N. 147/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PERUGIA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Perugia, SECONDA SEZIONE Civile, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Dott. ED IO ha pronunciato, ex art
281 sexies ultimo comma c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. 147/202024 R.G. promossa da
( C.F.: ) e ( Parte_1 C.F._1 Parte_2
C.F.: ) rappresentati e difesi per mandato allegato all'atto C.F._2 di citazione dall'Avv. Pietro Migliosi presso il cui studio, in Perugia, Via
Guardabassi 2, sono elettivamente domiciliati
Attori
contro
( C.F.: ) rappresentato e difeso per Controparte_1 C.F._3 procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione e risposta dall'Avv. Angelo
NI presso il cui studio, in Perugia, Corso Vannucci 107, è elettivamente domiciliato
convenuto
e
( C.F.: ) rappresentata e difesa per Controparte_2 C.F._4 procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione e risposta dagli Avv.ti IE IN e ST NO presso il cui studio. in Perugia, Via Cesare
Caporali n. 22, è elettivamente domiciliata
Convenuta
avente ad oggetto: Proprietà
CONCLUSIONI DELLE PARTI
I procuratori delle parti hanno concluso come al verbale di udienza del 27.11.2025 all'esito della quale il Giudice si è riservato il deposito della sentenza nei termini previsti dall'art. 281 sexies c.p.c. ultimo comma
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1.1 Con atto di citazione ritualmente notificato in data 8.1.2024 Parte_1
e convenivano e
[...] Parte_2 Controparte_1 CP_2
dinanzi al Tribunale di Perugia rappresentando che:
[...]
- con atto del Notaio del 30 dicembre 1978,: Persona_1 Persona_2 in ragione di 1/6, in ragione di 1/6, in Persona_3 Parte_1 ragione di 1/6, in ragione di 1/6 e in ragione Parte_2 Controparte_1 di 2/6 acquistavano un appartamento sito in Chiugiana, Comune di Corciano, Via
G. Di Vittorio n. 18 composto da cinque vani ed accessori distinto al NCEU del
Comune di Corciano al foglio 39 con la particella 737 sub 42 censito con la Cat.
A/2 cl.4 per vani 6 al piano primo con la rendita di £. 924;
- con atto in data 14 novembre 1984 del Notaio Persona_1 Per_2
e vendevano a e la
[...] Persona_3 Parte_1 Parte_2 quota di 1/6 e a la residua quota di 1/6 e, pertanto, l'immobile Controparte_2 sopra descritto risultava di proprietà degli attori, coniugi in regime di comunione legale, in ragione di 3/6, di in ragione di 2/6 e di Controparte_1 CP_2
in ragione di 1/6;
[...]
- l'immobile era stato utilizzato quale studio professionale da Parte_1
e in comune fino al 31 dicembre 1998 e dal
[...] Controparte_1
pagina 2 di 11 successivo mese in via esclusiva da in forza di contratto di Controparte_1 locazione;

- non avendo il mai corrisposto alcun canone di locazione in data 28 CP_1 febbraio 2015 veniva sottoscritto un atto ricognitivo del debito per i canoni scaduti e contestualmente gli attori si obbligavano a vendere la loro quota di comproprietà sull' immobile al convenuto il quale, da parte sua, si obbligava a corrispondere la complessiva somma di €. 72.000,00, di cui €. 30.000,00 quale ammontare dei canoni locazione non corrisposti ed €. 42.000,00 quale prezzo di acquisto della quota di comproprietà degli attori;

- il suindicato importo doveva essere corrisposto in 144 rate mensili di cui la prima di €. 443,00 e le ulteriori 143 di €. 400,00, mentre il saldo di €. 14.357,00 doveva essere corrisposto entro i trenta giorni successivi alla scadenza dell'ultima rata e all'art. 8 era previsto che,, in caso di semplice ritardo da parte del convenuto- acquirente nel pagamento di tre rate anche non consecutive il contratto doveva ritenersi risolto ipso iure e le somme eventualmente percepite dagli attori sarebbero state trattenute a titolo di penale rimanendo il obbligato a CP_1 corrispondere il residuo ammontare del proprio debito, salvo il maggior danno subito e a rilasciare immediatamente l'immobile obbligandosi al pagamento di una penale giornaliera di euro 50,00 in caso di ritardo nel rilascio;

