n. 208/2022 R.G. Tribunale di Locri.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di LOCRI, Sezione Civile, in composizione monocratica, in persona del giudice dr.ssa Giuliana Maria Rosaria Ranieri, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile, iscritta al n. 208/22 chiamata all'udienza di precisazione delle conclusioni del 09.04.2025 in modalità cartolare, introitata per la decisione con provvedimento dell'08.05.2025, con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. alle parti promossa da
nata a [...] il [...] (c.f. ), residente Parte_1 C.F._1
a Rondissone (TO) in via Giuseppe Mazzini n. 53, nato a Controparte_1
RI (TO) il 17/04/1971 (c.f. ), residente a [...], e nata a [...] il [...] (c.f. ) ed ivi CP_2 C.F._3 residente in [...], rappresentati e difesi dagli Avv.ti Anna SO e Annabruna
ET, presso il cui studio professionale sono anche elettivamente domiciliati in Marina di Gioiosa
IO (RC) alla Via Pontida nr.10 , giusta procura versata in atti attori
Contro
(c.f. ), nato il [...] a [...] TR C.F._4
IN (RC) e (c.f.: ), nata il Controparte_4 C.F._5
06.04.1958 a Santa Cristina d'Aspromonte (RC), entrambi residenti a [...] in Contrada
OL n. 1 ed elettivamente domiciliati in Locri (RC), Via Firenze nr. 88 presso lo studio professionale dell'avv. Nicola Tallarida , che anche li rappresenta e difende n virtù di procura in atti convenuti
Oggetto: occupazione senza titolo di immobile
Conclusioni delle parti: come da verbale dell'udienza del 9 aprile 2025 da intendersi qui ritrascritte.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.-Le domande ed eccezioni delle parti. Preliminarmente, deve darsi atto che la presente sentenza viene stesa in base alle indicazioni di cui al secondo comma dell'art. 132 c.p.c., come modificato dalla legge n. 69/2009,
n. 69, devono pertanto considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia i provvedimenti emessi nel corso del procedimento.
Con atto di citazione ritualmente notificato, gli attori Parte_1 [...]
e chiamavano innanzi il Tribunale di Locri , Controparte_1 CP_2 TR
e chiedendo l'accertamento della occupazione sine titulo del bene Controparte_4 immobile di cui sono proprietari da parte di e nonché TR Controparte_4 il risarcimento dei danni discendenti dalla perdita della disponibilità del loro bene quantificati in
€ 9.400, considerato un valore locativo medio mensile pari ad € 200,00 per il periodo dal
01.03.2018 al 31.01.2022, nonché per eventuali danni all'immobile da accertarsi.
Gli attori ponevano a fondamento dell'azione de qua le seguenti circostanze di fatto: i germani e sono comproprietari Parte_1 Controparte_1 Controparte_2 dell'immobile ad uso abitativo, sito a Gerace (RC) in Contrada OL (detta anche Contrada Santa
Caterina) al n.

1 - piano 3°, identificato nel NCEU del predetto Comune al foglio 17 particella
493 , pervenuto loro per successione legittima alla morte dei genitori (deceduto il Persona_1
01.01.2011) e (deceduta il 22.02.2018). L'unità OBare è parte di un maggior Persona_2 fabbricato edificato dai loro danti causa su un terreno ereditato per successione legittima da
. Divenuti proprietari , i germani accertavano che la Persona_3 Parte_1 predetta unità OBare era occupata dai coniugi e ciò, TR Controparte_4 secondo la ricostruzione di parte attrice, senza alcun titolo o contratto. Quindi contattavano gli occupanti al fine di regolarizzare la situazione o di ottenere il rilascio dell'immobile, con esito negativo. Né aveva miglior sorte una diffida di rilascio del bene unitamente ad un vano posto a piano terra adibito ad uso garage ricevuta dallo il 26.02.2020. Quindi con istanza del CP_3
28.09.2021, gli odierni attori hanno introdotto il procedimento di mediazione, ai sensi del D.Lgs.
n. 28 del 04.03.2010, nei confronti del Sig. con esito negativo a causa della TR mancata adesione del predetto , quindi hanno agito in giudizio , chiedendo l'accoglimento delle domande di rilascio e di risarcimento del danno formulate come in atti.
