REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Napoli Nord – II SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica e nella persona del Giudice dott. Luca
Stanziola, ha emesso la seguente
SENTENZA
(redatta ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come modificati dalla legge 18.6.09 n. 69, applicabili ai giudizi già pendenti) nella causa iscritta al n. 8342 del Ruolo Generale A.C. dell'anno 2020, avente ad oggetto: Vendita di cose immobili vertente
TRA
(C.F. , elettivamente Parte_1 C.F._1
domiciliato in Somma Vesuviana (NA), alla Via Annunziata n. 71, presso lo studio dell'Avv. Teolis Giulia (C.F. ), C.F._2
che lo rappresenta e difende in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione di nuovo difensore;

ATTORE
E
(C.F. ), non costituita;
CP_1 C.F._3
CONVENUTA CONTUMACE
CONCLUSIONI DELLE PARTI
All'udienza del 19/06/2025 le parti costituite concludevano con note ex art. 127 ter c.p.c., da intendersi in questa sede come integralmente
Proc. n. 8342/2020 R.G – Sentenza Pagina 1 di 10 richiamate.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 12/09/2020, Parte_1
conveniva in giudizio esponendo di aver stipulato con CP_1
quest'ultima, in data 03/01/2012, un contratto di mandato senza rappresentanza avente ad oggetto l'acquisto dell'immobile sito in
Calvizzano, alla Via Giuseppe Di Vittorio n. 1, riportato al Catasto del predetto Comune al foglio 1, p.lla 274 sub. 23, piano T, cat. A/2, vani
5,5, R.C. 426,08. In esecuzione del contratto, la si obbligava ad CP_1
acquistare l'immobile in nome proprio ma per conto del mandante, obbligandosi a trasferirne la proprietà al dietro semplice Pt_1
richiesta di quest'ultimo, e comunque entro il 30/06/2019. L'accordo prevedeva che l'attore fornisse alla convenuta la complessiva somma di
€ 30.000,00, mentre la restante parte del prezzo sarebbe stata pagata tramite mutuo ipotecario sottoscritto dalla la quale si impegnava CP_1
a pagarne le rate sino al ritrasferimento della proprietà del bene, ottenendo in cambio il diritto di usufruire dell'immobile fino a tale momento.
Il tuttavia, lamentava che dopo la data del 30/06/2019 non solo Pt_1
la convenuta non aveva trasferito la proprietà della res, continuando ad occuparla, ma aveva anche smesso di pagare le rate del mutuo, sicché chiedeva all'adito Tribunale di emettere sentenza che, ai sensi dell'art. 2932 c.c., produca gli effetti del contratto di mandato e trasferisca al
[...]
la proprietà dell'immobile, con ordine al Conservatore di Pt_1
trascrivere il provvedimento;
chiedeva altresì condannarsi la convenuta
Proc. n. 8342/2020 R.G – Sentenza Pagina 2 di 10 al pagamento della somma di € 5.000,00, ovvero della diversa somma ritenuta equa, a titolo di indennizzo per occupazione sine titulo, con vittoria di spese e competenze di lite.
La convenuta benché ritualmente citata, non si costituiva CP_1
nel presente giudizio, sicché ne va dichiarata la contumacia.
Dopo numerosi rinvii concessi per bonario componimento, considerata l'assenza di prove della pendenza di trattative e la mancata formulazione di istanze istruttorie, all'esito dell'udienza del 19/06/2025 la causa veniva trattenuta in decisione con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
***
La domanda è infondata e va rigettata per le ragioni appresso indicate.
Nella fattispecie in esame a agito ex art. 2932 Parte_1
cod. civ. per ottenere una sentenza che tenga luogo del contratto di retrovendita a cui il convenuto sarebbe tenuto in forza del contratto di mandato intercorso tra lui e la convenuta.
Nel cennato contratto, sottoscritto dalle parti il 3.01.2012, il mandante si obbligava a fornire al mandatario tutti i mezzi necessari all'esecuzione del mandato ed a rimborsargli le spese sostenute, mentre, per altro verso, il mandatario si impegnava a concludere, per conto del mandante,
l'affare, mediante la stipula di un contratto di mutuo bancario per l'acquisto dell'immobile sito in Calvizzano alla via G. di Vittorio n. 1 ed al conseguente ritrasferimento, una volta concluso l'affare, dell'immobile in capo al mandante a semplice richiesta di quest'ultimo entro il 30 giugno 2019, con facoltà per il mandatario di usufruire
Proc. n. 8342/2020 R.G – Sentenza Pagina 3 di 10 dell'immobile sino al trasferimento dello stesso al mandante.
Nella specie ricorre un'ipotesi di mandato senza rappresentanza ad acquistare e a ritrasferire il bene immobile, ai sensi dell'art. 1705 c.c., e dunque, in buona sostanza, un'ipotesi di interposizione reale di persona.