- il aveva corrisposto la prima rata e quelle da marzo 2015 a ottobre CP_1
2015, per complessive €. 3.643,00, una rata il 05 aprile 2016, due rate il 26 maggio 2016 e il 31 agosto 2016, il 3 febbraio 2017, il 7 marzo 2017, il 18 aprile
2017, il 18 maggio 2017 il 3 luglio 2017, il 26 luglio 2017 e il 25 giugno 2017 €.
5.000,00 per un importo complessivo di €. 12.643,00 da imputare in ragione di €.
6.574,36 ai canoni di locazione pregressi e il residuo, €. 6.068,64, quale acconto sul prezzo di vendita.
Non avendo il nè saldato la propria esposizione debitoria, né CP_1 provveduto a rilasciare l'immobile, gli attori in data 26 marzo 2021 proponevano domanda di mediazione nella quale richiedevano al il saldo degli CP_1 importi previsti nel contratto del 28.2.2015 e ad entrambi i comproprietari pagina 3 di 11 convenuti, , la divisione dell'immobile Controparte_3 sopra descritto e la liberazione dell'immobile.
Rimasto privo di esito il procedimento di mediazione gli attori chiedevano, pertanto, l'accoglimento delle seguenti conclusioni “ …. Accertata e dichiarata la intervenuta risoluzione di diritto della compravendita intervenuta il 28 febbraio
2015, condannare il Sig. a corrispondere agli attori la Controparte_1 somma di €. 17.357,00= o quella diversa che verrà determinata in corso di causa
e la penale giornaliera a far data dal 1 ottobre 2017 al rilascio dell'immobile.


2. Accertare dichiarare la divisibilità dell' appartamento sito in Chiugiana
Comune di Corciano Via G. Di Vittorio n. 18 composto da cinque vani ed accessori a confine con , scala comune, , salvo altri e CP_4 CP_5 distinto al NCEU del Comune di Corciano al foglio 39 con la particella 737 sub
42 censito con la Cat. A/2 cl.4 per vani 6 al piano primo con la redita di £. 924; disporre la divisione del detto immobile attribuendo agli attori la quota di proprietà in misura di 3/6. In caso di non comoda divisibilità disporre la vendita dell'immobile in comunione attribuendo il ricavato della vendita in ragione di 3/6 agli odierni attori;
condannare in ogni caso il Rag. a Controparte_1 rilasciare l'immobile da persone e cose.
Con vittoria di spese, competenze professionali oltre rimborso forfettario e accessori di legge.”.
1.2. si costituiva in giudizio in data 12.04.2024 non Controparte_1 opponendosi allo scioglimento della comunione sull'immobile di comune proprietà contestando, invece, la domanda di rilascio essendo anch'egli comproprietario dell'immobile in questione. Contestava, inoltre, le domande attoree di declaratoria della intervenuta risoluzione del contratto preliminare intervenuto tra le parti e di contestuale richiesta di adempimento dello stesso in quanto incompatibili. Contestava, inoltre, l'importo della penale giornaliera in quanto eccessiva chiedendo il rigetto della relativa richiesta di condanna al pagamento in quanto eccessiva o comunque, la riconduzione ad equità. Rilevava, infine, che nel corso degli anni aveva corrisposto anche le quote condominiali di pagina 4 di 11 spettanza di tutti i comproprietari, comprensive delle rilevanti spese di manutenzione ordinarie e straordinaria dell'immobile, mentre l'attore aveva percepito negli anni canoni di locazione per oltre 10.000,00.

Per questi motivi

il convenuto chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni “…….rigettare preliminarmente la domanda di rilascio avanzata dagli attori perché inammissibile, improponibile e comunque infondata in fatto e in diritto;

- accertare e dichiarare la divisibilità dell'appartamento sito in Comune di
Corciano, Loc. Chiugiana, Via G. di Vittorio n. 18, composto da 5 vani ed accessori distinto al NCEU del Comune di Corciano al Foglio n. 39 con la part.
737, sub. 42, censito con la cat. A/2, cl. 4, rendita Euro 924,00 e disporre la divisione di detto immobile in due lotti di pari valore, attribuendone un lotto agli attori pari alla quota di proprietà dagli stessi detenuta nella misura di 1/2, nonché al comparente, con accorpamento della quota di proprietà posseduta dal coniuge
il restante lotto rappresentante i diritti di piena proprietà di ½. Controparte_2
Nella non creduta ipotesi di una fattiva e comoda divisibilità disporre la vendita dell'immobile, attribuendo a ciascun partecipante la quota di diritto vantata, con spese di procedura a carico della massa da dividere;
”.

