R.G. 5775/2021

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VELLETRI
SEZIONE SECONDA in persona del giudice unico, dott.ssa Elisabetta Trimani, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel procedimento iscritto al registro affari contenzioso n. 5775 del 2021, posto in delibazione all'udienza del 8.7.2025 trattata ex art. 127 ter c.p.c. e vertente tra
TRA
( ) rappresentato e difeso dall'Avv. Riccardo Carlini, Parte_1 CodiceFiscale_1 giusta procura in calce all'atto di citazione, ed elettivamente domiciliata presso lo studio dei quest'ultimo in Roma, alla Via Savoia n. 86;
ATTORE
E
( ), in persona del Curatore p.t. autorizzato dal Controparte_1 P.IVA_1
G.D., rappresentato e difeso, dall'avvocato Antonio Granelli, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta, ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo in Bergamo,
Via dei Partigiani n.4;
CONVENUTO
Oggetto: vendita di cose immobili;

Conclusioni: come da ordinanza ex art. 127 ter c.p.c. relativa all'udienza del 8 luglio 2025
FATTO E DIRITTO

ha citato in giudizio la società convenuta indicata in epigrafe deducendo che l'attore Parte_1
e la società avevano sottoscritto un contratto preliminare di compravendita, giusto atto CP_1 del 2.5.2019 a ministero del Notaio avente ad oggetto due appartamenti siti a Grottaferrata Per_1 via San Bartolomeo;
che l'attore si era impegnato irrevocabilmente ad acquistare dalla convenuta le predette due unità abitativa, come meglio descritte in citazione;
che le parti avevano determinato in
€ 1.160.000 il prezzo di compravendita, come da art. 4 del predetto contratto, ed avevano fissato per
1 il 31.3.2022 quale termine ultimo per la stipula del definitivo, come da art. 6 del contratto;
che l'attore aveva appurato, in data 12.9.2020, che i due appartamenti, già concessi in locazione ai suoi due figli, presentavano gravi vizi per abusi edilizi;
che l'attore aveva contestato alla convenuta, con comunicazione del 16.9.2020, l'esistenza di tali vizi, riservandosi di far redigere un'approfondita valutazione tecnica sul punto e chiedendo una riduzione del prezzo di compravendita;
che, in data
27.4.21, l'attore aveva comunicato alla convenuta l'esito dell'indagine tecnica contestando specificatamente i vizi degli immobili oggetto del preliminare e chiedendo la fissazione della data per il contratto definitivo previa riduzione del prezzo di compravendita di almeno del 50%; che l'attore aveva avviato, con esito negativo, la procedura di mediazione per raggiungere un accordo per la riduzione del prezzo;
che l'attore aveva quindi iscritto al n. R.G. 5124/21 giudizio per la riduzione del prezzo di compravendita;
che le richieste di parte attrice di fissazione di un termine per la stipula del definitivo non erano state evase;
che la convenuta, in data 14.8.21, aveva presentato domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;
che era interesse dell'attore addivenire alla stipula del definitivo;
che il termine fissato dalle parti all'art. 6 del contratto non era essenziale;
che sussisteva il diritto dell'attore a conseguire sentenza ex art. 2932 c.c. per ottenere il trasferimento degli immobili oggetto del preliminare in suo favore ovvero in favore di suo figlio CP_2 che l'attore aveva interesse a eseguire il pagamento del prezzo che verrà determinato nel giudizio n.
R.G. 5124/21 instaurato presso questo Tribunale.

