REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Vallo della Lucania - sezione civile – in persona del Giudice dr.ssa
IA AN ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2079 del Ruolo Generale degli affari contenziosi dell'anno 2008, vertente
TRA
, in persona del suo amministratore p.t., con sede in in Parte_1
RO (SA) alla loc.tà Sirene in persona del suo legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avv. Giulia Alviggi ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avv. Maria Rosaria Di Vietri sito in Vallo della Lucania alla via
ON OD n. 9, come da procura in atti;
attore
E
(partita iva ) in persona del suo legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore e (codice fiscale ), CP_2 C.F._1 entrambi rappresentati e difesi dall'avv. CE UI (codice fiscale
[...]
) ed elettivamente domiciliati presso il di lui studio in Celle di C.F._2
Bulgheria (SA), alla Via Canonico De Luca n. 89, come da procura in atti;
convenuti
NONCHÉ NEI CONFRONTI DI
(codice fiscale ) residente in [...] C.F._3
AR 60/B; convenuto contumace
E
(codice fiscale ) residente in [...] C.F._4
Carbonia n. 22; convenuto contumace
CONCLUSIONI Parte attrice e parti convenute Parte_1 Controparte_1
e hanno concluso come da note scritte ex art. 127 ter c.p.c., CP_2 depositate rispettivamente in data 9.1.2025 e in data 12.2.2025, che si devono intendere qui per riportate e trascritte.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione l'odierna parte attrice il conveniva in Parte_1 giudizio , e esponendo Controparte_5 CP_2 CP_4 CP_3 che: la società immobiliare Villamarina s.r.l. in liquidazione costruiva in RO, in località Sirene, un villaggio denominato “ ”, costruito da Parte_1 Parte_1 sessantasei unità a ville e due corpi residence;
la suddetta società immobiliare ed il Condominio, con atto autenticato per AR in data 2.2.1984, registrato Per_1 in Vallo della Lucania al n. 178 del 10.7.1984, nel richiamare il regolamento contrattuale allegato all'atto per AR , registrato in Vallo della Persona_2
Lucania al n. 914/81 e trascritto in Salerno il 13.8.1981 al n. 19095/16983, individuavano le parti comuni, consistenti in “strade, viali, spiazzi, parcheggi, rete interne di fogne, acqua, luce, 50% dell'impianto di depurazione fogne, 1/3 dell'impianto e relativo pozzo di acqua non potabile e quanto altro il Condominio acquisirà acquistandolo o ricevendolo quale ulteriore assegnazione della società immobiliare” - rilevate in mappa al foglio 24, particelle 390, 392, 480, 483, 484,
394, 391, 474, 423, 426, 388 e 395 - precisando che “l'impianto di depurazione rilevato con la particella 395, per il 50% è di proprietà del campeggio Parte_1
( ” come da atto di vendita per AR del 30.8.1979, Controparte_6 Per_3 trascritto a Salerno il 24.9.1979 ai nn. 22501/1979; che l'atto per AR Per_4 di Napoli, rep. n. 106210 del 6.2.2007, con il quale la
[...] Controparte_6 aveva trasferito a , e la proprietà della CP_2 CP_4 CP_3 quota di 15/100 delle particelle 391 e 394 (terreni) e 395 (terreno e impianto di biodegradazione), era nullo, specie per la cessione delle particelle 395 e 391 sulle quali rispettivamente insistevano l'impianto di biodegradazione e la strada comune, che per la loro funzione accessoria/strumentale rispetto alle proprietà esclusive - già determinata dall'originario proprietario al servizio comune del Villaggio
Campeggio Villamarina dell'allora e del Controparte_1 Parte_1
- dovevano qualificarsi beni condominiali;
che l'impianto di biodegradazione, essendo destinato a una plularità di edifici costituiti ciascuno in un condominio, determinava tra i partecipanti non una comunione bensì la fattispecie del supercondominio;
che se ricorre una relazione di accessorietà, quale complementarietà delle cose, degli impianti e dei servizi comuni rispetto alle proprietà individuali, che ne evidenzia la mancanza di utilità fine se stessa e la subordinazione strumentalmente alle parti comuni, si instaura un diritto di condominio, mentre, in assenza di tale relazione, i beni comuni che spettano pro quota ai titolari delle proprietà individuali formano oggetto di comunione ordinaria;
che il predetto atto di trasferimento era nullo e/o inefficace rispetto al Parte_1
perché eseguito in assenza di alcun rapporto di accessorietà con le
[...] proprietà dei terzi acquirenti, sussistente invece rispetto alle proprietà dei singoli condomini, i quali avrebbero dovuto esprimere il consenso ai fini della validità del trasferimento in favore ad un estraneo al Condominio.