1.3. La convenuta si costituiva in giudizio il 12.4.2024 Controparte_2 deducendo di essere estranea alle domande inerenti il contratto sottoscritto il
28.2.2015 al quale essa non aveva preso parte. Contestava la richiesta di immediato scioglimento della comunione in quanto nell'immobile oggetto di causa veniva esercitata l'attività professionale del

Per questi motivi

la CP_1 convenuta chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni “ In via principale, nel merito: stante l'estraneità della Sig.ra rispetto alla domanda di CP_2 risoluzione di diritto della compravendita (rectius: preliminare di compravendita) ed alla conseguente condanna al pagamento, dilazionare lo scioglimento della comunione e non disporre il rilascio immediato dell'immobile per tutti i motivi argomentati nel corpo del presente atto”.

1.4 Con ordinanza riservata del 30.5.2025 veniva disposta la separazione della domanda di parte attrice volta ad ottenere l'accertamento della intervenuta pagina 5 di 11 risoluzione di diritto della scrittura privata datata 28.2.2015 con la consequenziale condanna al pagamento di agli importi richiesti dalla Controparte_1 domanda di scioglimento della comunione in relazione all'immobile ubicato in
Chiugiana di Corciano Via G. Di Vittorio n. 18 distinto al NCEU al foglio 39 con la particella 737 sub 42 rinviandosi, con riferimento alla prima domanda attorea, alla udienza del 27.11.2025 nella quale i procuratori delle parti precisavano le proprie conclusioni come al verbale di udienza ed il Giudice si riservava di depositare la sentenza nel termine previsto dall'ultimo comma di detta norma.
******
Gli attori hanno proposto in giudizio una domanda volta all'accertamento della intervenuta risoluzione di diritto dell'accordo sottoscritto in data 28.2.2015 a fronte dell'inadempimento da parte del convenuto con conseguente Controparte_1 richiesta di condanna di quest'ultimo al pagamento dei canoni di locazioni residui e alla penale stabilita per il ritardo nel rilascio dell'immobile di comune proprietà.
A seguito della separazione disposta con ordinanza del 30.05.2025 detta domanda non riguarda la convenuta che, quale comproprietaria Controparte_2 dell'immobile per cui è causa, è stata citata in giudizio limitatamente alla domanda concernente la divisione giudiziale dell'immobile di comune proprietà.
In particolare la scrittura privata datata 28.2.2015 di cui non è stata contestata l'autenticità e la provenienza delle sottoscrizioni apposte, qualificata letteralmente dalle parti come preliminare di vendita e di ricognizione di debito, dopo aver dato atto della situazione di comproprietà dell'immobile sito in Chiugiana Comune di
Corciano Via G. Di Vittorio n. 18 distinto al NCEU del Comune di Corciano al foglio
39 con la particella 737 sub 42 e dell'utilizzo esclusivo dello stesso da parte del comproprietario in forza del contratto di locazione del 1.2.1998, Parte_3 ha regolamentato l'esposizione debitoria maturata dal nel pagamento dei CP_1 canoni di locazione per un importo complessivo di euro 30.000,00 prevedendo altresì la promessa di vendita degli attori della propria quota di comproprietà di detto immobile al convenuto per un prezzo di euro 42.000 obbligandosi il convenuto a versamenti mensili da imputarsi pro quota alle due diverse obbligazioni.
pagina 6 di 11 L'art. 1456 c.c. stabilisce, infatti, che i contraenti possano convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non venga adempiuta secondo le modalità stabilite. In questo caso la risoluzione si verifica di diritto, non automaticamente per effetto dell'inadempimento del debitore ma quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva in quanto detta clausola attribuisce al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per l'inadempimento della controparte senza che il giudice possa valutare la gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. avendo le stesse parti effettuato simile valutazione in sede negoziale (v. Cass. 2014 n. 20854; Cass. 2007 n.
16993; Cass. n. 167 del 2005).. Pertanto, se le parti hanno concordato una clausola risolutiva espressa, la risoluzione del contratto avviene di diritto dal momento in cui la comunicazione di avvalersi della clausola giunge alla controparte. La dichiarazione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa può essere resa, senza necessità di formule rituali, anche in maniera implicita, purchè inequivocabile, pure nell'atto di citazione in giudizio per la risoluzione del contratto o in atti giudiziari equipollenti ( Cass. 19865/2014; Cass. 23824/2010). La successiva sentenza del giudice sarà di mero accertamento, dichiarativa dell'avvenuto scioglimento del rapporto ( Cass. 4540/2012). La Suprema Corte ha altresì precisato che “ per la configurabilità della clausola risolutiva espressa, le parti devono aver previsto la risoluzione di diritto del contratto per effetto dell'inadempimento di una o più obbligazioni specificamente determinate, restando estranea alla norma di cui all'art.
1456 c.c. la clausola redatta con generico riferimento alla violazione di tutte le obbligazioni contenute nel contratto, con la conseguenza che, in tale ultimo caso,
l'inadempimento non risolve di diritto il contratto, sicché di esso deve essere valutata
l'importanza in relazione alla economia del contratto stesso, non essendo sufficiente
l'accertamento della sola colpa, come previsto, invece, in presenza di una valida clausola risolutiva espressa ( Cass. 27 gennaio 2009 n. 1950). Inoltre la dichiarazione prevista dal citato art. 1456 cod. civ. ha effetto risolutorio immediato e postula non soltanto la sussistenza, ma anche l'imputabilità dell'inadempimento che il Giudice è chiamato ad accertare in caso di contestazione (Cass. 2005 n. 15026 ove si ribadisce:
pagina 7 di 11 “Nel sistema dell'art.1456 c.c. gli effetti risolutori, che si collegano direttamente alla dichiarazione della volontà del creditore di avvalersi della clausola risolutiva espressa senza l'intermediazione della sentenza, decorrono dal momento in cui tale dichiarazione perviene al debitore”). La colpa del contraente inadempiente si presume ai sensi dell'art. 1218 cod. civ., se non sia provata la impossibilità di adempimento della prestazione per causa non imputabile al debitore (Cass. 1986, n.
