REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di TO , in persona del Giudice. dott. Francesca Vanni, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. R.G. 2365/2023
promossa da:
(c.f. ) e (c.f.: Parte_1 C.F._1 Parte_2
), entrambi rappresentati e difesi dall'Avv. Adriano Di C.F._2
Falco del Foro di TO, presso il quale sono altresì elettivamente domiciliati, giusta procura speciale allegata all'atto di citazione
ATTORI
CONTRO
a Vaiano (PO), (c.f. ) Controparte_1 P.IVA_1 cosiddetto in persona del suo amministratore pro- Controparte_1 tempore, nella persona del Rag. rappresentato Controparte_2 CP_3 e difeso dall'Avv. Paolo Gentili presso il quale è altresì elettivamente domiciliato giusta procura in calce alla comparsa di costituzione.
CONVENUTO
OGGETTO: impugnazione delibera condominiale
PRIMA UDIENZA: 16/4/2024
UDIENZA DI PRECISAZIONE DELLE CONCLUSIONI : 8/4/2025
Conclusioni delle parti:
Per gli attori: come da atto introduttivo¹ Per il convenuto: come in atti²
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 25/10/2023 i sigg.ri e Parte_1 impugnavano la delibera dell'assemblea del condominio Parte_2 stabile a Vaiano( PO) a TO assunta in data 25/9/2023, Controparte_1
l'assemblea ordinaria condominiale che: - ha approvato i bilanci consuntivi degli esercizi 2021 – 2022;- non ha approvato il bilancio preventivo dell'esercizio 2023;- ha approvato la riconferma dell'attuale amministratore pro-tempore, rag CP_3
Gli attori contestano la validità di tutte le suddette delibere in quanto assunte con il voto di soggetti, a loro dire, non facenti parte del condominio e quindi affette da nullità assoluta in quanto avrebbero 'inciso sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condòmini”.
A fondamento dell'impugnazione, gli attori premettevano:
“- che, a tale assemblea, hanno partecipato, altresì, i coniugi e Persona_1
e , mediante delega in favore di;
Persona_2 Persona_3 Persona_1
- che quest'ultimi non vantano alcun diritto di proprietà o altro diritto reale o personale su nessuna delle unità abitative, che costituiscono il CP_1
;
[...]
-che, diversamente, vantano soltanto il diritto di servitù di attingimento di acqua dal pozzo, che fornisce acqua all'intero stabile condominiale;
-
- che detto pozzo insiste sull'appezzamento di terreno identificato al Catasto del
Comune di Vaiano al foglio 26, particella 92, attualmente di proprietà dei
Pag. 2 di 8 condòmini , , Parte_1 Parte_2 Parte_3 CP_4
e ; Controparte_5
-che i proprietari o i titolari di diritti reali o personali di godimento delle unità abitative che costituiscono il sono, oltre agli attori, le sigg.re Controparte_1
, , e;
Controparte_6 CP_4 Controparte_5 Parte_3
-che, pertanto, e i coniugi e non Persona_3 Persona_1 Persona_2 sono condòmini del , in quanto privi del relativo requisito di Controparte_1
“status” di condòmini;
-che tale circostanza è nota all'amministratore del Condominio, in quanto, ai sensi dell'art.1130, n.6, c.c., tale mancanza risulta dal Registro di Anagrafe
Condominiale, che contiene le generalità dei proprietari o dei titolari dei diritti reali o personali di godimento delle unità abitative”.
Così ricostruito l'antefatto, gli attori eccepivano quindi la nullità (o annullabilità) della delibera assembleare richiamando la giurisprudenza della
S.C. secondo cui “in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume) o che non rientra nella competenza dell'assemblea, quelle che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condòmini”, assumendo che la partecipazione al voto di soggetti non facenti parti del integri un vizio che inficia la CP_1 delibera.
Si costituiva in giudizio il , eccependo -in primis- l'improcedibilità CP_1 della domanda per omesso svolgimento del procedimento di mediazione, obbligatorio per materia, e chiedendo, in ogni caso, il rigetto della domanda, stante la piena legittimità della delibera. Esponeva il , in proposito, CP_1 che anni addietro era stato stabilito all'unanimità che fossero legittimati al voto anche i soggetti che gli attori definiscono 'non condomini' e da allora costoro hanno sempre preso parte a tutte le assemblee, con il beneplacito dei condomini originari, esercitando il diritto di voto.
