REPUBBLICA ITALIANA
In Nome del Popolo Italiano
Il Tribunale Civile di Tivoli
In composizione monocratica in persona del giudice designato G.O.P. dott.
Fabrizio Pagniello a seguito dell'udienza di precisazione delle conclusioni tenutasi in data 18.12.2023 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nelle cause di primo grado riunite iscritte ai n.ri 1293 e 5365 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021
TRA
e , rappresentati e difesi dall'Avv. Carlo Parte_1 Parte_2
Bogino, giusta delega in atti – OPPONENTI
E
e rappresentati e difesi dall'Avv. Ilaria CP_1 Controparte_2
Ciccotti, giusta delega in atti - OPPOSTI
OGGETTO : OCCUPAZIONE SENZA TITOLO
CONCLUSIONI : Vedi verbale
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con decreto ingiuntivo N. 299 emesso dal Tribunale di Tivoli in data
16.2.2021 e notificato a mezzo posta in data 17/24.2.2021 e CP_1
ingiungevano ai sigg. e Controparte_2 Parte_2 Parte_1
il pagamento della somma di Euro 7.050,00 oltre interessi e spese.
Deducevano i ricorrenti che l'importo ingiunto era costituito dal residuo canone di novembre 2020 scaduto e non pagato (Euro 250,00), dall'indennità di occupazione per i mesi gennaio- febbraio 2021 (Euro 2.800,00) e penale giornaliera dal 1°.

1.2021 al 9.2.2021 (Euro 100,00 x 40 gg = Euro 4.000,00), riferiti al contratto intercorso in data 18.02.2020 in forza del quali gli ingiunti avevano ottenuto in locazione il godimento di un villino. Regolarmente incardinatosi il contraddittorio, proponevano opposizione i sigg.ri e eccependo: a) l'erroneità Parte_3 Controparte_2
dell'importo ingiunto, posto che il contratto di locazione recava la pattuizione di un aumento da euro 850,00 a euro 1.400,00 con decorrenza
1.01.2021, ma poiché il recesso era stato esercitato dai conduttori per la data del 31.12.2020, la misura del canone avrebbe dovuto essere computata in
Euro 850,00 mensili e non in euro 1.400,00; b) l'inefficacia della clausola penale di Euro 100,00 per ogni giorno di ritardo nel rilascio dell'appartamento, perché non doppiamente sottoscritta dai conduttori ex art. 1341 co. 2 c.c.; c) l'eccessività e la manifesta sproporzionatezza del suddetto importo;
d) la non imputabilità dell'inadempimento verificatosi in un contesto storico di particolare difficoltà legato, per un verso, al manifestarsi della pandemia da Covid 2021, e sotto diverso profilo dall'aggravarsi delle condizioni di salute della sig.ra , madre della conduttrice, che Persona_1
aveva reso difficoltosa l'operazione di acquisto dell'immobile in
Castelnuovo di Porto, ove i conduttori avrebbero dovuto trasferirsi a seguito del recesso dal contratto di locazione, la cui provvista doveva provenire dalla vendita di altro immobile ubicato in Sicilia di cui la medesima sig.ra Per_1
era proprietaria.
Tanto premesso, insistevano per l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
Nel merito, revocare integralmente il Decreto Ingiuntivo opposto, perché ingiusto ed errato ed emesso in assenza dei necessari presupposti di legge;

Determinare l'indennità di occupazione dell'immobile nella massima misura mensile di euro € 850,00, ovvero nella minore somma che sarà ritenuta di giustizia, per le mensilità di gennaio e febbraio 2021 e per tutte le mensilità successive sino alla data dell'effettivo rilascio, dando atto che – in relazione alla pretesa creditoria di cui al Decreto Ingiuntivo n. 299/2021
– gli opponenti hanno già versato l'importo di euro 850,00 mensili per le mensilità di gennaio e febbraio 2021, oltre che l'importo di euro 250,00 quale residuo della mensilità di novembre 2020; Accertare e dichiarare ai sensi dell'art. 341 II comma CC l'inefficacia inter partes della clausola penale contenuta nel contratto di locazione, poiché palesemente vessatoria
e sproporzionata, e non specificamente approvata;
Subordinatamente, per
l'ipotesi di mancato accoglimento delle conclusioni rassegnate al precedente punto 4), accertare e dichiarare la non imputabilità dell'inadempimento a carico degli opponenti e conseguentemente la non debenza di alcun importo a titolo di penale in favore degli opposti;

Subordinatamente, per l'ipotesi di mancato accoglimento delle conclusioni rassegnate al precedente punto 5), ridurre ad equità l'importo della penale giornaliera per il mancato rilascio dell'immobile, determinandone
l'ammontare nella misura di euro 5,00 giornaliere, ovvero nella misura inferiore che sarà ritenuta di giustizia, e comunque entro l'ammontare massimo di euro 27,41 giornaliere, corrispondenti all'ultimo canone di locazione versato;
Condannare gli opposti al pagamento delle spese del presente giudizio, opportunamente maggiorate come per legge quanto ad oneri fiscali e previdenziali.
