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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di US
Seconda Sezione Civile
Il Giudice dott.ssa Concetta Maiore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 3667/2023 R.G. promossa da
, nato ad [...] il [...] C.F.: , Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'Avv. Alfio Centamore
ATTORE
CONTRO
, nato a [...] il [...] e residente ad Augusta in Corso Sicilia 83, C.F: Parte_1
, rappresentato e difeso dall'avv. Antonella Cacopardo C.F._2
CONVENUTO
Avente ad oggetto: azione di risoluzione
All'udienza del 20 novembre 2025, la causa veniva posta in decisione ai sensi dell' art. 281 sexies comma 3 cpc. e definita come segue.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Con atto di citazione depositato il 22.09.2023, (attore che verrà individuato come Parte_1 nipote attesa l'omonimia con il convenuto, nonno) conveniva in giudizio dinnanzi al Tribunale di
US (nonno) e premessa la stipula di un contratto preliminare il 20.06.2020 Parte_1 relativo all'immobile sito in IL (frazione di Melilli), c.da Mongina, Via Francofonte n. 5, chiedeva riconoscersene la validità, anche laddove prevedeva la corresponsione alla stipula del rogito del corrispettivo finale, e infine dichiarare la responsabilità per inadempimento del promittente venditore, oltre la condanna dello stesso ai sensi dell'art. 96 cpc al risarcimento dei danni per la condotta tenuta dallo stesso in altro giudizio instaurato ex art. 700 c.p.c. Con vittoria di spese e compensi. 2
Esponeva in particolare l'attore che in forza del preliminare suddetto- con il quale si impegnavano reciprocamente il nonno, quale promittente venditore e il nipote quale promittente acquirente al trasferimento della proprietà definitiva per la somma di euro 20.000 ( di cui euro 10.000 versate immediatamente al preliminare ed euro 10.000,00 alla all'atto del trasferimento della proprietà) del detto terreno con fabbricato, con immediata consegna del possesso e impegno del promittente acquirente a richiedere le amministrazioni amministrative del Comune di Melilli e del promittente venditore ad attivarsi per ottenere l'accertamento dell'acquisto per usucapione nei confronti degli originari proprietari del terreno, i e altri. Pt_2
Chiedeva anche dichiararsi l'altrui inadempimento, per non aver eseguito il trasferimento dell'immobile promesso in vendita , a fronte del proprio adempimento chiedendo emettersi sentenza ai sensi dell'art. 2932 cc.
Si costituiva in giudizio il nonno con comparsa depositata il 02.12.2023 contestando Parte_1 la fondatezza in fatto e in diritto della domanda , chiedendone il rigetto.
Deduceva in via preliminare la nullità del contratto preliminare, per indeterminatezza delle prestazioni a carico del promissario acquirente;
l'incommerciabilità e inalienabilità del bene per abusi edilizi successivi alla sanatoria;
la risoluzione del contratto per impossibilità nell'esecuzione della prestazione e l'inammissibilità dell'azione ex art. 2932 c.c. per difetto di titolarità del promittente venditore
Concessi i termini per le memorie ex art. 171-ter c.p.c. l'attore depositava memoria integrativa n. 1 in data 14.02.2024, memoria n. 2 in data 08.03.2024 e note di udienza in data 22.03.2024, con cui chiedeva l'integrazione del contraddittorio con la chiamata dei terzi proprietari del terreno ( Per_1
, , e ) per l'azione di usucapione, ovvero
[...] CP_1 Controparte_2 Controparte_3 in subordine la sospensione del giudizio per consentire separata azione di usucapione.
Il convenuto depositava memoria ex art. 171-ter n. 2 c.p.c. in data 02.03.2024 e note di trattazione scritta in data 15.10.2025, ribadendo le eccezioni già formulate e contestando l'ammissibilità delle domande integrative dell'attore.
All'udienza del 20 novembre 2025, la causa veniva posta in decisione ex art. 281 sexies comma 3 cpc. e definita come segue.
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Quanto al rilievo di nullità del contratto preliminare sollevato dal convenuto, con riferimento alla clausola D) che pone a carico del promissario acquirente "tutti gli oneri per il rilascio della concessione edilizia in sanatoria" senza specificare quali siano gli abusi edilizi da sanare, l'eccezione non può essere accolta. 3
Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, la determinatezza dell'oggetto del contratto deve essere valutata secondo i criteri di cui all'art. 1346 c.c., che richiede che l'oggetto sia determinato o determinabile.
Sul punto la Cassazione Civile, Sez. VI, ordinanza n. 23162 del 2012 ha precisato che "nel contratto preliminare di compravendita immobiliare, l'oggetto è costituito non dal bene che dovrà formare oggetto di alienazione, bensì dal particolare facere rappresentato dalla promessa di trasferimento.
