N. R.G. 1096/2024
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI LODI SEZIONE CIVILE Il Tribunale, nella persona del giudice Ada Cappello, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. r.g. 1096/2024, promossa da:
(C.F.: ), Email_1 CodiceFiscale_1 Parte_1
(C.F.: ), rappresentati e difesi dall'Avv. Giovanni Alberto Petrara CodiceFiscale_2
(C.F.: ); CodiceFiscale_3


- ricorrenti -

nei confronti di: (C.F.: ), in proprio ed anche in Controparte_1 CodiceFiscale_4 qualità di tutore della figlia incapace (C.F.: Parte_2 [...]
), giusta autorizzazione alla costituzione nel presente giudizio del Giudice C.F._5
Tutelare del Tribunale di Brindisi Dott. Lisi del 23.09.2024, rappresentati e difesi dall'Avv. Antonia Palmisano (C.F.: ); CodiceFiscale_6
- resistenti -
(C.F.: ); Controparte_2 CodiceFiscale_7
- resistente contumace -
Conclusioni di parte ricorrente
“Voglia l'Ill.mo Tribunale di Lodi adito, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così giudicare: In Via Principale:
- accertare e dichiarare la mancata realizzazione della condizione di cui all'allegato “A” della proposta di acquisto di immobile del 28.8.2023, avanzata da Parte_3
ed accettata da e da stante il mancato
[...] Controparte_1 Parte_4 buon esito della perizia bancaria disposta entro la data indicata del 6.10.2023, e, per l'effetto, accertata e dichiarata la conseguente inefficacia della proposta stessa, condannare , in proprio e quale Erede di nonché Controparte_1 Parte_4 quale protutore di e , in solido tra loro, nelle Parte_2 Controparte_2 loro qualità indicate, alla restituzione in favore di della somma Parte_3 di € 20.000,00.=, versata a titolo di caparra, oltre interessi legali.
pagina 1 di 8 In via subordinata:
-accertato che non è stato sottoscritto entro la data essenziale del 09/10/23 il contratto preliminare di compravendita e ciò a causa del decesso della promittente venditrice e quindi del successivo contratto definitivo condannare Parte_4 [...]
in proprio e quale Erede di nonché quale protutore di CP_1 Parte_4
e , in solido tra loro, nelle loro qualità Parte_2 Controparte_2 indicate, alla restituzione in favore di della somma di € Parte_3
20.000,00.= versata a titolo di caparra, oltre interessi legali;
Con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio, oltre accessori come per legge. Ferma ogni più ampia riserva, anche istruttoria, per l'ipotesi in cui il Giudice Ill.mo adito, non ritenendo sussistere i requisiti ex art. 281 decies c.p.c. disponga il mutamento del rito.” Conclusioni di parte resistente
“Voglia l'On.le Tribunale di Lodi, respinta ogni diversa e contraria eccezione, deduzione e richiesta, così provvedere:
“-1) Rigettare le domande dei ricorrenti, sia quella proposta in via principale che quella in via subordinata, per essere palesemente inammissibili oltre che del tutto infondate in fatto e in diritto nonché non provate, riconoscendo il diritto del promittente venditore sig. e degli eredi della defunta promittente venditrice sig.ra Controparte_1 Parte_4
a trattenere la versata somma di €.20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria a
[...] seguito la comunicazione di recesso dal relativo contratto per l'inadempimento dei promissari acquirenti alle obbligazioni assunte con la loro proposta di acquisto accettata del 28.08.2023;
-2) Condannare gli stessi ricorrenti al pagamento delle spese processuali. Il resistente sig. qualora dovesse essere ritenuto necessario, chiede Controparte_1 ammettersi i mezzi istruttori avanzati nella comparsa di risposta del 24.07.2024 e, in particolare, il deferito interrogatorio formale ai ricorrenti e la prova per testi così come articolato e con i testi indicati”.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione Per quanto riguarda il completo svolgimento del processo, ai sensi del vigente art. 132 c.p.c., si fa rinvio agli atti delle parti e al verbale di causa.