Il Giudice assegnava termine per lo svolgimento di mediazione che si chiudeva con esito negativo.
L'istruttoria si svolgeva mediante le sole produzioni documentali .
Pag. 3 di 8 La causa veniva quindi trattenuta in decisione sulle conclusioni trascritte in epigrafe con assegnazioni di termini ex art. 190 c.p.c.
Le parti depositavano comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente va rigettata l'eccezione di improcedibilità della domanda per omessa mediazione, in quanto risulta che il procedimento di mediazione è stato promosso, ope judicis, (e concluso) entro la data dell'udienza finalizzata alla verifica dell'avveramento della condizione di procedibilità, fissata ai sensi dell'art. 6, comma 1 D.Lgs. n. 28 del 2010.
Passando a trattare il merito, il Giudice osserva.
L'impugnazione della delibera condominiale verte sulla partecipazione all'assemblea e sulla effettuata votazione da parte di soggetti 'estranei' al condominio: il vizio lamentato attiene, quindi, alla regolarità dell'assemblea e come tale costituirebbe, eventualmente, motivo di annullamento della delibera e non di nullità, come, invece, assunto, in tesi, dagli attori.
Gli attori affermano che i soli partecipanti al condominio e, come tali legitimati ad assumere le delibere che lo riguardano, sono, oltre a loro stessi, le sigg.re , , e . A Controparte_6 CP_4 Controparte_5 Parte_3 conprova di ciò non producono alcunchè, ma, in via istruttoria, avanzano richiesta di ordine di produzione ex art. 210 c.p.c., nei confronti del convenuto, del Registro dell'anagrafe condominiale. Tale istanza istruttoria deve ritenersi, però, implicitamente rinunciata all'udienza del 26/11/2024, ove è stata richiesta la fissazione di udienza per la precisazione delle conclusioni.
Il , per parte sua, nel resistere all'impugnazione, non CP_1 contesta tale affermazione (che, pertanto, deve ritenersi, ammessa), ma indica una diversa causa di legittimazione dei cd. 'estranei' a partecipare all'assemblea ed al voto: l'accordo preso anni addietro dai proprietari di inglobare nel condominio anche costoro in quanto aventi diritto all'attingimento dell'acqua di un pozzo di proprietà di alcuni condomini, nonché in quanto interessati alla manutenzione di una strada (a comune?) in uso agli uni ed agli altri. A riprova di ciò allegano il verbale dell'assemblea di condominio del 15/4/2009, di cui si dirà in seguito.
Pag. 4 di 8 Dal verbale dell'assemblea oggetto di impugnazione si traggono i seguenti elementi: 1) a fungere da Presidente e Segretario sono eletti, rispettivamente, e ovvero i due attori ed Parte_1 Parte_2 il Presidente in apertura di verbale attesta di aver 'constatato la validità della costituzione dell'assemblea, risultando coefficienti 7,76 su 8' e dichiara regolarmente costituita l'Assemblea 'risultando un numero di presenze corrispondente ad un valore Millesimale tale come disposto dall'art. 1136 del
c..c. per la validità delle deliberazioni' (…);
2) vi è l'elenco dei nomi dei (presunti) partecipanti al condominio, apparentemente distinti in un gruppo A) ed in un un gruppo B) (del primo gruppo risultano far parte i cinque soggetti qualificati dagli attori come proprietari, mentre del secondo gruppo fanno parte i cd. 'estranei'), ma non risulta alcuna differenziazione tra gli appartenenti ai due gruppi nell'esercizio del voto;

3) la votazione inerente all'incarico dell'amministratore non era all'ordine del giorno, ma nel corso dell'assemblea risulta assunta una delibera (non è chiaro se avente ad oggetto la nomina per l'anno successivo o la revoca dell'incarico per l'anno in corso) favorevole al 'mantenimento' dell'amministratore con i voti Per_ di due proprietari ( e e di due 'estranei' ( e ) per un CP_5 CP_4 Per_1 totale di 4,64 su 7,76 (8 rappresenta il coefficiente totale dell'intera compagine degli iscritti all'assemblea, di cui 5.76 è il coefficiente relativo ai proprietari e
2,44 quello relativo agli altri).
