N. R.G. 592/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
La dott. Gaia Di Bella, Giudice della V sezione civile del Tribunale di Catania, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 592/2019 promossa da:
(C.F. ), rappresentato e difeso, giusta procura in atti, Parte_1 C.F._1
dall'avv. TOSTO MARINELLA
ATTORE contro
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pt, Controparte_1 P.IVA_1
rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'avv. TROVATO MARCELLO
CONVENUTO
Avente ad oggetto: contratto di compravendita
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione del gennaio 2019, l'attore in epigrafe premesso il contratto di compravendita stipulato in data 28.1.2016 con da cui aveva acquistato l'immobile sito a Giarre in Controparte_1
Corso delle Province n. 261 composto da appartamento per civile abitazione a piano terra con annessa corte di pertinenza ed ampio vano garage al piano cantinato, per il prezzo complessivo di € 201.151,00 oltre Iva, riferiva che la società aveva assunto l'obbligo di consegnare il certificato di agibilità e di eliminare le cause delle infiltrazioni d'acqua e dei danni esistenti all'interno del vano garage;
dolendosi del fatto che la società non aveva adempiuto ad alcuno di tali obblighi, con conseguente deprezzamento economico del bene, problemi di insalubrità dell'ambiente, mancato pieno godimento del bene e disagi, Cont riferendo altresì di non essere riuscito a rivendere l'immobile nonostante l'incarico conferito a pagina 1 di 7 Mediazioni, allegava inoltre un ulteriore vizio relativo al piatto doccia presente nel bagno dell'appartamento, la cui posa non era stata eseguita a regola d'arte; chiedeva, pertanto, accertare e dichiarare la responsabilità contrattuale ed extracontrattuale della società convenuta per la mancata consegna del certificato di agibilità e per i vizi ed i danni presenti nell'immobile e condannare la società alla consegna del detto certificato ed al pagamento della somma necessaria per la eliminazione dei vizi descritti in premessa, oltre interessi e svalutazione monetaria dalla compravendita;
chiedeva, in subordine, condannare la convenuta al pagamento della somma corrispondente al deprezzamento del bene immobile , oltre interessi e svalutazione monetaria;
chiedeva in ogni caso condannarsi la convenuta al risarcimento degli ulteriori danni subiti per il mancato pieno godimento del bene a causa delle inadempienze contrattuali ed extracontrattuali nella misura da determinarsi in corso di causa, con vittoria di spese e compensi.
si costituiva tardivamente, deducendo di aver avuto contezza del processo Controparte_1
casualmente ed in conseguenza alla comunicazione effettuata dalla Cancelleria in data 20.06.2020; riferiva di aver ricevuto una pec in data 04.01.2019, che sembrava inviata dall'Avv. Marinella Tosto, ma che non era stato possibile aprire presentandosi sotto forma di file pdf.p7m e che, pensando potesse trattarsi di un virus, aveva richiuso tutto;
riferiva, inoltre, che provando ad aprire la pec inviata dall'attore denominata “accettazione relata di notifica…” si leggeva in un avviso il pericolo
“Attenzione la firma digitale non è valida o attendibile”; deducendo che non era stato trasmesso alcun file in formato pdf.doc, necessario per avere effettiva contezza del contenuto dell'atto, chiedeva pertanto di essere rimessa in termini, accertando l'incolpevole contumacia.
Nel merito, riferiva che durante le trattative contrattuali ed in fase di rogito, aveva comunicato all'attore che al fine di eliminare le cause dell'umidità era necessario attendere che si asciugassero le tracce, per poi procedere a nuova e definitiva pitturazione, ma che a causa dell'insistenza del medesimo, il lavoro era stato effettuato e l'umidità era riapparsa;
riferiva che il piatto doccia era stato acquistato dall'attore, che aveva preso accordi con l'impresa CA TO, che si era occupato anche della posa in opera, opponendo pertanto la propria estraneità in ordine alle relative doglianze;
deducendo poi che in caso di vendita dell'immobile prima di cinque anni l'attore avrebbe perduto le agevolazioni fiscali, contestava quanto riferito circa la perdita della possibilità di vendere per la presenza dell'umidità nel garage, precisando infine che il ritardo nella consegna del certificato di abitabilità era dipeso dalla necessità di effettuare le opere di urbanizzazione richieste dal Comune di pagina 2 di 7 Giarre e che, in ogni caso, era imminente il rilascio.
