REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI BERGAMO
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IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Bergamo, Sezione Terza Civile, in composizione monocratica ed in persona del Giudice
Onorario Dott.ssa Carlotta Rosa Maria Griffini ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 5818/2023 R.G., avente ad oggetto: pagamento del corrispettivo –
indennità di avviamento – ripetizione di indebito, promossa da
(P.IVA in persona del legale Parte_1 P.IVA_1
rappresentante p.t. (C.F. rappresentata e difesa dall'Avvocato GUIDO COLOMBO C.F._1
ATTRICE
nei confronti di
(C.F. rappresentato e difeso dall'Avv. Cristina Sangaletti e Controparte_1 C.F._2
dall'Avv. Andrea Brignoli
CONVENUTO
CONCLUSIONI
di parte attrice: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis: In via principale e nel merito:
accertare e dichiarare il diritto al riconoscimento dell'indennità ex art. 34 Legge n. 392/1978 in favore
della impresa individuale ” (P.Iva ) con sede a Parte_1 P.IVA_1
Bergamo in Via Longo, 8, in persona del legale rappresentante p.t. e, per l'effetto, condannare il sig.
al versamento della somma pari ad € 12.000,00 o nella somma minore o maggiore che Controparte_1
verrà accertata in corso di causa, e della somma di € 1.674,60 a titolo di rimborso delle spese ed onorari per l'attività di mediazione obbligatoria, oltre a rivalutazione ed interessi legali decorrenti dalla data del
dovuto all'effettivo pagamento. In ogni caso: Con vittoria di spese e compensi, oltre rimborso forfettario
per spese generali ed accessori come per legge.”
di parte convenuta: “In via principale: Respingersi le domande tutte formulate dall'attore
[...]
, in persona del titolare e rappresentante legale signor . In Parte_1 Parte_1
via istruttoria: Si insiste per l'ammissione delle istanze istruttorie indicate nella propria memoria ex art.
171-ter n. 2 c.p.c. e non accolte, segnatamente la prova per testi e interpello sul capitolo n. 10 (vero che
a mezzo pec inviata il 25 marzo 2023 il signor , a riscontro della comunicazione del signor Pt_1
del 24 riferiva di non voler proseguire nella locazione di via Suardi n. 19/c e si riservava di CP_1 Pt_2
quantificare l'indennità per la perdita dell'avviamento). In ogni caso: Spese di lite e spese della procedura
di mediazione, comprese le indennità di mediazione, integralmente rifuse. Condannarsi parte attrice ex
art. 96, terzo comma, c.p.c. al versamento in favore del convenuto di una somma determinata in via
equitativa”.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Va premesso che, con atto di citazione notificato in data 22/09/2023, Parte_1
conveniva in giudizio , onde sentire accertare e dichiarare il diritto al
[...] Controparte_1
riconoscimento dell'indennità ex art. 34 L. n. 392/1978 e per l'effetto condannare il convenuto al pagamento della somma di euro 12.000,00 oltre al rimborso delle spese legali.
L'attore esponeva: che la propria attività commerciale prevedeva il costante e continuo ricevimento diretto della propria clientela presso l'Agenzia Immobiliare sita presso l'immobile locato;
che il
01/02/2022 il locatore comunicava il diniego di rinnovo del contratto di locazione alla scadenza del
31/03/2023; che i locali venivano liberati in data 03/05/2023 a seguito di proroga concordata tra le parti;