Resistevano all'opposizione i locatori che depositavano memoria.
Con successivo D.I. N. 1666.21, (r.g. 3912/21) notificato a mezzo posta in data 26.10.2021 i sigg.ri e ingiungevano ai CP_1 Controparte_2
sigg. e il pagamento della somma di Euro Parte_1 Parte_2
23.600,00 oltre interessi e spese a titolo di indennità di occupazione maturata e corrisposta solo parzialmente, nel periodo marzo 2021- agosto 2021 e di penale giornaliera maturata dal 10.2.2021 al 31.8.2021 oltre interessi e spese della procedura. Precisavano che l'indennità di locazione richiesta nella procedura monitoria era stata commisurata al canone di locazione concordato pari ad € 1.400,00 mensili, così di seguito precisando il proprio credito: la somma di € 3.300,00 quale residue indennità non corrisposte commisurate al canone locatizio maturato per i mesi di marzo, aprile, maggio, giugno, luglio, agosto 2021; la somma di € 20.300,00 quale penale maturata alla data del 31.8.2021 a seguito del mancato rilascio dopo la scadenza anticipata del contratto e la mancata riconsegna dell'immobile alla data del 31.12.2020
Anche a questo secondo decreto si opponevano i sigg.ri e CP_1
eccependo preliminarmente l'improcedibilità della Controparte_2
domanda per illegittimo frazionamento del credito, tenuto conto del fatto che altro decreto monitorio, avverso il quale era stata proposta opposizione, era stato già ottenuto dai locatori e ribadendo, nel merito, i motivi che già erano stati dedotti nel precedente giudizio n. r.g. 1293.21 in relazione al quale chiedevano la riunione.
In considerazione dei profili di connessione oggettiva e soggettiva i procedimenti venivano riuniti con ordinanza resa in data 28.01.2023.
Pertanto, concessi i termini di cui all'art. 183 co. 6 c.p.c., il Tribunale ha assunto la causa in decisione all'udienza del 18.12.2023, autorizzando le parti allo scambio degli scritti conclusivi ex art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Le opposizioni sono fondate nei limiti di cui appresso.
Assumono gli opponenti che poiché il contratto di locazione recava la pattuizione di un aumento del canone da euro 850,00 a euro 1.400,00 con decorrenza 1.01.2021, essendo stato comunicato il recesso per la data del
31.12.2020, solo sul primo, ridotto, importo avrebbe dovuto essere calcolata l'indennità di occupazione.
L'assunto è infondato, posto che l'importo del canone è stato contrattualmente pattuito in Euro 1.400,00 (cfr. art. 5 del contratto di locazione, “Le parti pattuiscono il canone annuo di euro 16.800,00
(sedicimilaottocento/00) da pagarsi in 12 rate anticipate ciascuna di €
1400,00 (millequattrocento/00), entro il giorno 5 di ogni mese con bonifico bancario…”) e l'importo del canone locatizio è riportato altresì nella premessa del contratto di locazione sottoscritto dalle parti e registrato;
solo per i primi dieci mesi esso è stato ridotto a Euro 850,00 ma questa riduzione, concessa per un limitato periodo temporale, non equivale a una modifica della somma contrattualmente pattuita a titolo di canone, pari a Euro
1.400,00 mensili, né il contratto reca specifiche indicazioni circa la definitiva riduzione del canone a Euro 850, nel caso in cui il recesso fosse stato esercitato entro il 31.12.2020.
Il motivo di opposizione è pertanto infondato.
Quanto all'eccezione di inefficacia della clausola penale ex art. 1341 co. 2
c.c., va detto che per giurisprudenza pacifica, il rimedio dell'inefficacia trova applicazione solo nei casi di contratti predisposti da uno soltanto dei contraenti, mentre nel caso di specie, non vi è nessuna prova - né gli opponenti lo hanno specificamente dedotto - che il contratto di locazione sia stato predisposto da una soltanto delle parti;
in difetto di specifica dimostrazione sul punto, deve pertanto concludersi per la libera negoziazione delle clausole contrattuali, ivi compresa la clausola penale che, per le ragioni esposte, deve ritenersi vincolante tra le parti.
Anche tale censura pertanto si rivela infondata.
Tantomeno il Tribunale ritiene fondato l'argomento secondo cui l'inadempimento non sia imputabile alle parti conduttrici.
