N. R.G. 29636/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
DECIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Ettore Favara ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 29636/2019 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio Parte_1 C.F._1 dell'avv. TRICOLI ALESSANDRO, elettivamente domiciliata in VIA FREGENE, 13 00186 ROMA, presso il difensore avv. TRICOLI ALESSANDRO PARTE ATTRICE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CP_1 C.F._2 BOSCO DAVIDE ( ) Via Antonio del Re, 22 00019 Tivoli;
, C.F._3 elettivamente domiciliato presso il difensore PARTE CONVENUTA
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
Fatto e diritto. on atto di citazione ritualmente notificato, la sig.ra conveniva in giudizio il Pt_1 sig. , per sentire accogliere le seguenti conclusioni: “in via principale: CP_1 accertare e dichiarare il grave inadempimento del promittente venditore,
[...]
e la legittimità del recesso dal contratto preliminare datato 12.10.2018 e CP_1 dalla scrittura privata del 28.12.2018 già esercitato da in Parte_1 conseguenza del grave inadempimento di e per l'effetto condannare CP_1 al pagamento in favore di del doppio della CP_1 Parte_1 caparra confirmatoria versata in data 17.10.2018, pari ad € 100.000,00= e dell'acconto prezzo pari ad € 25.000,00=; e così complessivamente Euro 125.000,00= - in subordine: accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione ipso iure ai sensi dell'art.
pagina 1 di 6 1457 c.c. del contratto preliminare datato 12.10.2018 e la scrittura privata del 28.12.2018 conclusi tra e per effetto dello Parte_1 CP_1 spirare del termine essenziale fissato dalle parti per il 18.01.2019 per esclusiva responsabilità di e per l'effetto condannare il predetto CP_1 [...]
al pagamento in favore di della somma complessiva di CP_1 Parte_1 Euro 81.213,64=, di cui Euro 50.000,00= a titolo di restituzione della caparra confirmatoria versata, Euro 25.000,00= a titolo di acconto sul prezzo della compravendita, Euro 6.213,64= a titolo di refusione delle spese sostenute per gli incarichi dei professionisti coinvolti (Notaio arch. ing. Per_1 Per_2 Per_3 arch. ; avv. Stoppani), oltre le spese per l'istruttoria della pratica di mutuo Per_4 presso la BCC di Roma e gli interessi legali dalla data dei rispettivi pagamenti al soddisfo;
- in estremo subordine: accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare datato 12.10.2018 e la scrittura privata del 28.12.2018 conclusi tra
[...] e e per l'effetto condannare alla Parte_1 CP_1 CP_1 restituzione in favore di dell'acconto del prezzo versato pari ad Parte_1 Euro 25.000,00 oltre interessi legali dalla data di pagamento al soddisfo”.
Si costituiva in giudizio chiedendo, in via principale, il rigetto della CP_1 domanda attorea e in via riconvenzionale di accertare e dichiarare l'inadempimento della Sig.ra ed il conseguente legittimo recesso dell'CH. Parte_1
dal contratto preliminare del 12-17/10/2018 e dalla scrittura privata del CP_1 28/12/2018 inter partes e, per l'effetto, dichiarare il diritto dell'CH. CP_1 a ritenere la complessiva somma di € 125.000,00 medio tempore corrisposta dalla Sig.ra a titolo di caparra confirmatoria;
in ulteriore subordine, Parte_1 sempre in via riconvenzionale di accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare del 12-17/10/2018 e della scrittura privata del 28/12/2018 inter partes per esclusiva responsabilità ed inadempimento della Sig.ra Parte_1 e per l'effetto, condannare la stessa al pagamento in favore dell'CH.
[...] [...]
della somma complessiva di € 111.574,52 a titolo di rifusione di tutte le CP_1 spese dallo stesso sostenute e/o a titolo di risarcimento di tutti i danni dallo stesso subiti, ovvero alla rifusione di quella maggiore o minore somma che dovesse essere ritenuta di giustizia;
in estremo subordine, in via di eccezione riconvenzionale o, alternativamente, in via di azione riconvenzionale autonoma, in caso di accoglimento, anche parziale, delle domande di parte attrice accertare e dichiarare che la Sig.ra ha cagionato all'CH. danni quantificati nella Parte_1 CP_1 somma complessiva di € 111.574,52 e, per l'effetto, riconoscere il diritto di credito del medesimo CH. nei confronti della Sig.ra ed attuare la CP_1 Pt_1 compensazione tra quanto preteso ed accertato come dovuto all'attrice, nei limiti e per l'ammontare in cui lo stesso risulterà provato all'esito dell'espletanda istruttoria, e quanto rivendicato dall'CH. in via riconvenzionale e, pertanto, CP_1 condannare la Sig.ra a pagare in favore dell'odierno convenuto Parte_1
pagina 2 di 6 l'eventuale differenza.
