REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Silvia Vitelli, ha pronunciato ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2674/2022 promossa da:
), in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e Controparte_1 P.IVA_1 difesa dall'avv. MESSINA PIETRO giusta procura speciale in atti;

ATTRICE contro
), rappresentata e difesa dall'avv. MONTINI CP_2 C.F._1
IO ON giusta procura speciale in atti;

CONVENUTA
OGGETTO: Altri istituti e leggi speciali
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza del 18.12.2025.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con il presente giudizio, la società premesso di essere promissaria acquirente Controparte_1 di alcuni immobili siti in Civitavecchia via Annovazzi n. 7 meglio descritti in atti in virtù di contratto preliminare stipulato in data 23.09.2018 (rectius 29.03.2018) con ha CP_2 convenuto in giudizio la promissaria venditrice, deducendone l'inadempimento rispetto alle obbligazioni assunte nel contratto preliminare, al fine di ottenere ai sensi dell'art. 2932 c.c. il trasferimento degli immobili compromessi in vendita.
1 di 11 TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
In particolare, la società attrice rappresentava di aver adempiuto a tutte le obbligazioni assunte in qualità di promissaria acquirente, mentre la si rifiutava di presentarsi dal notaio per CP_2 stipulare il rogito, per cui chiedeva accogliersi le seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, accertare che la Sig.ra si è resa inadempiente all'obbligo di concludere il contratto CP_2 definitivo previsto nel preliminare di compravendita sottoscritto tra le parti in data 23/9/2018, ed effettuate le dovute riduzioni sul residuo prezzo in contanti originariamente pattuito, emettere sentenza costitutiva ex art.2932
Cod. Civ. che tenga luogo del contratto di compravendita non concluso, relativamente ai seguenti immobili: 1)
Immobile C6 – stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse – sito in Civitavecchia Via Annovazzi n.7 (già Via
Vanvitelli), piano S1, giusto atto di compravendita a rogito Notaio in data 15 febbraio 2006, Rep. Per_1
N.30693/12954; 2) Immobile C6 – stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse – sito in Civitavecchia, Via
Annovazzi n.7 (già Via Vanvitelli), piano S1 interno 4 (identificato in catasto fabbricati al foglio 23, part.
1.049, sub. 30, categoria C/6), giusto atto di compravendita rogito Notaio in data 17 gennaio Persona_2
2012, rep. N.9978/5887; 3) Immobile C1 – negozi e botteghe – sito in Civitavecchia, Via Annovazzi n.7 (già
Via Vanvitelli), piano terra, interno B, giusto atto di compravendita a rogito Notaio in data 7 agosto Per_3
2013, rep. N.4565/3269; immobile censito in catasto fabbricati del Comune di Civitavecchia al foglio 23, particella 1049, sub. 5, categoria C/1, classe 7, consistenza metri quadrati 115, condotto in locazione da NE
Servizio Elettrico S.p.a.; 4) Immobile C1 – negozi e botteghe - sito in Civitavecchia, Via Annovazzi n.7 (già
Via Vanvitelli), piano terra, interno C, giusto atto di compravendita a rogito Notaio in data 7 agosto Per_3
2013, rep. N.4565/3269; immobile censito in catasto fabbricati del Comune di Civitavecchia al foglio 23, particella 1049, sub. 6, categoria C/1, classe 7 consistenza metri quadrati 126, condotto in locazione da NE
Servizio Elettrico S.p.a.; 5) Immobile A10 – uffici e studi privati - sito in Civitavecchia, Via Annovazzi n.7
(già Via Vanvitelli), piano primo, interno 1, vani N.3, giusto atto di compravendita a rogito Notaio in Per_3 data 7 agosto 2013, rep. N.4565/3269; censito in catasto fabbricati del Comune di Civitavecchia al foglio 23, particella 1049, sub. 7, categoria A/10, classe 3, vani 3; attualmente occupato giusto contratto di locazione stipulato con MC Crociere Più; 6) Immobile A10 – uffici e studi privati - sito in Civitavecchia, Via Annovazzi
n.7 (già Via Vanvitelli), piano primo, interno 2, vani N.5,5, giusto atto di compravendita a rogito Notaio
in data 7 agosto 2013, rep. N.4565/3269; censito in catasto fabbricati del Comune di Civitavecchia al Per_3 foglio 23, particella 1049, sub. 8, categoria A/10, classe 3, vani 5,5; attualmente libero;
7) Immobile A10 – uffici e studi privati - sito in Civitavecchia, Via Annovazzi n.7 (già Via Vanvitelli), piano primo, interno 3, vani N.6, giusto atto di compravendita a rogito Notaio in data 7 agosto 2013, rep. N.4565/3269; Per_3 censito in catasto fabbricati del Comune di Civitavecchia al foglio 23, particella 1049, sub. 9, categoria A/10, Par classe 3, vani 6; attualmente occupato senza titolo da 8) box auto posto al piano seminterrato, CP_3 distinto con il N.1, sito in Civitavecchia, Via Annovazzi n.7 (già Via Vanvitelli), piano S1, interno 1; censito