Si costituivano in giudizio e , i quali TR Controparte_4 impugnavano e contestavano la ricostruzione di parte attrice, sostenevano che la presenza degli stessi nell'immobile era in forza di un rapporto di natura locatizia tra il dante causa degli attori ed i convenuti. Secondo la ricostruzione di questi ultimi la vicenda aveva inizio Persona_1 nel 1982 quando i convenuti, in procinto di convolare a nozze, quindi si recarono in Gerace,
Contrada OL, dove insisteva (ed insiste) un fabbricato adibito a civile abitazione. Sul posto incontrarono i coniugi e , i quali si dichiararono disponibili alla CP_3 Controparte_5 locazione salvo il consenso del loro figlio effettivo proprietario dell'immobile. Quindi, Per_1 sempre secondo la ricostruzione di parte convenuta, l'appartamento ed il vano a piano terra vennero “concessi in locazione” al canone mensile di £ 140.000 per l'appartamento e di £ 30.000 per il garage e sin dal primo anno di locazione si evidenziarono delle infiltrazioni di acqua piovana che interessavano quasi tutti i vani dell'appartamento locato dovute a crepe del manto di bitume che rivestiva il lastrico solare, infiltrazioni che si sono ripresentate richiedendo continui interventi di riparazione. I costi di tali interventi in parte anticipati sui canoni e dal 2008 in poi interamente sostenuti dai convenuti e mai rimborsati. I lavori descritti nella comparsa di costituzione sarebbero stati autorizzati da , per il tramite del genitore . Inoltre i convenuti hanno Persona_1 sostenuto di avere , in diverse occasioni, richiesto di formalizzare il contratto per iscritto : “al fine di poter ottenere il rimborso su base annua da parte dell'Arma dei Carabinieri il proprietario Persona_1 ebbe ad opporre sempre dei malcelati rifiuti tanto che il locatario si pensionava senza essere riuscito (in mancanza del contratto formale) ad ottenere, in quasi 40 anni, alcun rimborso dall'amministrazione presso cui prestava servizio”. Circostanza non verificatasi. In considerazione del rapporto esistente e delle spese sostenute , i convenuti sostenevano l'infondatezza della domanda di rilascio e chiedevano l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Tanto premesso voglia l'On.le Tribunale adito respingere la domanda attorea perché totalmente infondata in fatto ed in diritto. Con vittoria di spese da distrarsi in favore del sottoscritto difensore che si dichiara antistatario”.
Concessi i termini ex art. 183 VI comma c.p.c., parte attrice a seguito della costituzione dei convenuti e della rappresentazione dei fatti di cui alla comparsa, integrava le conclusioni come di seguito: “1) ordinare ai convenuti e , ai sensi dell'art. 948 TR Controparte_4
c.c., l'immediato rilascio, in favore degli odierni attori e legit-timi proprietari, dell'immobile – omissis- ; 2) in subordine, nel caso in cui il contratto di locazione fosse ritenuto esistente e valido, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento dei conduttori e, conseguentemente, ordinare l'immediato rilascio, in favore degli odierni attori e legittimi proprietari, dell'immobile sito a Gerace in Contrada OL (detta anche
Contrada Santa Caterina) n. 1 ed identificato in catasto al foglio 17 particella 493, terzo pia-no e del vano a piano terra occupato come garage, libero da persone, cose e animali;
3) accertare e dichiarare l'esistenza di danni all'immobile, imputabili agli occupanti e limitanti l'uso del bene secondo la sua propria destinazione, e conseguentemente condannare i convenuti, ai sensi dell'art. 2043 c.c., al pagamento in favore degli attori della somma che sarà ritenuta di giustizia, a titolo di risarcimento dei danni, oltre interessi e rivalutazione;
4) condannare
i convenuti, ai sensi dell'art. 2043 c.c., al pagamento in favo-re degli attori dell'importo di € 9.400,00, ovvero della diversa somma, maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, a titolo di risarcimento del dan-no subito per l'occupazione illegittima, oltre interessi e rivalutazione.”
Depositate le memorie istruttorie, con provvedimento del 12 gennaio 2023, il Giudice
Dr.ssa Marra ammetteva le prove orali articolate dalle parti. Sentiti i testimoni , con provvedimento del 17.10.2024, valutate le risultanze istruttorie, riteneva la causa matura per la decisione senza l'espletamento della CTU chiesta dalle parti, quindi rinviava per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza cartolare del 9.4.2025, precisate le conclusioni innanzi alla scrivente in sostituzione della dott.ssa Marra , la causa veniva trattenuta a sentenza con la concessione dei termini ex art. 190 cpc come da ordinanza dell'08.05.2025.
In diritto
2.- Nel merito. I principi e le posizioni delle parti.
