N. R.G. 2556/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di PARMA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Antonella Ioffredi ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2556/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FERRARI MICHELE e Parte_1 P.IVA_1 dell'avv. PIGNOTTI MARCO, elettivamente domiciliato in STR. GARIBALDI 42 , presso lo Pt_1 studio dell'avv. FERRARI MICHELE e dell'avv. PIGNOTTI MARCO
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CEVOLO CP_1 C.F._1
AN, elettivamente domiciliato in BORGO ANGELO MAZZA 2 , presso lo studio Pt_1 dell'avv. CEVOLO AN
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note di precisazione delle conclusioni.
pagina 1 di 8 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
ha convenuto in giudizio chiedendone la condanna al pagamento Parte_2 CP_1 della somma di euro 40 mila, oltre interessi legali, quale saldo del contratto di compravendita stipulato con rogito del 11/05/2021, avente ad oggetto l'immobile meglio descritto in atti, stante l'intervenuto completamento, nei termini pattuiti, di alcune opere non finite al momento del rogito, quali: recinzione perimetrale dell'intero condominio comprensivo di cancello carrabile automatizzato, quattro luci esterne relative al passaggio condominiale;
pulizia e livellamento dell'area destinata a giardino di proprietà della parte acquirente, alla cui esecuzione l'impresa venditrice si era impegnata, con il rogito medesimo, entro il termine improrogabile del 15/06/2021.
si è costituito, eccependo: CP_1
che le opere commissionate sono state realizzate solo parzialmente e non nel rispetto della migliore regola d'arte;
che, inoltre, sussistono, sia sulle parti di proprietà esclusiva che su quelle condominiali, vizi comportanti spese di ripristino per complessivi euro 56.798,13, di cui euro 28.537,95, per la parte di proprietà privata, ed euro 28.260,18, per le zone condominiali, richiamando, per la descrizione dei suddetti vizi, la relazione preliminare e la relazione integrativa del Ctp, depositate con la comparsa di costituzione e risposta.
In particolare, secondo il convenuto, nel caso di specie, troverebbe applicazione la garanzia di cui all'art. 1669 c.c.
In subordine, sarebbero, comunque, stati rispettati i termini di cui all'art. 1667 c.c., avendo, lo stesso, denunciato i vizi con nota dell'8.07.2021 e tenuto conto del fatto che, secondo la disposizione normativa richiamata dal secondo periodo dell'ultimo comma dell'art. 1667 c.c., il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché le difformità o i vizi siano stati denunciati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi due anni dalla consegna.
In caso di mancato riconoscimento della suddetta garanzia, la difesa dello sostiene che, in ogni CP_1 caso, l'opera sia stata realizzata in violazione delle prescrizioni di cui all'art. 1490 c.c., richiamando quanto previsto dall'ultimo comma dell'art. 1495 c.c., che esclude la prescrizione annuale dell'azione, purché i vizi siano fatti valere in via di eccezione o riconvenzionale e la denuncia dei vizi medesimi sia avvenuta nel termine di decadenza di otto giorni dalla scoperta e prima del decorso di un anno dalla consegna.
pagina 2 di 8 Infine, lo ha eccepito, a titolo di inadempimento contrattuale, la mancata consegna della polizza CP_1 postuma decennale, ed ha chiesto la conseguente condanna di parte attrice al risarcimento dei danni, quantificati, in via equitativa, nella misura di euro 10.000,00.
Conseguentemente, parte convenuta ha chiesto la riduzione del prezzo di compravendita e/o la compensazione integrale dei reciproci crediti.
Parte attrice, nella prima memoria ex art. 171 ter c.p.c., ha eccepito, ex art. 1495 c.c., sia la decadenza del compratore dalla garanzia, per non avere denunciato i vizi entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell'anno dalla consegna, avvenuta l'11/05/2021, sia la prescrizione, per non avere azionato alcuna domanda fondata sugli asseriti vizi nel termine di un anno dalla suddetta consegna.