2 di 11
TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
in catasto fabbricati del Comune di Civitavecchia al foglio 23, particella 1049, sub. 27, categoria C/6, classe 5, metri quadrati 15; giusto atto di compravendita a rogito Notaio in data 7 agosto 2013, rep. Per_3
N.4565/3269; 9) box auto posto al piano seminterrato, distinto con il N.2, sito in Civitavecchia, Via
Annovazzi n.7 (già Via Vanvitelli), piano S1, interno 2; censito in catasto fabbricati del Comune di
Civitavecchia al foglio 23, particella 1049, sub. 28, categoria C/6, classe 5, metri quadrati 15; giusto atto di compravendita a rogito Notaio in data 7 agosto 2013, rep. N.4565/3269; 10) box auto posto al Per_3 piano seminterrato, distinto con il N.3, sito in Civitavecchia, Via Annovazzi n.7 (già Via Vanvitelli), piano
S1, interno 3; censito in catasto fabbricati del Comune di Civitavecchia al foglio 23, particella 1049, sub. 29, categoria C/6, classe 5, metri quadrati 21; giusto atto di compravendita a rogito Notaio in data 7 Per_3 agosto 2013, rep. N.4565/3269; 11) posto auto al piano terra, distinto con la lettera “E”, sito in Civitavecchia,
Via Annovazzi n.7 (già Via Vanvitelli), piano T, interno E;
censito in catasto fabbricati del Comune di
Civitavecchia al foglio 23, particella 1049, sub. 42, categoria C/6, classe 2, metri quadrati 21; giusto atto di compravendita a rogito Notaio in data 7 agosto 2013, rep. N.4565/3269; 12) posto auto al piano Per_3 terra, distinto con la lettera “F”, sito in Civitavecchia, Via Annovazzi n.7 (già Via Vanvitelli), piano T, interno F;
censito in catasto fabbricati del Comune di Civitavecchia al foglio 23, particella 1049, sub. 43, categoria C/6, classe 2, metri quadrati 12; giusto atto di compravendita a rogito Notaio in data 7 Per_3 agosto 2013, rep. N.4565/3269; 13) posto auto al piano terra, distinto con la lettera “G”, sito in Civitavecchia,
Via Annovazzi n.7 (già Via Vanvitelli), piano T, interno G;
censito in catasto fabbricati del Comune di
Civitavecchia al foglio 23, particella 1049, sub. 504, categoria C/6, classe 2, metri quadrati 18; giusto atto di compravendita a rogito Notaio in data 7 agosto 2013, rep. N.4565/3269; ordinare conseguentemente Per_3 al Conservatore dei Registri Immobiliari la sua trascrizione ai sensi dell'art.2652, n.2, Codice Civile. Con vittoria di spese, compensi ed accessori in favore del sottoscritto procuratore che si dichiara antistatario”.
Si costituiva in giudizio la quale deduceva l'infondatezza delle deduzioni attoree, CP_2 rappresentava che era spirato il termine essenziale indicato nel contratto preliminare di 180 giorni per la stipulazione del contratto definitivo, evidenziava che la società attrice era risultata inadempiente sia all'obbligo assunto di accollo del mutuo gravante sugli immobili oggetto di compravendita che alle ulteriori pattuizione concordate in due scritture private stipulate sempre in data 23.09.2018, avvinte dal collegamento negoziale con il preliminare per cui è causa.
Nelle more del giudizio la parte attrice chiedeva disporsi il sequestro conservativo del compendio compromesso in vendita. Instaurato il contraddittorio, il ricorso cautelare veniva rigettato con ordinanza del 20.07.2023.