Sulla base del principio della domanda, parte attrice ha chiesto in via principale il rilascio dell'appartamento e del vano adibito a garage occupati da parte convenuta, in quanto priva di titolo legittimante la detenzione/possesso, con riferimento ad una “occupazione abusiva”. Tanto considerato l'azione proposta è un' azione di rivendicazione ex art. 948 c.c. avente natura reale ove viene contrapposto il diritto di pieno godimento del proprietario all'assenza di titolo dell'altra parte, ciò perché “il suo fondamento risiede non in un rapporto obbligatorio personale inter partes, ma nel diritto di proprietà tutelato erga omnes, del quale occorre quindi che venga data la piena dimostrazione, mediante la probatio diabolica”(Cass. n. 23121/2015). Sulla base degli atti risulta provato il presupposto dell'azione ovvero la titolarità degli odierni attori degli OB di cui chiedono il rilascio , loro pervenuti per successione;
la qualità di comproprietari dei Parte_1 non risulta essere stata contestata. A fronte della domanda degli attori, parte convenuta ha prospettato un “rapporto di natura locatizia” e tale ricostruzione in termini sostanziali, ha determinato una integrazione nelle conclusioni assunte dagli attori in relazione ad una ipotesi contrattuale (domanda di risoluzione per inadempimento).
Per quel che riguarda i convenuti , sempre in termini di principio ed ai fini di determinazione del petitum , vi è stata opposizione alla ricostruzione di parte attrice, sostenendo che non si è trattato di un possesso senza titolo “da parte dei convenuti i quali hanno sempre corrisposto il canone di locazione defalcando le spese (sempre autorizzate dal proprietari che si rendevano di volta in volta necessarie per la manutenzione dell'appartamento condotto in locazione ancorché senza un formale contratto che avrebbe peraltro consentito al convenuto di ottenere un rimborso da parte dell'amministrazione CP_3 della quale era dipendente”; quindi afferma “allo stesso modo è infondata l'azione di rilascio che è stata esperita senza tener in debito conto le contrapposte obbligazioni di dare/avere.”(comp. Cost. pag. 5)
Ora , deve rilevarsi sulla base della disamina della stessa comparsa di costituzione, la genericità dell'affermazione di parte convenuta ove si fa riferimento ai rapporti di dare/avere su cui si tornerà infra , anche in considerazione di quanto si legge nel prosieguo : “Tutte le somme richieste non sono dunque dovute essendo intervenuti evidenti fatti estintivi dell'obbligazione gravante sui locatari convenuti” con un riferimento temporale agli “ultimi dieci anni in cui i convenuti, unici inquilini dell'intero immobile, hanno provveduto a quanto necessario per la manutenzione dell'immobile ed in particolare del solaio, hanno pagato le spese per l'autospurgo, la luce scale e quant'altro necessario a rendere abitabile l'immobile atteso che i proprietari sono soliti occupare gli appartamenti in loro possesso e proprietà solo per pochi giorni nel periodo estivo così sfruttando l'impegno manutentivo dei convenuti senza del quale il palazzo, oggi e visto il totale disinteresse dei proprietari, probabilmente non sarebbe più utilizzabile.”(comp. Pag. 5).
Esaminato quanto sostenuto, va detto che in relazione ai rapporti di dare/avere che sarebbero impeditivi della domanda di rilascio e di danno, non viene formulata domanda riconvenzionale, per es di usucapione dell'immobile, avendo qualificato essi stessi la situazione di fatto come di mera “ detenzione” e riconosciuta la titolarità degli OB;
né viene formulata sotto il profilo che qui interessa, autonoma domanda riconvenzionale di rimborso delle spese sostenute o di compensazione (anche quale eccezione non risulta essere chiaramente formulata) delle somme che sarebbero state pagate dagli negli anni o Controparte_6 quanto meno nell'ultimo decennio. Non risulta altresì depositata per i convenuti memoria ex art. 183 VI comma n. 1, al fine di specificare il thema decidendum sotto il profilo economico.
3.-Nel merito. I rapporti tra le parti.
Su un piano logico-giuridico occorre preliminarmente accertare, quale presupposto ai fini del decidere , l'esistenza di un rapporto (o meno) tra le parti definito dai convenuti “di natura locatizia” o se invece , come sostenuto da parte attrice , trattasi di occupazione abusiva;

e nell'ipotesi in cui esista un rapporto di natura locatizia, di chi sia stata la responsabilità della mancata stipula.