Per questi motivi

ha chiesto di trasferire in favore dell'attore gli immobili di cui al contratto preliminare allegato in atti condizionando detto pagamento al pagamento del corrispettivo che sarà determinato in seno al procedimento n. R.G. 5124/21 ovvero al prezzo contrattualmente pattuito, in subordine, a trasferire la proprietà di detti immobili in favore di quale terzo nominato, alle medesime superiori condizioni. CP_2
Differita la prima udienza di comparizione ai sensi dell'art. 168 bis V comma c.p.c. dal 25.1.22 al
12.4.22, parte attrice ha depositato in data 4.2.2022 nota di udienza rappresentando l'intervenuto fallimento della società convenuta ed ha contestualmente depositato ricorso in riassunzione nei confronti della curatela indicata in epigrafe. A fronte di tale ricorso, è stato concesso termine per la notifica del ricorso a controparte entro il 20.3.22 indicando quale prima udienza quella del 5.7.22, come da decreto del 24.2.22 in atti, poi rinviata all'udienza del 26.1.23, giusto decreto del 30.6.22 in atti.
Si è quindi costituito il deducendo che l'attore, oltre al presente giudizio Controparte_3 incardinato per ottenere sentenza ex art. 2932 c.c. in relazione al preliminare sottoscritto con la società in bonis in data 2.5.2019, aveva incardinato il giudizio n. 5124/21 per l'accertamento del CP_1 reale valore degli immobili oggetto del predetto preliminare e per la riduzione del corrispettivo fissato in contratto;
che il convenuto aveva appurato che gli appartamenti oggetto del preliminare erano
2 oggetto di una procedura esecutiva n. R.G.E. 126/2021 presso il Tribunale di Velletri, instaurato da quale cessionaria di in virtù di una ipoteca Controparte_4 Controparte_5 rilasciata dalla fallita in bonis iscritta in data 7.12.2006; che tale ipoteca era stata quindi iscritta presso i Registri Immobiliari ben prima della trascrizione del preliminare oggetto di causa;
che l'attore aveva proposto opposizione ex art. 615 c.p.c. in tale procedura esecutiva domandando la relativa sospensiva, mai concessa dal GE;
che la trascrizione del contratto preliminare era occorsa in data 6.5.2019 e la domanda giudiziale oggetto di causa era stata trascritta in data 3.9.2021; che tali trascrizioni erano quindi anteriori alla dichiarazione della occorsa in data 4.11.2021, come da sentenza CP_1 allegata in atti;
che la dichiarazione di fallimento seguiva il deposito di domanda di concordato preventivo, avvenuta in data 8.6.2021, anteriore quindi alla trascrizione della domanda giudiziale oggetto di causa;
che tra la procedura di concordato preventivo e di fallimento vi era quindi continuità; che il contratto oggetto di causa doveva quindi ritenersi non opponibile alla curatela, sussistendo la facoltà del curatore di sciogliersi ex art. 72 II comma l. fall. da tale contratto;
che tale scioglimento era stato comunicato al sig. e al suo difensore con raccomandata del 29.5.2022, allegata in atti;
CP_2 che quindi infondata era la domanda spiegata dall'attore; che l'art. 72 l. fall. escludeva poi la facoltà di scioglimento solo ove il contratto preliminare avesse ad oggetto bene destinato a divenire
“abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado”; che tale circostanza non sussisteva stante che nel preliminare non vi era menzione di tale intento dell'attore ovvero del figlio

Per questi motivi

, ha chiesto di accertare e dichiarare lo scioglimento CP_2 ex art. 72 l.fall. del contratto preliminare oggetto di causa.
All'udienza del 26.1.23 sono stati concessi i termini ex art. 183 VI comma c.p.c. al cui esito la causa
è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 17.4.25. Assegnato questo fascicolo a questo giudice in data 15.4.25, la causa è stata chiamata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 8.7.25. A tale udienza, trattata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., le parti hanno precisato le conclusioni come da note di udienza in atti e la causa è stata trattenuta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c..
Va, in via preliminare, rilevata la non tardività della costituzione in giudizio del fallimento indicato in epigrafe, giusta comparsa di costituzione depositata in data 7.9.2022 a fronte del fatto che l'udienza del 5.7.22, fissata dal decreto del 24.2.22 in atti, era stata rinviata all'udienza del 26.1.23, giusto decreto del 30.6.22 in atti, “per i medesimi incombenti” precisando “che la scelta della data di rinvio
è stata determinata in modo cogente dalla necessità di dare priorità alla trattazione, istruzione e decisioni dei procedimenti con data di iscrizione anteriore”. In tal maniera, quindi, il giudice ha spostato la data di prima udienza implicitamente richiamando l'art. 168 bis ultimo comma c.p.c. stante
3 che il giorno fissato per la prima comparizione delle parti nel decreto del 25.2.22 era giorno in cui il giudice teneva udienza sulla base delle Tabelle vigenti ratione temporis.
Ne consegue che parte convenuta si è tempestivamente costituita in data 7.9.22.
Nel merito, la domanda spiegata dall'attore appare infondata.
L'attore ha agito nei confronti della curatela indicata in epigrafe per ottenere in suo favore o del figlio non citato in giudizio, il trasferimento ai sensi dell'art. 2932 c.c. degli immobili CP_2 meglio descritti nel contratto preliminare di compravendita autenticato dal Notaio in data Per_1

