e correlati, quindi, all'accertato danneggiamento della fecale condominiale.
Orbene, le censure mosse dall'appellante avverso la statuizione di rigetto della domanda risarcitoria diretta ad ottenere il rimborso dei costi sostenuti in ragione della predetta fattura, appaiono palesemente infondate in quanto omettono completamente di sottoporre a critica l'elemento probatorio centrale e fondante detta statuizione, ovvero la deposizione del teste , portiere del Testimone_1
condominio, che è stato ritenuto dal Giudice di Pace particolarmente attendibile in quanto dettagliatamente informato su tutte le vicende dello stabile e direttamente coinvolto negli accertamenti volti ad individuare le cause del danneggiamento della fecale.
Invero detto testimone ha espressamente dichiarato di essersi recato, nel dicembre 2019, nell'appartamento condotto in locazione dall'appellante unitamente al tecnico manutentore del condominio, signor , ciò in quanto altro CP_6
condominio, il signor , aveva lamentato infiltrazioni nel proprio appartamento;
Pt_2
nell'occasione il teste ebbe ad accertare che erano in corso lavori di rifacimento di un
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bagno e che, nel tentativo di immettere la braga nella fecale condominiale quest'ultima era stata danneggiata, circostanza validata, in particolare, dal tecnico presente ed incaricato dal di acclarare quanto accaduto. CP_4
Orbene l'appellante, lungi dall'evidenziare circostanze volte a minare l'attendibilità e la credibilità del teste in questione, si limita:
a) a sottoporre a critica l'assunto, pure addotto in sentenza, secondo cui la fattura prodotta non costituirebbe conferma della riconducibilità del danneggiamento all'esecuzione dei lavori di rifacimento del bagno;