Alla prima udienza di comparizione il giudice, sentite le parti, concedeva i termini ex art. 183 c. 6 cpc e rinviava la causa per l'ammissione dei mezzi istruttori al cui esito, a scioglimento della riserva assunta, ritenuta esauriente la consulenza tecnica e respinte le istanze di chiarimento delle parti, rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 09/03/2022. Successivamente, a seguito di vari rinvii, dovuti all'assenza del giudice togato, la causa veniva trattenuta in decisione.
La domanda è fondata e deve essere accolta.
Ed invero - sebbene dall'istruttoria espletata e dalla documentazione in atti risulta dimostrata pienamente la correttezza e buona fede nell'adempimento da parte del promittente venditore, CH. , delle obbligazioni conseguenti dall'assunzione CP_1 di un obbligazione di stipulare un contratto di compravendita, venendo incontro alle richieste di regolarizzazione di parte compratrice, deve ritenersi che, a causa della accertata non commerciabilità dell'immobile, il rifiuto di stipulare di parte attrice alle condizioni edilizie esistenti fosse giustificato e che il termine concordato dalle parti per tale stipula dovesse ritenersi essenziale.
Se, invero, in relazione a tutte le precedenti richieste di modifica e di adeguamento dello stato dei luoghi, connesse sia a effettive difformità urbanistiche, sia a scelte personali della promittente acquirente – parte convenuta si era attivata sempre in modo estremamente tempestivo, ottemperando nello spazio di pochi mesi ad una serie di adeguamenti edilizi anche non semplici e regolarizzando in tal modo le difformità in atto, relative principalmente a soppalchi interni tanto – e se, anche in relazione al riempimento del caminetto l'atteggiamento di parte venditrice era stato estremamente collaborativo e operoso, sfociando nella presentazione di una SCIA in sanatoria per regolarizzare anche tale aspetto (la cui esistenza era stata scoperta in prossimità dello scadere dei termini per la stipula) il nodo decisivo per valutare la correttezza della scelta negoziale dell'attrice di non presentarsi per la stipula -, per la quale solo lo stesso convenuto aveva manifestato la propria disponibilità - risiede nella verifica di fondatezza della valutazione di parte compratrice di necessità della denuncia di tale riempimento al genio civile, ovvero dalla correttezza della tesi in base alla quale, trattandosi di un muro portante ed incidendo tale apertura sulla statica dell'edificio, necessitasse dell'autorizzazione sismica da parte dell'Ufficio del Genio civile, per cui la SCIA presentata non potesse ritenersi esaustiva.
Ebbene, la risposta fornita a tale quesito tecnico-giuridico da parte del tecnico incaricato dal Tribunale, nonostante da lui fornita re melius perpensa, dopo aver letto e valutato le osservazioni tecniche del CTP, non lascia adito a dubbi circa la necessità che tale situazione - conosciuta dalle parti al momento della analitica pattuizione di una serie di termini ravvicinati per la stipula – imponesse al proprietario venditore pagina 3 di 6 l'obbligo di denunciare (preventivamente e non dopo il riempimento) al Genio civile l'attività da lui posta in essere per riempire il vuoto lasciato dal caminetto, onde consentire a tale Ufficio di verificare la correttezza della tecnica usata per ripristinare la statica dell'edificio, sia sulla base di un progetto (da sottoporre ad autorizzazione sismica) sia all'esito, con la relazione a strutture ultimate, per verificare la corrispondenza del riempimento al progetto approvato.
La circostanza che il muro ove era situato il caminetto sia stato definito “falso portante” - in quanto allo stesso non corrisponde un muro al piano inferiore - non modifica la natura portante dello stesso relativamente al piano in questione e ai piani superiori e al terrazzo di copertura, dato che l'indebolimento statico di qualsiasi intervento di svuotamento (come l'apertura di una porta o di una finestra o appunto un caminetto scavato nel muro), direttamente oltre al piano interessato, i piani soprastanti (e ciò è sufficiente a creare un problema statico suscettibile di autorizzazione sismica), ma, almeno indirettamente – data la possibilità teorica di un crollo conseguenziale – concerne anche i piani inferiori.