Nelle conclusione l'attrice chiedeva di accertare la natura condominiale dei beni oggetto di compravendita relativamente alle particelle 394, 395 e 391, di definire i limiti e modalità di utilizzo dell'impianto di biodegradazione e dei terreni asserviti allo stesso da parte degli aventi diritto, e dichiarare la nullità e l'inefficacia rispetto al dell'atto di cessione del 6.2.2007, con vittoria di spese di giudizio. Parte_1
In via istruttoria depositava la documentazione richiamata nell'atto di citazione, contraddistinta come allegati 1, 2 e 3.
Con comparsa di costituzione e risposta del 20.1.2010 si costituiva CP_2 deducendo preliminarmente la nullità dell'atto di citazione notificato il 25.9.2009 per violazione dell'art. 163 comma 7 c.p.c. Il convenuto contestava quanto dedotto da parte attrice, esponendo che: e erano proprietari Persona_5 CP_4 del fondo sito in RO in località Sirene individuato catastalmente al foglio 24 particelle 84 e 132 giusto atto per AR Corte di Sapri del 27.12.2002 Persona_2 rep. 36023 racc.10785; il e la di Parte_1 Controparte_1
erano comproprietari al 50% delle particelle 391, 394 e 395, ossia Controparte_1 la strada che conduceva al mare e che costeggiava il fondo ex giusto atto Per_6
AR del 17.12.1988 rep. 14388 racc. 2834; che a seguito Persona_7 dell'atto del 6.2.2007 rogato dal AR , la comunione sulle particelle Persona_4
391, 394 e 395 spettava al per il 50%, ai per il 35% e ai Parte_1 CP_1 fratelli e per il 15%; che a contrario di quanto Parte_2 CP_3 sostenuto da parte attrice, ai sensi dell'art. 1102 c.c. la poteva Controparte_1 servirsi del bene senza alterarne la destinazione senza impedire agli altri partecipanti di farne uso secondo il loro diritto;
che a seguito della suddetta vendita, il Condominio non aveva subito alcun aggravio o danno, in quanto non utilizzava più l'impianto di biodegradazione essendosi collegato direttamente alla rete fognaria comunale e che le vie di accesso al mare non avevano subito alcun aggravio e/o peso aggiuntivo rispetto alla situazione antecedente alla vendita, in quanto i fratelli sia quali figli di (titolare della CP_2 Controparte_1 CP_1
e sia quali proprietari di singole unità abitative all'interno del Condominio
[...]
, già utilizzavano tali particelle;
che la vendita era avvenuta pro quota Parte_1 senza modificare i diritti degli altri comproprietari del condominio, precisando che la vendita di un bene in comunione è considerata un unicum inscindibile e non come somma delle vendite delle singole quote che fanno capo ai singoli comproprietari, e che ai sensi dell'art. 1103 c.c. ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota;
che pur volendo applicare alla fattispecie in esame l'art. 1108 comma 3 c.c., tale norma si limita a stabilire che l'alienazione o la costituzione di un diritto reale da parte di un comproprietario pro indiviso non produce effetto nei confronti degli altri partecipanti alla comunione, ma non esclude che il contratto concluso con il comproprietario possa valere come vendita della propria quota ai sensi dell'art. 1480 c.c.