2.5.2019 e registrato in data 3/6.5.2019, previo pagamento del prezzo di compravendita come sarebbe stato determinato in seno al giudizio n. R.G. 5124/21 pendente presso questo Tribunale, ovvero come fissato nel preliminare.
A fronte di tale domanda, parte convenuta ha allegato di aver receduto dal contratto preliminare oggetto di causa ai sensi dell'art. 72 l.fall. giusta comunicazione del 30.6.2022 inviata a parte attrice che non ne ha contestato la ricezione (cfr. doc. 2 allegato alla comparsa).
La domanda spiegata dall'attore è infondata.
Va osservato che parte attrice, a fronte del preliminare del 2.5.2019 registrato in data 3/6.5.2019, ha provveduto a trascrivere la domanda giudiziale oggetto del presente giudizio in data 3.9.2021 (cfr. doc. allegato alle note del 14.12.21 depositate dall'attrice); che la società convenuta è stata dichiarata fallita dal Tribunale di Bergamo con la sentenza n. 152/2021 del 4.11.2021, previa declaratoria di inammissibilità della procedura di concordato preventivo proposta, e che, infine, il curatore del fallimento ha comunicato all'attore, giusta raccomandata del 30.6.22 (che parte attrice non ha contestato di aver ricevuto), la sua intenzione ai sensi dell'art. 72 l. fall. di sciogliersi dal contratto preliminare oggetto di causa.
Ciò premesso, va rilevato che, la domanda giudiziale del presente giudizio è stata trascritta in data

