REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BRESCIA
Seconda sezione civile in persona del giudice onorario di pace dott.ssa Maria Cristina Bongiorno, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 10418/2022 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili, avente ad oggetto: altri istituti del diritto delle locazioni promossa da
, rappresentata e difesa, giusta delega in atti, dall'avv. Aldo Parte_1
Leopoldo Mazzocchi, domiciliata presso il suo studio,
parte ricorrente contro
, rappresentata e difesa, giusta delega in atti, dall'avv. Controparte_1
Valerio Valseriati, domiciliata presso il suo studio,
parte resistente e contro
, contumace Controparte_2
terza chiamata
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. chiedeva l'accoglimento delle Parte_1
seguenti conclusioni: ricorrente ex L. 431/1998;
Si costituiva in giudizio conclusioni:
, che rassegnava le seguenti Controparte_1 Alla prima udienza il giudice autorizzava la chiamata in causa del terzo e fissava nuova udienza di discussione ex art. 418 c.p.c.; nessuno si costituiva per la terza chiamata , di cui era dichiarata la contumacia. Controparte_2
Riservatosi sulle istanze istruttorie delle parti, il giudice formulava una proposta conciliativa, ai sensi dell'art. 185 bis c.p.c., che prevedeva la restituzione alla conduttrice dell'importo della cauzione (€ 1.500,00), da parte della locatrice, e l'abbandono della causa a spese compensate con la rinuncia alle altre domande formulate dalle parti in causa.
Le parti rifiutavano la proposta conciliativa, dichiarando la ricorrente di modificare e limitare la propria domanda alla restituzione della cauzione e al ricalcolo del canone con rimborso di quanto versato oltre al dovuto. La causa era coassegnata a questo giudice onorario di pace che disponeva “una
c.t.u. finalizzata a verificare l'adeguatezza del canone concordato oggetto del contratto, in conformità ai parametri individuati nell'accordo territoriale di riferimento per il Comune de quo, tenendo in considerazione il totale della superficie calpestabile dell'immobile e gli elementi accessori (presenza di balconi
o ascensori); in caso contrario, eseguire il ricalcolo del canone in base ai suddetti parametri;
verificare altresì l'avvenuta conferma del canone concordato da parte di una delle associazioni rappresentative di categoria o dalle organizzazioni firmatarie degli accordi territoriali “.
Il perito nominato depositava tempestivamente la relazione tecnica.
Liquidato il compenso al c.t.u., posto provvisoriamente a carico della ricorrente, il giudice riteneva inammissibili i capitoli di prova dedotti dalle parti e fissava l'udienza di discussione, assegnando termine per il deposito d note conclusive.
Il ricorso merita parziale accoglimento mentre la domanda riconvenzionale della resistente dev'essere respinta per i seguenti motivi.
FATTO E DIRITTO
La ricorrente deduce di aver sottoscritto un contratto di locazione ex L.
431/1998 art. 2, comma 3, dell'appartamento di proprietà della resistente, con durata dall'1/1/2020 al 31/12/2023 e con diritto di proroga di altri 2 anni (c.d. contratto di locazione agevolata 3+2), ad un canone € 6.000,00 annui da corrispondere in rate mensili anticipate di € 500,00; di aver versato un deposito cauzionale di € 1.500,00, pari a tre mensilità del canone di locazione;
di aver comunicato alla locatrice in data 8/9/2020 il recesso anticipato per gravi motivi ai sensi dell'art. 3, comma VI, L. 431/1998 e di aver denunciato al sindacato
SUNIA con lettera del 29/9/2020 i vizi dell'immobile locato ed il canone erroneamente calcolato, che non rispettava l'accordo territoriale con i comuni della provincia di Brescia, considerata la metratura effettiva dell'immobile (mq
41,50 e non 62,65), e che al massimo avrebbe dovuto essere di € 289,65 e non €
503,06; di aver subito insieme alle figlie un danno esistenziale per l'occupazione di un alloggio insalubre e l'anticipato trasloco;
di aver tentato la mediazione presso l'organismo dell'Ordine degli Avvocati di Brescia senza successo e di aver quindi incaricato un tecnico che rilevava le problematiche dovute alla carenza d'isolamento termico dell'immobile, motivo per cui ometteva il pagamento dei canoni da novembre 2020 al 15/2/2021.
