N. R.G. 49791/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Chiara Maria D'Orsi
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. r. g. 49791/2021 promossa da:
C.F. ), con il patrocinio dell'avv. PAOLILLO Parte_1 C.F._1
AN
ATTORE/I
contro
(C.F. ), con il Controparte_1 P.IVA_1 patrocinio dell'avv. PAOLELLI MARCO e dell'avv. TEODORI SIMONA
CONVENUTO/I
OGGETTO : infiltrazioni e risarcimento danni
CONCLUSIONI: come da note scritte depositate per l'udienza del 31 marzo 2025
MOTIVI DELLA DECISIONE
La parte attrice ha dedotto di essere proprietaria di box e cantina adiacenti in con ingresso da CP_1 via di Porta Furba n° 135 posti al secondo piano interrato dell'autorimessa condominiale, contraddistinti dal n° 56 S2 il box e dalla lettera E la cantina, giusto atto di compravendita redatto il
23 luglio 1998 da Notaio repertorio 24617 raccolta 11950; Persona_1 ha affermato che all'interno dei locali si sono da tempo manifestate infiltrazioni provenienti dalla rampa di accesso ai box, posta al livello -1 sovrastante il box di proprietà attorea posto al livello -2,
e provenienti da una fioriera facente parte della corte comune.
Nella citazione ha dichiarato e dimostrato di aver esperito infruttuosamente nel 2019 procedimento di mediazione, conclusosi al quinto incontro con esito negativo per mancato raggiungimento dell'accordo.
Dopo aver richiesto espletarsi CTU e prova per testi, ha così concluso A) Accertare l'esistenza dei fenomeni infiltrativi lamentati dall'attore nel box e cantina adiacenti, con ingresso dal civi-co n.135 di in contraddistinti dal n. 56 S2 il box e dalla lettera E la cantina e che gli Controparte_1 CP_1 stessi si sono verificati a causa di un difetto originario di realizzazione e/o per omissione della dovuta manutenzione delle opere ripara-tive e/o di manutenzione della rampa d'accesso ai locali box S2 e della corte sovrastante sempre i medesimi locali;

B) Accertare e dichiarare il convenuto responsabile dei lamentati fenomeni Controparte_1 infiltrativi nei locali dell'attore;
C) Accertare che i danni lamentati dall'attore sono pari ad:
- euro 7.914,14 per il ripristino risanamento dei locali o nella somma maggiore o minore che sarò accertata;

- euro 16.000,00 per il mancato o parziale godimento dell'immobile dal 1998 o nella misura maggiore o minore che sarà accertata o ritenuta equa anche in virtù del persistere dei fenomeni infiltrativi;

