REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Maria Pasqualina
Grauso, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 42214 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente
TRA
l' (CF: ), in Parte_1 P.IVA_1 persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato dalla
[...]
del legale rappresentante pro tempore, quale società affidataria Controparte_1 dei servizi gestionali afferenti al patrimonio immobiliare dell'ente previdenziale e rappresentante dello stesso, elettivamente domiciliata in Roma, via Antonio
Bertoloni, n. 55 presso lo studio dell'avv. Filippo Maria Corbò e rappresentata e difesa dall'avv. Fabio Manfredonia;
ricorrente
E
(C.F. ), elettivamente domiciliata Controparte_2 C.F._1 in Roma, via Susa, n. 1, presso lo studio dell'Avv. Ida Di Domenica, che la rappresenta e difende;
resistente
FATTO E DIRITTO

1. Con ricorso ai sensi dell'art. 447-bis c.p.c., quale Controparte_1 procuratrice dell' – premesso che detto ente previdenziale è subentrato a Pt_1 nel contratto con il quale quest'ultimo aveva concesso in locazione CP_3
1 abitativa l'unità immobiliare sita in Roma, via Francesco Tovaglieri, n. 379, composta da immobile sito alla scala B, piano 7, interno 25 (censito al catasto al foglio 648, particella 329, subalterno) 69 e posto auto pertinenziale n. 4/57, ad e che la conduttrice nel corso del rapporto si è resa morosa nel Controparte_2 pagamento delle somme dovute per canoni di locazione e per oneri accessori, maturando al 1.9.2009 una morosità pari ad euro 59.595,74; rappresentato di avere conseguentemente ottenuto provvedimento di ingiunzione n. 13151/2011
e provvedimento di convalida e che, sebbene diffidata, la conduttrice non ha provveduto a versargli le somme dovute e a rilasciargli l'unità immobiliare, continuandola a detenere senza neppure versare le indennità risarcitorie ex art. 1591 c.c. maturate successivamente – ha evocato in giudizio Controparte_2 chiedendo in via principale, di accertare e dichiarare che, a seguito del provvedimento di convalida reso nell'ambito del procedimento n. R.G.
5659/2010 dell'intestato Tribunale, il contratto di locazione con il quale il soppresso suo dante causa ex lege, aveva concesso ad CP_3 CP_2 il godimento dei sopra decritti immobile e posto auto, è cessato a far
[...] data dal 5.2.2010; che al 5.2.2010 aveva maturato per Controparte_2 corrispettivi di locazione, comprensivi di oneri accessori, una morosità nella misura complessiva pari ad euro 59.595,74; che, nonostante la cessazione del rapporto di locazione e, comunque, successivamente al 5.2.2010, CP_2 si è rifiutata di rilasciare l'unità immobiliare continuandola
[...] illegittimamente ad occupare almeno sino al 10.10.2024, e di versare le indennità risarcitorie dovute ex art. 1591 c.c., maturando a tale ultima data, in considerazione dei suddetti gravi inadempienti, la morosità di euro 114.673,49; che, in conclusione, la al 10.10.2024 ha maturato per canoni di Controparte_2 locazione, oneri accessori e indennità risarcitorie ex art. 1591 c.c. una morosità pari ad euro 174.269,23; per l'effetto, ed in tutti i casi, condannare CP_2 nei confronti a pagare all'istante la suddetta somma di euro 174.269,23
[...] per canoni di locazione, per oneri accessori e per corrispettivi ex art. 1591 c.c. sino all'esito del giudizio, nonché quella ulteriore fino alla restituzione dell'unità immobiliare locata, il tutto, in ogni caso, oltre interessi ex art. 1284,
2 comma 4, c.c., ovvero, in subordine quelli legali e, in ogni caso, il maggior danno;
a rilasciargli libero e vuoto di cose e persone e a restituirgli l'unità immobiliare concessale in locazione, previa, se del caso, fissazione della data di rilascio e dichiarando, in tutti i casi, la relativa pronunzia opponibile agli eventuali aventi causa dalla medesima e/o ad eventuali soggetti che all'atto dell'esecuzione del provvedimento di rilascio si trovassero all'interno dell'unità immobiliare;
solo subordinatamente, nel caso fosse ritenuto ancora vigente il rapporto contrattuale, accertare e dichiarare che, dal 10.1.1999 al 10.10.2024, si è resa inadempiente all'obbligo di pagare il canone di Controparte_2 locazione e gli oneri accessori, tutti dovuti mensilmente per il godimento dell'unità immobiliare che aveva ricevuto in locazione, maturando, per tali titoli, una morosità nella misura complessiva di euro 174.269,23; che l'inadempimento in cui è incorso la medesima è grave ed imputabile e, comunque, risolutorio;
per l'effetto, ma in tutti i casi, disporre, la risoluzione del rapporto contrattuale, ovvero del contratto di locazione e condannare la medesima in favore dell'istante: al pagamento della somma di euro 174.269,23, nonché al pagamento dei canoni e degli oneri dovuti fino alla scadenza del contratto, ovvero, subordinatamente, fino all'effettivo rilascio dell'immobile, il tutto, in ogni caso, oltre interessi ex art. 1284, comma 4, c.c., ovvero, in subordine, quelli legali e, in ogni caso, il maggior danno;
a rilasciargli libero e vuoto di cose e persone e a restituirgli l'unità immobiliare meglio descritta in premessa, previa, se del caso, fissazione della data di rilascio e dichiarando, in tutti i casi, la relativa pronunzia opponibile agli eventuali aventi causa dalla medesima e/o ad eventuali soggetti che all'atto dell'esecuzione del provvedimento di rilascio si trovassero all'interno dell'unità immobiliare.