Si costituiva in giudizio la resistente con comparsa di risposta, eccependo che nessuna lamentela era pervenuta nei precedenti nove mesi di locazione dalla ricorrente, che già dal mese di settembre 2020 aveva cessato di pagare il canone;
che l'esito negativo della mediazione era dipeso dalla sola volontà della ricorrente;
che a novembre 2020 la ricorrente era morosa di tre mensilità del canone di locazione ed era stata sollecitata ad adempiere l'obbligo di pagamento insieme alla madre , obbligatasi quale garante;
che la Controparte_2
ricorrente non versava anche i canoni di febbraio e marzo 2021 ed era debitrice con la madre della somma di € 2.500,00, per le cinque mensilità non versate, oltre a € 100,00 per i consumi di acqua;
che la cauzione di € 1.500,00 era stata trattenuta dalla locatrice per la mancata ritinteggiatura dei locali ed i danni ingenti causati all'immobile, quantificati in € 3.000,00; che anche la resistente commissionava una perizia, da cui non emergevano difformità urbanistiche o anomalie degli infissi, e che la presenza di muffa dipendeva semmai dalla mancata areazione dei locali;
che la metratura dell'appartamento non corrisponde a 42 mq bensì a 68 mq, secondo l'attestazione dell'AS
(Associazione Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari) allegata contratto;
e che non vi è prova del danno esistenziale della ricorrente e delle figlie causato dall'occupazione di un alloggio insalubre.
Le parti hanno validamente sottoscritto un contratto di locazione cd.
“agevolato” ad un canone annuo definito sulla base di quanto stabilito dall'accordo territoriale per i Comuni della Provincia di Brescia tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, munito dell'attestazione di rispondenza al decreto interministeriale del 16/1/2017 da parte di AS.
Il canone di locazione, in base all'accordo territoriale, è determinato dalle parti per i diversi Comuni tra il valore minimo ed il valore massimo all'interno di fasce di oscillazione, tenuto conto di elementi oggettivi caratterizzanti la singola unità abitativa.
La ricorrente contesta l'effettiva presenza di elementi dichiarati dalla locatrice
(giardino privato o condominiale, arredo completo, frigorifero e lavatrice, classe energetica non superiore alla D, metratura), in base ai quali è stato calcolato il canone, mensile ed annuale, nella misura massima convenuta nel contratto.
Inoltre, altre contestazioni (serramenti vetusti privi del corretto K termico, con conseguente dispersione termica e infiltrazioni d'aria e acqua piovana, temperatura interna dei locali inferiore a 17°, in inverno, umidità diffusa dell'ambiente e presenza di muffa), sono avanzate a sostegno di un presunto danno esistenziale arrecato alle figlie della ricorrente, la cui domanda risarcitoria
è stata però rinunciata in sede conciliativa.
Non rilevano, ai fini del calcolo del canone concordato - né della prova del danno eventuale - le presunte irregolarità edilizio-urbanistiche ed in materia di sicurezza denunciate dalla ricorrente (scala a chiocciola di accesso all'appartamento e porta d'ingresso non a norma, tenuta antincendio della soletta, disimpegno tra bagno e cucinino assente), che non sono contemplate dall'accordo territoriale di riferimento quale presupposto per l'applicazione della normativa speciale sulle locazioni abitative c.d. “agevolate”, possono semmai incidere sulla validità e risoluzione del contratto, che non sono oggetto della domanda giudiziale, e non rientrano nel quesito posto al perito.
Di conseguenza, le eccezioni sull'illegittimità ed automatica decadenza della sanatoria e della successiva attestazione di agibilità/abitabilità dell'immobile locato, ovvero, sul preteso abuso edilizio che comporterebbe la riduzione della superficie totale dell'immobile e del canone dovuto, avanzate dalla ricorrente nella memoria conclusiva sulla scorta delle osservazioni del proprio c.t.p. già riscontrate dal c.t.u. (come quelle del c.t. p. della resistente), sono prive di fondamento, oltre che tardive, e devono essere disattese.