3 di 11
TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
Istruita la causa principale mediante acquisizioni documentali, pervenuto il procedimento in via definitiva al sottoscritto giudice, la causa era decisa all'udienza del 18.12.2025 ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., all'esito della camera di consiglio, con la presente sentenza.
Ciò premesso, osserva il Tribunale che la domanda giudiziale, da qualificarsi come domanda di esecuzione specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c. non può essere accolta, per i motivi di seguito precisati [sulla qualificazione della domanda, che rientra nei compiti propri del giudice del merito, il quale è chiamato ad accertarne la portata non solo sulla base della sua formulazione letterale, ma, soprattutto, del suo contenuto sostanziale, in relazione alle finalità perseguite dalla parte ed al provvedimento richiesto in concreto, desumibile dalla situazione dedotta in causa e delle eventuali precisazioni formulate nel corso del giudizio, cfr. Cass. 3879/1987 e Cass. S.U.
27/2000)].
Va premesso in linea generale che per esperire vittoriosamente l'azione di cui all'art. 2932 c.c. occorre la sussistenza di alcuni presupposti specifici, documentabili mediante la produzione agli atti del processo dei seguenti documenti: 1) atto di provenienza, attraverso il quale viene comprovata l'effettiva titolarità del diritto di proprietà oggetto di trasferimento;
2) certificato ipocatastale attestante la ventennale continuità delle trascrizioni, documento questo necessario al fine di verificare l'eventuale emissione di una pronuncia inutiliter data;
3) relazione notarile che attesta la trasferibilità, ai fini della verifica della regolarità urbanistico edilizia del bene oggetto del preliminare di compravendita.
Nel caso di specie l'attore ha completamente omesso il deposito degli atti di provenienza relativi agli immobili promessi in vendita.
Ulteriore elemento che impedisce l'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. è quello afferente all'assenza, nel fascicolo di parte attrice, di qualsiasi riferimento alla regolarità sul piano urbanistico-edilizio dell'immobile oggetto della domanda medesima, nonchè alle planimetrie depositate in catasto e alla necessaria dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.

4 di 11
TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
Sotto il primo profilo, sul tema dell'accertamento della regolarità sul piano urbanistico-edilizio degli immobili oggetto di domanda di divisione, prescrivendo l'art. 46, I co., D.P.R. n. 380/01 che “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”, le SS.UU. della Corte di Cassazione con sentenza n. 25021 del 07.10.2019 hanno affermato il principio di diritto secondo cui “Quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria che sia), il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art.
46 e dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, comma 2, costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione dell'azione ex art. 713 c.c., sotto il profilo della "possibilità giuridica", e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale. La mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia dell'edificio e il mancato esame di essa da parte del giudice sono rilevabili d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio”.
Con riferimento al caso di specie, la mancata produzione dei titoli di provenienza degli immobili e, comunque, di documentazione attestante la regolarità degli stessi sul piano urbanistico-edilizio impedisce a questo Tribunale – alla stregua della richiamata impostazione giurisprudenziale - di compiere qualsiasi accertamento in tal senso, e, quindi, a maggior ragione di adottare una pronuncia costitutiva di trasferimento del diritto di proprietà ex art. 2932 c.c., non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale e tenuto conto della sostanziale identità di ratio tra l'ipotesi di cui qui si discute ed il caso affrontato dalla Suprema Corte, in cui la divisione comporterebbe l'attribuzione ai singoli comproprietari del diritto di proprietà sulla singola pars rei.