Essa, altresì, ha eccepito:
l'inapplicabilità dell'art. 1669 c.c., in quanto come risulta dal rogito, ha ricoperto Parte_1 esclusivamente la veste di venditore e non di costruttore;
i vizi lamentati dal compratore non sono riconducibili alla nozione di “vizi gravi” prevista dalla norma, posto che non sono idonei a compromettere la funzionalità dell'immobile né la sua normale utilizzabilità;
l'inapplicabilità dell'art. 1667 c.c., potendo la norma trovare applicazione esclusivamente nel contratto d'appalto, ipotesi non ricorrente nel caso de quo;

in caso contrario, la decadenza del compratore dalla garanzia ex art. 1669 c.c., per non avere denunciato i vizi (asseriti e contestati) nel termine di un anno dalla scoperta;
la prescrizione dell'azione per non avere promosso l'azione giudiziaria entro un anno dalla denuncia;
la decadenza del convenuto dalla garanzia ex art. 1667 c.c., per non avere denunciato i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta e prima della decorrenza di due anni dalla consegna.
Nel merito, parte attrice ha insistito nel sostenere di avere completato le opere di cui all'impegno assunto con il rogito e di avere, pertanto, diritto al pagamento del saldo del prezzo di euro 40 mila.
Inoltre, parte attrice ha contestato l'esistenza dei vizi, così come descritti nelle due relazioni del Ct di parte convenuta, e, in ogni caso, ha eccepito che trattandosi di vizi apparenti e/o facilmente riconoscibili, il compratore li ha accettati, non avendo svolto, all'atto del rogito, alcuna denuncia né riserva in merito ai medesimi.
Infine, la società attrice ha contestato la domanda risarcitoria relativa alla mancata consegna della polizza, sia nell'an che nel quantum debeatur.
A parere di questo giudicante, la domanda attorea deve essere accolta nei limiti che seguono.
pagina 3 di 8 Preliminarmente, si ritiene che la causa sia matura per la decisione. Pertanto, le istanze istruttorie, reiterate in sede di precisazione delle conclusioni, vanno respinte.
Nel merito, si osserva quanto segue.
Nell'atto di compravendita dell'11/05/2021, stipulato tra e (doc. 1 Parte_1 CP_1 di parte attrice), l'impresa venditrice si è impegnata ad eseguire, entro il 15/06/2021, le seguenti opere:
a) recinzione perimetrale dell'intero condominio comprensivo di cancello carrabile automatizzato;

b) n. 4 luci esterne relative al passaggio condominiale c) pulizia e livellamento dell'area destinata a giardino di proprietà della parte acquirente;

d) completamento del fabbricato dell'autorimessa.
In relazione all'obbligazione assunta dal venditore nel rogito, parte convenuta ha contestato che le opere in oggetto siano state tutte completate e che lo siano state a regola d'arte, richiamando, a fini descrittivi, due relazioni del Ctp, geom. di cui una preliminare, del 28/07/2021 (doc. 8), ed una Per_1 integrativa, del 02/03/2023 (doc. 11), prodotte con la comparsa di costituzione e risposta.
Il convenuto, inoltre, ha eccepito la presenza di ulteriori vizi e difetti, relativi sia alle parti comuni che alle parti di sua esclusiva proprietà, richiamando, ancora una volta, le descrizioni contenute nelle citate relazioni.
In proposito, preliminarmente, si osserva che le eccezioni di decadenza e prescrizione sollevate dall'attore con riguardo alle opere di cui ai precedenti punti da a) a d) vanno respinte, posto che si tratta di opere delle quali l'impresa attrice ha riconosciuto i difetti, tanto da impegnarsi, proprio con il rogito,
a completarle, e che, già con e-mail del 16/06/2021 (doc. 3 parte attrice), parte convenuta ne ha denunciato il mancato completamento, contestando la relazione del tecnico di parte attrice, geom.
