REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI MACERATA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Umberto Rana ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al Nr. 2278\2023 R.G. promossa da:
) rapp.to\ta e difeso\a dall'avv. SILVI Parte_1 C.F._1 EMANUELE come da procura in atti,
attrice contro
) rapp.to\ta e difeso\a dall'avv.to CP_1 C.F._2 BRANDONI ALESSANDRO, come da procura in atti, convenuta
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da separato verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione ha formulato riturale e tempestiva opposizione al decreto ingiuntivo Parte_1 notificatole per mancato pagamenti dei canoni di locazione dei mesi di marzo e aprile 2023 deducendo di aver pagato interamente il mese di marzo, di aver lasciato l'immobile il 15 marzo e quindi di non essere tenuta al pagamento della mensilità di aprile. In riconvenzionale ha chiesto la restituzione della caparra di euro 900,00 e la restituzione della parte di canone di marzo pagata anche per i giorni di marzo in cui invece non ha occupato l'immobile. La controversia viene decisa sulla base dei seguenti principi:

1. la legge non consente la proroga tacita del contratto di locazione transitorio, per cui l'unico contratto registrato deve considerarsi cessato il 30.5.2021;

2. come tutte le locazioni che superano i 30 giorni, anche il contratto transitorio deve essere obbligatoriamente registrato presso l'Agenzia delle Entrate;

3. se il conduttore non può essere obbligato a pagamenti sulla base di un contratto nullo, il locatore, sussistendone i presupposti, può ottenere il risarcimento del danno o il pagamento dell'ingiustificato arricchimento, come richiesto dalla convenuta.

4. la modifica da una domanda di pagamento su base contrattuale a una di condanna per ingiustificato arricchimento deve considerarsi legittima emendatio libelli, in quanto il fatto costitutivo è legato alla stessa vicenda sostanziale, essendo irrilevante il mero mutamento della loro qualificazione giuridica. Ciò posto, è pacifico che dopo maggio 2021 la ha continuato ad occupare Pt_1 l'immobile della in virtù di un contratto di locazione nullo siccome non registrato CP_1 Le spese seguono la soccombenza nella misura stabilita in dispositivo. La conferma di ordine di postagiro prodotta dall'opponente dimostra l'avvenuto pagamento del mese di marzo 2023 e non ha diritto alla restituzione di metà del canone per il fatto di aver lasciato l'immobile a metà mese. Dalla deposizione del teste non emerge né che la abbia lasciato Tes_1 Pt_1 l'immobile il 15 marzo (e la circostanza che in quella data abbia sottoscritto altro contratto nulla dimostra sulla conreta occupazione del nuovo appartamento) né che l'appartamento della ricorrente sia stato lasciato in pessime condizioni. E' quindi certo che la deve corrispondere il canone di euro 470 per il mese d'aprile Pt_1 mentre la deva restituire la caparra di euro 900,00. CP_1 la restituzione della cauzione è dovuta al termine del rapporto locativo, salvo che il locatore proponga domanda giudiziale volta a imputarla a danni specifici o a canoni rimasti impagati e nel caso di specie, a fonte del comprovato inadempimento del canone di locazione di aprile 2023, riqualificato me indennizzo dovuto per l'occupazione della casa, è possibile compensarlo con la restituzione del deposito cauzionale. Il deposito deve essere restituito per la parte eccedente l'importo di euro 470 per l'occupazione dell'appartamento per il mese di aprile 2023 in quanto la compensazione legale art. 1243 c.c. ha solo parzialmente estinto le reciproche obbligazioni. In definitiva il decreto ingiuntivo va revocato e, in accoglimento della riconvenzionale, la va condannata a restituire alla la somma di euro 430,00 (900-470). Pt_2 Pt_1 Spese compensate per il parziale accoglimento delle contrapposte domande.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone: accoglie, per quanto di ragione, l'opposizione e, per l'effetto, revoca il decreto ingiuntivo nr. 705\2023 e, in parziale accoglimento della riconvenzionale, condanna CP_1 a restituire a la somma di euro 430,00. Parte_1
Dichiara interamente compensate tra le parti le spese di lite.
Sentenza resa ex articolo 429 cpc c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Macerata 04/11/2025
Il Giudice dott. Umberto Rana