REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Maria Pasqualina
Grauso, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 12845 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025, vertente
TRA

(c.f. ), elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato, in Roma, via della Giuliana, n. 80, presso lo Studio dell'Avv.
Claudio Misiani, che lo rappresenta e lo difende;

- intimante -
E
(c.f. ), elettivamente Controparte_1 C.F._2 domiciliato in Roma, via Tacito, n. 10, presso lo studio dell'Avv. Giovanni
Nappi, che lo rappresenta e lo difende;



- intimato -


FATTO E DIRITTO

1. Con atto d'intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, – premesso di aver concesso in locazione, in virtù di Parte_1 contratto stipulato in data 2.12.2021 della durata di tre anni con decorrenza dal
1°.12.2021 al 30.11.2024, a l'unità immobiliare sita in Roma, Controparte_1 via Arco del Banchi, n. 6, piano 1-S1 (identificata al catasto al foglio 484, particella 35, subalterno 9) e dedotto di aver comunicato al conduttore la propria
1 volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza del 30.11.2024, dovendo adibire l'immobile a spropria abitazione e per sua attività – ha convenuto in giudizio dinanzi all'intestato Tribunale al fine di far dichiarare Controparte_1 la licenza per finita locazione alla data del 30.11.2024.

2. Si è costituito in giudizio opponendosi allo sfratto e Controparte_1 deducendo la natura abitativa del contratto di locazione in parola, con destinazione ad attività recettizia (casa vacanze), per stessa ammissione dell'intimante; ha affermato che la motivazione addotta nel diniego sia illegittima o quantomeno contrastante con l'art. 3 della legge n. 431/1998 e che il locatore ha fatto un uso illegittimo della facoltà di disdetta, ed è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a 36 mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito. Ha chiesto quindi in via riconvenzionale la condanna del locatore ad euro 108.000 (canone mensile di locazione di euro 3.000 x 36 mensilità). Ha chiesto inoltre la condanna del per lite temeraria ex art. 96 c.p.c.. Pt_1

3. All'udienza di convalida, in data 12.3.2025, il giudice ha rilevato che il contratto di locazione debitamente registrato è stato espressamente definito ad uso abitativo e stipulato ai sensi dell'art. 2, comma 3, della legge n. 431/1998 e considerato che prima facie sono apparsi sussistenti i requisiti di validità e di efficacia, sia temporali che contenutistici, della disdetta ex art. 3, comma 1, della legge n. 431/1998 e in assenza di opposizione basata su concrete prove scritte, non avendo il locatore, negli scambi epistolari versati in atti, affermato che l'immobile sia stato locato ad uso diverso da quello abitativo ed essendo peraltro il contratto di locazione scaduto alla data del 30.11.2024, ha pronunciato ordinanza provvisoria di rilascio e disposto il mutamento del rito, concedendo alle parti termine per integrare i propri atti difensivi e documenti.

3.1. All'odierna udienza, esitata negativamente la mediazione e ritenute le prova chieste dal resistente irrilevanti o superflue, la causa è stata discussa dalle parti e decisa ex art. 429 c.p.c..

4. Dal compendio documentale in atti, nonché dall'ammissione dello stesso convenuto, è emerso in modo univoco che il contratto di locazione stipulato tra
2 le parti sia ad uso abitativo e stipulato a norma dell'art. 2, comma 3, della legge n. 431/1998.
Invero, con l'art. 7 del contratto, a cui ha fatto riferimento l'opponente, le parti hanno espressamente precisato, al comma 1, che “L'immobile deve essere destinato a civile abitazione del conduttore”, mentre il riferimento del comma 2 del medesimo articolo facoltizza il conduttore a sublocare il bene locato (“anche
a terzi per attività ricettiva”), ma non muta la destinazione del bene, prevedendo soltanto una possibile sublocazione, il che assorbe ogni ulteriore questione circa l'effettiva residenza del conduttore nel bene, trattandosi di scelte sull'utilizzo dell'immobile, non idonee ad alterare la destinazione pattuita in sede negoziale (con derivante irrilevanza e superfluità delle richieste prove testimoniali del resistente relative ad accadimenti avvenuti durante il rapporto e inerenti all'utilizzo del bene locato). Inoltre, non si riscontra nel testo negoziale alcun riferimento ad usi differenti, con la conseguenza che la facoltà di non rinnovare il rapporto è stata dal locatore tempestivamente, ritualmente e legittimamente esercitata,
Al riguardo si osserva che l'art. 3 della citata legge stabilisce che alla prima scadenza il contratto di locazione possa essere disdetto dal locatore mediante comunicazione al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza, esclusivamente per i casi tassativi ivi indicati.
Orbene, con lettera raccomandata A/R del 28.5.2024 Parte_1
(erroneamente datata 28.8.2024) ricevuta da in data 31.5.2025 Controparte_1 ha comunicato il diniego del rinnovo del contratto “per la necessità di adibire
l'immobile ad attività ricettiva extra alberghiera propria, e comunque a proprio uso abitativo durante alcuni periodi in base alle proprie necessità”; detta motivazione rientra tra quelle espressamente previste dalla disposizione legislativa sopra menzionata, ovverosia dalla lettera) del citato art. 3, comma 1, cosicché la disdetta dell'intimante è del tutto legittima.
L'opponente ha dedotto che “la motivazione addotta nel diniego sia illegittima
o quantomeno contrastante con l'art. 3 della Legge 431/1998”.
3 Siffatto motivo di opposizione è infondato, attesto che, affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza non è necessario che egli fornisca la prova dell'effettiva necessità di adibire l'immobile all'uso allegato a fondamento del diniego, essendo sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione o, in alternativa, al risarcimento del danno nell'eventualità in cui il locatore non abbia adibito l'immobile all'uso dichiarato nel termine di dodici mesi dalla data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità (cfr. Cass. civ. n. 25808 del 10/12/2009 e n.
936 del 16/01/2013).
La normativa, pertanto, consente al conduttore un controllo postumo, che non può essere anticipato al momento del giudizio di convalida della finita locazione.
Tanto premesso, stante la legittimità del diniego al rinnovo del contratto di locazione, deve dichiararsi la risoluzione del contratto alla scadenza del
30.11.2024 e confermare l'ordinanza di rilascio anche per quanto riguarda la data fissata per l'esecuzione.