[...]
del 15/06/2021 (doc. 2 parte attrice). Tes_1
Per quanto, invece, riguarda gli altri vizi, si osserva che, nella prima relazione tecnica prodotta dal convenuto, il Ctp ha sollevato rilievi in modo del tutto generico, in alcuni casi formulando delle mere ipotesi (ad es. a proposito degli scuri “se il fissaggio di questi non è corretto con innesti lunghi a diretto contatto con la muratura, si può ipotizzare un distacco degli stessi”, pg. 4), e, comunque, giungendo alla conclusione di non poter pervenire, al momento: “…a delle conclusioni concrete e definitive”, in quanto “Alcune operazioni qui identificate andranno compiute e realizzate con zelo secondo i migliori canoni di svolgimento da parte dell'Impresa venditrice…”.
Quanto alla seconda relazione, si ritiene che i vizi ivi descritti siano evidenti, in quanto consistenti in pagina 4 di 8 mancate rifiniture ed imperfezioni visibili, come tali, dunque, conosciuti o riconoscibili dall'acquirente e che, pertanto, in conseguenza dell'impegno assunto nel rogito dalla impresa venditrice, che non ha subordinato il pagamento del saldo del prezzo alla loro eliminazione, siano stati accettati da parte convenuta.
Anche a voler ritenere che i vizi non fossero conosciuti e riconoscibili dal compratore, si osserva quanto segue.
La seconda relazione, commissionata e svolta solamente quasi due anni dopo (02/03/2023) la consegna dell'immobile per cui è causa (11/05/2021) e dopo la precedente relazione (28/07/2021), contiene la descrizione di vizi che non risulta siano mai stati denunciati all'impresa venditrice, sia prima che dopo la suddetta relazione, se non con la comparsa di costituzione e risposta depositata nel presente giudizio.
Infatti, con la e-mail del 15/11/2021 (doc. 10), viene trasmessa, a distanza di quasi quattro mesi dalla sua redazione, la relazione del 28/07/2021, che, tuttavia, come sopra evidenziato, non contiene delle contestazioni vere e proprie, mentre le altre e-mail, del 27/07/2021 e del 14/10/2021 (docc. 7 e 9) hanno contenuto generico.
Si ritiene, pertanto, che il tempo trascorso tra la scoperta degli stessi e la loro denuncia abbia, in ogni caso, comportato la decadenza dalla garanzia, ex art. 1495, ultimo comma c.c., norma applicabile nel caso di specie, posto che i vizi vengono eccepiti nell'ambito di un contratto di compra-vendita e non sono riconducibili alla nozione di “vizi gravi” di cui all'art. 1669 c.c., non essendo tali da compromettere la funzionalità dell'immobile o la sua normale utilizzabilità.
Con riguardo alle opere che l'impresa venditrice, nel rogito, si è impegnata a completare entro il
15/06/2021, la Ctu ha accertato quanto segue:
a) “la recinzione perimetrale del , prospettante sia verso le vie pubbliche che l'area Parte_3 destinata a parcheggio, risulta verniciata in modo parziale”, inoltre, “in alcuni punti della recinzione si rileva la presenza di ruggine, nonostante che questa sia stata realizzata da poco più di tre anni”;
b) le luci sono state installate;

c) il giardino non è stato completato dalla società attrice, come risulta dalla relazione del geom. Tes_1
(doc. 2 cit.) e dalla documentazione fotografica prodotta dalla (doc. 11 di parte convenuta) CP_1 allegata alla relazione tecnica di parte, del geom. del 02/03/2023 (doc. 11 cit.), CP_2 esaminata dal Ctu
d) il fabbricato autorimessa non è stato completato a regola d'arte. “L'intonaco esterno dell'elemento aggettante esistente sopra il portone di accesso/recesso all'autorimessa risulta interessato da pagina 5 di 8 fessurazioni e cavillature, con distacco in più punti dello stesso dal sottostante supporto. Non risulta completa la protezione esterna alla porzione inferiore delle murature perimetrali dell'autorimessa; specificatamente lungo i lati nord ed est del fabbricato, nella porzione interrata, è presente uno strato di catrame bitumato applicato alla muratura con antistante membrana bugnata in polietilene ad alta densità; la parte superiore della suddetta impermeabilizzazione non risulta protetta da un apposito profilo idoneo ad impedire il passaggio delle acque meteoriche, tenuto conto anche, a maggior ragione, della pendenza dell'adiacente terreno. Le murature perimetrali esterne risultano incomplete del tinteggio di finitura”.