Chiedeva, pertanto, disporsi la rimessione in termini, rigettarsi la domanda attorea, escludere la propria responsabilità per gli eventuali vizi del piatto doccia e dichiararsi che essa convenuta non aveva rifiutato l'esecuzione dei lavori a proprio carico, con vittoria di spese e compensi.
La controversia istruita documentalmente, per mezzo della consulenza tecnica d'ufficio e del giuramento decisorio deferito dal convenuto all'attore, all'udienza del 30.10.2024, sulle conclusioni come in atti precisate veniva assunta in decisione, previa concessione alle parti dei termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle repliche ex art. 190 cpc.
La domanda è parzialmente fondata.
Non è oggetto di contestazione che la società convenuta abbia venduto l'immobile oggetto di causa alla parte attrice e, in seno al contratto, depositato in atti, risulta l'assunzione da parte della venditrice dell'obbligo di eliminare le infiltrazioni del garage e di consegnare il certificato di abitabilità; inoltre nel corso del processo, parte attrice ha reso giuramento decisorio in ordine all'impresa che effettuò la posa del piatto doccia, confermando la ricostruzione già effettuata in seno all'atto di citazione ( cfr verbale dell'udienza del 16.1.2024: n. 1) giuro e giurando affermo che il piatto doccia sito nell'appartamento ed indicato nell'atto di citazione è stato da me acquistato presso negozio da me individuato;
n.2) giuro e giurando nego che il posizionamento del detto piatto doccia è stato da me concordato con la ditta CA TO sita in Giarre Via Giuseppe Meli n. 19 ; n.3) giuro e giurando nego che ho provveduto a pagare personalmente la ditta CA per il lavoro di possa in opera del detto piatto doccia. Il Sig. dichiara ulteriormente: la posa del piatto doccia è stata Pt_1 effettuata dal sig. CA ma non solo da lui”).
Nel corso del processo è stata espletata consulenza tecnica d'ufficio; il ctu ha prima descritto la zona in cui si trova l'immobile di che trattasi ( “ L'area in cui è ubicata la costruzione risulta in comune di
Giarre in C.so delle Province, n.261 Z.T.O. di espansione nel P.R.G. ed è registrata in catasto al fgl.64, p.lla n.892, sub.15 autorimessa C6 e sub.24 abitazione A2. I due immobili sono parte di una palazzina multifamiliare su tre elevazioni f.t. ed una seminterrata”) e successivamente ha verificato l'esistenza dei vizi denunziati dall'attore : “Piano seminterrato autorimessa. Si accede dalla corte interna al piano seminterrato autorimesse. La parete nord est dell'edificio è posta a ridosso di un terrapieno pertanto l'autorimessa è a quota inferiore del confinante giardino. Nella autorimessa del
pagina 3 di 7 procedente, durante il sopraluogo, si è rilevata la presenza di notevole umidità di risalita, non solo sul bordo del pavimento in corrispondenza dei muri ma sui muri stessi. Davanti alla saracinesca
d'ingresso è una griglia per lo scolo delle acque piovane anche sul perimetro di essa è presente umidità di risalita, segnalata dalla presenza di depositi di sali. .. Al piano rialzato abitativo
Nell'appartamento al piano rialzato nel bagno durante il sopraluogo, si è rilevata la presenza di un notevole ristagno di acqua sul lato muro del piatto doccia, che è di dimensioni cm180 x cm.90.
