N. R.G. 16503/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Milano, sezione tredicesima civile, in composizione monocratica, in persona del dott.
Antonio Sammarro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA parziale nella causa civile iscritta al n. 16503 del R.G.A.C. dell'anno 2024, già n. 12682/2024, resa all'esito del deposito entro il termine del 20.05.2024 delle note scritte in sostituzione di udienza ex art. 127 ter c.p.c. e vertente
TRA
(P.IVA ), rappresentata e Parte_1 P.IVA_1
difesa dall'avv. Davide Traina e dall'avv.ta Francesca Vurro;

ATTRICE
E
(C.F. e numero di iscrizione al Registro delle Imprese di LI , CP_1 P.IVA_2
rappresentata e difesa dagli avv.ti Francesco Ambrosino e Mario Miccoli;

CONVENUTA
Oggetto: risoluzione locazione e pagamento somme.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
, premesso che era proprietaria di un edificio cielo-terra Parte_1
sito in Milano (MI), Via Battistotti Sassi n. 11 (Edificio A), censito nel catasto del Comune di Milano
al foglio 395, particella 302 e 667, subalterno 501, destinato ad uso negozio e sotto-negozio, che in forza dell'acquisto dell'Immobile dalla precedente proprietaria, , era Controparte_2
subentrata nel contratto che il proprio dante causa aveva stipulato con in data 04.10.2014 e CP_1
registrato in data 25 ottobre 2013 presso l'Agenzia delle Entrate di Milano 6, al n. 4284/3T, avente ad pagina 1 di 8 oggetto la locazione di tale immobile destinato ad uso esclusivo di ristorante, che le parti aveva pattuito un canone annuale a regime di € 147.042,00 oltre IVA, oneri accessori e aggiornamento ISTAT
(quest'ultimo a partire dal secondo anno di locazione) da pagarsi in 4 (quattro) rate trimestrali di €
36.760,50 ciascuna oltre IVA, entro il 5° giorno lavorativo del mese di ottobre, gennaio, aprile e luglio di ogni anno, nonché una durata di anni 7 a decorrere dal 1° novembre 2013 con la previsione di successivo rinnovo tacito per ulteriori 6 anni in caso di mancata disdetta da recapitarsi almeno 12 mesi prima della scadenza del contratto di locazione, che il canone di locazione era pari ad € 98.028,00 oltre
IVA e oneri accessori per il primo anno e ad € 122.535,00 oltre IVA e oneri accessori per il secondo anno, che era altresì prevista la facoltà del locatore di risolvere il contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c. in caso di mancato pagamento anche di una sola rata del canone annuo di locazione, che successivamente all'insorgere della pandemia da Covid-19 e al conseguente ritardo nei pagamenti del canone le parti sottoscrivevano in data 24.03.2021 un primo accordo modificativo in base al quale la locatrice concedeva alla conduttrice: a) per le mensilità di marzo, aprile, maggio e giugno 2020 uno sconto del
Parte canone di € 50.061,04 oltre IVA a fronte della cessione da parte di in favore di di un CP_1
credito d'imposta pari al 60% del canone per € 30.036,00, b) uno sconto del 100% del canone per le mensilità di luglio, agosto e settembre 2020, c) uno sconto del canone di € 7.500,00 oltre IVA per le mensilità di ottobre, novembre e dicembre 2020, ed in data 28.10.2021 un secondo accordo modificativo in base al quale la locatrice concedeva: a) uno sconto del canone di € 62.576,35 oltre IVA
per le mensilità di gennaio, febbraio, marzo, aprile e maggio 2021, a fronte della cessione da parte di
Part in favore di del credito di imposta pari al 60% del canone per € 37.545,00 da perfezionarsi CP_1
entro il 31 ottobre 2021, b) uno sconto del 100% del canone per il mese di giugno 2021, c) uno sconto del 100% del canone per le mensilità di luglio e agosto 2021, d) uno sconto del Canone di Locazione di
Part
€ 25.030,52 oltre IVA, a fronte della cessione da parte di in favore di di un ulteriore CP_1
credito di imposta a deconto di quanto dovuto per il pagamento del canone di € 20.000,00, da perfezionarsi entro il 30 novembre 2021, per le mensilità di settembre, ottobre, novembre e dicembre
2021, che la conduttrice non corrispondeva i canoni di locazione e gli oneri a partire dal 01.04.2022, per un importo complessivo di € 355.077,00 oltre interessi convenzionali, che ai sensi dell'art.