Sotto il profilo del rapporto e della qualificazione dello stesso , sulla base delle prove orali raccolte, risulta rilevante quanto riferito dal teste il quale , nella qualità Testimone_1 di “incaricato” dai danti causa si occupava della gestione del fabbricato , e riferisce : “ Parte_1 con riguardo alla circostanza n. 1, preciso che io sono subentrato dopo la morte del sig. Persona_3
Fino ad un certo punto a me è stato dato un ufficio al piano terra in comodato d'uso per raccogliere i
[...] pagamenti degli affitti e rilasciare la ricevuta. Anche i convenuti pagavano i canoni a me e io rilasciavo ricevuta.
L'ultima ricevuta è del 31.7.2008 che risulta versata gli atti. Non so riferire sulla circostanza sub.

2. Posso dire che all'inizio, quando sono arrivato nell'appartamento negli anni 80, non avevo neanche io il contratto di locazione ed era il nonno degli attori a gestire il palazzo. Io non ho mai avuto il contratto di locazione durante la mia permanenza nell'immobile, durata fino a circa 15 anni fa. Confermo la circostanza sub. 3 e riconosco le ricevute esibitemi (il Giudice dà atto che sono esibite al teste le ricevute allegata alla memoria istruttoria, docc. nn.

2-3 e
4)”- “l'ultima ricevuta che ho rilasciato è del 31.7.2008, dopo non ho più percepito io i canoni. Quindi fino al
2008 ho gestito io l'incasso dei canoni”. La deposizione del teste è in realtà parzialmente rilevante poiché si ferma sotto il profilo temporale al 2008 , tuttavia conferma sia il fatto che anche egli era senza contratto di locazione sia la presenza dei convenuti e la corresponsione con regolarità da parte degli stessi a titolo di canoni;
nulla riferisce il teste sulla stipula del contratto scritto
(se vi fosse un rifiuto da una delle parti) ed essendo anche lo senza un Testimone_1 contratto di locazione per iscritto sembra una sorta di consuetudine nella gestione degli appartamenti del fabbricato (il teste riferisce di occuparsi abitualmente della riscossione degli affitti e di avere contatto con la proprietà come fosse un factotum ) .
Nessun altro teste , a parte la teste la quale accenna ai rapporti di Testimone_2 locazione , fa rifermento al contratto ed alla mancata stipula o al rifiuto alla formalizzazione dello stesso se responsabilità dell'uno o dell'altro soggetto.
3.1 – Dall'esito della prova nel complesso considerata , deve ritenersi accertato che tra , dante causa degli odierni attori, e e Persona_1 TR CP_4
, vi era un contratto di locazione in forma orale che, per il nostro ordinamento, è in
[...] radice nullo.
Ciò posto non risulta fondato quanto sostenuto da parte convenuta secondo cui i termini dell'accordo erano che : “convenuti i quali hanno sempre corrisposto il canone di locazione defalcando le spese (sempre autorizzate dal proprietari che si rendevano di volta in volta necessarie per la manutenzione dell'appartamento condotto in locazione ancorché senza un formale contratto che avrebbe peraltro consentito al convenuto di ottenere un rimborso da parte dell'amministrazione della quale era dipendente” CP_3
(comp. Cost) e che in sostanza , sulla base dell'ultimo periodo , la mancata stipula sarebbe dipesa da un rifiuto del ciò in quanto accertata l'esistenza di un “rapporto Persona_1 obbligatorio”, è rimasta però indimostrata la circostanza che il rifiuto alla stipula, quindi la responsabilità di tale condotta sia riconducibile al dante causa degli attori, che abbia imposto tale situazione.
Come anticipato , il nostro ordinamento non ammette la locazione verbale ciò in forza del disposto dell'articolo 1, comma 4, della L. 431/1998 esso prevede l'obbligo della forma scritta per il contratto di locazione ad uso abitativo, pena la relativa nullità. In particolare, detto riferimento normativo “non prevede espressamente” la nullità del contratto verbale, ma prescrive che “a decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”.
Per essere valido, il contratto di locazione deve rivestire la forma scritta (a pena di nullità)
e deve essere registrato all'Agenzia delle Entrate. L'inosservanza di tali requisiti ha ripercussioni sia sul locatore che sul conduttore.
Per l'effetto , il contratto non produce effetti tra le parti ed il locatore non potrà esigere lo sfratto né il decreto ingiuntivo sulla base dei canoni concordati a voce;
dall'altro lato, il conduttore non potrà esigere che il proprietario dell'immobile rispetti le proprie obbligazioni (il conduttore ad esempio non avrebbe il diritto di esigere il rispetto della durata minima del contratto prevista dalla legge a sua tutela).