3.9.2021 e quindi prima della dichiarazione intervenuta in data 4.11.2021, non avendosi evidenza della data di presentazione da parte della società convenuta in bonis del procedimento di concordato preventivo poi di fatto rinunciato da quest'ultima la quale aveva proposto domanda di auto fallimento, come si evince dalla lettura della sentenza dichiarativa di fallimento.
Il contratto preliminare oggetto di causa risulta pertanto opponibile alla curatela in quanto trascritto nei registri immobiliari in data anteriore alla dichiarazione di fallimento.
In questa prospettiva, si devono quindi coniugare da una parte l'effetto prenotativo derivante dalla trascrizione della domanda giudiziale da parte del promissario acquirente ai sensi dell'art. 2652 c.c., culminante con la trascrizione della sentenza ex art. 2932 c.c., e dall'altra la facoltà del curatore ai sensi dell'art. 72 l. fall. di sciogliersi dal contratto ai fini della tutela del patrimonio del fallito e quindi della par condicio creditorum.
4 Sotto il primo aspetto va rilevato che , in base ai principi fissati dagli artt. 2644, 2652 e 2645 bis c.c., la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. fissa l'an dell'effetto traslativo oggetto del preliminare e la trascrizione della relativa domanda giudiziale fissa il quando di tale effetto, rendendo non opponibili al promissario acquirente che l'abbia trascritta le successive trascrizioni a salvaguardia del suo interesse e dell'eventuale pregiudizio derivante dal passare del tempo storico e, per converso, rendendo opponibile alla curatela e ai creditori la domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. trascritta anteriormente all'iscrizione nel registro delle imprese della sentenza dichiarativa di fallimento, come previsto dall'art. 16 l. fall..
Sotto il secondo aspetto, va rilevato che il contratto preliminare di compravendita di cui è causa deve considerarsi ineseguito e quindi pendente dal momento che, al momento del fallimento, non si era ancora verificato l'effetto traslativo del diritto. L'art. 72 l. fall. prevede, per quanto qui rileva, che “se un contratto è ancora ineseguito o non compiutamente eseguito da entrambe le parti quando, nei confronti di una di esse, è dichiarato il fallimento, l'esecuzione del contratto, fatte salve le diverse disposizioni della presente Sezione, rimane sospesa fino a quando il curatore, con l'autorizzazione del comitato dei creditori, dichiara di subentrare nel contratto in luogo del fallito, assumendo tutti i relativi obblighi, ovvero di sciogliersi dal medesimo salvo che, nei contratti ad effetti reali, sia già avvenuto il trasferimento del diritto… La disposizione di cui al primo comma si applica anche al contratto preliminare salvo quanto previsto nell'articolo 72-bis. In caso di scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare trascritto ai sensi dell'articolo 2645-bis del codice civile,
l'acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno e gode del privilegio di cui all'articolo 2775-bis del codice civile a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento. Le disposizioni di cui al primo comma non si applicano al contratto preliminare di vendita trascritto ai sensi dell'articolo 2645-bis del codice civile avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell'attività di impresa dell'acquirente”.
Ne consegue che, rispetto al contratto preliminare di compravendita, l'art. 72 l. fall. vigente ratione temporis, come novellato dal d.lgs. n. 169/2007, pone la regola generale secondo la quale, salve le ipotesi speciali previste dalla stessa legge, l'esecuzione del rapporto è sospesa fino a quando il curatore, con l'autorizzazione del comitato dei creditori, dichiari di subentrare nel contratto in luogo del fallito, assumendone quindi tutti gli obblighi, ovvero di sciogliersi dallo stesso, salvo si tratti di contratto preliminare trascritto avente ad oggetto immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti affini entro il terzo grado (per quanto qui
5 rileva). Tale dichiarazione può, per pacifica giurisprudenza sul punto, pervenire sia in sede stragiudiziale, purché anteriore al passaggio in giudicato della sentenza ex art. 2932 c.c., sia in sede giudiziale, costituendosi nel processo e eccependo lo scioglimento del preliminare.
La giurisprudenza ha quindi affrontato il tema specifico, qui in rilievo, del caso in cui il promissario acquirente abbia proposto domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare a norma dell'art. 2932 c.c., avendo trascritto tale domanda ai sensi dell'art. 2652 II comma c.c. prima del fallimento del promittente venditore.
Nel bilanciamento dei predetti due interessi, la Suprema Corte, risolvendo un contrasto esistente nella giurisprudenza e valorizzando la disciplina prenotativa della trascrizione di cui all'art. 2652 II comma c.c., ha ritenuto che, nel caso di domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. trascritta anteriormente al fallimento, l'esercizio del diritto di scioglimento da parte del curatore non è opponibile nei confronti dell'attore promissorio acquirente a norma dell'art. 2652 II comma c.c. laddove segua la sentenza ex art. 2932 c.c. debitamente trascritta, determinando tale ultimo momento il trasferimento del bene retroattivo rispetto alla trascrizione della domanda in favore del promissario. In questa prospettiva quindi “il giudice, pertanto, può senz'altro accogliere la domanda pur a fronte della scelta del curatore di recedere dal contratto: con una sentenza che, a norma dell'art. 2652 c.c., n. 2, se trascritta, retroagisce alla trascrizione della domanda stessa e sottrae, in modo opponibile al curatore, il bene dalla massa attiva del fallimento. Diversamente, se la domanda trascritta non viene accolta, l'effetto prenotativo della trascrizione della domanda cessa, con la conseguente opponibilità all'attore della sentenza dichiarativa di fallimento rendendo, in tal modo, efficace, nei suoi confronti, la scelta del curatore di sciogliersi dal rapporto” (Cass. Civ., S.U. n. 19131/2015, cfr. anche Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 21389/2025).