3.3 del contratto il pagamento del canone e degli oneri accessori non poteva essere sospeso per alcun motivo,
pagina 2 di 8 che il contratto doveva essere dichiarato risolto per grave inadempimento di alle CP_1
obbligazioni contrattuali ed anche alla luce della clausola risolutiva espressa, intimava lo sfratto per morosità, convenendo la società conduttrice davanti a questo giudice per la relativa convalida e, in ogni caso, seppure in via subordinata, per la dichiarazione di risoluzione del contratto in forza di clausola risolutiva espressa, oltre decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e da scadere sino all'esecuzione dello sfratto.
si opponeva alla convalida eccependo che alla fine del 2019 l'edificio si era svuotato CP_1
Part su iniziativa di che aveva programmato l'integrale ristrutturazione dello stabile e necessitava pertanto di renderlo libero e vuoto da persone e cose, per cui aveva perso la clientela, che nella seconda metà del 2021 la locatrice aveva segnalato che la facciata sulla quale insistono le vetrine dell'immobile locato sarebbe stata interessata da lavori per i quali era necessaria l'apposizione di un ponteggio che,
sulla base del cronoprogramma inviato in data 02.11.2021 doveva essere rimosso entro il mese di luglio del 2022, che tuttavia il ponteggio veniva parzialmente rimosso solo nel gennaio del 2023, che dal luglio 2021 era stata in pratica costretta ad esercitare la sua attività aziendale all'interno di CP_1
un cantiere, che dal luglio del 2021 copiose infiltrazioni di acqua provenienti dalla sovrastante area di cantiere raggiungevano la zona somministrazione del ristorante, con conseguente interruzione del servizio ai tavoli, che nei mesi immediatamente successivi, verosimilmente durante l'esecuzione di opere di demolizione sempre al piano sovrastante, il punto vendita veniva attinto da cadute di calcinacci e da intollerabili immissioni acustiche anche durante il servizio del pranzo, che sino al mese di novembre 2023 si verificavano almeno una dozzina gli episodi di percolazione e stillicidio alcuni dei quali particolarmente intensi e dannosi tanto da imporre la sospensione del servizio ai tavoli, che nel marzo 2022 alla conduttrice veniva richiesto lo smontaggio urgente del dehors, che venne destinato ad area di cantiere, con conseguente interruzione del servizio di ristorazione all'aperto, che a far tempo dal giugno 2022 il punto vendita era circondato dalle recinzioni che delimitano le aree di cantiere esterne e coprono l'accesso al locale, che nel 2022 aveva avviato un'interlocuzione con la società locatrice finalizzata a conseguire una diminuzione dei corrispettivi contrattuali che tenesse conto delle deteriori condizioni dell'immobile locato, delle molestie, delle limitazioni di godimento e dei danni indotti dai
Part poderosi interventi edilizi disposti da che in data 23 marzo 2023 la locatrice dichiarava di essere pagina 3 di 8 allineata sulla scontistica in termini di riduzione del canone proposta dalla conduttrice ma non anche
Part sull'entità del canone a regime, che in particolare si era mostrata consenziente nell'accettare con esclusivo riferimento ai canoni ricompresi nel periodo 01.04.2022 – 30.06.2023 una riduzione del 40% del canone contrattualmente previsto, che le interlocuzioni volte a discutere l'entità del corrispettivo per il periodo successivo e sino alla ultimazione dei lavori allo stabile momento a partire dal quale