In tal senso Cass. Civ., Sez. 3, n. 2334 del 29-01-2019: “In materia di locazione, la stipula di un nuovo contratto scritto, successivo a un contratto verbale, implica la novazione del rapporto locatizio, escludendo
l'applicabilità del canone legale se non vi sono prove concrete e significative della volontà delle parti di mantenere in vita il precedente contratto. La prescrizione del diritto alla restituzione delle somme versate in eccedenza rispetto al canone legale decorre dal momento di estinzione del contratto, e la violazione delle norme procedurali relative alla proposizione di domande riconvenzionali può comportare la loro inammissibilità, salvo che non venga eccepita la nullità in sede di impugnazione.”; Cass. Civ., Sez. 3, n. 5794 del 28-02-2019 :”In tema di locazione, il contratto stipulato senza la forma scritta prevista dall'art. 1, comma 4, della L. n. 431 del 1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile d'ufficio e da entrambe le parti, salvo che la forma verbale sia stata abusivamente imposta dal locatore, nel qual caso si configura una nullità relativa di protezione, denunciabile solo dal conduttore. Il giudice deve accertare l'esistenza del contratto verbale e la sua eventuale imposizione, determinando il canone dovuto in base agli accordi di categoria, e non a quelli liberamente concordati tra le parti, per garantire la tutela del conduttore
e la corretta applicazione della normativa in materia di locazione.” Il Tribunale Ordinario Velletri, sez. 2, con sentenza n. 2146/2022 stabilisce : “In materia di locazione, il contratto verbale di locazione ad uso abitativo, privo della forma scritta richiesta dall'art. 1, comma 4, della L. n. 431 del 1998, è affetto da nullità assoluta, rilevabile d'ufficio e da entrambe le parti, in quanto tale forma è necessaria ad substantiam. La condotta delle parti durante l'esecuzione del contratto non può sanare il vizio di nullità, e l'eventuale imposizione della forma verbale da parte del locatore non esime il conduttore dall'onere di provare tale imposizione per avvalersi della nullità relativa di protezione” . Indipendentemente dall'esito della prova orale, non è emerso alcun elemento in tal senso per es. richiesta scritta, diffida proveniente dallo o altro TR documento da cui emerga la volontà contraria del locatore o il rifiuto dello stesso alla stipula di un contratto scritto.
3.2- Accertata la nullità assoluta del contratto di locazione stipulato verbalmente non occorre dichiararne la risoluzione poiché lo stesso non ha mai prodotto effetti fra le parti di natura obbligatoria, in relazione al petitum risulta fondata e va accolta l'azione di revindica e la conseguente richiesta di rilascio dell'appartamento e del vano a piano terra formulata dagli attori .
Parte attrice ha fornito prova documentale della titolarità dell'appartamento, quale presupposto ai fini della legittimazione ma anche presupposto dell'azione nel merito, pertanto accertata la nullità dell'accordo orale intervenuto fra il dante causa ed i convenuti da ciò discende, de plano, l'inesistenza di qualunque accordo fra gli attori e gli la cui Controparte_6 collocazione nell'appartamento di proprietà ( e nel vano a piano terra) altrui configura, una occupazione illegittima . Per lo effetto e devono essere condannati al TR Controparte_4 rilascio dell'appartamento di proprietà sito in Gerace in Contrada OL (detta anche Parte_1
Contrada Santa Caterina) n. 1 ed identificato in catasto al foglio 17 particella 493, terzo piano e del vano a piano terra occupato come garage, libero da persone, cose e animali nel termine massimo di gg. 60 dalla comunicazione del presente provvedimento.
3.3- L'eccezione di compensazione
Come evidenziato ut supra al punto 2, parte convenuta non ha proposto domande riconvenzionali, ma sulla base della lettera della comparsa risulta formulata una “eccezione riconvenzionale” di compensazione, che deve ritenersi inammissibile.
Posto che l'eccezione di compensazione ha lo scopo di neutralizzare, in tutto o in parte, la pretesa economica dell'attore, opponendo un controcredito parte convenuta ha rilevato di avere sostenuto delle spese sostenute negli anni, rectius negli ultimi dieci anni, tuttavia quanto sostenuto risulta genericamente formulato atteso che non risulta in alcun modo documentato né corrispondente ad un quantum determinato.
L'eccezione è comunque infondata valutando l'esito della prova orale in quanto in ordine agli interventi relativi alla guaina i testi di parte attrice hanno riferito che i costi sono stati sostenuti dalla proprietà; per quel che riguarda i testi di parte convenuta il teste sul Tes_3 punto non indica una quantificazione del prezzo né vi è fattura o ricevuta a supporto di quanto sostenuto, così come il;
gli altri testi di parte convenuta confermano gli interventi ma Tes_4 non vi è una quantificazione di spesa o di esborso.