5. In via pregiudiziale, va precisato che la domande riconvenzionale è ammissibile, in quanto già espresse in nuce dall'intimato nella fase sommaria;
inoltre, non essendo stata proposta per la prima volta nella fase a cognizione piena, non è necessaria, a differenza di quanto sostenuto dal ricorrente, la richiesta di slittamento dell'udienza, non rinvenendosi alcuna effettiva lesione del diritto di difesa del ricorrente (il quale, peraltro, non ha lamentato alcuna compressione del contraddittorio) e anche per ragioni di economia processuale e al fine di garantire la ragionevole durata del processo.

5.1. L'eccezione d'improcedibilità della domanda riconvenzionale per mancato esperimento della procedura di mediazione è infondata, poiché tale procedura non è obbligatoria in relazione alla domanda di tipo riconvenzionale alla luce di quanto univocamente chiarito dalle sezioni unite della Corte di cassazione con sentenza n. 3452 del 7.2.2024.
4 5.2. La domanda riconvenzionale di pagamento dell'indennità di avviamento è radicalmente infondata e, pertanto, deve essere respinta, poiché, come emerge dagli atti e come illustrato al paragrafo 4, le parti hanno stipulato univocamente un contratto di locazione ad uso abitativo, mentre l'istituto del pagamento della suddetta indennità è stato logicamente previsto dal legislatore soltanto per le locazioni ad uso commerciale.
Ferma restando l'assorbente considerazione, per completezza si rileva che dalla documentazione prodotta dal resistente emerge che questi ha iniziato le pratiche per il rilascio dei codici identificativo nazionale per attività ricettizia in data
13.11.2024, ovverosia successivamente al diniego di rinnovo del contratto comunicato il 28.5.2024 e a pochi giorni dalla sua scadenza.
Inoltre, si rileva, sempre per completezza, che parte resistente non ha diritto ad alcun risarcimento del danno in quanto la disdetta, in quanto la facoltà di non rinnovare il rapporto è stata dal locatore tempestivamente, ritualmente e legittimamente esercitata.
Infine, non è dimostrata l'effettuazione di alcun intervento di ristrutturazione dell'immobile, che tra l'altro risulta essere stato locato in buono stato e fornito di arredi bagno e cucine, sicché è infondata la tesi secondo cui il locatore beneficerebbe ingiustificatamente di migliorie, i cui relativi esborsi non sono stati peraltro minimamente documentati, ribadito comunque che non è legittimamente predicabile il diritto del conduttore alla percezione di indennità alcuna, normativamente non prevista per le locazioni ad uso abitativo.

6. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

6.1. La domanda del resistente di condanna del ricorrente ex art. 96 c.p.c. è radicalmente infondata, attesa la soccombenza del resistente.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, respinta ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
1) dichiara la risoluzione del contratto stipulato tra le parti in data 2.12.2021, avente ad oggetto l'immobile sito in Roma, via Arco del Banchi, n. 6, piano piano 1-S1, indentificato al catasto al foglio 484, particella 35, subalterno 9;
5 2) conferma l'ordinanza di rilascio emessa in data 12.3.2025;
3) respinge la domanda riconvenzionale;

4) condanna a rifondere a le spese di lite del Controparte_1 Parte_1 presente giudizio, che liquida in euro 2.000 oltre al 15% per spese generali, iva e cpa come per legge.
Roma, 2.10.2025
Il giudice
Dott.ssa Maria Pasqualina Grauso

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