394).
Nel caso di specie la domanda formulata dagli attori risulta fondata in quanto, a fronte della previsione contenuta nell'art 8 del contratto stipulato in data 28.3.2015, non è contestato che il si sia reso inadempiente circa il tempestivo ed integrale CP_1 pagamento degli importi rateali previsti all'art 4, a titolo di pregressi canoni di locazione e a titolo di prezzo per la promessa di compravendita della quota di comproprietà di cui gli attori sono titolari, avendo corrisposto la sola complessiva somma di euro 12.643,00. Per quanto concerne la dichiarazione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa contrattualmente prevista essa è rinvenibile, ancor prima dell'atto di citazione notificato al nella domanda di mediazione CP_1 depositata dagli attori il 2.4.2021 cui ha fatto seguito il procedimento conclusosi negativamente. ( doc. 5 e 6 fascicolo degli attori). L'accoglimento della domanda attorea comporterebbe, come detto, effetti restitutori di quanto corrisposto in forza del contratto risolto ipso iure con conseguente riviviscenza dell'intero credito e del correlativo diritto di agire in giudizio nei confronti della parte debitrice, non potendo, tuttavia, il Giudice pronunciarsi sugli obblighi di restituzione quale conseguenza della risoluzione se non in presenza di un'esplicita domanda della parte interessata ( Cass
7829/2003; Cass. 2566/2003; Cass. 8310/2003). Per quanto concerne, in particolare,
i canoni del contratto di locazione stipulato in data 1.2.1998 ( doc. 3 fascicolo degli attori) in ordine ai quali la ricognizione di debito titolata contenuta all'art 1 del contratto del 28.2.2015 non viene coinvolta dall'effetto risolutorio, gli attori hanno richiesto la condanna del convenuto al pagamento dell'importo di euro CP_1
17.357,00, imputando, quindi, la somma complessivamente ricevuta di euro
12.643,00 ai soli canoni di locazione scaduti piuttosto che a titolo di penale come pagina 8 di 11 previsto dall'art 8 del contratto di che trattasi. Detta domanda, non è stata oggetto di specifica contestazione da parte del e deve, pertanto, trovare CP_1 accoglimento.
Venendo all'esame della domanda degli attori concernente la condanna del convenuto al pagamento della penale contrattualmente stabilita in euro 50 giornaliere a fara data dal 1.10.2017 fino al rilascio dell'immobile trova applicazione l'art. 1384 c.c., potendo il giudice, anche d'ufficio, provvedere alla riduzione della penale ad equità, qualora eccessiva. Come sostenuto dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite infatti
“nel caso in cui il risarcimento del danno sia stato oggetto di una determinazione anticipata attraverso una clausola penale ex art. 1382 cc, trova applicazione la possibilità, ad opera del giudice, della riduzione equitativa della penale che si manifesti eccessiva, così da ricondurre l'autonomia contrattuale nei limiti in cui essa appare meritevole di tutela e riequilibrare la posizione delle parti, avendo pur sempre riguardo all'interesse che il creditore aveva all'adempimento integrale”
(Cass. S.U., 13 settembre 2005, n. 18128). Per consolidato e condivisibile orientamento giurisprudenziale l'esercizio, anche d'ufficio, di tale potere da parte del giudice è subordinato all'assolvimento degli oneri di allegazione e prova, incombenti sulla parte, circa le circostanze rilevanti per la valutazione dell'eccessività della penale, che deve risultare ex actis, ossia dal materiale probatorio legittimamente acquisito al processo, senza che il giudice possa ricercarlo d'ufficio (ex multis
Tribunale Roma sez. VI, 3/12/2021, n.19841). Inoltre, in ordine alla distribuzione dell'onere probatorio, la Suprema Corte ha avuto modo di chiarire che il dovere di allegazione esplicativa della dedotta eccessiva entità della penale (oltre ad una deduzione di prove in ordine all'assenza di ragioni giustificative) incombe sulla parte che la eccepisce solo qualora la sproporzione non sia manifesta, poiché, in caso contrario, “nessun altro onere può configurarsi [su tale parte] se non quello di prospettare al giudice la esigenza di una valutazione comparativa tra l'interesse patrimoniale che la controparte aveva alla esecuzione del contratto stesso e
l'ammontare della penale stabilito, in quanto gli elementi necessari per tale valutazione sono desumibili dalla convenzione prodotta a supporto della propria
pagina 9 di 11 domanda dalla controparte, mentre è, se mai, quest'ultima tenuta a dimostrare, a fronte della contestazione sollevata "ex adverso", le ragioni che giustificavano
l'ammontare apparentemente abnorme della penale in relazione al valore del contratto” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2478 del 4/3/2000).
Infine ricorda la Suprema Corte “ …….. che il potere di riduzione della penale, esercitabile d'ufficio, non è impedito dall'accordo delle parti circa l'irriducibilità della penale stessa, nè dalla circostanza, come in questo caso, che le parti abbiano definito equa la penale: sono circostanze che non vincolano il giudice” ( Cass.
26901/2023).
Ciò posto, ritiene questo Giudice, che l'ammontare della penale prevista all'art. 8 del contratto sia manifestamente eccessivo.
Avuto riguardo all'interesse che gli attori avevano al corretto adempimento del contratto, deve essere valutato il fatto che sull'immobile per cui è causa parte attrice e convenuta sono entrambe contitolari, in quote di diversa consistenza, del diritto di proprietà, ed entrambe contitolari della facoltà di utilizzo della cosa comune nei limiti consentiti dall'art. 1102 c.c. avendo regolamentato l'utilizzo esclusivo da parte del dell'immobile di comune proprietà tramite la stipula del contratto di CP_1 locazione in data 1.2.1998 per un canone iniziale annuale di euro 2.788,86, pattuendo quale prezzo della medesima quota di contitolarità degli attori promessa in vendita l'importo di euro 42.000. In tale assetto economico-contrattuale la penale giornaliera di euro 50,00 riguarda precipuamente il mancato immediato rilascio dell'immobile da parte del al momento della operatività della clausola risolutiva avvenuta il CP_1