Pertanto, poiché sulla base della documentazione offerta dal CTP al CTU e regolarmente acquisita in atti, risulta che l'intervento realizzato costituisca un potenziale pericolo per la statica dell'edificio, e che anche il tipo di intervento effettuato dal convenuto possa non essere idoneo ad ovviare il problema, il rifiuto della Sig.ra di addivenire in extremis alla stipula, all'esito di una serie di Pt_2 successive indagini e perizie – tutte assecondate in verità dal con un CP_1 comportamento disponibile e collaborativo - deve in realtà ritenersi anch'esso pienamente giustificato, non essendo il bene compravendibile in assenza di autorizzazione sismica e RSU.
Inoltre, per altro verso, deve ritenersi indubbiamente corretto e giustificato anche il rifiuto di parte attrice di concedere un'ulteriore proroga del termine per la stipula, atteso che il termine finale concordato in modo estremamente meticoloso nell'atto integrativo 28 dicembre 2018, risulta apposto con formulazione di essenzialità sicuramente voluta dalle parti e in particolare da parte della come confermato Pt_1 dalla estrema vicinanza di detto termine alla data di stipula e dalla previsione di una doppia scadenza, differenziata in giorni, a secondo dell'esito delle imminenti indagini urbanistiche.
A fronte di tale articolata pattuizione, appare davvero inesigibile, da parte della compratrice, l'ulteriore attesa di mesi per poter addivenire alla stipula. Risulta invero plausibile, laddove fosse stato dato correttamente seguito alla richiesta autorizzazione sismica, che tale pratica, non rapidissima e che implica peraltro il rischio di estrazione a sorte e controllo mediante accesso sul posto, avrebbe richiesto l'accettazione da parte dell'attrice di rischi e tempi eccessivi, per cui ben si comprende la scelta di non addivenire alla stipula, in ragione di una lacuna nella pagina 4 di 6 libera commerciabilità del bene la cui risoluzione, certamente sanabile, richiedeva tuttavia un tempo non breve in relazione all'interesse manifestato alla stipula in tempi rapidi e alla pattuizione di un termine essenziale.
La circostanza, sottolineata da parte convenuta, che poi l'immobile, nelle stesse condizioni, è stato oggetto di compravendita, per quanto avalli ulteriormente la piena buona fede del convenuto nel resistere in questo giudizio, non può considerarsi prova della commerciabilità dell'immobile, non essendo peraltro vincolante per questo Tribunale la scelta del Notaio di procedere senza autorizzazione sismica – legittima interpretazione della complessa normativa e della complessa situazione di fatto, peraltro naturalmente non motivata.
Deve pertanto, in accoglimento della domanda principale dichiararsi che, essendo l'obbligazione di garantire la libera commerciabilità del bene promesso in vendita propria del promittente venditore rimasta inadempiuta e poiché , attesa la natura essenziale del termine, la teorica sanabilità di tale profilo non può farsi ricadere sulla compratrice, il è gravemente inadempiente rispetto all'obbligazione assunta CP_1 con la promessa di vendita, il che legittima il recesso di parte promittente compratrice e la richiesta di ottenere le restituzioni e il doppio della caparra versata.
Quindi, in accoglimento della domanda, deve condannarsi al CP_1 pagamento, in favore di del doppio della caparra dalla stessa Parte_1 versata al momento della stipula, pari ad € 50.000,00 e così alla somma di € 100.000,00 e alla restituzione dell'acconto prezzo pari ad € 25.000,00, così complessivamente al pagamento della somma di € 125.000,00, oltre interessi legali dal 14 febbraio 2019 (data della costituzione in mora) al soddisfo.
Quanto alle spese, la buona fede del compratore la complessità della materia trattata e la presenza di orientamenti giurisprudenziali recenti giustifica l'integrale compensazione tra le parti delle spese di lite. Per le stesse motivazioni, è corretto che le spese di CTU siano poste definitivamente a carico di entrambe le parti, in solido nei rapporti con il CTU e nella misura del 50% tra di loro.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. Dichiara la legittimità del recesso dal contratto preliminare datato 12.10.2018 e dalla scrittura privata del 28.12.2018 esercitato da , in Parte_1 conseguenza del grave inadempimento di rispetto all'obbligo CP_1 di garantire la libera vendibilità dell'immobile sito in Roma, Via Adda n. 105, interno 11, censito al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 577, particella 83, sub. 511 di proprietà di CP_1
pagina 5 di 6 2. Di conseguenza, condanna al pagamento, in favore di CP_1 [...]
della somma di € 125.000,00, oltre interessi legali dal 14 Parte_1 febbraio 2019 al soddisfo;

3. Compensa interamente tra le parti le spese di lite;

4. Pone definitivamente le spese di CTU a carico di entrambe le parti nella misura del 50% ciascuna.
Roma, 27 giugno 2025
Il Giudice
dott. Ettore Favara
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