Il verbale dell'assemblea del 15/4/2009, indicata dal come CP_1 atto legittimante gli 'estranei' alla partecipazione all'assemblea' recita testualmente: “punto 1° Valutazione richieste proprietà e e Per_1 Per_4 conseguente posizione del nei confronti degli stessi. CP_1
L'amministratore mostra all'assemblea copia della lettera ricevuta dall'Avv.
Rombolà a mezzo del quale i Sigg.ri e avanzano le proprie Per_4 Per_1 proposte in relazione al condominio. Chiedono di dividere in parti uguali le spese necessarie al rifacimento della strada;
di partecipare alle spese idriche in relazione ai consumi rilevati dai contatori. Chiedono per il resto di essere completamente esclusi dal condominio.
Pag. 5 di 8 L'assemblea delibera, all'unanimità dei presenti, di scrivere una lettera di risposta all'Avv. Rombolà nel quale presentare i seguenti punti:
L'assemblea chiede di continuare a considerare un unico condominio formato dalla villa e dalle unità immobiliari di attuale proprietà e Per_1 Per_4
Saranno tuttavia redatti due bilanci separati;
1 per la villa e 1 per le parti di proprietà comune o di uso comune (strada e impianto idrico). L'assemblea per le spese relative alla sola villa sarà fatta separatamente;
sarà convocato l'intero condominio solo per le questioni relative all'impianto idrico, all'uso dell'acqua e alla manutenzione ordinaria e straordinaria della strada. Le spese di consumi saranno ripartite sulla base dei contatori divisionali. Come da contratto per gli esterni alla villa l'uso dell'acqua è stato concesso per 2 sole unità abitataive e per il solo uso domestico;
i condomini si impegnano a a far avere alla'amministratore copia di contratto. I consumi degli anni passati fino alla data odierna sono ancora da ripartire. Le spese per la manutenzione della strada saranno divise in parti uguali considerando o il numero totale dei proprietari, attualmente 5+2, o considerando il numero totale delle unità immobiliari risultanti da accertamento catastale. La lettera suddetta sarà spedita solo previa approvazione del legale di fiducia dei condomini.”
L'avvenuta costituzione di un supercondominio e/o di un condominio parziale, a cui l'assemblea del 15/4/2009 sembrerebbe mirare, non è supportata da alcuna prova diretta, ma dai verbali delle assemblee svoltesi dal
2012 al 2021 emerge che i cd. 'estranei' vi hanno sempre partecipato ed il loro voto è stato computato non solo per le questioni relative a al pozzo ed alla manutenzione della strada, ma anche per l'approvazione delle delibere di nomina e/o di conferma dell'amministratore.
E' dubbia l'esistenza del Registro di anagrafe condominiale (di cui all'art. 1130 comma primo n.6 c.c.), come può desumersi dal fatto che nessuna parte l'abbia prodotto e che all'assemblea del 23/9/2023 l'amministratore si è assunto l'impegno di inviare ai condomini le schede da compilare 'per ricostruire l'anagrafe condominiale'.
Alla luce dei fatti ed atti sopra illustrati si ritiene che la domanda non possa essere accolta.