I costi di ripristino valutati dal Ctu sono i seguenti:
euro 6.120,00, oltre Iva di legge, necessaria per la verniciatura di tutta la recinzione perimetrale “non essendo possibile, alla data attuale, ottenere identica tonalità e intensità di colore delle porzioni già verniciate da più di tre anni”;
euro 3.120,00, oltre Iva di legge, “per il completamento a regola d'arte della pulizia e livellamento dell'area a giardino”;
euro 1.640,00, oltre Iva di legge, quali costi necessari per il completamento dell'autorimessa a regola d'arte.
Alla luce di quanto sopra, pertanto, il prezzo di vendita dell'immobile in oggetto deve essere ridotto di euro 10.880,00, oltre Iva di legge.
Parte convenuta ha, infine, eccepito l'inadempimento di parte attrice, per mancata consegna della polizza postuma decennale, prevista dall'art. 4 del D.lgs 122/2005, che stabilisce: “il costruttore è obbligato a contrarre e a consegnare all'acquirente all'atto di trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi danni a terzi, derivati da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione”, polizza che è prevista nei casi di cui all'art. 1 (“gli acquisti protetti sono quelli aventi ad oggetto immobili da costruire, per tali intendendosi gli immobili per i quali è stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità”).
L'eccezione riguarda sia il fabbricato A che il fabbricato B. pagina 6 di 8 Per quanto riguarda il primo fabbricato, si ritiene che la polizza non dovesse essere consegnata.
Il rogito, infatti, contiene l'espressa esclusione dell'applicazione della citata norma, in considerazione della natura dell'intervento edilizio, non rientrante nella sua previsione (“non trova applicazione il disposto della norma in oggetto in quanto: * il “Fabbricato A” è fabbricato oggetto di intervento di ristrutturazione non ricadente nella disciplina urbanistica di cui al combinato disposto dell'art.3 primo comma lett.d) e 10 primo comma lett. c) del DPR n.380/2001”).
Quanto al fabbricato B, la mancata consegna della polizza non comporta alcun risarcimento del danno, che non è stato richiesto, afferendo la domanda risarcitoria al fabbricato A.
Alla luce di quanto sopra, lo deve essere condannato al pagamento del prezzo ridotto, pari ad CP_1 euro 29.120,00, salvo il rimborso dell'Iva di legge, non quantificabile in questa sede.
Sulla somma di cui sopra, sono dovuti gli interessi legali dalla data della domanda al saldo.
Le spese di Ctu vanno poste definitivamente a carico delle parti, nella misura della metà ciascuno.
L'esito della lite giustifica la compensazione delle spese processuali nella misura di un terzo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa od assorbita, così decide:
in parziale accoglimento della domanda attorea, dichiara tenuto e condanna a pagare a CP_1 il saldo del prezzo del contratto di compra-vendita stipulato in data 11/05/2021, Parte_2 nella misura ridotta di euro 29.120,00, in conseguenza del mancato completamento di alcune delle opere oggetto dell'impegno assunto dall'attore con il rogito e dei costi di eliminazione, pari ad euro
10.880,00, oltre Iva di legge, accertati dal Ctu, salvo il rimborso al convenuto dell'Iva di legge, non quantificabile in questa sede.
Sulla somma di cui sopra, sono dovuti gli interessi legali dalla data della domanda al saldo.
Respinge nel resto.
Le spese di Ctu, come liquidate in atti, vanno poste definitivamente a carico delle parti, nella misura della metà ciascuna.
Condanna parte convenuta al pagamento delle spese processuali nella misura di due terzi, che liquida, per tale frazione, in euro 5.077,00, per onorario, ed euro 372,00, per spese esenti, rimborso forfettario del 15%, sul compenso, per spese generali, Iva e Cpa come per legge, dichiarandole compensate per il pagina 7 di 8 restante terzo.
Parma, 17 ottobre 2025
Il Giudice
dott. Antonella Ioffredi
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