1. Oggetto del giudizio Con procedimento semplificato ex art. 281-decies c.p.c., i SI.ri e Parte_3 hanno adito l'intestato Tribunale al fine di ottenere l'accertamento Parte_1 dell'inefficacia della proposta di acquisto immobiliare, sottoscritta quali promissari acquirenti con i resistenti quali promittenti venditori, atteso il mancato avveramento della condizione sospensiva e, quindi, la conseguente condanna degli stessi alla restituzione dell'importo di Euro 20.000,00 a titolo di caparra versata.
pagina 2 di 8 In particolare, a fondamento delle proprie domande, i ricorrenti esponevano:
- in data 28.08.2023 gli esponenti sottoscrivevano proposta di acquisto (doc. 1) relativa all'immobile sito in Vizzolo Predabissi, via Togliatti n. 5, di proprietà dei coniugi resistenti, costituito da una villa di due piani, comprensiva del piano interrato. La proposta ammontava ad Euro 550.000,00, prevedeva il versamento di una caparra di Euro 20.000,00 ed era condizionata al buon esito della perizia della entro il 6.10.2023; CP_3
- i proprietari resistenti hanno accettavano la proposta e la somma a titolo di caparra è stata regolarmente versata loro (doc. 2);
- in data 28.09.2023 (doc. 3), il Banco BPM comunicava al ricorrente che la perizia dell'immobile oggetto del contratto preliminare non era conforme;

- nelle more, in data 16.09.2023, decedeva la promittente venditrice (doc. Parte_4
4) con conseguente successione della quota di proprietà della stessa (75%) in via legittima, per 1/3 al coniuge, e per i restanti 2/3 ai due figli, e;
Pt_2 Controparte_2
- il resistente SI. , informava i promissari acquirenti che la figlia, CP_1 [...]
, è stata interdetta con Sentenza del Tribunale di Milano n. 46/2003 (doc. 5), e Parte_2 che la relativa tutela era ora aperta dinanzi al Tribunale di Brindisi (risultando ancora tutrice la defunta madre e protutore il padre), fatto ostativo alla stipula del contratto preliminare e di quello definitivo entro le date, essenziali, indicate nella proposta ovvero 09.10.23 per il contratto preliminare e 30.11.23 per quello definitivo;

- in data 9.11.2023, i ricorrenti, per il tramite del proprio legale, comunicavano ai resistenti che, a causa del mancato buon fine della perizia, quale condizione essenziale della proposta, la stessa doveva intendersi venuta meno di qualsiasi effetto, con conseguente diritto alla ripetizione della caparra versata (doc. 6);
- in risposta a detta comunicazione, il SI. , per il tramite del proprio legale, CP_1 prendeva atto della domanda di risoluzione, contestando la condizione sospensiva e l'essenzialità dei termini, e comunicando la volontà di trattenere la caparra ricevuta (doc. 7);
- i ricorrenti, in data 9.05.2024, incardinavano il procedimento di negoziazione assistita, senza esito alcuno (doc. 8). Con comparsa di costituzione tempestivamente depositata, si è costituito il SI.
[...]
, in proprio ed anche in qualità di tutore della figlia incapace CP_1 [...]
, chiedendo il rigetto delle domande dei ricorrenti e l'accertamento del proprio Parte_2 diritto di ritenzione della caparra, alla luce delle seguenti deduzioni:
- che, a seguito del decesso della promittente venditrice SI.ra le obbligazioni e le Parte_4 scadenze della proposta di acquisto accettata del 28.08.2023 non potevano più essere rispettate, soprattutto per la presenza tra gli eredi dell'incapace, che imponeva l'accettazione dell'eredità con beneficio di inventario e le successive autorizzazioni di competenza del Giudice Tutelare e del Tribunale Collegiale;

- che, a seguito del decesso della promittente venditrice, su iniziativa dell'Agente Immobiliare COFIM sig.ra con mail del 06.10.2023, le parti si Testimone_1 accordarono per posticipare la data del preliminare di compravendita entro il 20.10.2023
pagina 3 di 8 (anziché il 09.10.2023 come stabilito nella proposta di acquisto accettata del 28.08.2023); (cfr. doc. 6)
- che, allo stato, non era neppure programmabile la data del rogito, atteso che occorrevano le autorizzazioni del Giudice Tutelare per la presenza dell'erede incapace;