Parte il rapporto sarebbe ripartito a regime venivano di fatto abbondonate la che nel mese di gennaio del 2024 richiedeva il pagamento dei canoni scaduti, che dal 2021 all'attualità aveva versato a titolo di spese accessorie e oneri condominiali, il complessivo importo di € 91.315,60 nonostante il fabbricato fosse stato trasformato in una vera e propria area di cantiere, che la locatrice era inadempiente rispetto alle obbligazioni segnate dall'art. 1575 nn. 2) e 3) c.c. per cui aveva diritto al risarcimento dei danni nonché ad un'equa riduzione del corrispettivo contrattuale ai sensi dell'art. 1584 comma 1 c.c., che la locatrice aveva altresì violato clausola generale di buona fede di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c. per aver dato corso ad una radicale e peggiorativa trasformazione dell'immobile locato senza darne preventivo avviso alla conduttrice e per essersi successivamente ritirata senza giustificato motivo dalle trattative finalizzate a ricondurre ad equità
prima ed a novare poi il rapporto contrattuale, che non sussisteva il credito azionato per oneri accessori, che ricorrevano pertanto le condizioni per opporre alle contestazioni della locatrice l'exceptio inadimpleti disciplinata dall'art. 1460 c.c., che per come evidenziato l'inadempimento dell'intimante era anteriore e prevalente ed abbia avuto efficacia determinante rispetto al preteso inadempimento lamentato nei propri confronti, e dichiarava a dimostrazione della sua buona fede l'intenzione di offrire banco iudicis, a condizione che la locatrice rinunci al procedimento di sfratto e dichiari la disponibilità a riprendere le trattative volte a rinegoziare le condizioni contrattuali nei termini ipotizzati ed accettati già nel marzo 2022, la somma di € 150.846,28 a saldo dei canoni dovuti per il periodo aprile 2022 – giugno 2024, quantificati in conformità alle ipotesi di sconto già discusse con la parte locatrice (40 % sino al giugno 2023 e 20 % da allora alla definitiva eliminazione del cantiere) e decurtati delle somme indebitamente riscosse a titolo di oneri accessori per il periodo 2021-
2024.
pagina 4 di 8 Con ordinanza resa il 06.05.2024 il giudice concedeva l'ordinanza provvisoria di rilascio e disponeva il mutamento del rito.
Con memoria integrativa del 09.09.2024 l'attrice contestava in modo specifico l'opposizione, ribadiva le difese svolte e lamentava l'aggravamento della morosità pari ad € 476.979,28.
insisteva nell'opposizione e chiedeva, in via riconvenzionale, di accertare e dichiarare CP_1
l'inadempimento della società locatrice rispetto agli obblighi sanciti dall'art. 1575 nn.ri 2 e 3 c.c., accertare
Part e dichiarare l'inadempimento di rispetto alla generale clausola di buona fede recata dagli artt. 1175 e
1375 c.c., accertare e dichiarare il diritto della conduttrice a conseguire, ai sensi dell'art. 1584 c.c. e nel rispetto dei principi di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c., la riconduzione ad equità del contratto devoluto in giudizio da realizzarsi mediante la congrua e ponderata riduzione dei corrispettivi contrattuali per tutto il tempo di ridotto godimento dell'unità locata, accertare e dichiarare il diritto della conduttrice ad ottenere il ristoro di tutti i danni, patrimoniali e non patrimoniali, patiti per effetto degli illeciti e degli inadempimenti
Part denunciati ed ascrivibili a responsabilità della locatrice, condannare per l'effetto al risarcimento: ì) del danno patrimoniale emergente subito dalla concludente, nella misura che sarà quantificata in corso di causa;

