REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Paola, Sezione Prima civile in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Alberto Caprioli, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo RG 1292/2021 discussa all'udienza del 23.9.2025 con note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c. vertente
TRA
(C.F. ), rappresentato/a e difeso/a dall'avv. Parte_1 C.F._1
OLIVERIO VANIA SERENA
Attore
E
(C.F. ), rappresentato/a e difeso/a dall'avv. Controparte_1 C.F._2
AITA MASSIMILIANO
Convenuto
OGGETTO: risoluzione del contratto di locazione per morosità.
CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c..
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato il sig. conveniva in giudizio il sig. Parte_1 per sentire convalidare l'intimato sfratto per morosità relativamente Controparte_1 all'immobile ubicato in Diamante ( CS ) Viale Glauco n. 86, concesso in locazione ad uso abitativo con contratto stipulato in data 23.04.2006 e regolarmente registrato in data 22.05.2006.
Si costituiva la parte intimata opponendosi all'intimato sfratto;
con ordinanza resa a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 28/09/2021 veniva emessa ordinanza con la quale non convalidava lo sfratto per morosità, attesa l'opposizione dell'intimato, ordinato ai sensi dell'art. 665
c.p.c. il rilascio dell'immobile locato fissando per l'esecuzione data non anteriore al 07/03/2022 e, contestualmente, disponeva il mutamento del rito fissando l'udienza ex art. 420 c.p.c. del 7/07/2022 concedendo alle parti i termini per il deposito di memorie difensive e documenti.
A sostegno della domanda l'intimante assumeva;
che la condizione di morosità che ha giustificato l'esperimento della procedura di sfratto non è stata neppure in minima parte sanata tant'è che è stata avviata l'azione esecutiva di rilascio dell'immobile, così come disposto con l'ordinanza del
04/10/2021, mediante notifica dell'atto di precetto e successivo preavviso di rilascio dell'immobile notificato da parte dell'ufficiale giudiziario con il quale è stata fissata la data del 21/07/2022 per il primo accesso;
che l'opposizione espletata ha natura meramente strumentale e dilatoria con riguardo in particolare all'eccezione pregiudiziale formulata, essendo il sig. Parte_1 legittimo proprietario dell'immobile locato ed in ogni caso non essendo tenuto, in applicazione dei principi in materia di riparto dell'onere probatorio, a fornire la prova, nell'ambito del procedimento di sfratto per morosità, della titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa concessa in locazione.
Tanto premesso instava per la declaratoria di risoluzione per grave inadempimento del conduttore del contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto in data 23/04/2006 avente ad oggetto
l'immobile sito in Diamante ( CS ) Viale Glauco n. 86, con condannare del resistente al pagamento in favore dell'intimante della somma di € 14.400,00 per canoni scaduti e dell'importo dei canoni a scadere fino alla data di esecuzione dello sfratto, oltre agli interessi dalle singole scadenze sino al saldo effettivo, con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio da distrarsi per dichiarato anticipo.
Non si costituiva in giudizio l'intimato di talchè ne va dichiarata la contumacia;
occorre innanzitutto chiarire che, nella fase di merito, nella quale la causa è transitata a seguito del disposto mutamento del rito, l'originaria domanda di convalida deve essere intesa come domanda mirante alla declaratoria di risoluzione della locazione ed al rilascio dell'immobile locato.
Infatti, secondo quanto stabilito dall'orientamento consolidato della giurisprudenza in materia (cfr., per tutte, Cass. 1261/1983), il procedimento che, a seguito dell'opposizione dell'intimato, succede alla fase sommaria, dà luogo ad un vero e proprio giudizio ordinario con la conseguenza che, qualora in esito allo stesso il giudice pronunci la convalida, una tale statuizione va interpretata come declaratoria di cessazione del rapporto locatizio con ordine di rilascio.
Tanto premesso, va osservato che sussistono, nella specie, gli estremi per la pronuncia di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del resistente.
Occorre inoltre rilevare che il resistente non corrispondeva il canone accumulando una morosità alla data di deposito della memoria difensiva di € 14.400,00; orbene tale morosità non determina, poi, un inadempimento di scarsa importanza, l'unico non suscettibile di far pronunciare la risoluzione della locazione;
è invero necessario verificare se il suddetto inadempimento sia di gravità tale da giustificare l'accoglimento della domanda di risoluzione (art. 1455 c.c.).
Come è noto, vertendosi in materia di locazione ad uso abitativo, il Giudice, per valutare la gravità dell'inadempimento, deve tenere conto dei parametri di riferimento stabiliti dal legislatore, che richiede una morosità qualificata, da valutare in relazione a due parametri rigidi: uno di ordine quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o, trattandosi di oneri accessori, superiore a due mensilità del canone;
l'altro di ordine temporale, relativo al ritardo consentito o tollerato. L'art. 5, L. n. 392/78, infatti, per le locazioni ad uso abitativo stabilisce che il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione del contratto.
Orbene, nel caso di specie l'inadempimento deve ritenersi grave, atteso che la morosità afferisce come detto a numerosi canoni di locazione;
ricorrono, pertanto, le condizioni dell'art. 5, L. n.
392/78 e vista l'imputabilità dell'inadempimento, in accoglimento della domanda dev'essere dichiarata la risoluzione del contratto di locazione.
Deve essere altresì pronunciato il rilascio dell'immobile con condanna del resistente al rilascio e pagamento della complessiva somma di € 14.400,00 oltre scaduti ed a scadere fino alla data di effettivo rilascio dell'immobile come già disposto con ordinanza ex art. 665 c.p.c..
Infatti manca prova del fatto che il ricorrente abbia percepito detta somma e, in generale, manca prova di qualsiasi fatto impeditivo, modificativo o estintivo dell'obbligazione di pagamento di tali somme.
In merito è sufficiente richiamare il principio enunciato dalla S.C. con la nota sentenza n.13533 del
2001 resa dalla Cassazione a Sezioni Unite, per cui, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Paola, in persona del Giudice Dott. Alberto Caprioli, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede;

1) ACCOGLIE la domanda avanzata nell'interesse di parte ricorrente e, per l'effetto, dichiara la risoluzione del contratto di locazione, per inadempimento del resistente, relativamente all'immobile ubicato in Diamante ( CS ) Viale Glauco n. 86, concesso in locazione ad uso abitativo alla parte intimata con contratto stipulato in data 23.04.2006 e regolarmente registrato in data
22.05.2006; 2) CONDANNA il resistente al pagamento in favore di parte ricorrente della somma di
€14.400,00 oltre canoni ulteriormente scaduti ed a scadere fino all'effettivo rilascio;

3) CONFERMA l'ordinanza di rilascio già emessa;

4) CONDANNA il resistente al pagamento in favore del ricorrente delle spese del giudizio che si liquidano in € 90,00 per spese ed € 3.838,00 per compenso, oltre spese generali ed accessori come per legge, con distrazione per dichiarato anticipo.
Paola, 23.9.2025
Il Giudice
Dr. Alberto Caprioli