Con comparsa di costituzione e risposta del 20.1.2010 si costituiva la
[...] deducendo preliminarmente la nullità dell'atto di citazione Controparte_1 notificato il 25.9.2009 per violazione dell'art. 163 comma 7 c.p.c. e riproponendo le difese già fatte valere da nella propria comparsa di costituzione e CP_2 risposta.
Con provvedimento del 26.1.2010, reso a scioglimento dell'udienza del 20.1.2010, il Tribunale rilevava la regolarità e la validità della rinotifica dell'atto di citazione nei confronti della poiché avente effetti ex tunc, e concedeva i termini CP_1 ex art. 183 c.p.c.
In data 13.12.2011 parte attrice formulava istanza di ricostruzione del proprio fascicolo e contestualmente depositava in copia la documentazione richiamata nell'atto di citazione.
Assunta la causa in decisione, con ordinanza del 5.12.2012 il Tribunale rilevava la mancanza delle cartoline di ricezione della notifica dell'atto di citazione indirizzata a e non costituiti in giudizio e ne ordinava l'esibizione, CP_4 CP_3 rimettendo la causa sul ruolo. Nelle more del giudizio, veniva depositata solo il duplicato della cartolina dell'atto di citazione spedita a v. cartolina CP_3
n. 762752511848 prodotta in atti) e, stante l'impossibilità di recupereare presso
Poste s.p.a. il duplicato della cartolina dell'atto di citazione nei confronti di CP_4
il Tribunale all'udienza del 27.5.2015 ordinava la rinotifica dell'atto di
[...] citazione, che parte attrice depositava in atti.
Dichiarata la contumacia delle parti non costituite, la causa subiva una serie di rinvii di ufficio, dettati prevalentemente dal carico di ruolo, e in data 13.4.2025 era trattenuta in decisione ex art. 190 c.p.c. da questo magistrato, nelle more divenuto assegnatario della vertenza.
MOTIVAZIONE
In via preliminare e in rito va ribadita la contumacia del signori e CP_3 non costituiti in giudizio nonostante la regolarità della notifica, CP_4 declaratoria di contumacia già pronunciata nel corso del giudizio.
Nel merito la domanda articolata nell'interesse del è Parte_1 infondata e va, pertanto, rigettata.
Come è noto, parte attrice agisce in questa sede lamentando l'intervenuta alienazione con rogito del 6.2.2007 delle particelle identificate catastalmente ai nr.
391-394-395 e, più nello specifico, l'atto di cessione intervenuto tra la società di e i signori e Controparte_6 Controparte_1 CP_2 CP_4
per la quota pari al 15/100 delle suddette consistenze CP_3 immobiliari.
Deduceva, a sostegno della intrapresa azione, la nullità del predetto trasferimento sull'assunto che trattasi di beni di natura condominiale la cui alienazione è possibile solo previo consenso di tutti i Condomini.
In sostanza, la presente controversia intercetta la questione in ordine alla natura giuridica delle suddette particelle oggetto di contestazione fra le odierne parti in causa. Difatti, sin dalle proprie primigenie difese i convenuti costituiti hanno dedotto la estraneità della presente vicenda alla natura condominiale e hanno resistito avverso l'assunto circa la configurabilità nella fattispecie in esame della disciplina del cd. “supercondominio” pure incidentalmente introdotto da parte attrice nei propri atti introduttivi.
L'assunto circa la natura condominiale delle particelle di cui sopra non convince.
Sul punto giovi osservare come vi è in atti atto stipulato tra la società
[...] in liquidato e l'amministratore p.t. del Condominio attore in cui Controparte_7 viene regolamentata la proprietà comune di strade, viali, spiazzi, parcheggi, rete interna di fogne, acqua, luce, 50% dell'impianto di depurazione fogne, “e quanto altro il condominio acquisterà acquistandolo o ricevendolo quale ulteriore assegnazione della società . Le suddette parti comuni vengono, Controparte_8 poi, di seguito identificate anche catastalmente.