Dall'esame eseguito con il livello è emerso che non è stato posto in opera in orizzontale, per cui le acque non convergono verso lo scarico, ma vanno verso il muro..”.
In ordine alle cause il ctu ha riferito “ la pavimentazione, esterna, della corte è quasi alla stessa quota del pavimento interno dell'autorimessa, con una differenza di appena due cm, per cui in tutte le occasioni nelle quali le precipitazioni creano un ristagno di acqua che non è immediatamente smaltito dalla griglia, del sistema idraulico di allontanamento delle acque meteoriche, le acque che ristagnano entrano nell'autorimessa. Grave difetto costruttivo. Inoltre non è stato impermeabilizzato il piano di fondazione e nemmeno il muro di sostegno sul terrapieno, né la camera d'aria … Il piatto doccia di grandi dimensioni non è stato posto in opera in orizzontale e le acque non possono scorrere velocemente verso lo scarico.”.
Egli ha poi descritto e quantificato i lavori necessari per eliminare le cause dei vizi riscontrati: “
Autorimessa Esterni: Sul terrapieno sui lati nord e nord-est scavo a sezione obbligata sul perimetro, fino al piano di posa della fondazione, con accatastamento a piè d'opera di terra vegetale € 7.875,00.
Fornitura e posa in opera di guaina impermeabilizzante sulla parete esterna dell'edificio e sulla fondazione sul perimetro € 818,40. Fornitura e posa in opera di materiale inerte per vespaio €
3.570,60. Posa in opera di terra vegetale già accatastata € 400,00. Totale costi lavori esterni all'autorimessa €.12.664,00. Interni. Il pavimento dell'autorimessa verrà posto in opera a quota maggiore di cm.3 rispetto alla quota attuale. Demolizione di massetto e scavo, fino al piano di posa della fondazione, interno su tutta la superfice dell'autorimessa € 5.625,00. Guaina impermeabilizzante
€ 767,25. Fornitura e posa materiale per vespaio€ 3.113,12. € 1.008,00. Fornitura e posa in Pt_2 opera di pavimentazione e battiscopa € 3.821,63. Fornitura e posa in opera di battiscopa € 280,00.
Coloritura a lambris € 300,00. Sistemazione porta e saracinesca a corpo €.250. Totale costi lavori esterni all'autorimessa € 14.914,99. Appartamento. Rimozione piatto doccia €.100,oo. Rimozione piastrelle a muro €.100,oo. Rimozione vetrata intorno al piatto doccia €.50,oo. Fornitura e posa in
pagina 4 di 7 opera di piatto doccia di uguali caratteristiche €.850,oo. Fornitura e posa in opera di nuove piastrelle
a muro 547,2. Posa in opera vetrata€.50,oo Totale costi lavori interni sistemazione piatto doccia
€.1.697,oo …. Il costo totale generale per gli interventi necessari per l'eliminazione delle cause dei danni riscontrati è pertanto, incluse le Competenze tecniche per €.3.000, di : €.32.276”.
Le conclusioni raggiunte dal ctu sono del tutto condivise dal decidente in quanto immuni da vizi logici e coerenti con il quesito conferito, oltre che di fatto non contestate dalle parti del processo.
Per quanto attiene al certificato di agibilità, si osserva che il ctu esaminando la documentazione inerente l'immobile ha osservato “ … non si sono rilevati vizi o mancanze, nella documentazione né nelle procedure, che comportino l'impossibilità di ottenere il certificato di l'Agibilità”; ed infatti, parte convenuta in data 9.3.2021 ha depositato certificazione attestante la presentazione della SCA senza che vi sia contestazione alcuna da parte dell'attore; in ogni caso, l'accertata insussistenza di ostacoli all'ottenimento della SCA, esclude in radice la fondatezza della doglianza, non essendo configurabile l'allegato deprezzamento dell'immobile.