Va infatti rilevato che le problematiche della parte conduttrice legate al precario stato di salute della propria madre , nonché al Persona_1
protrarsi delle trattative per la vendita dell'immobile di cui era proprietaria, già furono oggetto di considerazione da parte del giudice della convalida dello sfratto che, al fine di agevolare gli opponenti nella ricerca di una nuova abitazione, ebbe a fissare quale data di rilascio quella del 31.10.2021 (cfr. ordinanza di convalida depositata in atti) e non sembra accettabile che le difficoltà di ordine familiare possano costituire motivo ostativo all'adempimento di un'obbligazione fungibile quale il versamento di somme di denaro in adempimento di un contratto di locazione.
Anche tale censura, quindi, deve essere rigettata.
Hanno poi dedotto gli opponenti l'eccessività della clausola penale stabilita concordemente dalle parti nella misura di Euro 100,00 per ogni giorno di ritardo.
Sul punto, deve opportunamente essere ribadito che scopo della clausola penale è quello di predeterminare l'importo del risarcimento in caso di inadempimento di una delle parti sensibilizzando il contraente circa le conseguenze derivanti dall'inosservanza del dettato contrattuale;
è dunque evidente che l'indicazione di un importo incongruo perché troppo esiguo, quale quello proposto dagli opponenti di Euro 27,41 giornaliere, non assolverebbe a tale funzione deterrente.
E' tuttavia fondato l'argomento degli opposti nella parte in cui richiama la prima parte dell'art. 1384 c.c. a mente del quale “La penale può essere diminuita equamente dal giudice, se l'obbligazione principale è stata eseguita in parte…”
Orbene, risulta ex actis, sulla base dei bonifici depositati, che nel periodo corrente tra gennaio 2021 e settembre dello stesso anno, gli opponenti abbiano versato la complessiva somma di Euro 7.900,00 che, se anche già conteggiata dagli opposti in sede di emissione del decreto ingiuntivo di pagamento n. 1662.21, comprova però che l'obbligazione, effettivamente, è stata eseguita in parte.
Ragioni di equità, inducono pertanto il Tribunale a disporre la riduzione ad
Euro 50,00 giornaliere della clausola penale avuto riguardo alla parziale esecuzione della prestazione da parte degli obbligati.
In ragione di quanto sopra, la penale di Euro 4.000,00 contemplata nel primo decreto ingiuntivo di pagamento n. 299.2021 deve essere ridotta a Euro
2.000,00 con conseguente rideterminazione dell'importo dovuto a Euro 5.050,00 (7.050 – 2.000), somma cui deve essere ulteriormente detratto l'importo di Euro 1.950,00 bonificato dagli opponenti dopo la notifica del decreto ingiuntivo e che la stessa parte opposta ha ritenuto estintivo – in parte
– della pretesa (cfr. verbale di udienza del 2.12.2021 “precisa quindi che il debito persiste avendo gli ingiunti corrisposto dopo l'emissione del decreto ingiuntivo la somma parziale di Euro 1.950,00 come da bonifico in data
14.04.2021”), così pervenendosi ad una quantificazione dell'importo dovuto in Euro 3.100,00 (5.050,00 – 1950,00) riferito alla prima ingiunzione notificata.
Stesso discorso per ciò che concerne la seconda ingiunzione, in cui la penale di Euro 20.300 maturata fino alla data del 31.08.2021, deve essere decurtata in misura pari alla metà (Euro 10.150,00) così pervenendosi alla quantificazione dell'importo dovuto in Euro 13.450,00 (10.150 + 3.300) riferito al d.i. n. 1666.21.
In conclusione, parte opponente deve essere condannata al pagamento della complessiva somma di Euro 16.550,00 (13.450 + 3.100) per i titoli di cui è causa, oltre interessi legali maturati.
Sussistono giusti motivi per disporre la compensazione delle spese di lite, in misura pari alla metà, tenuto conto del parziale accoglimento dell'opposizione; la restante metà viene posta a carico degli opponenti e liquidata come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Giudice del Tribunale di Tivoli, disattesa ogni diversa azione, eccezione, difesa ed istanza, definitivamente decidendo sulla causa in epigrafe così provvede:
1) Revoca i d.i. n. 299.21 e n. 1666.21;
2) In parziale accoglimento dell'opposizione riduce in misura pari alla metà la penale concordata dalle parti all'art. 3 del contratto di locazione inter partes;
3) Per l'effetto, condanna e al Parte_1 Parte_2
pagamento della complessiva somma di Euro 16.550,00 oltre interessi legali maturati;

4) Compensa in misura pari alla metà le spese di lite e pone a carico degli opponenti la restante metà, liquidata in Euro 1.600,00 per onorari, oltre iva, cpa e rimborso generale.
Tivoli lì 03.03.2025
Il Giudice O.P.
Dott. Fabrizio Pagniello