di aver esperito la mediazione obbligatoria con esito negativo per mancato accordo.
Si è costituito il convenuto, per chiedere il rigetto delle domande con vittoria di spese legali. A sostegno della propria difesa, ha allegato: che l'attore aveva richiesto ed ottenuto, nel corso del rapporto locatizio, con scrittura datata 31/03/2010 una riduzione del canone di locazione;
che una riduzione del canone di locazione era stata richiesta e concessa anche durante gli anni 2020 e 2021; che di tutte le formalità relative al contratto di locazione se ne occupava il conduttore;
che nel gennaio 2022
l'attore comunicava telefonicamente al locatore che non intendeva proseguire nel rapporto di locazione alla scadenza del 31/03/2022; che, nulla opponendo il convenuto, il si occupava di redigere la Pt_1
lettera di disdetta in luogo di diniego di rinnovo, per maggiore speditezza;
che al conduttore veniva inoltre concessa una proroga a titolo gratuito di tre mesi dopo la scadenza contrattuale;
che dopo avere ottenuto la proroga comunicava al locatore la propria intenzione di richiedere al medesimo Pt_1
un'indennità per la perdita dell'avviamento; che il locatore a questo punto, che non si attendeva tale richiesta per gli intercorsi rapporti ed avvenimenti, comunicava a sua volta la propria disponibilità alla prosecuzione del rapporto di locazione;
che a seguito di tali fatti, il locatore sporgeva denuncia per truffa nei confronti dell'attore; che, nel caso in esame, si versa in ipotesi di cessazione del rapporto locatizio per mutuo consenso;
che comunque il conduttore con la sua mail del 25/03/2023 ha manifestato in ogni caso la propria indisponibilità a proseguire nel contratto di locazione;
che la volontà di non proseguire nel rapporto di locatizio da parte del conduttore si rivela anche nel fatto che già nel mese di aprile 2023 il conduttore si era trasferito in affitto in via Longo 8 a 300 metri di distanza dalla precedente collocazione;