Ebbene, sul punto basti osservare che nessun elemento alla cognizione di questo
Tribunale consente di ritenere che le particelle oggetto di causa (394-391 e 395) abbiano effettivamente natura condominiale non operando per le stesse la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. e non emergendo elementi di segno diverso neanche dal regolamento allegato.
Del resto, appare dirimente la circostanza incontestata che le suddette particelle sono in comproprietà fra due enti autonomi, da una parte il Condominio dall'altra la società costruttrice proprietaria del Villaggio, senza che vi siano elementi per poter discorrere in questa sede di un “supercondominio” come sembrerebbe incidentalmante introdurre la difesa attorea.
Questo Tribunale non ignora la circostanza che il cd Supercondominio possa anche ritenersi costituito ispo iure e de facto a fronte della sussistenza di una serie di condizioni, ma non vi sono elementi per far ritenere configurabile la suddetta fattispecie.
Ad ogni buon conto con riguardo in particolare alla particella nr. 395 su cui insiste un impianto di biodegradazione può apprezzarsi un altro motivo di reiezione.
La difesa convenuta sin dalle proprie difese introduttive ha dedotto che lo stesso è sin da prima della stipula del rogito oggetto di impugnazione non più utilizzato dal attore il quale ha inteso collegarsi direttamente alla rete fognaria Parte_1 comunale (cfr. comparsa di costituzione pag. 2).
Trattasi di assunto che non ha formato oggetto di contestazione da parte del nei propri atti difensivi immediatamente successivi per cui deve Parte_1 ritenersi circostanza pacifica.
Se così è, anche a tutto voler concedere e ritenere che trattasi di bene da qualificare come “condominiale”, circostanza si ripete in ogni caso infondata per come già argomentato sopra, deve ritenersi pacificamente venuto meno quel requisito di
“accessorietà” per cui in ogni caso opererebbe la disciplina della comunione ordinaria. Alla luce di tutte le suesposte argomentazioni, ne consegue che opera nella vicenda al presente vaglio la disciplina non già condominiale bensì della comunione ordinaria.
Il codice civile dedica alla comunione la norma che più interessa nell'aspetto trattato, ovvero l'articolo 1103 c.c., il quale prevede che "Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota". Perciò dalla disposizione normativa si desume che il compartecipe può alienare la propria quota o ipotecarla o ancora gravarla di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione ecc.) ma in nessun caso può vendere le quote degli altri partecipanti o l'intera proprietà della cosa comune.
Principio ormai pacifico è che in caso di beni indivisi ogni comproprietario può liberamente, senza alcun condizionamento da parte degli altri comproprietari, vendere la propria quota. A norma dell'articolo 1103 c.c. la vendita di quota di un bene indiviso è ammissibile e valida, senza che gli altri comproprietari abbiano diritto di opporsi, e pertanto se in un contratto di vendita è indicato che il bene appartiene a più persone e solo alcune di esse lo sottoscrivono, non può negarsi a priori la validità della vendita delle singole quote. Ovviamente l'acquirente assumerà la qualità di nuovo comproprietario del bene indiviso e tutte le facoltà inerenti alla proprietà della sola quota acquistata.
Ne consegue che la domanda volta ad accertare la nullità e/o inefficacia del rogito stipulato in data 6.2.2007 fra le odierne parti in causa è infondata e deve, pertanto, rigettarsi.
Le spese seguono la soccombenza con applicazione dei parametri minimi dello scaglione di riferimento e in assenza di attività istruttoria e con attribuzione all'avv.
CE UI dichiaratosi anticipatario.

p.q.m.


Il Tribunale di Vallo della Lucania, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
- Rigetta tutte le domande promosse da parte attrice;

- Condanna il in persona del suo amministratore p.t. Parte_1 alla refusione delle spese di lite in favore dei convenuti costituiti, spese di lite che si liquidano in complessivi €. 2.400,00 per compensi oltre accessori come per legge con attribuzione all'avv. CE UI dichiaratosi anticipatario.
Così deciso in Vallo della Lucania, il 29.10.2025
Il Giudice
Dr.ssa IA AN