Sulla base di tali principi, deve quindi ritenersi che lo scioglimento dal preliminare operato dalla curatela convenuta stragiudizialmente in data 30.6.2022, e giudizialmente, all'atto di costituzione nel presente giudizio, non sia opponibile all'odierno attore per aver lo stesso trascritto la domanda giudiziale in data 3.9.2021 ossia non solo prima della dichiarazione di fallimento ma anche della comunicazione da parte del curatore della sua volontà di sciogliersi dal contratto in esame.
Sussiste in linea di principio il diritto dell'attore a conseguire il trasferimento ex art. 2932 c.c. della proprietà degli immobili come descritti nel preliminare del 2.5.2019 registrato in data 3/6.5.2019.
La domanda non appare tuttavia meritevole di accoglimento non potendosi procedere in ogni caso all'emissione della sentenza ex art. 2932 c.c. in relazione ai cespiti oggetto del contratto preliminare allegato in atti dal momento che parte attrice stessa ha allegato la presenza dei vizi urbanistici catastali in relazione a tali immobili, come da perizia di parte allegata in atti (cfr. doc. 4 allegato alla citazione).
6 Sul punto va rilevato che, per giurisprudenza costante, “in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi dell'art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, non può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 cod. civ. non solo qualora l'immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia (e manchi la prescritta documentazione alternativa: concessione in sanatoria o domanda di condono corredata della prova dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione), ma anche quando l'immobile sia caratterizzato da totale difformità della concessione e manchi la sanatoria … Non ogni difformità urbanistica, pertanto, comporta l'impossibilità di emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., ma soltanto la conclamata assenza del titolo autorizzativo dell'edificazione (licenza o concessione edilizia) o della documentazione alternativa (concessione in sanatoria o domanda di condono corredata dai prescritti allegati). La difformità parziale, infatti, non implica necessariamente la preclusione del rimedio di cui all'art. 2932 c.c., quando la divergenza sia solo parziale e non implichi la realizzazione di un manufatto totalmente diverso da quello autorizzato (Cass. civ. n° 7849/22, vedi anche Cass. civ. 11636/23)” (Cass. Civ., Sez. II, n. 34/2024).
Su tale condivisibile premessa, va tuttavia osservato che il consulente dell'attore, nella perizia di parte in atti, ha dato atto che “le unità immobiliari presentano delle difformità rispetto ai progetti approvati dal Comune di Grottaferrata e depositati agli atti presso gli archivi dello stesso riconducibili a degli abusi edilizi per aumento di volumetria residenziale. Infatti, ogni unità immobiliare presenta un aumento di superficie residenziale pari a mq 50 circa dovuta alla trasformazione in camere di due superfici precedentemente destinate a tettoia” (cfr. pag. 2, doc. 4 sopra menzionato). A ciò si aggiunga che il consulente ha ritenuto che “per la totale legittimità delle unità immobiliari occorrerà ripristinare a tettoia i 50mq ad oggi trasformati in volumetria residenziale, occorrerà eseguire opere edilizie quantificabili in € 150.000”, in tal maniera implicitamente escludendo che tali opere potessero essere suscettibili di sanatoria amministrativa (cfr. conclusioni doc. 4, sopra menzionato) ritenendo necessario provvedere alla relativa integrale rimozione e ripristino.
In questo contesto, pur menzionando il preliminare di compravendita oggetto di causa gli estremi della concessione edilizia (cfr. art. 2 III comma del preliminare in atti), va dato atto che gli abusi sopra evidenziati comportano per ciascuno dei due appartamenti oggetto di causa un aumento di superficie abitabile di 50 mq ciascuno ( a fronte di una superficie coperta dichiarata in atto pari a 190 mq per il cespite di cui al Foglio 7, Particella 348, Subalterno 506, Categoria A/2, e di 191 mq per il cespite di cui Foglio 7, Particella 348, Subalterno 507, Categoria A/2) e quindi un aumento non trascurabile di ¼ per ciascun cespite della superficie coperta, mediante chiusura di un'area destinata in progetto ad area esterna – terrazzo, con evidente esistenza di un manufatto totalmente diverso da quello autorizzato dal permesso a costruire.
7 Non sussistono pertanto i presupposti per la concessione del provvedimento invocato dall'attore dal momento che tale difformità tra il titolo autorizzativo dell'edificazione e lo stato di fatto implica una variazione essenziale al progetto originario e pertanto incidono sulla validità del corrispondente negozio di trasferimento ai sensi dell' 40 l. n. 47/1985 a fronte della non sanabilità, come prospettata implicitamente dal consulente di parte attrice nella relazione in atti, di tali opere.
A ciò si aggiunga che l'abuso in esame determina anche una difformità catastale che osta all'emissione della sentenza invocata da parte attrice.
Va rilevato che, come osservato dalla giurisprudenza, “nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente, la "conformità catastale oggettiva" di cui all'art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985, costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione” (Cass. Civ., Sez. II, n. 27531/2025). Ne consegue che, emergendo ictu oculi l'abuso integrante difformità catastale dell'immobile, non può essere emesso il provvedimento invocato dall'attore.
Le spese di lite possono essere integralmente compensate, ai sensi dell'art. 92 c.p.c. tra le parti stante da una parte la soccombenza nel merito di parte attrice e la non fondatezza dell'eccezione ex art. 72
l. fall. posta dalla curatela convenuta nella sua comparsa di costituzione.
Resta assorbita ogni altra questione, domanda o eccezione, prospettata dalle parti o rilevabile d'ufficio.


P.Q.M.


Il Tribunale di Velletri, ogni altra domanda reietta, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) rigetta le domande spiegate dall'attore;
2) compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Così deciso in Velletri, 17 dicembre 2025
Il Giudice dott.ssa Elisabetta Trimani
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