5 di 11
TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
Sotto il secondo aspetto, occorre prendere in considerazione il tenore dell'art. 29, comma 1-bis , della Legge 27 febbraio 1985 n. 52 come inserito dal Decreto legge n. 78 del 2010, articolo 19, comma 14, come convertito in Legge 30 luglio 2010, n. 122, ai sensi del quale “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. (omissis)”. In argomento, ad avviso della giurisprudenza di legittimità, l'omissione della dichiarazione di conformità allo stato di fatto della planimetria dell'immobile e dei dati catastali determina la nullità assoluta dell'atto, attesa la finalità pubblicistica della norma di contrasto all'evasione fiscale, seguendone altresì la responsabilità disciplinare del Notaio, ai sensi della L. 16 febbraio 1913, n. 89, articolo 28, comma 1, (v., sul tema, Cass. civ., Sez. II, n. 11507/16; n. 8611/2014). Nel caso che ci occupa, la mancata produzione del titolo di provenienza comporta, ovviamente, la carenza assoluta di prova in ordine alla presenza, all'interno dello stesso, del suddetto riferimento alle planimetrie depositate in catasto e della dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale;
ne segue che anche sotto tale profilo al giudice è impedito qualsiasi accertamento, con conseguente impossibilità di emettere la pronuncia costitutiva.
Sono questi, del resto, tutti controlli che il giudice deve poter compiere nell'emettere la sentenza ex art. 2932 c.c., con la quale deve trasferire all'attore il bene immobile di cui effettivamente risulti essere proprietario il promittente venditore, nel rispetto della normativa di settore: la sentenza ex art. 2932 c.c., avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può infatti – lo si ripete - realizzare un effetto maggiore o diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o un effetto che eluda la legge (in questo senso, di recente, Cass. civ. SS.UU. n. 23825/2009).

6 di 11
TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
A conferma di tale impostazione è da ultimo intervenuta, avuto specifico riguardo al tema dell'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita, Cass. civ., Sez. II, n. 22660/22, in cui si ribadisce come alla stregua dei principi di diritto sopra enunciati, non sia possibile dare esecuzione ad un preliminare di vendita di immobile non in regola con la normativa sul piano urbanistico e/o catastale. Le considerazioni che precedono rendono superflua qualsiasi valutazione in merito alla presenza o meno della ulteriore documentazione necessaria ai fini della pronuncia ex art. 2932 c.c., in precedenza citata ed implicano, in ogni caso, l'inevitabile reiezione della domanda attorea, per essere la stessa rimasta sfornita di prova.
Al contratto preliminare del 29.03.2018 non è stata, del resto, allegata alcuna piantina idonea ad identificare le porzioni immobiliari oggetto di promessa di vendita, né sono stati indicati i confini catastali dei singoli immobili. Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità “L'oggetto di un contratto preliminare di vendita immobiliare può essere determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio, anche successivi alla sua conclusione, nella sola ipotesi in cui l'identificazione del bene da trasferire avvenga in sede di conclusione consensuale del contratto definitivo su base negoziale, e non quando, invece, afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 cod. civ., caso nel quale occorre che l'esatta individuazione dell'immobile, con
l'indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento;
trattandosi di contratto per il quale é imposta la forma scritta, l'accertamento della presenza dei requisiti necessari per una sicura identificazione dell'oggetto del preliminare contratto è riservato al giudice di merito ed è soggetto al sindacato di legittimità solo sotto il profilo della logicità e congruità della motivazione” [cfr. Cass. 952/2013; nello stesso senso, v. anche la successiva Cass. 21449/2017].
Considerato che il bene per cui è lite non è stato compiutamente individuato nel contratto oggetto di causa, alla luce della giurisprudenza di legittimità appena richiamata, la domanda giudiziale deve essere respinta.
Deve inoltre osservarsi che è onere del contraente che invochi la pronuncia costitutiva di cui all'art. 2932 c.c. fare offerta della prestazione su di lui gravante, offerta della prestazione che è insita nella proposizione della domanda di cui alla norma citata.
Nel caso di specie la società attrice ha completamente omesso di offrire l'esecuzione della prestazione su di lei gravante che, in ragione delle scritture private in atti e del collegamento negoziale tra le medesime, appare particolarmente articolata, essendosi la proponente acquirente non solo obbligata ad accollarsi il mutuo gravante sul compendio con liberazione della (in CP_2 particolare l'art. 3 del contratto di compravendita dispone che:

7 di 11
TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
“Il prezzo della compravendita viene così concordato e stabilito in complessive Euro 650.000,00
(seicentocinquanta mila) che verranno corrisposti secondo le seguenti modalità: a) quanto ad Euro 140.000,00 saranno corrisposti contestualmente alla stipula del rogito di vendita mediante assegni circolari;
b) quanto ad Euro
510.000,00 mediante accollo integrale dell'attuale debito relativo al mutuo ipotecario stipulato dall'allora dante causa della NO la Fingestioni S.r.l., con Cassa di Risparmio della Provincia di Viterbo, ora Gruppo CP_2
Intesa San Paolo, recante il n. 64021635, che dovrà avvenire entro la data fissata per il rogito;
la CP_2 dovrà essere svincolata da qualsiasi voglia onere, pendenza e/o impegno in merito e, di conseguenza, integralmente liberata dall'istituto di credito predetto, con relativa dichiarazione formale;
c) saranno in ogni caso ad esclusivo carico ed onere della parte promissaria acquirente anche i pagamenti tutti di tutte le eventuali pendenze bancarie, seppur qui non indicate, relativi alle unità immobiliari sopra descritte, che dovranno essere contestualmente estinte;
si precisa, altresì, che la NO dovrà essere esentata ed integralmente liberata da ogni peso e/o CP_2 vincolo e/o onere con gli istituti bancari interessati, in particolare la Cassa di Risparmio della Provincia di
Viterbo, ora Gruppo Intesa San Paolo;
il tutto, con contestuale formale dichiarazione di liberazione da parte della banca;
d) dovranno, altresì, essere estinti da parte della promissaria acquirente, che sin d'ora si impegna in merito, preventivamente al rogito di compravendita, i mutui e/o finanziamenti a fronte dei quali sono tuttora pendenti relative ipoteche sugli immobili siti in Civitavecchia alla Via Annovazzi n. 7, piani quinto e sesto (unità espressamente ed inderogabilmente esclusa dalla presente operazione) di proprietà della e da CP_2 quest'ultima occupato unitamente alle figlie minori, nonché al piano terzo (occupato dalla NO , allora Per_4 contratti dal dante causa della – ed al predetto ancora intestati – con la Cassa di Risparmio della CP_2
Per_ Provincia di Viterbo, ora Intesa San Paolo, come ricavabile dall'atto a rogito Notaio del 17 gennaio 2012
(parte relativa alla surroga)”), ma anche ad adempiere ad ulteriori obbligazioni assunte in particolare all'art. 7 del preliminare, in virtù del quale “nell'ambito delle complesse intese raggiunte (caratterizzate dall'avvenuta stipulazione di distinti contratti tra sé funzionalmente collegati), quindi, ai fini della determinazione del complessivo prezzo di vendita (oltre a quanto dedotto e previsto nei punti che precedono), le parti hanno concordato di definire alcune passività, comunque connesse alla gestione ed amministrazione degli immobili sopra descritti, che saranno a carico esclusivo della parte promittente acquirente. In particolare, la parte promissaria acquirente provvederà in via esclusiva, sin d'ora impegnandosi ed obbligandosi in tal senso, al pagamento delle seguenti spese: a) decreto ingiuntivo n. 286/16 emesso a favore del nei Controparte_4 confronti della NO per il pagamento pregressi oneri condominiali relativi a diversi immobili ricompresi CP_2 nell'edificio (per Euro 14.424,46); è stato promosso anche procedimento di pignoramento presso terzi (in essere); la parte promissaria acquirente provvederà ad estinguere il debito residuo con il Condominio, attivandosi con solerzia affinché sia liberata la debitrice ed estinto il pignoramento presso terzi eseguito nei confronti della stessa;
b) comunicazione relativa ad accertamento Agenzia delle Entrate di Civitavecchia con contestazione, a carico della