2. Si è costituita in giudizio impugnando e contestando tutto Controparte_2 quanto dedotto, formulato e prodotto dal ricorrente, in quanto infondato in fatto e diritto. In particolare, ha eccepito il mancato avvertimento della facoltà per l'intimato di richiedere il patrocinio a spese dello Stato, qualora ve ne siano i requisiti e il mancato esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria;
ha eccepito la prescrizione delle somme richieste e la non debenza delle somme a
3 titolo di oneri accessori, poiché non provate, né in ordine all'an, né in ordine al quantum richiesto. Ha affermato l'omessa prova del maggior danno. Ha concluso chiedendo in via preliminare, di dichiarare la nullità dell'atto introduttivo del giudizio per carenza nel contesto dell'atto dell'avvertimento della facoltà dell'intimato di richiedere, il gratuito patrocinio, qualora il medesimo presenti le condizioni per poter usufruire dello stesso;
sempre in via preliminare rilevare il mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatorio ex art. 5 d.lgs. n. 28/10 e differire il giudizio per consentire alle pari l'introduzione del suddetto procedimento. In difetto dichiarare la domanda improcedibile;
ancora in via preliminare rigettare il ricorso per intervenuta prescrizione dei diritti in esso azionati;
in via principale rigettare il ricorso in quanto improponibile, inammissibile e/o nel merito infondato.

3. Alla prima udienza il giudice ha rigettato l'eccezione di nullità del ricorso, in quanto sanata dalla costituzione della resistente in forza del principio di strumentalità delle forme, non riscontrandosi alcuna lesione del diritto di difesa;
rilevato il mancato esperimento della procedura obbligatoria di mediazione, ha assegnato alle parti termine di 15 giorni per la proposizione della domanda di mediazione.

3.1. All'odierna udienza, respinte le prove per testi chieste da parte ricorrente, siccome superflue, la causa è stata discussa dalle parti e decisa ex art. 429 c.p.c..

4. Deve in primo luogo essere rigettata l'eccezione di nullità della citazione, per l'omesso avvertimento di cui all'art. 163, comma 3, n. 7), c.p.c. circa la possibilità per il convenuto di chiedere, sussistendone i presupposti, il patrocinio a spese dello Stato.
Invero, a prescindere dalla questione della sua applicabilità al rito locatizio, il sopra citato omesso avvertimento è stato sanato dalla costituzione della resistente in forza del principio di strumentalità delle forme, non riscontrandosi alcuna lesione del diritto di difesa, avendo la resistente provveduto a costituirsi nei termini con l'obbligatoria difesa tecnica, senza lamentare specifiche lesioni delle proprie facoltà defensionali derivanti all'omesso avvertimento e senza dedurre di avere i requisiti per l'ammissione al gratuito patrocinio.
4 5. Dagli atti è emerso che parte ricorrente ha ottenuto provvedimento di convalida emesso dall'intestato Tribunale in data 5.2.2010 nell'ambito del procedimento R.G. n. 5659/2010 per inadempimento della parte conduttrice, odierna resistente, che ha accertato la risoluzione del contratto a far data dal
5.2.2010.
Parte ricorrente ha altresì ottenuto decreto ingiuntivo n. 13151/2011 che ha condannato al pagamento nei confronti di e per esso Controparte_2 Pt_1 dell'importo di euro 42.584,25 per canoni scaduti e non pagati CP_1 alla data dell'intimazione, oltre a quelli scaduti fino al rilascio, ed interessi legali e spese della procedura.
Ciò posto, il contratto di locazione risulta scaduto alla data del 5.2.2010 e parte resistente, che non ha contestato in atti la circostanza di continuare ad occupare l'immobile di proprietà di deve considerarsi occupante sine titulo Pt_1 dell'immobile.

5.1. In relazione alla domanda di rilascio, si osserva la sua ammissibilità in quanto, il provvedimento di convalida, che ha natura di sentenza passata in giudicato e sarebbe idoneo a costituire titolo esecutivo, risulta tuttavia prescritto, come eccepito da parte resistente, in virtù della prescrizione dell'actio iudicati decennale, ai sensi dell'art. 2953 c.c., sicché, come richiesto da parte ricorrente questo giudice deve pronunciarsi altresì in ordine alla domanda di rilascio.
Tanto premesso, occupante sine titulo dell'immobile di Controparte_2 proprietà dell' essendo il contratto di locazione risolto a far data dal Pt_1
2.10.20210, deve essere condannata al rilascio dello stesso in favore di Pt_1 libero e vuoto di cose e persone, ritenendosi ragionevole fissare per il rilascio la data del 30.10.2025.