Va detto che il teste cade in contraddizione sulla installazione Testimone_5 dei citofoni;
il teste non ricorda il numero degli infissi forniti né il prezzo corrisposto Tes_6
e da chi.
In sostanza, nel merito deve ritenersi la mancanza di certezza e liquidità del controcredito fatto valere dai convenuti che non ne consente la compensazione;
tale profilo avrebbe potuto incidere comunque solo su un piano economico , non consentendo di rendere legittima l'occupazione del bene dei , che deve essere rilasciato per le ragioni di cui in Parte_1 motivazione .
4.- La domanda risarcitoria
Parti attrici hanno altresì formulato domande risarcitorie volte ad accertare l'esistenza di danni all'immobile, imputabili agli occupanti e limitanti l'uso del bene secondo la sua propria destinazione ex art. 2043 c.c., nonché l'importo di € 9.400,00 a titolo di risarcimento del danno subito per l'occupazione illegittima, oltre accessori. La domanda può essere accolta nei termini di cui di seguito . Per quel che riguarda la domanda di risarcimento del danno per danni all'immobile dagli attori riconnessi alla presenza ed utilizzo da parte dei convenuti nell'appartamento, la domanda è infondata in quanto non provata.
Sotto questo profilo anche una eventuale consulenza tecnica di ufficio sarebbe stata inammissibile, in quanto la consulenza non è un mezzo di prova e non consente di integrare l'onere probatorio incombente sulla parte e non soddisfatto. Parte attrice non ha provato alcun elemento di danno che gli occupanti avrebbero prodotto all'immobile in quanto, di base, come riferito in citazione gli attori non hanno mai avuto accesso all'immobile, pertanto manca la prova della condizione e dello stato dell'appartamento ab origine, per poterne valutare allo stato la condizione. Inoltre sulla base delle prove orali, sebbene non emerge in maniera univoca l'autorizzazione della proprietà, risultano degli interventi manutentivi da parte dei convenuti : come riferito anche dal teste;
il teste conferma di avere sostituito Testimone_1 Testimone_7 le piastrelle ed il pavimento del vano cucina;
SO , sebbene contraddittorio Testimone_5 in un punto riferisce di avere collocato impianto citofonico almeno per lo :” ricordo di aver CP_3 installato dei citofoni in quel condominio;
sono passati molti anni, per questo non ricordo esattamente il periodo né il numero di citofoni installati. Confermo che mi ha pagato il sig. ”. – omissis- “non ricordo se ho TR installato i citofoni per tutti gli appartamenti del condominio”; per la sostituzione degli Controparte_7 infissi. La valutazione complessiva di questi elementi non consente di ritenere che vi siano stati danni prodotti dalle parti convenute, né vi è prova in tal senso.
4.2- Per quel che riguarda la domanda proposta da parte attrice per il danno da occupazione illegittima pure richiesto, ovvero per non avere potuto disporre dell'appartamento occupato senza titolo dai convenuti , la domanda è fondata e va accolta.
Sulla base degli atti la domanda viene quantificata nella somma di € 9400 complessivi dall'1.3.2018 al 31.01.2022, rispettivamente giorno successivo al decesso della madre degli attori nonché tenendo conto della prescrizione quinquennale dei canoni locativi, il che conferma la ricostruzione sostanziale ut supra, domanda riformulata nella memoria ex art. 183 VI comma n.
1 cpc senza indicazione temporale nelle conclusioni
Ora, in linea di principio ove l'immobile sia stato occupato in mancanza di un valido titolo, spetta al soggetto cui sia stato impedito il godimento del bene , l'indennità di occupazione che integra una forma di risarcimento forfettario del danno per l'uso illecito di un immobile , in genere calcolata in base al canone di locazione di mercato, fattispecie distinta dal danno risarcibile che il proprietario deve dimostrare in modo specifico.
Nel caso di specie vista la domanda con decorrenza dall'1.3.2018 e considerato che i precedenti canoni sono stati percepiti dai danti causa degli attori, occorre considerare la data indicata quale dies a quo ciò anche in considerazione del fatto che gli attori non hanno mai manifestato il consenso alla “prosecuzione “ della situazione attuale.
In linea di principio , per quel che riguarda l'indennità di occupazione il Trib. Velletri, sez. 2, sentenza n. 2146/2022 stabilisce altresì: “ In assenza di prova del danno subito dal locatore per
l'occupazione sine titulo, non è dovuta alcuna indennità di occupazione, salvo che il locatore dimostri l'intenzione di affittare l'immobile e le spese sostenute per la sua disponibilità.”.