- che, in occasione dell'incontro tra le parti fissato in data 19.10.2023 presso lo studio dell'Avv. Giovanni Petrara in Melegnano, i ricorrenti insistevano nelle loro nuove proposte condizioni del tutto diverse e più onerose per i promittenti venditori rispetto a quelle della proposta di acquisto accettata del 28.08.2023 (cfr. doc. 7);
- in particolare, i promissari acquirenti all'art.6) del loro predisposto nuovo preliminare di compravendita insistevano per: la contestuale immissione nel materiale godimento dell'immobile promesso in vendita alla data di stipula del contratto preliminare in forza di un “… contratto di comodato d'uso gratuito che verrà stipulato tra le parti”; la facoltà degli stessi di effettuare interventi edilizi, anche di straordinaria amministrazione, sull'immobile; il diritto di rimborso entro 90 giorni, fino ad un importo massimo di Euro 300.000,00, in caso di risoluzione del nuovo preliminare;
stipula del definitivo entro il 30.04.2025;
- che il promittente venditore non sottoscriveva il preliminare proposto, in quanto le nuove condizioni risultavano eccessivamente onerose ed insostenibili, economicamente e logisticamente, attesa anche la condizione di disabilità grave della figlia, ostativa ad un godimento anticipato dell'immobile da parte dei promissari acquirenti;

- che il resistente, anche per conto degli altri eredi, per il tramite del proprio legale, con raccomandata del 25.10.2023, comunicava ai promissari acquirenti di voler adempiere esattamente alle obbligazioni derivanti dalla medesima proposta di acquisto accettata (previe autorizzazioni del Tribunale di Brindisi), ed in caso negativo, la proposta di acquisto accettata doveva intendersi risolta di diritto tra le parti, con ogni conseguenza di legge in ordine all'inadempimento (cfr. doc. 8);
- che i ricorrenti, per il tramite proprio difensore, con mail del 09.11.2023 e Pec del 14.11.2023, sulla base di inesistenti termini essenziali che sarebbero spirati e di proposta subordinata al positivo esito della perizia a causa del supposto rifiuto del promittente venditore alla stipula del nuovo preliminare di compravendita, comunicavano che la proposta aveva perso qualsiasi effetto, invitando il resistente a restituire entro tre giorni la caparra illegittimamente trattenuta e con riserva di agire in tutte le competenti sedi civili e penali (cfr. doc. 9);
- che il promittente venditore SI. , anche per conto degli altri eredi, con CP_1 raccomandata a.r. del 15.11.2023, per il tramite del proprio difensore, prendeva atto formalmente della manifestata volontà dei promissari acquirenti di non voler adempiere all'obbligazione di cui alla proposta di acquisto del 28.08.2023 e, in presenza di inadempimento addebitabile a questi ultimi, comunicava la volontà di recedere dal relativo contratto, trattenendo la somma di €.20.000,00 versata a titolo di caparra confirmatoria (oltre al risarcimento dei danni da quantificare) (cfr. doc. 10).
pagina 4 di 8 In occasione della prima udienza di comparizione, il Giudice ha formulato alle parti la proposta conciliativa di versamento da parte dei resistenti di Euro 16.000,00 a tacitazione di ogni pretesa, con compensazione delle spese di lite, rinviando all'udienza del 13.12.2024. Con ordinanza del 24.04.2025, il Giudice, a scioglimento della riserva assunta alla predetta udienza, preso atto della mancata accettazione della proposta da parte dei resistenti, ritenuto di non ammettere le istanze istruttorie data la natura documentale della causa, ritenuta la causa matura per la decisione, ha fissato per la precisazione delle conclusioni l'udienza cartolare del 12.11.2025, assegnando i relativi termini per il deposito delle note.



2. Contumacia del resistente SI. : Controparte_2
Occorre, preliminarmente, dichiarare la contumacia del resistente SI. CP_2
, avendo i ricorrenti documentato mediante la produzione della cartolina di
[...] avvenuta consegna di raccomandata a/r, la regolarità della notifica del ricorso e del pedissequo decreto di comparizione delle parti (notifica perfezionatasi con ritiro dell'atto da parte dello stesso, in data 22.07.2024). Sul punto, giova evidenziare che, per costante giurisprudenza di legittimità, accertata la regolare costituzione del contraddittorio, la mancata dichiarazione di contumacia di una parte non invalida la successiva pronuncia, in quanto tale declaratoria non vale a determinare la contumacia, che deriva invece dalla mancata costituzione della parte ritualmente evocata in giudizio, ma ha il solo scopo di fornire la prova dell'avvenuto accertamento, ad opera del giudice, circa la notificazione dell'atto introduttivo alla parte non comparsa. In definitiva, la mancata dichiarazione di contumacia di una parte nel corso del procedimento non incide sulla regolarità del contraddittorio e non comporta, pertanto, alcuna nullità, ove risulti che la parte sia stata regolarmente citata in giudizio. Nel caso di specie, parte ricorrente ha documentato il perfezionamento della notifica del ricorso e del pedissequo decreto di fissazione di udienza al resistente SI. CP_2
, circostanza quindi non ostativa alla dichiarazione di contumacia dello stesso, in
[...] via preliminare, da parte del Giudice nella presente sentenza. (cfr. ex multis, Cass. civ. n. 17928/2019; Cass. civ. n. 25238/2010; Cass. civ. n. 4916/1985; Cass. Civ. n. 31374/2019).