Ora, va richiamato, sul punto, la disciplina degli acquisti effettuati dal mandatario, in nome proprio e per conto del mandante, stabilita dall'art. 1706 c.c., secondo cui il mandante diviene immediatamente titolare dei beni mobili non registrati acquistati dal mandatario nomine proprio e può, pertanto, rivendicarli dal mandatario stesso con un'azione di natura reale ovvero, secondo altri, con un'azione surrogatoria analoga a quella di cui all'art. 1705 co. 2° (cfr. il 1° co. dell'art. 1706 c.c.), fatti salvi gli acquisti degli acquirenti dal mandatario e del terzo alienante che divengano possessori delle cose mobili in buona fede (cfr. gli artt. 1153
e 1155 c.c.).
Il 2° co. dell'articolo in esame dispone testualmente che “se le cose acquistate dal mandatario sono beni immobili o beni mobili iscritti in pubblici registri, il mandatario è obbligato a ritrasferirle al mandante.
In caso di inadempimento, si osservano le norme relative all'esecuzione dell'obbligo di contrarre”.
Nel caso degli immobili e delle cose mobili registrate, dunque, le esigenze di pubblicità sui registri impediscono di adottare un sistema di trasferimento automatico analogo a quello previsto per i beni mobili: è perciò necessario un doppio trasferimento del bene immobile dal terzo al mandatario e, successivamente, dal mandatario al mandante, potendo quest'ultimo, in caso di inadempienza del mandatario, agire con azione
Proc. n. 8342/2020 R.G – Sentenza Pagina 4 di 10 costitutiva ex art. 2932 cod. civ. (Cfr. Cass. civ., Sez. I, 09/03/1994, n.
2301).
E' dunque necessario, affinché si determini in capo al mandatario l'obbligo, convenzionalmente assunto, di ritrasferire il bene in capo al mandante nel cui interesse è stato concluso l'affare che, per l'appunto, vi sia la conclusione da parte del mandatario del negozio traslativo con il terzo, non essendo il mandante parte di detto contratto.
Ora, ritornando al caso in esame, è documentalmente provato, mediante la produzione del contratto di mandato senza rappresentanza intercorso tra in data 03/01/2012, che Parte_1 CP_1
in qualità di mandante, ebbe a conferire Parte_1
mandato “senza rappresentanza” a che, in qualità di CP_1
mandataria, si obbligava ad acquistare in suo nome ma per conto del primo l'immobile sito in Calvizzano alla via G. di Vittorio n. 1, catastalmente meglio individuato in citazione, con l'obbligo, sancito all'art. 7, di ritrasferire detto bene a semplice richiesta del mandante (cfr. art. 1706 c.c.) entro il 30 giugno 2019.
L'atto ricognitivo del mandato è quindi rappresentato dalla suddetta scrittura privata, sottoscritta dall'interponente e dall'interposto, in cui si ricostruisce l'intero contenuto del rapporto di mandato, il bene oggetto di acquisto e di ritrasferimento al mandante.
Tale atto costituisce pertanto la prova del mandato che, si badi bene, non richiede la forma scritta, neppure in una fattispecie, come quella in esame, in cui abbia ad oggetto il trasferimento di beni immobili.
Secondo, infatti, l'orientamento espresso da Cass. civ., Sez. U.,
Proc. n. 8342/2020 R.G – Sentenza Pagina 5 di 10 06/03/2020, n. 6459 (in Resp. civ. prev., 2020, 5, 1555), il patto fiduciario (al quale è assimilabile il mandato senza rappresentanza all'acquisto di beni immobili: Cass. Civ., n. 20051/2013) con oggetto immobiliare che s'innesta su un acquisto effettuato dal fiduciario per conto del fiduciante, non è richiesta la forma scritta ad substantiam; ne consegue che tale accordo, una volta provato in giudizio, è idoneo a giustificare l'accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di ritrasferimento gravante sul fiduciario.
L'onere della forma scritta ad substantiam si impone invece, stante il disposto dell'art. 1350 c.c., comma 1, n. 1, per gli atti del mandatario.
Ebbene, il mandatario, dopo aver effettuato l'acquisto dal terzo
(rapporto esterno), è obbligato, nei confronti del mandante, al successivo trasferimento del diritto reale sul bene immobile a tale stregua acquistato.
L'obbligo in questione trae fondamento dal già citato dall'art. 1706 c.c., comma 2, in forza del quale il mandatario è tenuto a costituire l'effetto reale in capo al mandante, che non è parte del contratto tra lui ed il terzo, la cui realizzazione può, in caso di inadempimento del mandatario, essere comunque determinata in via coattiva, ai sensi del combinato disposto di cui all'art. 1706 c.c., comma 2 e art. 2932 c.c., mediante il rimedio dell'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., che, come è noto, è rimedio di generale applicazione, esperibile cioè in relazione a qualsiasi fattispecie da cui insorga l'obbligazione di prestare il consenso per il trasferimento o la costituzione di un diritto, sia che si tratti di un negozio unilaterale sia che si tratti di un atto o di un fatto dai quali detto
Proc. n. 8342/2020 R.G – Sentenza Pagina 6 di 10 obbligo possa sorgere ex lege (tra le tante, Cass. Civ., sez. II,
15/07/1997, n. 6471 e Cass. Civ., sez. II, 21/02/1992, n. 2120 nonché, per la fattispecie del mandato a comprare, Cass. civ., sez. II, 20/03/1982,
n. 1814).