5.2. Con riguardo ai canoni ed oneri non pagati, parte ricorrente ha dedotto che ha maturato alla data del 10.10.2024 una morosità di euro Controparte_2
174.269,23.
In relazione agli importi maturati alla data della convalida, aveva ottenuto Pt_1 decreto ingiuntivo per euro 42.584,25 oltre interessi e spese legali, decreto
5 ingiuntivo notificato alla conduttrice in data 22.10.2011 insieme al precetto di pagamento per il suddetto importo, oltre i successivi canoni maturati, interessi e spese legali, per il complessivo importo di euro 63.915,08.
Con riferimento a tali somme, si osserva che il decreto ingiuntivo, non opposto, ha acquisito forza di cosa giudicata e ha fatto nascere un nuovo termine decennale di prescrizione (actio iudicati), ormai decorso, non risultando in atti né la notifica del titolo successiva al 22.10.2011, né l'avvio dell'esecuzione forzata.
Con riguardo alle somme richieste da all'odierna resistente per la morosità Pt_1 complessiva di euro 174.269,23 alla data del 10.10.2024, si rileva che ha Pt_1 inviato diffide alla resistente in data 21.10.2010, 30.5.2011, 30.2.2013,
16.3.2014, 24.3.2016, 21.12.2017, 24.4.2018 e 9.10.2023. Orbene, tralasciando la questione eccepita dalla convenuta in ordine alla loro inidoneità ad interrompere la prescrizione, si rileva la preliminare circostanza che sono trascorsi più di cinque anni dalla missiva del 24.04.2018 (doc. 8-septies allegato al ricorso) a quella del 9.10.2023 (doc. 8-octies allegato al ricorso), con la conseguenza che essendo trascorsi più di cinque anni tali somme non risultano dovute in quanto prescritte.
Pertanto, la relativa domanda va rigettata.

5.3. Parte ricorrente ha inoltre richiesto il pagamento delle ulteriori somme maturate, dal 10.10.2024 (data fino alla quale era stata quantificata la morosità) fino al rilascio dell'immobile, per canoni di locazione e oneri accessori fino al rilascio ex art. 1591 c.c. oltre interessi ex art. 1284, comma 4, c.c., ovvero, in subordine quelli legali e, in ogni caso, il maggior danno.
Atteso che parte resistente, come circostanza pacifica in atti, continua ad occupare l'immobile della ricorrente, è tenuta a corrispondere Controparte_2 alla proprietà l'indennità di occupazione da parametrarsi al canone di locazione convenuto ai sensi dell'art. 1591 c.c. a decorre dal 10.10.2024 fino alla data dell'odierna sentenza e dalla sentenza fino al rilascio.
6 Per detti importi non si è maturata l'eccepita prescrizione, interrotta dalla notifica del ricorso introduttivo del presente giudizio (16.12.2024) e sospesa per tutta la durata del processo.
Parte resistente deve pertanto essere condannata al pagamento di un'indennità di occupazione pari al canone convenuto tra le parti, come rivalutato secondo gli indici Istat al luglio 2024, pari ad euro 557,29 per 12 mesi fino alla data odierna per l'importo di euro 6.687,48. È altresì dovuta l'indennità di occupazione, ai sensi dell'art. 1591 c.c. al canone di locazione convenuto rivalutato, dall'odierna sentenza fino al rilascio dell'immobile.
Sono altresì dovuti gli interessi dalle singole mensilità al saldo al tasso legale fino al 16.12.2024 e da detta data (ovverosia dalla notificazione del ricorso) al tasso maggiorato previsto dall'art. 1284, comma 4, del codice civile.

6. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
1) condanna a rilasciare l'unità immobiliare sita in Roma, via Controparte_2
Francesco Tovaglieri, n. 379, composta da immobile sito alla scala B, piano 7, interno 25 (censito al catasto al foglio 648, particella 329, subalterno) 69 e posto auto pertinenziale n. 4/57, in favore di rappresentato dalla Pt_1 Controparte_1
libera da cose e persone;
fissa per il rilascio la data del 30.10.2025;
[...]
2) condanna a corrispondere a Controparte_2 Parte_1
, rappresentato dalla l'importo di euro
[...] Controparte_1
6.687,48 a titolo di canoni di locazione non corrisposti dal 10.10.2024 alla data dell'odierna sentenza (1.10.2025), oltre all'indennità di occupazione, ai sensi dell'art. 1591 c.c. al canone di locazione convenuto rivalutato, dall'odierna sentenza fino al rilascio dell'immobile, e agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo, al tasso legale fino al 16.12.2024 e da tale data fino all'effettivo soddisfo al tasso maggiorato previsto dall'art. 1284, comma 4, c.c.;
3) respinge ogni altra domanda;

7 4) condanna alla refusione, in favore dell' Controparte_2 [...]
, rappresentato dalla Parte_1 Controparte_1 delle spese di lite del presente giudizio, liquidate in euro 2.000, oltre al 15% per spese generali, Iva e cpa.
Roma, 1.10.2025
Il giudice
Dott.ssa Maria Pasqualina Grauso

8