La c.t.u. è quindi condivisibile nel metodo e nel merito, apparendo corretto il calcolo delle superfici e congruo il valore ricavato dalla media dei valori massimo e minimo per la determinazione del canone. Dalla verifica del contratto di locazione de quo, peraltro, il c.t.u. ha rilevato alcune incongruenze che hanno evidenziato l'inesattezza del canone concordato, correttamente ricalcolato, sulla base dei parametri stabiliti dall'accordo territoriale, al valore medio di € 4.576,05 annuo ed € 381,34 mensile.
La ricorrente non prodotto ricevute o disposizioni di pagamento dei canoni di locazione.
La differenza tra canone pagato e canone dovuto (o indennità d'occupazione) per 10 mensilità - non contestate - rappresenta il debito della resistente da porre in compensazione con il debito della ricorrente per i canoni non versati per tutta la durata del preavviso pattuito (da settembre 2020 a febbraio 2021), ovvero 4 mensilità.
Pertanto, il debito della resistente di € 1.186,60 (€ 5.000,00 – 3.813,40) dev'essere compensato con il debito della ricorrente di € 1.525,36 (€ 381,34 x 4), con obbligo della ricorrente, in solido con la terza chiamata, di pagamento del residuo di € 338,76 a favore della locatrice.
La ricorrente ha poi diritto alla restituzione del deposito cauzionale di €
1.500,00, dovuta dal giorno stesso della consegna delle chiavi, previa verifica dello stato dell'immobile che, nel caso di specie, non è avvenuta.
Il locatore, infatti, può sottrarsi all'obbligo di restituzione della cauzione per trattenerla, in tutto o in parte, a copertura di specifici danni subiti, di qualsiasi natura, e non solo di quelli subiti dalla "res locata", ovvero di importi rimasti impagati, attraverso apposita domanda giudiziale (Cass. civ., sez. VI, ord. n. 194 del 5/1/2023).
La resistente non ha fornito alcuna prova delle spese sostenute per la tinteggiatura, di cui cita solo un preventivo non prodotto, men che meno, degli asseriti ingenti danni quantificati in € 3.000,00.
Non provate, altresì, le spese per l'acqua (€ 100,00). La domanda risarcitoria ex art. 96, comma I, c.p.c., infine, dev'essere respinta, in ossequio alla consolidata giurisprudenza di legittimità “tutte le volte in cui la parte istante non abbia assolto all'onere di allegare (almeno) gli elementi di fatto necessari alla liquidazione, pur equitativa, del danno lamentato” (Cass. sez. III, sent. n. 21798 del 27/10/2015).
Le spese del giudizio seguono la soccombenza.
Tuttavia, l'accoglimento della domanda in misura inferiore alla proposta conciliativa formulata dal giudice ex art. 185 bis c.p.c. giustifica la condanna della parte vittoriosa (C.A Bologna, sez. II civile, sent. n. 1512 del 2024) al pagamento delle spese processuali maturate successivamente, essendo ravvisabile un comportamento scorretto della ricorrente nel sottrarsi ad una proposta di conciliazione conveniente o ad una valutazione della medesima con la dovuta serietà ed attenzione.
La ricorrente, pertanto, è tenuta alla rifusione delle spese processuali per la fase istruttoria e decisionale (€ 1.702,00), compreso il compenso del c.t.u., previa deduzione delle spese a carico della resistente per la fase di studio e introduttiva
(€ 850,00), liquidate ai valori medi ex d.m. n. 147/2022, come da dispositivo.
Nulla dev'essere liquidato a carico della chiamante nei confronti della terza chiamata non costituitasi.

P.Q.M.

accoglie parzialmente la domanda di nei confronti di Parte_1 [...]
e condanna alla restituzione di € 1.161,24, oltre CP_1 Controparte_1
interessi legali dal 16/2/2021 ed interessi ex art. 1284, comma IV, c.c. dalla domanda al saldo effettivo, in favore di;
respinge la domanda Parte_1
riconvenzionale di nei confronti di;
condanna Controparte_1 CP_3
alla rifusione delle spese di lite, in favore di , Parte_1 Controparte_1
che liquida in € 852,00 ex d.m. n. 147/2022, oltre 15% per spese generali e accessori di legge.
Così deciso in Brescia il 18 luglio 2025. Il giudice onorario di pace
Maria Cristina Bongiorno
Atto redatto in formato elettronico e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi dell'art. 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209.