3. La domanda restitutoria dell'importo conferito a titolo di caparra: Parte ricorrente deduce la sussistenza dell'obbligo restitutorio in capo a parte resistente, della somma di Euro 20.000,00 conferita a titolo di caparra, all'atto dell'accettazione della proposta di acquisto del 28.08.2023. Nel merito, le parti, nell'esercizio dell'autonomia contrattuale, possono apporre una condizione sospensiva che, ai sensi dell'art. 1353 c.c., subordina la produzione degli effetti del contratto al verificarsi di un evento futuro e incerto. Di conseguenza, il mancato avveramento della condizione (che si verifica quando l'evento dedotto non si realizza o, comunque, è ragionevolmente certo che non si potrà realizzare), rende il contratto definitivamente inefficace.
pagina 5 di 8 Nel caso di specie dalla documentazione in atti risulta che le parti hanno sottoscritto una proposta di acquisto immobiliare (cfr. allegato 1 ricorso), accettata da parte resistente in data 28.08.2023, avente ad oggetto il trasferimento della proprietà dell'immobile in contesa, con impegno alla sottoscrizione del contratto preliminare entro un termine (9.10.2023 poi prorogato entro il 20.10.2023 a seguito del decesso della promittente venditrice SI.ra , con la corresponsione da parte del promissario Parte_4 acquirente delle somme di Euro 20.000,00 alla data della sottoscrizione, “a titolo di caparra confirmatoria”, di Euro 30.000,00 a titolo di acconto, alla sottoscrizione del contratto preliminare entro il 19.10.2023, ed ulteriori Euro 500.000,00, alla sottoscrizione del rogito notarile entro il 30.11.2023. Inoltre, nel suddetto contratto è stato espressamente previsto che “la proposta è condizionata al buon esito della perizia della BA entro il 6/10/2023 (nonostante l'accordo tra le parti di consegnare euro 20.000,00 all'accettazione della stessa) a seguito della quale verrà sottoscritto il preliminare di compravendita entro il 09/10/2023 con ulteriore versamento di Euro 30.000,00” (cfr. all. A doc. 1 ricorso). Ebbene, nel rispetto dei canoni ermeneutici di interpretazione del contratto di cui agli artt. 1362 e 1363 c.c., esaminando la suddetta clausola contrattuale, si ritiene che le parti abbiano apposto al contratto una condizione sospensiva, subordinando l'efficacia della proposta alla condizione che il promissario acquirente ottenesse da parte di un istituto bancario un esito positivo della perizia, ai fini della concessione di un mutuo per poter pagare il prezzo stabilito. Si tratta di una pattuizione di cui non è contestabile la validità, poiché i negozi ai quali non è consentito apporre condizioni sono indicati tassativamente dalla legge, e qualificabile come "mista", dipendendo la concessione del mutuo, non solo dalla volontà di un terzo (la banca), ma anche dal comportamento del promissario acquirente nell'approntare la relativa pratica, così come è avvenuto in questo caso, atteso che il rigetto dell'istruttoria, che la banca ha comunicato agli odierni ricorrenti, implica necessariamente l'essersi attivati con una apposita richiesta (cfr. sul punto Cassazione n. 22046/2018). Alla stregua di tali evenienze, essendo documentato – oltre che pacifico – il mancato avveramento della condizione, ne consegue che il contratto è inefficace per il mancato avveramento della condizione sospensiva. Va dunque accolta la domanda di accertamento dell'inefficacia del contratto sottoposto alla condizione sospensiva non verificatasi, non rilevando l'eccezione sollevata dai promittenti venditori di essere controparte intercorsa in inadempimento, che giustificherebbe la ritenzione della caparra. È evidente, infatti, che l'inadempimento rileva in presenza di un contratto valido ma, nel caso di specie, il mancato avveramento della condizione impedisce al contratto di produrre i propri effetti, con conseguente impossibilità di poter discutere sull'eventuale inadempimento di una delle parti (cfr. Cassazione, n. 14006/2014). Nel caso di specie, non è oggetto di contestazione tra le parti il mancato avveramento dell'evento dedotto in condizione sospensiva entro il termine pattuito del 6.10.2023, ai sensi del richiamato allegato A della proposta di acquisto de quo, ossia l'esito positivo della pagina 6 di 8 perizia dell'istituto di credito, ai fini della concessione di un mutuo in favore dei promissari acquirenti. È invero proprio il mancato avveramento della condizione sospensiva in sé considerata, a comportare le conseguenze previste in contratto al citato allegato A, e, quindi, a rendere definitivamente inefficace il contratto de quo e a configurare, in capo a parte promittente venditrice, l'obbligo di restituire la somma di Euro 20.000,00 conferita dal promissario acquirente a titolo di caparra confirmatoria. Accertata, pertanto, l'inefficacia della proposta di acquisto, consegue l'obbligo per i resistenti di restituire, in quanto non più dovuta, la caparra confirmatoria versata da parte ricorrente, di Euro 20.000,00, oltre agli interessi legali fino a soddisfo a partire dalla pubblicazione della presente sentenza. Trattandosi di debito di valuta, altresì, detta somma non è soggetta a rivalutazione monetaria (cfr. Cassazione n. 1714/2000). Ne deriva, pertanto, che i resistenti, quali successori legittimi della promittente venditrice SI.ra citati in giudizio in tale veste sulla base delle risultanze del Parte_4 certificato di morte della de cuius versati in atti (doc. 5 ricorso), senza contestare tale qualità nel corso del giudizio, e, con riferimento al SI. , contumace, Controparte_2 senza che esso si sia costituito al fine di contestare l'effettiva assunzione di tale qualità, devono essere condannati a pagare ai ricorrenti, in ragione della ripartizione pro quota dei debiti ereditari ex artt. 752 e 754 c.c., la somma di Euro 20.000,00, oltre interessi legali fino a soddisfo a partire dalla pubblicazione della presente sentenza. Trattandosi di debito di valuta, altresì, detta somma non è soggetta a rivalutazione monetaria (cfr. Cassazione n. 1714/2000).