D) Per l'effetto condannare il , in persona dell'amm. Controparte_2
p.t., a pagare la somma complessiva, in favore dell'attore, di euro 25.154,74 o nella misura maggiore o minore che sarà accertata o ritenuta e-qua anche in virtù del persistere dei fenomeni infiltrativi, oltre interessi;
-
E) Condannare il , in persona dell'amm. p.t, a Controparte_2 provvedere alla impermeabilizza-zione della rampa che copre i locali dell'attore e della corte con fioriera sempre sovrastante gli stessi locali e ad esegui-re comunque tutti i lavori comunque necessari per eliminare i fenomeni infiltrativi lamentati dall'attore.
Con vittoria di spese e competenze.
Ha affermato la responsabilità del convenuto ex art. 2051 e/o 2043 cod. civ. Il convenuto si è costituito ed ha contestato la domanda, chiedendo esplicarsi prova testimoniale;
eccependo in primis l'improcedibilità per mancato espletamento del procedimento di mediazione obbligatoria, in via principale chiedendone il rigetto in quanto volta unicamente a trarne profitto, con vittoria di spese, competenze e onorari.
Nelle memorie ha contestato il quantum della richiesta e ha eccepito che la funzione del box, destinato al ricovero di mezzi di trasporto, preclude la richiesta di risarcimento di altri beni asseritamente depositati nel locale box.
Essendo stata fornita prova della mediazione, iniziata il 1 febbraio 2019 e protrattasi per cinque incontri prima di concludersi infruttuosamente, la condizione di procedibilità è stata soddisfatta.
Nella fase istruttoria, è stata espletata la CTU che, ritenuta esaustiva, ha reso superflua la prova testimoniale, del resto non rilevante in questioni squisitamente tecniche come quelle in esame.
Nella comparsa conclusionale l'Attore ha modificato le proprie richieste avvicinandole alla quantificazione operata dal CTU.
La domanda è fondata nei limiti di seguito precisati:
Il CTU, con motivazione convincente perché giunta all'esito di scrupolose ed esaurienti indagini, ha accertato l'esistenza delle denunciate infiltrazioni e individuato la causa delle stesse nello stato in cui si trova la rampa di accesso ai box, posta ad un livello superiore e sovrastante il CP_3 box di proprietà del Ricorrente. Riporta testualmente il CTU “Le cause dei danni presenti all'interno del box sono ravvisabili in mancanza di tenuta del manto impermeabile della rampa e dei verticali tra il piano della rampa e le pareti che delimitano la stessa, vetustà dell'impermeabilizzazione dei canali di raccolta delle acque piovane e delle caditoie di scolo, dei raccordi, del pluviale.”
Il CTU ha indicato i lavori necessari alla eliminazione del fenomeno e quantificato il costo in euro
18.650,47; oltre IVA per le opere condominiali;
ha inoltre accertato i danni all'interno dei locali di proprietà dell'attoree ne ha quantificato il costo pari ad euro 4.505,00 oltre IVA per il ripristino di box e cantina;
definendo la cifra di euro 137,625 quale canone mensile per la mancata fruibilità dei locali box e cantina. Non ritiene invece quantificabili i danni relativi agli asseriti beni contenuti nei locali, né per quanto riguarda le scaffalature, essendo quelle presenti già nuove, né per i beni mobili, non essendovi certezza che gli stessi fossero ivi contenuti. L'ausiliario del giudice ha risposto in modo convincente e nessun rilievo tecnico risulta in perizia essere stato sollevato dal CTP del convenuto. CP_4
Sussiste, pertanto, la responsabilità del convenuto quale custode del bene ex art. 2051 cc.
Come è noto (Sez. 3, Sentenza n. 20427 del 25/07/2008) la responsabilità del custode disciplinata dall'art. 2051 c.c. costituisce una ipotesi di responsabilità oggettiva e non di colpa presunta. Il danneggiato, pertanto, per ottenere il risarcimento da parte del custode, deve dimostrare unicamente l'esistenza del danno e la sua derivazione causale dalla cosa. Al custode, per contro, per andare esente da responsabilità non sarà sufficiente provare la propria diligenza nella custodia, ma dovrà provare che il danno è derivato da caso fortuito.
E' stato, inoltre, precisato che il caso fortuito per esonerare il custode deve essere un fattore idoneo ad interrompere il nesso causale. (Sez. 3, Sentenza n. 4279 del 19/02/2008).
Ne consegue che il convenuto deve essere condannato allo svolgimento dei lavori CP_4 indicati in CTU per quanto riguarda il risanamento della rampa di accesso ai box, individuata come origine delle infiltrazioni;
nonché al risarcimento dei danni quantificati dal CTU in euro 4.505,00 oltre IVA per il ripristino dei locali di proprietà di parte Attrice, nonché per la mancata fruizione dei locali, box e cantina, così come quantificati dall'ausiliario in €. 137,625 mensili. Quanto al periodo da cui far decorrere tale risarcimento, in considerazione che le prime doglianze sono state presentate al fin dal 2012, e la mediazione è stata iniziata il 1 febbraio 2019, appare presumibile CP_4 che in tale considerevole lasso di tempo il garage, sia pure afflitto dalle infiltrazioni, non fosse compromesso nella sua fruibilità, e quindi appare ragionevole a questo Giudice far decorrere tale risarcimento dalla data certa di inizio della mediazione oltre accessori come da dispositivo.
Le spese di lite, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.
Vanno a carico di parte convenuta le spese di ctu già liquidate provvisoriamente con separato decreto e poste provvisoriamente a carico di parte attrice.

P.Q.M.


Il Giudice Unico di Roma, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa e reietta così provvede:
1) condanna la parte convenuta ad eseguire le opere di eliminazione della causa infiltrattiva come specificato dal CTU nella relazione;
2) condanna la parte convenuta al pagamento in favore dell'Attore della somma di €. 4.505,00 oltre IVA per il ripristino dei locali box e cantina, nonché per la mancata fruizione dei locali, box e cantina, così come quantificati dall'ausiliario in €. 137,625 mensili a decorrere dal 1 febbraio 2019 alla data di pubblicazione della sentenza;

3) condanna la parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice delle spese di lite che liquida in €.237,00 per spese ed €.3.387,00 per compensi, oltre Iva e Cassa Previdenza e rimborso spese generali;

4) pone definitivamente a carico del convenuto le spese della ctu già liquidate con separato decreto.
Roma, 4 novembre 2025 Il Giudice
Dott. Chiara Maria d'Orsi