D'altronde, a fornire la prova dell'esistenza di un rapporto di mandato, fondando finanche l'accoglimento della domanda di applicazione del rimedio dell'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., ben può considerarsi idoneo e sufficiente anche un atto complesso, ricognitivo e addirittura unilaterale d'impegno, pur se redatto successivamente all'acquisto da parte del mandatario del diritto reale sul bene da ritrasferire al mandante (in questi termini, Cass. Civ., sez. III,
02/09/2013, n. 20051 che si richiama a Cass. n. 136/1985 e Cass. n.
4618/1983).
Ora, va a questo punto osservato come nella fattispecie in esame la dichiarazione contenuta nella scrittura privata del 3.01.2012 disveli il solo contenuto del rapporto di mandato, scolpendo, al contempo,
l'impegno, assunto dal mandatario, a trasferire l'immobile in favore del mandante.
L'atto di autonomia privata consente, inoltre, di individuare sufficientemente il bene alienato ma non anche il prezzo di acquisto del medesimo, che non viene nemmeno indicato e non è dato sapere se è stato integralmente corrisposto.
A monte, poi, non vi è prova, in giudizio, dell'atto traslativo compiuto dal mandatario per conto del mandatario, condizione necessaria, come anticipato, affinché possa sorgere il suo obbligo al ritrasferimento
Proc. n. 8342/2020 R.G – Sentenza Pagina 7 di 10 preteso in questa sede, essendosi l'attore limitato a dimostrare la stipula del contratto di mutuo ipotecario del 27.03.2012 per l'erogazione della somma destinata all'acquisto dell'immobile, omettendo tuttavia di dimostrare tale ultima circostanza.
Sul punto, è evidente che l'obbligo di ritrasferimento (cfr. l'art. 7 del contratto stipulato il 03/01/2012) è destinato a sorgere esclusivamente nel momento del perfezionamento dell'acquisto da parte del mandatario, prova, come detto, non fornita in giudizio.
Lo si desume dall'orientamento espresso dalla giurisprudenza già richiamata che, ai fini dell'esperibilità del rimedio ex art. 2932 c.c., richiede che nell'atto di mandato sia ben indicata la cd. “causa mandati” dell'operazione negoziale posta nel caso in essere dalle parti, l'impegno a trasferire l'immobile al mandante nonché il bene alienato e il prezzo all'uopo versato (cfr. Cass. civ., n. 20051/2013).
Né l'attore ha provveduto a dimostrare il proprio esatto adempimento, fornendo al mandatario la provvista prevista in contratto.
Si noti, sul punto, che nel contratto di mandato in oggetto, all'art. 3, viene altresì precisato che il mandatario stipulerà un contratto di mutuo bancario per l'erogazione della somma di euro 130.000,00 per l'acquisto dell'immobile, somma che, tuttavia, il mandante si obbligava a pagare in proprio, sino al 30 giugno 2019, a differenza di quel che vorrebbe far credere l'attore.
Anche di tale circostanza non vi è alcuna evidenza documentale, rimanendo, a questo proposito, del tutto priva di rilievo la circostanza, pur evidenziata in citazione, secondo cui “a far data dal 30 giugno 2019,
Proc. n. 8342/2020 R.G – Sentenza Pagina 8 di 10 la sig.ra ha interrotto la corresponsione delle rate del mutuo”. CP_1
In definitiva, alla luce dei princìpi giurisprudenziali richiamati in premessa, si impone il rigetto della domanda principale, non essendo venuti ad esistenza i presupposti in base ai quali è permesso ex art. 1706 co. 2° al mandante di pretendere il ritrasferimento del bene in suo favore, in mancanza di prova del verificarsi della vicenda traslativa in capo al mandatario senza rappresentanza.
Risulta assorbita l'ulteriore domanda di riconoscimento di una somma a titolo di indennità di occupazione senza titolo.
Alla luce della mancata costituzione di le spese di lite nei CP_1
suoi confronti vanno dichiarate irripetibili


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunziando, disattesa ogni contraria istanza, difesa ed eccezione, sulla domanda proposta da Pt_1
ontro , così provvede:
[...] CP_1
1) dichiara la contumacia di;
CP_1
2) rigetta la domanda attorea, per le ragioni di cui in parte motiva;

3) dichiara irripetibili le spese di lite.
Così deciso in Aversa il 28/10/2025
IL GIUDICE
(dott. Luca Stanziola)
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44,
come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, in conformità a quanto previsto dall'art.
Proc. n. 8342/2020 R.G – Sentenza Pagina 9 di 10 196-quater, co. 3°, c.p.c. così come introdotto con D.Lgs. n. 149/2022, con disposizione applicabile con decorrenza dal 1° marzo 2023 anche ai procedimenti già pendenti a quella data.

Proc. n. 8342/2020 R.G – Sentenza Pagina 10 di 10