9.4.2021 quando detto convenuto ha ricevuto la domanda di mediazione con la quale gli attori si sono avvalsi di detta clausola.
Appare, pertanto, equo procedere a una riduzione della penale pattuita nel contratto inter partes, che condurrebbe ad un importo annuale di euro 18.250,00 ( 50x365), al minor importo di euro 15 giornalieri che consentono di indennizzare gli attori anche per il periodo 28.2.2015/9.4.2021 e fino al rilascio dell'immobile o alla cessazione dell'utilizzo esclusivo dello stesso da parte del CP_1
pagina 10 di 11 Per quanto concerne la determinazione delle spese di lite esse seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, facendo applicazione dei parametri medi di cui al D.M. n. 55 del 2014 e smi


P.Q.M.

il Tribunale di Perugia, seconda sezione civile, in composizione monocratica, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, definitivamente pronunciando sulle domande come in epigrafe proposte:
1) dichiara l'avvenuta risoluzione di diritto del contratto intercorso in data 28.2.2015 per effetto dell'operatività della clausola risolutiva espressa prevista all'art. 8 del contratto de quo;

2) condanna il convenuto al pagamento in favore degli attori Controparte_1 dell'importo di euro 17.357,00 a titolo di canoni di locazione residui ed alla penale ritenuta equa di euro 15,00 giornalieri dal 9.4.2021 fino al rilascio dell'immobile di comune proprietà per cui è causa o alla cessazione dell'utilizzo esclusivo da parte del convenuto;

3) condanna il convenuto al rimborso, a favore degli attori delle Controparte_1 spese di lite che liquida, in assenza di notula, in euro 4.000,00 per compensi di avvocato oltre spese generali, CPA e IVA come per legge.
Perugia, 2 dicembre 2025
Il Giudice
ED IO
pagina 11 di 11