ìì) del danno da lucro cessante pure inferto alla locataria da liquidarsi secondo equità ; ììì) del danno non patrimoniale sopportato e con liquidazione equitativa del relativo indennizzo, il tutto oltre interessi
Part compensativi e rivalutazione monetaria, condannare a rimborsare la somma di € 146.105,04 pari all'ammontare degli oneri accessori incamerati da essa locatrice nel periodo 2019 – I° Trim. 2024 o quantomeno l'importo di € 91.315,60 versato dalla conduttrice, a titolo di spese accessorie dal 2021 all'attualità, in ogni caso oltre interessi e rivalutazione con decorrenza dalla data di ogni indebito versamento.
Preliminarmente, deve ritenersi pacifica l'esistenza del rapporto di locazione per cui è causa, che trova peraltro un preciso riscontro nella documentazione allegata da cui risulta che con contratto del
04.10.2014 e registrato in data 25 ottobre 2013 presso l'Agenzia delle Entrate di Milano 6, al n.
4284/3T, - dante causa della società attrice – originaria proprietaria Controparte_2
dell'edificio cielo-terra sito in Milano (MI), Via Battistotti Sassi n. 11 (Edificio A), censito nel catasto del Comune di Milano al foglio 395, particella 302 e 667, subalterno 501, destinato ad uso negozio e sotto-negozio, ha concesso in locazione ad uso pizzeria con forno a legna il locale a per il CP_1
pagina 5 di 8 canone indicato in premessa, cui hanno fatto seguito gli accordi modificativi allegati del 24.03.2021 e
Part del 28.10.2021 intercorsi con medio tempore subentrata nel rapporto di locazione.
Part
Tanto premesso, la domanda di risoluzione proposta da é fondata e dev'essere accolta nei termini appresso detti, atteso il rilievo che assume la condotta tenuta dalla società conduttrice, che non ha corrisposto alcunché a tiolo di canoni ed oneri accessori a decorrere dall'aprile 2022.
Come evidenziato nell'ordinanza in data 06.05.2024, infatti, seppure la clausola “solve et repete” non incida sulla possibilità di far valere la mancata esecuzione, totale o parziale della controprestazione da parte della società conduttrice, da una valutazione dei fatti di causa risulta evidente la maggiore gravità dell'inadempimento della parte conduttrice che ha continuato a godere dell'immobile nel quale ha continuato a svolgere l'attività di ristorazione, maturando un debito che già al momento dell'intimazione superava, secondo l'assunto della stessa conduttrice, centocinquantamila euro, come si evince dall'offerta effettata da quest'ultima tenuto conto delle inadempienze conteste alla locatrice.
Nel caso di specie, infatti, è pacifico che la società conduttrice ha continuato ad occupare l'immobile, il che ha comportato la perduranza dell'obbligazione di pagamento del corrispettivo.
In tema di inadempimento contrattuale, infatti, vale la regola che la exceptio non rite adimpleti contractus, di cui all' articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In
applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato,
pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perchè
tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore (cfr. Cass. n.
17020/2022).
La mancata corresponsione del canone dall'aprile 2022 costituisce fatto arbitrario ed illegittimo che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio e ciò anche nell' ipotesi in cui detta omissione sia stata effettuata dal conduttore per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dal ritenuto inadempimento del locatore e consistente nella violazione degli obblighi di mantenere l'immobile in stato da servire all'uso pattuito e di garantirne il pacifico godimento ex art. 1575 comma
1 nn. 2) e 3) c.c., ovvero di sussistenza del diritto ad una riduzione del canone ai sensi dell'art. 1584
pagina 6 di 8 comma 1 c.c., nonché di violazione della clausola generale di buona fede di cui agli artt. 1175 e 1375
c.c., atteso che le citate disposizioni non concedono al conduttore la facoltà di omettere il versamento del dovuto ma solo di domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.
Part
Peraltro, deve escludersi che quelli addebitati ad siano inadempimenti c.d. “originari”, atteso che con gli accordi modificativi intercorsi in data 24.03.2021 ed 28.10.2021 le parti hanno regolamentato compiutamente ogni profilo riguardante il pregresso stabilendo riduzioni del canone e diverse modalità di pagamento “a tombale e definitiva tacitazione di qualsiasi richiesta o pretesa relativa … a eventuali disagi e/o perdite causati dall'esecuzione delle opere di ristrutturazione”, con conseguente preclusione di ogni valutazione in ordine alla fondatezza o meno delle contestazioni e delle pretese esercitare dalla società conduttrice per inadempienze verificatesi in precedenza.
Inoltre, deve escludersi ogni rilievo all'offerta banco iudicis in quanto condizionata alla rinuncia da parte della locatrice al procedimento di sfratto ed alla dichiarazione di disponibilità a riprendere le trattative volte a rinegoziare le condizioni contrattuali, e comunque non effettivamente corrisposta secondo le modalità contrattualmente stabilite, tanto più che la morosità si è ulteriormente aggravata nel corso del giudizio in difetto di versamento dei ratei successivamente maturati.
In base tali considerazioni, dunque, ritiene questo giudice che l'inadempimento della conduttrice sia grave in quanto interessa un arco di tempo di oltre due anni e mezzo, e supera quindi il parametro predeterminato legalmente dal disposto normativo di cui all'art. 5 della legge n. 392/78 che, pur non applicabile alle locazioni destinate, come nel caso di specie, ad uso non abitativo, costituisce un criterio ispiratore ed orientativo del giudizio, per cui dev'essere accolta la domanda di risoluzione proposta in
Part via principale da
Peraltro, l'inadempimento supera anche il parametro determinato convenzionalmente dall'art.

7.1 di cui la locatrice si è avvalsa in via subordinata, che prevede la risoluzione ipso iure del contratto in caso di inadempimento di una obbligazione specificamente determinata, costituita dal mancato pagamento anche di una sola rata del canone annuo ovvero degli acconti delle spese accessorie opporre dei conguagli nei termini previsti dagli artt.

3.7 e 3.8, che preclude ogni valutazione discrezionale da parte del giudice, e consente pagina 7 di 8 comunque di ricostruire la volontà delle parti circa l'importanza che esse abbiano inteso attribuire agli obblighi assunti contrattualmente.
La causa dev'essere rimessa sul ruolo con separata ordinanza per il prosieguo istruttorio sulle domande di pagamento.

P.Q.M.

Il Tribunale, non definitivamente pronunciando, così provvede:
- Dichiara la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della società conduttrice;

- Provvede con separata ordinanza per il prosieguo istruttorio sulle domande di pagamento.
Spese al definitivo
Milano, 21 febbraio 2025
Il giudice
Antonio Sammarro
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