Pag. 6 di 8 Posto che l'unica parte della delibera assembleare impugnabile da parte degli attori è quella relativa alla conferma dell'amministratore (avendo gli stessi votato a favore nelle altre parti), risulta che la stessa sia stata assunta con le maggioranze stabilite dall'art. 1136,2 c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio), calcolate sulla base dei coefficienti attribuiti a tutti i partecipanti (cosiddetti 'estranei' e non), la cui presenza, come attestato proprio da in veste di Presidente, ha Parte_1 determinato la 'regolare costituzione del''Assemblea'. L'attestazione resa dal predetto è palesemente contraddittoria rispetto ai motivi di Pt_1 impugnazione, considerato che quale organo deputato al controllo del regolare svolgimento dell'assemblea non avrebbe dovuto computare la presenza ed il voto di coloro che a suo dire non erano legittimati a partecipare all'assemblea o, quantomeno, al voto. Vero è che neanche costoro hanno fornito adeguata prova diretta dell'esistenza di un accordo costitutivo di un supercondominio o di un condominio parziale legittimante la loro partecipazione all'assemblea, considerato che il verbale dell'assemblea del 2009, versato in atti, ipotizza - soltanto- l'allargamento del numero dei partecipanti alle delibere includendovi i cd. estranei, i quali, peraltro, nel proporre la propria partecipazione alle delibere assembleari, la limitavano alle sole questioni attinenti all'attingimento dell'acqua del pozzo (di proprietà comune, parrebbe, a solo alcuni dei condomini) ed alla manutenzione della strada (di proprietà o uso comune tra tutti ), chiedendo espressamente 'per il resto di rimanere completamente esclusi dal condominio'. Non è stato prodotto nessun altro documento contenente l'accordo che il asserisce esser stato concluso con i cd. estranei;
CP_1 sono, invece, stati allegati i verbali degli anni successivi da cui dovrebbe
'desumersi' la conclusione di tale accordo.
Sta di fatto che risulta carente la prova del vizio inerente la regolare costituzione (e votazione) dell'assemblea per cui è causa: a ciò consegue il rigetto della domanda.
La delibera impugnata deve, pertanto, ritenersi valida ed efficace.
Pag. 7 di 8 Per quanto riguarda la regolamentazione delle spese di lite, ritiene il giudicante che sussistano 'gravi ed eccezionali ragioni'³ per statuire l'integrale compensazione delle stesse, ravvisate, nello specifico, dalla incapacità del convenuto e, precipuamente, dall'organo che lo rappresenta, di CP_1 fornire adeguata prova del contenuto degli asseriti accordi in ordine alla regolamentazione dell'assemblea.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni diversa domanda o eccezione disattesa o assorbita, per le ragioni di cui in parte motiva,
-rigetta la domanda e, per l'effetto, dichiara valida ed efficace la delibera impugnata;

-compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Così deciso.
TO, 28/7/2025
IL GIUDICE
dott. Francesca Vanni
(Giudice Onorario)
Pag. 8 di 8 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ “Voglia l'adìto Tribunale dichiarare nulla e/o annullare la delibera assembleare del 25.09.2023 del , in punto di riconferma dell'amministratore pro-tempore, in ragione della Controparte_1 partecipazione al voto di soggetti estranei al in quanto privi del requisito dello CP_1
“status” di condòmini. In via istruttoria, ai sensi dell'art.210 cpc, chiedesi di ordinare al convenuto, in persona dell'amministratore pro-tempore, l'esibizione del Registro di CP_1 Anagrafe Condominiale.
Con espressa riserva di memorie integrative ai sensi dell'art.173 ter cpc. Con il favore delle spese di causa”. ² “Voglia l'Ill.mo Giudice adito, contrariis reiectis, In via preliminare di rito: - accertare e dichiarare l'improcedibilità del presente Procedimento promosso dai sigg.ri e Parte_1
per la violazione dell'art. 5 del D.Lgs. 28/2010 per mancato Parte_2 esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione e conseguente decadenza dall'impugnazione della deliberazione assembleare;
In via principale: - respingere le pretese avversarie in quanto infondate in fatto e diritto per i motivi tutti sopra evidenziati attesa la validità della delibera assunta dalla Controparte_1 del giorno 25/09/2023
Il tutto con vittoria di spese e competenze professionali di Causa, oltre a quelle di eventuali CTU e CTP” . ³ V. Corte Cost. sent. n. 77/2018: “Va quindi dichiarata l'illegittimità costituzionale dell'art. 92, secondo comma, cod. proc. civ. nella parte in cui non prevede che il giudice, in caso di soccombenza totale, possa non di meno compensare le spese tra le parti, parzialmente o per intero, anche qualora sussistano altre analoghe gravi ed eccezionali ragioni.”