b) a richiamare la deposizione del teste che, in realtà, nulla ha Testimone_2
saputo specificamente riferire in ordine alle cause del danneggiamento e finanche all'individuazione del soggetto (società appellante o appellato
) che avrebbero curato i lavori di riparazione della fecale, come CP_4
opportunamente evidenziato dal giudice di prime cure.
A ciò si affianca l'evidenza della correttezza della valutazione operata da detto giudice, in quanto, in assenza della deduzione di lavori di riparazione posti in essere dal
, appare evidente che gli stessi siano stati posti in essere dalla stessa CP_4
appellante, iniziativa che trova ragionevole giustificazione nella riconosciuta addebitabilità dei danni ai lavori di collegamento della braga alla fecale, come dichiarato dal teste.
Le ragioni di cui sopra conducono, pertanto, a confermare la statuizione di rigetto adottata nella gravata sentenza.
2§ Motivi di appello afferenti al rigetto della domanda risarcitoria per lucro cessante correlata alla forzosa chiusura dell'attività di affittacamere.
Venendo ai motivi di censura della statuizione di rigetto della richiesta risarcitoria correlata al cd. lucro cessante, ovvero agli introiti perduti in ragione della forzosa chiusura dei locali, va, in primo luogo, confermata l'esclusione di qualsivoglia risarcibilità dei danni correlati ad una presunta chiusura derivata dal danneggiamento della fecale condominiale nel dicembre 2019; ciò per le medesime ragioni già sopra evidenziate ovvero la mancata sottoposizione a critica della valutazione, operata dal giudice di prime cure, di riconducibilità causale di detto danneggiamento ai lavori di
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ristrutturazione del bagno posti in essere dall'appellante nell'appartamento condotto in locazione.
Venendo ai motivi sulla cui base il Giudice di Pace ha ulteriormente inteso fondare detto rigetto, si segnala l'affermata non risarcibilità di danni da lucro cessante correlati ad un utilizzo del bene immobile in contrasto con il regolamento
. CP_5
In sentenza si afferma che “fin dalla comparsa di costituzione, il convenuto
ha eccepito che il regolamento condominiale vieta l'esercizio di alberghi, CP_4
pensioni e fittacamere;
il divieto in questione - peraltro - è contenuto in un regolamento di natura contrattuale, avente quindi forza di legge tra le parti, per cui l'attività medesima viene svolta in maniera irregolare e non consentita, dal che ne discende la non risarcibilità”.
L'appellante contesta tale statuizione, sostenendo che “nella realtà vi sono diversi B&B in Napoli alla , ovvero nel condominio Appellato, bastava Controparte_4
cliccare su internet e vengono evidenziate strutture ricettive. Inoltre il proprietario delle mura sapeva bene quando ha affittato l'immobile l'uso per il quale veniva destinato.
Non c'è mai stata una causa contro la per impossibilità di esercitare l'esercizio Pt_1
di affittacamere né tantomeno è stato vietato ad altri soggetti che svolgono parimenti la stessa attività!!!Pertanto anche su questo punto appare del tutto inesistente la violazione contrattuale da parte della considerato che si trova li' da oltre 10 Pt_1
anni. Pertanto per quanto suddetto, non si può non concludere che la abbia Pt_1
ottenuto l'autorizzazione ad esercitare l'attività di B&B (che come già detto la stessa esercita dal oltre 10 anni) da parte dei condomini per fatti concludenti. Ma tutto questo il giudice di prime cure non lo ha valutato e motivato!!!”.
Anche tale motivo appare infondato.
L'appellato ha depositato, nel corso del giudizio di primo grado, il CP_4
regolamento condominiale il cui art.19 espressamente stabilisce che “E' vietato destinare gli appartamenti, le cantine, i garages ecc. all'esercizio di qualsiasi industria, di alberghi, di pensioni, di fittacamere ecc., e comunque ad un uso contrario alla tranquillità, decenza,…”.
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La clausola appare obiettivamente chiara e pienamente vigente, non avendo l'appellante indicato vicende modificative del contenuto dello stesso;
al contempo assolutamente generica ed indimostrata appare l'affermazione secondo cui, all'interno del condominio vi sarebbero altri immobili destinati ad affittacamere, circostanza che, in ogni caso, non vale a connotare in termini di liceità della destinazione impressa all'appartamento condotto in locazione dall'appellante.
Al contempo la mera tolleranza manifestata in ordine a detta destinazione non appare decisiva;
invero, se una siffatta attività risulta pattiziamente vietata, tale rimane, a prescindere dall'epoca del regolamento condominiale e dal rinnovato contesto socio-economico, nonché dall'utilizzo, quand'anche vietato, consumato in passato da altri condòmini, salvo non intervenga una modifica al regolamento condominiale.
A tal proposito va ricordato che il regolamento può essere di provenienza convenzionale, siccome adottato dall'assemblea dei condòmini con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, ovvero di origine contrattuale, quando è predisposto dal costruttore o dall'unico originario proprietario, ovvero dall'unanimità dei condomini, e deve essere allegato ai contratti di acquisto delle unità immobiliari.
Va da sé che la modifica del regolamento varia a seconda della sua natura: quello convenzionale può essere modificato, su iniziativa di ciascun condomino, dall'assemblea con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio; quello contrattuale solo ed esclusivamente dall'unanimità dei condomini
(cfr. in tal senso anche Cass. Sez. 2, Sentenza n. 109 del 2016).
Da ciò deriva la perdurante illiceità dell'utilizzazione dell'appartamento per destinazioni vietate dal regolamento condominiale di natura contrattuale, con conseguente difetto di risarcibilità dei danni correlati a tale impedita utilizzazione.
Conclusivamente l'appello principale va rigettato.
3§ Appello incidentale del in ordine alle spese di lite. CP_4
L'appellato ha proposto appello incidentale volto ad ottenere la CP_4
condanna dell'appellante al rimborso delle spese esenti sostenute per la chiamata in
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causa della compagnia di assicurazione, pari ad € 111,37 (contributo unificato e spese di notifica).
A tal riguardo si rammenta che “in tema di spese processuali, qualora il provvedimento giudiziale rechi la condanna alle spese e, nell'ambito di essa, non contenga alcun riferimento alla somma pagata dalla parte vittoriosa a titolo di contributo unificato, la decisione di condanna deve intendersi estesa implicitamente anche alla restituzione di tale somma, in quanto il contributo unificato, previsto dall'art.
13 del d.P.R. n. 115 del 2002, costituisce un'obbligazione "ex lege" di importo predeterminato, che grava sulla parte soccombente per effetto della stessa condanna alle spese, la cui statuizione può conseguentemente essere azionata, quale titolo esecutivo, per ottenere la ripetizione di quanto versato in adempimento di quell'obbligazione ( in tal senso Cass. Sez. 1, 10/07/2019, n. 18529, Rv. 654658 - 01).
Ciò vale a riconoscere l'esorbitanza dello strumento dell'appello incidentale, ben potendo la parte agire per il rimborso ex lege di detto costo ovvero, al più, ricorrere al procedimento di correzione di errore materiale.
Ad ogni buon conto si provvede con la presente sentenza ad integrare il dispositivo di condanna contenuto nella sentenza di primo grado e prevedere l'obbligo dell'appellante di provvedere al rimborso in favore del condominio delle spese per la chiamata in causa del terzo, correttamente quantificate in euro 111,37.
4§ Governo delle spese di lite riguardo al giudizio di appello.
Le spese di lite relative al presente giudizio seguono la soccombenza dell'appellante principale che va condannata a rivalere gli appellati delle stesse nella misura indicata in dispositivo e determinata in base alle tariffe di cui al DM n.55 del
2014, al valore della controversia (inferiore ad euro 5.000,00) ed all'attività difensiva concretamente svolta, tale da giustificare, attesa la semplicità delle questioni, in fatto ed in diritto, poste, l'applicazione dei minimi tariffari.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
➢ rigetta l'appello principale proposto da avverso la sentenza n. Parte_1
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6022/2024 del Giudice di Pace di Napoli;
integra il dispositivo di detta sentenza, affermando che la è altresì tenuta al rimborso in favore del Parte_1
sito in Napoli alla via S. Lucia n.20, delle spese esenti Parte_3
sostenute da quest'ultimo, nel giudizio di primo grado, per la chiamata in causa della compagnia spese quantificate in euro 111,37; Controparte_2
➢ condanna in persona del l.r.p.t., al pagamento in favore del Parte_1
sito in Napoli alla via S. Lucia n.20, in persona Parte_3
dell'amministratore p.t., delle spese di lite relative al giudizio di appello che si liquidano in euro 1.278,00 per compenso, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% degli onorari, CPA ed IVA come per legge;

➢ condanna in persona del l.r.p.t., al pagamento in favore di Parte_1 [...]
in persona dell'amministratore p.t., delle spese di lite relative al Controparte_2
giudizio di appello che si liquidano in euro 1.278,00 per compenso, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% degli onorari, CPA ed IVA come per legge;

➢ ai sensi dell'art.13, comma 1 quater del d.p.r. n.115/2002 (TU Spese di Giustizia), dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante in persona del l.r.p.t., di un ulteriore importo a titolo di Parte_1
contributo unificato, pari a quello dovuto per il presente appello.
Così deciso in Napoli il 19 dicembre 2025
Il Giudice
(dott. Marcello Amura)
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