che, in ogni caso, difettano nel caso in esame i presupposti oggettivi e soggettivi per la concessione dell'indennità di perdita di avviamento richiesta dal conduttore.
Le parti depositavano le rispettive memorie ex art. 171 ter c.p.c. e venivano ammesse le prove per interrogatorio formale delle parti e per testi.
All'esito la causa veniva assunta in decisione a seguito di termini per scritti ex art. 281 quinquies c.p.c.,
previo tentativo di conciliazione delle parti.
La domanda è fondata per quanto di ragione. Risulta dagli atti di causa che le parti è intercorso, in data 24/02/2005, un contratto di locazione, ad uso diverso dall'abitazione, regolarmente registrato l'11/03/2005, avente ad oggetto un compendio immobiliare, sito in Bergamo via Suardi 19/c, della durata di anni sei e rinnovabile per uguale periodo,
alle medesime condizioni. Il canone di locazione veniva concordato in euro 8400,00 l'anno, da corrispondersi in rate trimestrali di euro 2100,00. Non veniva applicato l'aggiornamento Istat.
Parte attrice ha documentato l'invio di lettera del locatore che comunicava in data 01/02/2022 il proprio diniego di rinnovo del contratto alla scadenza del 31/03/2023 (doc. 3).
Il rapporto locatizio proseguiva regolarmente e dopo aver richiesto ed ottenuto una proroga per rilasciare l'immobile (doc. 5), l'attore comunicava la propria intenzione di richiedere l'indennità di perdita di avviamento di euro 12000,00 pari a 18 mensilità del canone di locazione.
Con raccomandata del 24/03/2023 il locatore manifestava la sua sorpresa rispetto alla richiesta formulata e dichiarava la propria disponibilità a proseguire nel rapporto di locazione (cfr. doc. 7).
Tra le parti si è discusso sulla natura unilaterale o meno della risoluzione del contratto. Non risultano però
decisivi apporti probatori sul fatto che si trattasse di una risoluzione avvenuta per mutuo consenso, come allegato da parte convenuta, in assenza di prove documentali.
Le prove documentali e l'escussione dei testi consentono, di contro, di potere affermare la fondatezza della domanda attorea, sussistendo i presupposti oggettivi e soggettivi per l'applicazione al caso in esame del dispositivo di cui all'art. 34 L. 392/78.
Deve premettersi che l'art. 34 L. 392/78 stabilisce che, in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'art. 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento, disdetta,
recesso o fallimento del conduttore, quest'ultimo ha diritto a un'indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto. Il successivo art. 35 stabilisce che la predetta disposizione non si applica in caso di cessazione di rapporto di locazione relativo ad immobile utilizzato per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e consumatori. Alla luce dell'istruttoria documentale e per testi risulta, in primo luogo, documentalmente, l'invio della comunicazione del diniego di rinnovo da parte del locatore (doc. 3). La proroga del rapporto sino alla data di rilascio dell'immobile (doc. 4 e doc. 5) risulta essere stata concordata tra le parti. Infine risulta essere stato regolarmente corrisposto il canone di locazione, seppure con la concessione di temporanee diminuzioni dell'ammontare dello stesso.
Nel caso in esame l'attività esercitata dall'attore nell'immobile de quo era un'attività di agenzia immobiliare. Nel contratto tra le parti veniva specificato che l'immobile avrebbe dovuto essere utilizzato esclusivamente ad uso commerciale (cfr. punto 4 doc. 2). E' stata prodotta dalle parti la visura della di ove si dà atto che l'oggetto dell'attività è quella di agente di affari Parte_1 Parte_1
in mediazione con mandato a titolo oneroso (doc. 1).
In linea di principio, l'attività svolta dalla parte attrice nell'immobile locato, può essere definita di carattere commerciale con connotazione di natura professionale. Essa prevede già per le proprie caratteristiche il contatto diretto con un pubblico generalizzato, al quale sono indirizzate le proposte relative ai beni immobili oggetto dell'attività di intermediazione immobiliare.
La natura dell'attività dell'attrice, come sopra individuata, è stata confermata dall'istruttoria svolta con le prove orali.
I testi escussi, ed hanno confermato i capitoli di prova che costituiva il Testimone_1 Testimone_2
thema probandum in causa e il cui onere dimostrativo era unicamente in capo a parte attrice: la dimostrazione che la propria attività fosse aperta al pubblico di utenti e consumatori.
In particolare il teste ha dichiarato di conoscere l'attività in quanto consulente fiscale dell'attore Tes_1
da circa 15 anni ed ha confermato di frequentare l'ufficio (cap. 2 inerente alla circostanza del ricevimento diretto delle clientela presso l'Agenzia dotata di insegna commerciale - verbale ud. 02/07/2024). Il teste confermava, inoltre, i capitoli 8 e 9 della memoria attorea, relativi all'accesso di più utenti Tes_1
presso l'immobile locato al fine di richiedere informazioni sugli annunci in vetrina ovvero per fissare appuntamenti. A tale proposito il teste precisava di recarsi in loco almeno una volta a settimana (almeno una volta alla settimana ci incontravamo nell'ufficio per cui è causa).
Anche il teste sentito all'udienza del 23/07/2024 confermava le circostanze indicate nella Tes_2
memoria istruttoria aggiungendo “mi è anche capitato di dover aspettare fuori dall'ufficio perché dentro
c'erano altri clienti” (verb. ud.).
Parte resistente, che ha eccepito la mancanza di contatti diretti con il pubblico non ha, tuttavia,
soddisfatto il relativo onere della prova ai sensi dell'art. 2697 c.c.
Non depongono sufficientemente in senso contrario le deduzioni svolte da parte convenuta in ordine, ad esempio, alla mancanza di dipendenti dell'agenzia attrice, non risultando circostanza dirimente nel negare l'accesso di utenti e consumatori nel bene locato.
L'importo dell'ultimo canone pagato dal conduttore risulta pari ad euro 666,67 (doc. 6).
Alla luce delle superiori considerazioni deve dichiararsi il convenuto tenuto a versare a parte attrice l'indennità di avviamento commerciale nella misura predeterminata per legge di 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, pari quindi ad euro 12.000,00 (euro 666,67 x 18 mensilità=euro 12.000,06) oltre interessi legali dal dovuto (dalla data della domanda, individuata nella data della notifica dell'atto di citazione, al 22/09/2023) al saldo effettivo.
Alla soccombenza di parte attrice consegue la condanna della stessa al rimborso delle spese a favore di parte convenuta, liquidate con le varie fasi di valore medio e secondo il D.M. 55/2014 come aggiornato dal D.M. 147/2022 nonché del rimborso delle spese di mediazione.


P.Q.M.


Il Tribunale di Bergamo, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, eccezione e istanza disattesa, così provvede:

1. Accoglie la domanda formulata da parte attrice.

2. Condanna, per l'effetto, parte convenuta al pagamento, a favore di parte attrice della somma di euro
12.000,00 a titolo di indennità per la perdita di avviamento commerciale oltre interessi legali dalla domanda (dal 22/09/2023) al saldo effettivo.

3. Condanna parte convenuta al rimborso, a favore di parte attrice, delle spese di lite, che liquida in euro 5077,00 a titolo di compenso professionale, oltre al 15% rimb. forf. spese generali, oltre IVA e
CPA come per legge nonché euro 1323,00 per compenso della fase di mediazione oltre oneri e accessori.
Così deciso in Bergamo in data 31/07/2025
Il G.On.
Dott.ssa Carlotta R.M. Griffini