4. Spese di lite In applicazione del principio di soccombenza, le spese di lite, liquidate in dispositivo secondo lo scaglione di riferimento, in applicazione dei parametri minimi di cui ai d.m. 55/2014 e 147/2022 ratione temporis applicabili, stante l'istruttoria meramente documentale e la non particolare complessità della controversia, devono essere interamente poste a carico di tutte le parti resistenti, non rilevando la contumacia di uno dei soccombenti (cfr. Cass. Civ. Sez. VI, ordinanza n. 373 del 13 Gennaio 2015), ed in solido tra loro. Sul punto, infatti, occorre evidenziare valorizzare la prescrizione normativa di cui all'art. 97 secondo periodo comma 2 c.p.c., che testualmente recita il giudice può anche pronunciare condanna solidale di tutte o di alcune di esse, quando hanno interesse comune. Al riguardo, come statuito dalla Suprema Corte a Sezioni Unite nel 1987 e successivamente confermato, va affermato che al fine della condanna in solido di più soccombenti alle spese del giudizio, il requisito dell'interesse comune non postula la loro qualità di parti in un rapporto sostanziale indivisibile o solidale, ma può anche discendere da una mera convergenza di atteggiamenti difensivi, rispetto alle questioni dibattute in causa, ovvero da identità di interesse personale con riguardo al provvedimento richiesto al giudice (cfr. Cass. S.U. n. 1536/87).
pagina 7 di 8 Del resto, la controversia, oggetto del presente giudizio, è da considerarsi di interesse comune, atteso che tutti gli eredi devono partecipare al processo in quanto litisconsorti necessari.

Per questi motivi

il Tribunale di Lodi in composizione monocratica sezione civile definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra domanda ed eccezione, così provvede: 1) dichiara la contumacia di;
Controparte_2
2) dichiara definitivamente inefficace la proposta di acquisto immobiliare sottoscritta dalle parti in causa in data 28.08.2023, per il mancato avveramento della condizione sospensiva di cui all'allegato A del contratto medesimo;

2) condanna i resistenti, in qualità di eredi della promissaria venditrice, a rimborsare pro quota, in favore dei ricorrenti la somma di Euro 20.000,00, oltre interessi legali fino a soddisfo a partire dalla pubblicazione della presente sentenza;

3) condanna i resistenti, in solido tra loro, al pagamento, in favore dei ricorrenti, delle spese di lite, che si liquidano in Euro 2.540,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA se dovute come per legge. Così deciso in Lodi, 5 dicembre 2025 Il Giudice Dott.ssa Ada Cappello
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