La domanda attorea, pertanto, appare fondata solo con riguardo ai vizi inerenti il garage e il piatto doccia.
Occorre a questo punto richiamare la normativa di riferimento.
Risulta anzitutto dal contratto intercorso tra le parti, che la società convenuta è anche costruttore dell'immobile venduto alla parte attrice, sì che nel caso di specie può essere applicata sia la disciplina di cui agli artt. 1490 e ss cc, che quella ex art. 1669 cc, avente natura extracontrattuale e la cui applicabilità non presuppone un contratto di appalto tra le parti (cfr ex multis Cass. Civ. sent. n.
9620/2023: “ L'articolo 1669 del Cc è applicabile in presenza di gravi difetti di costruzione che, senza influire sulla stabilità o durata dell'edificio, incidono negativamente sulla funzionalità globale dell'opera, menomandone il godimento o impedendo che l'opera fornisca l'utilità cui è destinata. Più in particolare, nei gravi difetti di costruzione per i quali è operante a carico dell'appaltatore la garanzia prevista dall'articolo 1669 del cc rientrano le infiltrazioni d'acqua perché incidono sulla funzionalità dell'opera menomandone il godimento. Tali anomalie si sostanziano in carenze costruttive dell'opera o di realizzazione dell'opera con materiali inidonei e/o non a regola d'arte, tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o mediante opere pagina 5 di 7 che integrano o mantengono in efficienza gli impianti tecnologici installati” e nello stesso senso Cass.
Civ. n. 7756/2017 “… nell'ampliare il catalogo dei casi di danno rilevante ai sensi dell'art. 1669 c.c.,
l'aggiunta dei "gravi difetti" ha comportato per trascinamento l'estensione dell'area normativa della disposizione, includendovi qualsiasi opera immobiliare che (per traslato) sia di lunga durata e risulti viziata in grado severo per l'inadeguatezza del suolo o della costruzione. … "l'art. 1669 c.c., è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che
(rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo".).
Tutto ciò premesso, la società convenuta va condannata al pagamento in favore dell'attore della somma di € 32.276,00, pari a quella quantificata dal ctu per effettuare i lavori di eliminazione dei vizi accertati.
È infondata l'ulteriore domanda di risarcimento del danno, non essendo emersa la prova dello sfumare della vendita con terzi, domanda che peraltro non è stata ulteriormente coltivata da parte attrice.
Nel corso del processo, l'attore ha avanzato domanda ex art. 671 cpc che è stata respinta per assenza di periculum in mora;
le spese del detto procedimento cautelare, liquidate tenendo conto di quanto previsto dal IV scaglione della tabella n. 10 allegata al DM n. 55/2014 senza tenersi conto della fase istruttoria che non è stata svolta.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, avendo riguardo a quanto previsto dal IV scaglione della tabella n. 2 allegata al DM n. 55/2014.
Le spese della ctu sono poste in via definitiva a carico di parte convenuta.

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed azione disattese, così provvede:
- In parziale accoglimento della domanda, condanna la società convenuta in persona del legale rappresentante pt al pagamento in favore dell'attore dell'importo di € 32.376,00 oltre interessi dalla domanda al soddisfo;

- Rigetta ogni altra domanda;

- Condanna parte attrice al pagamento in favore della società delle spese del procedimento cautelare, liquidate in complessivi € 3228,00 per compensi, oltre Iva, Cpa e spese generali come pagina 6 di 7 per legge;

- Condanna la società convenuta in persona del legale rappresentante pt, al pagamento delle spese di lite, liquidate in complessivi € 237,00 per esborsi ed € 7616,00 per compensi in favore della parte convenuta, oltre Iva, Cpa e spese generali come per legge;

- Pone le spese di ctu in via definitiva a carico di parte convenuta.
Così deciso in Catania, il 2.5.2025
Il Giudice
Dott.sa Gaia Di Bella
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