8 di 11
TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
, della somma di Euro 22.324,67, in punto di reddito maturato dai rapporti di locazione inerenti i CP_2 locali affittati, in particolare ad NE (i cui canoni sono integralmente destinati a soddisfare il mutuo intestato alla presso Carivit); il promissario acquirente provvederà ad estinguere la posizione in argomento, con Controparte_5 contestuale liberazione della da ogni gravame in merito, la cui posizione fiscale e tributaria dovrà essere CP_2 integralmente sanata;
c) saranno a carico della parte promissaria acquirente anche gli oneri pregressi e che matureranno fino alla stipula del rogito notarile di natura tributaria e/o fiscale relativi e connessi alle unità immobiliari oggetto di vendita, nonché le imposte maturate ed imputate negli anni alla a fronte dei CP_2 frutti maturati e percepiti circa i beni tutti di cui trattasi ed in riferimento ai beni in questione, comprese quelle che dovessero maturarsi nelle more e fino alla sottoscrizione del rogito di vendita e/o al passaggio della proprietà dei beni, seppur allo stato non ancora accertati e/o non contestati dall'Agenzia delle Entrate e/o dall'Ente delegato alla riscossione;
sul punto si richiama espressamente autonoma scrittura privata sottoscritta anche dalla
[...] indicante l'entità delle passività in questione ivi tutte meglio specificate …”. CP_1
La società attrice non ha provato di aver adempiuto alle predette obbligazioni né si è offerta di adempierle. Inoltre, il contratto preliminare oggetto di causa prevedeva anche una clausola finale per cui “in caso di non puntuale adempimento e/o inadempimento anche di una sola delle clausole e parti della presente scrittura, così come quelle funzionalmente collegate a questa (sottoscritte contestualmente tra le medesime parti) dovrà ritenersi risolto e sarà risolto ogni vincolo e/o obbligo esistente tra le parti, con inefficacia e nullità ex tunc delle statuizioni concordate e sottoscritte”.
Ebbene, la non solo non ha dimostrato di aver adempiuto alle obbligazioni Controparte_1 sorte sulla base dei contratti collegati al preliminare per cui è causa, ma non ha neanche manifestato la volontà di adempiere alle obbligazioni assunte con le ulteriori scritture private del
29.03.2018, per cui appare fondata l'eccezione di inadempimento svolta dalla convenuta, con conseguente risoluzione dei contratti sottoscritti dalle parti in ragione della predetta pattuizione.
Né d'altra parte può ritenersi dirimente la tesi attorea secondo cui gli ulteriori contratti sottoscritti in data 29.03.20218 dovrebbero ritenersi nulli per impossibilità delle relative pattuizioni.

9 di 11
TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
Invero, come noto, il collegamento negoziale tra più contratti non dà luogo ad un nuovo ed autonomo contratto, ma è un meccanismo attraverso il quale le parti perseguono un risultato economico unitario e complesso, realizzato non per mezzo di un singolo contratto ma attraverso una pluralità coordinata di contratti, i quali conservano una loro causa autonoma, anche se ciascuno è finalizzato ad un unico regolamento dei reciproci interessi. Pertanto, anche quando il collegamento determini un vincolo di reciproca dipendenza tra i contratti, ciascuno di essi si caratterizza in funzione di una propria causa e conserva una distinta individualità giuridica. La conseguenza è che, in caso di collegamento funzionale tra più contratti, gli stessi restano soggetti alla disciplina propria del rispettivo schema negoziale, mentre la loro interdipendenza produce una regolamentazione unitaria delle vicende relative alla permanenza del vincolo contrattuale, per cui essi “simul stabunt, simul cadent”. Ciò comporta che se un contratto è nullo, la nullità si riflette sulla permanenza del vincolo negoziale relativamente agli altri contratti. (cfr. in tal senso Cass.civ.
13888 del 6.07.2015 secondo cui dal collegamento funzionale tra contratti deriva che le vicende di un contratto si ripercuotono sugli altri condizionandone la validità ed efficacia).
In ragione delle valutazioni sopra esposte la domanda attorea deve essere integralmente rigettata.
Non sussistono i presupposti per la condanna della società attrice ai sensi dell'art. 96 comma 3
c.p.c.
Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e sono liquidate in parte dispositiva al valore dei medi per lo scaglione di riferimento rispetto al valore della causa.
Ai sensi dell'art. 2668 c.c. deve essere disposta la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale


P.Q.M.

il Tribunale di Civitavecchia, definitivamente pronunziando, ogni altra domanda, eccezione e istanza disattesa od assorbita, così provvede:
- RIGETTA la domanda attorea;

- ORDINA al Conservatore dei Registri Immobiliari territorialmente competente di procedere alla cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale, trascritta il 27.07.2022, numero di repertorio 3235, registro generale n. 9151, registro particolare n. 6791, con esonero da ogni responsabilità al riguardo, a cura e spese della parte interessata;

TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
- CO parte attrice alla refusione delle spese legali sostenute da parte convenuta, liquidate secondo i parametri di cui al Dm 55/14 in € 22.457 per onorari, oltre spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
Civitavecchia, 18 dicembre 2025
IL GIUDICE
dott.ssa Silvia Vitelli

11 di 11

1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
10 di
11