L'indicazione dei dati catastali e degli altri elementi individuativi del bene può essere anche carente, purché sia possibile, in base alle emergenze probatorie non necessariamente risultanti dall'atto stesso, che le parti abbiano inteso riferirsi ad un bene determinato o determinabile".
Nel caso di specie, dall'esame del contratto preliminare emerge che le parti erano perfettamente consapevoli della situazione urbanistica dell'immobile e che il promissario acquirente si assumeva espressamente tutti i rischi connessi alla regolarizzazione edilizia. La clausola, pur generica nella formulazione, trova la sua specificazione nell'oggetto del contratto e nella situazione di fatto dell'immobile, risultando sufficientemente determinabile.
Va altresì disattesa la censura di incommerciabilità del bene promesso in vendita rilevandone la presenza di abusi edilizi, perpetrati successivamente alla sanatoria, che ne impedirebbero il trasferimento.
La censura non merita riscontro alla luce del consolidato arresto della giurisprudenza di legittimità secondo cui la sanzione di nullità prevista dall'art. 40 della L. n. 47/1985 e dall'art. 46 del D.P.R. n.
380/2001 trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il contratto preliminare di vendita che quindi deve ritenersi valido ed efficace.
In particolare secondo la Cassazione Civile, (sentenza n. 22656 del 2024, e ordinanza n. 6685 del
2019) : "la sanzione della nullità, prevista dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, articolo 40 con riferimento
a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, come si desume dal tenore letterale della norma, nonché dalla circostanza che successivamente al contratto preliminare può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1 settembre 1967, con la conseguenza che in queste ipotesi rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita, ovvero si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex articolo 2932 c.c." 4
Quanto alla proposta azione di cui all'art. 2932 c.c. che mira a tener luogo della stipula dell'obbligo di concludere il contratto definitivo con la sottoscrizione del contratto preliminare , va rilevato che dalla stessa formulazione della invocata norma si evince che tale pronuncia può essere richiesta solo se possibile e se non ne sia esclusa la possibilità dal contratto preliminare.
Va altresì posto in rilievo che l'attore che promuove il giudizio ai sensi dell'art. 2932 c.c. ha l'onere di provare il titolo ed il proprio adempimento alle obbligazioni dedotte in contratto, ovvero l'offerta ad adempiere, elementi che rappresentano fatti costitutivi della pretesa di trasferimento della proprietà ope iudicis (in tal senso Cass. Civ. 11/05/2012 n. 7409), nonché di allegare la circostanza del mancato o inesatto adempimento della controparte, a cui, invece, compete di fornire prova di un fatto estintivo o impeditivo dell'obbligazione.
Nel caso di specie, il promittente venditore non solo non ha fornito alcuna prova della propria titolarità dell'immobile oggetto del preliminare , ma ha riconosciuto di non averla, assumendo di vantare diritto ad acquisto per usucapione non accertato giudizialmente.
La giurisprudenza ha precisato che nell'azione di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, la titolarità del diritto in capo al promittente venditore costituisce condizione dell'azione che deve sussistere al momento della decisione e può essere fornita anche in corso di causa, circostanza non avvenuta nel caso che ci occupa.
Invero a fronte del mero assunto labiale dell'attore, secondo cui il convenuto vanterebbe diritti sull'immobile per usucapione ventennale, avendo posseduto il bene dal 1986 attraverso il dante causa
, ai sensi e agli effetti dell'art. 1158 c.c. manca l'accertamento giudiziale che non Persona_2 può certo essere oggetto del presente giudizio essendo evidente la diversità della domanda rispetto a quella azionata ai sensi dell'art. 2932 c.c. , trattandosi di due azioni hanno presupposti, caratteri e natura sostanzialmente diversi.
La domanda con riferimento ai distinti capi evidenziati nei quali si articola, deve quindi essere rigettata per queste assorbenti ragioni, vistane la evidente infondatezza .
Le spese di lite seguono la soccombenza dell'attore e vanno liquidate come da dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al D.M. 147/2022, tenuto conto del valore della controversia, della natura e complessità della causa.

P.Q.M.


Il giudice del Tribunale di US, definitivamente pronunciando nel giudizio iscritto al R.G. n.
3667/2023, rigetta la domanda proposta come in atti e condanna l'attore al rimborso in favore di parte convenuta delle spese processuali che liquida nella complessiva somma di euro 5.077,00 oltre al 15% per le spese generali, IVA e c.p.a. 5
US,15 dicembre 2025 Il Giudice
Dott.ssa Concetta Maiore