A tal proposito la Suprema Corte chiarisce che “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta” (Cass. S.U. 33645/2022, ; cfr. Tribunale di
Roma in tema di locazione nulla per mancanza di forma, Sent. n. 11630/2023).
La Suprema Corte con ordinanza n. 12879 del 14 maggio 2025, ha evidenziato che il danno connesso alla occupazione sine titulo non è più automaticamente risarcibile (“in re ipsa”), ma va provato anche con presunzioni. Ciò significa che il danneggiato deve allegare la perdita della concreta possibilità di godimento dell'immobile, sia esso diretto (uso personale) o indiretto.
La presunzione opera solo in presenza di elementi fattuali che inducano ragionevolmente a ritenere la sussistenza del pregiudizio, secondo criteri di normale esperienza.
Nel caso di specie è dato certo che divenuti proprietari, gli odierni attori non hanno inteso dare il consenso alla permanenza, quali soggetti diversi dai danti ausa, degli – CP_3 presso gli OB di loro proprietà, ed è altrettanto pacifico che i convenuti sono CP_4
a tutt'oggi occupanti dei beni;
sulla base degli atti e della domanda di risoluzione Parte_1 per inadempimento formulata dagli attori con la prima memoria ex art. 183 VI comma n. 1 c.p.c., non risulta che i convenuti abbiano versato alcuna somma a titolo di “canone di locazione” dal
2018 in avanti , come invece avevano fatto in passato (v. ricevute in atti), ), circostanza rimasta incontestata e valutabile ex art. 115 c.p.c..
Di talché posto che parte attrice non ha dato prova neanche presuntiva che avrebbe utilizzato tali OB per uso proprio o che li avrebbe concessi in locazione a terzi (per es. richiesta di affitto da parte di soggetto identificato) , deve ritenersi sussistente il danno da occupazione illegittima corrispondente alla (pacifica) mancata corresponsione di alcuna somma, che in passato veniva regolarmente corrisposta, a titolo di “canone” (come da ricevute). Il quantum mensile ovvero il “valore locativo” di cui si dirà infra, va quantificato in € 200,00 risultando fondata la indicazione di parte attrice su quotazioni OMI e considerato che nel gennaio 2004 la cifra corrisposta era di € 180,78 come da ricevuta (doc 1 ) esibita da parte convenuta a titolo di affitto. Non risulta fondata sul punto la tesi di parte conventa secondo cui il canone era rimasto sempre lo stesso pari ad € 87,79 in quanto, sulla base delle stesse ricevute depositate , sia in lire che in euro risulta avere un incremento.
Occorre dire sul punto che per quanto riportato ut supra in motivazione , non può operare in casu alcuna compensazione.
Considerato che, come detto, per il danno da occupazione illegittima, il criterio più idoneo
è il “valore locativo” dell'immobile , ovvero il canone di affitto che si sarebbe potuto percepire sul mercato per un immobile simile (Cass. Ord. Sez. 2 n. 5141 Anno 2025), nel caso di specie per il valore locativo degli OB Filippone, questo giudice ritiene di quantificarlo avuto riguardo all'importo risultante dall'ultima ricevuta sottoscritta e riconosciuta da
[...] ma risalente al 2004 , pertanto il canone/valore locativo attuale deve ritenersi pari Tes_1 ad € 200,00 mensili.
Dalla valutazione del materiale probatorio in atti, discende l'illegittimità dell'occupazione dei convenuti e la responsabilità per la mancata stipula del contratto nei confronti degli odierni attori che, con missiva del 26.02.2020, hanno diffidato alla restituzione degli TR OB , pertanto i convenuti sono tenuti a corrispondere l'indennità di occupazione, quale risarcimento forfettario, dall'1.03.2018 al 31.1. 2022 oltre successivi fino al rilascio.
Per le superiori ragioni e devono essere TR Controparte_4 condannati , al pagamento della somma di € 9400,00 (€ 200,00 per 47 mesi) pari al periodo suindicato oltre interessi dalle singole scadenze al soddisfo, nonché al pagamento delle somme a scadere fino all'effettivo rilascio dei beni di proprietà . Parte_1
5.- Assorbite le altre questioni.
6.- Le spese di lite
Le spese seguono la soccombenza e pertanto condanna e TR CP_4
al pagamento delle spese e competenze di giudizio, da corrispondersi in favore di
[...]
e determinate secondo i parametri Parte_1 Controparte_1 CP_2 vigenti DM 55/2014 e succ. mod, sulla base del valore della causa (come da art. 15 c.p.c. per azione a tutela della proprietà, in mancanza di rendita catastale determinato come valore indeterminabile complessità bassa considerata la mancanza di domande riconvenzionali e questioni di particolare complessità valori medi , valori minimi solo per la fase decisionale non avendo i convenuti depositato difesa conclusiva) che si liquidano come segue : fase di studio della controversia, valore medio: € 1.701,00; fase introduttiva del giudizio, valore medio: €
1.204,00; fase istruttoria e/o di trattazione, valore medio: € 1.806,00; fase decisionale, valore minimo:€ 1.453,00; in totale € 6.164,00 oltre € 786,00, per spese vive, oltre spese gen, iva e cpa come per legge , non si ritiene di applicare ulteriori maggiorazioni per numero di parti in considerazione del rigetto della domanda di risarcimento danni proposta da parte attrice.


P.Q.M.


Il Tribunale di Locri, Sezione Civile, in composizione monocratica, in persona del giudice onorario dr.ssa Giuliana Maria Rosaria Ranieri, definitivamente pronunciando sulla causa come in epigrafe promossa, disattese ogni contraria domanda ed eccezione, così provvede:
1.- visti gli artt. 948, 1350 c.c. e art. 1, comma 4, della L. 431/1998 , previa declaratoria di nullità del contratto orale di locazione intervenuto tra i danti causa di Parte_1
e da una parte, e e Controparte_1 CP_2 TR CP_4
, avente ad oggetto l'appartamento di proprietà degli attori , sito a Gerace (RC) in
[...]
Contrada OL (detta anche Contrada Santa Caterina) al n.

1 - piano 3°, e identificato nel NCEU al foglio 17 particella 493, ed il vano a piano terra utilizzato quale garage privo di identificazione catastale, accoglie la domanda proposta dagli attori ed accerta e dichiara l'occupazione sine titulo da parte dei convenuti a tutt'oggi;
2.- visto l'art. 948 c.c., per lo effetto accoglie la domanda di rilascio degli OB ut supra e condanna e al rilascio dell'appartamento di TR Controparte_4 proprietà degli attori , sito a Gerace (RC) in Contrada OL (detta anche Contrada Santa
Caterina) al n.

1 - piano 3°, e identificato nel NCEU al foglio 17 particella 493, e del vano a piano terra occupato quale garage privo di identificazione catastale, entro gg. 60 dalla comunicazione del presente provvedimento, liberi da persone e cose , per le ragioni di cui in motivazione;

3.- accertata l'occupazione illegittima dell'appartamento e del vano a piano terra occupato quale garage privo di identificazione catastale di proprietà , riconosce il diritto Parte_1 all'indennità da occupazione illegittima pari al valore locativo dell'immobile quantificato in €
200,00 mensili per il periodo dall'01.03.2018 al 31.1.2022 , oltre successivi fino al rilascio;

4.- per lo effetto condanna e al pagamento TR Controparte_4 della somma di € 9.400,00 per i mesi per il periodo suindicato (per a 47 mesi), oltre interessi dalle singole scadenze al soddisfo, nonché al pagamento delle somme successive fino all'effettivo rilascio dei beni di proprietà ; Parte_1
5.- rigetta le domande ed eccezioni di parti convenute;

6.- condanna e al pagamento delle spese e TR Controparte_4 competenze di giudizio, da corrispondersi in favore di Parte_1 Controparte_1
e determinate secondo i parametri vigenti DM 55/2014 e succ. mod, sulla
[...] CP_2 base del valore della causa (come da art. 15 c.p.c. per azione a tutela della proprietà, in mancanza di rendita catastale determinato come valore indeterminabile complessità bassa considerata la mancanza di domande riconvenzionali e questioni di particolare complessità valori medi , valori minimi solo per la fase decisionale non avendo i convenuti depositato difesa conclusiva) che si liquidano come segue : fase di studio della controversia, valore medio:€ 1.701,00; fase introduttiva del giudizio, valore medio:€ 1.204,00; fase istruttoria e/o di trattazione, valore medio:
€ 1.806,00; fase decisionale, valore minimo:€ 1.453,00; in totale € 6.164,00 oltre € 786,00, per spese vive, oltre spese gen, iva e cpa come per legge , non si ritiene di applicare ulteriori maggiorazioni per numero di parti in considerazione del rigetto della domanda di risarcimento danni proposta da parte attrice.
Locri, lì 11.11.2025.
Il Cancelliere
Il giudice on. dr.ssa Giuliana Maria Rosaria Ranieri