N. R.G. 3102/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO
Sezione ordinaria civile
Il Tribunale di ER, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa
Silvia Fanesi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA NON DEFINITIVA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. 3102 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2020 e promossa:
da rappresentata e difesa dall'avv. Monica Di Blasio ed elettivamente Parte_1 domiciliata in ER, via.le Francesco Crispi n. 18, presso il difensore, in virtù di mandato in calce all'atto di costituzione del 14.10.2020 attrice contro rappresentato e difeso dall'avv. Ivan Di Febo ed elettivamente Controparte_1 domiciliato in Silvi (TE), via Roma n.153, presso il difensore, in virtù di mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta convenuto
OGGETTO: divisione dei beni in comunione legale.

CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale di udienza del 6.5.2025 da intendersi qui integralmente trascritte pagina 1 di 8
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 18.11.2020 evocava in Parte_1 giudizio al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni: ““Piaccia Controparte_1 alla Giustizia dell'Ecc.mo Tribunale di ER, contrariis reiectis, per tutte le motivazioni esposte in narrativa, in via principale e nel merito 1) Accertare e dichiarare il diritto della
Sig.ra ad ottenere la divisione giudiziale dell'immobile sito in San Nicolò a Parte_1
Tordino, alla Via G. Galilei n. 70 e riportato al Catasto degli immobili del Comune di
ER al foglio n. 44, part. 544, sub. 2, cat. A/2, classe 2, consistenza 7 vani e rendita €
488,05; 2) Per l'effetto, dichiarare la divisione dello stesso immobile, previa determinazione della sua consistenza attuale, attribuendo ad ogni parte la corrispondente quota ideale ossia la giusta metà, secondo quanto stabilito dal CTU che Vorrà nominarsi ai fini della redazione di un progetto divisionale;
3) Ordinare al Sig. , CP_1 nell'ipotesi di divisione ordinaria del bene, di versare alla sig.ra la differenza tra il Pt_1 valore del bene diviso e le quote corrispondenti a quelle già concordate al punto 4) delle condizioni di separazione consensuale, omologate con decreto di codesto Ecc.mo
Tribunale del 10 ottobre 2011, ribadite nel ricorso per la cessazione degli effetti civili del matrimonio e riportate nella conseguente sentenza n. 811/2017 del 19/07/2017; in via subordinata 4) Accertata l'indivisibilità del bene, ordinare la vendita dell'immobile ai sensi e per gli effetti dell'art. 788 c.p.c., a mezzo di professionista all'uopo delegato e provvedere alla ripartizione della somma rispettando le quote già concordate al punto 4) delle condizioni di separazione consensuale, omologate con decreto di codesto Ecc.mo
Tribunale del 10 ottobre 2011, ribadite nel ricorso per la cessazione degli effetti civili del matrimonio e riportate nella conseguente sentenza n. 811/2017 del 19/07/2017; in ogni caso 5) Condannare il Sig. , al rimborso di ogni spesa effettuata per il giudizio, CP_1 alle spese e compensi di lite, oltre accessori come per Legge anche in considerazione dell'inottemperanza agli accordi di separazione, reiterati e riportati nella sentenza di cessazione degli effetti civili del matrimonio”.
A fondamento della domanda, parte attrice esponeva in sintesi e per quanto di interesse:
pagina 2 di 8 - che, in data 23.06.1991, e si univano in matrimonio, con Parte_1 Controparte_1 rito concordatario, trascritto nei registri dello stato civile del Comune di Roma, instaurandosi ope legis tra i coniugi regime di comunione legale;

- che, con atto del 05.05.1992 rep. 79999 a rogito Notaio i coniugi acquistavano Per_1 un immobile sito a San Nicolò a Tordino alla via G. Galilei n. 70, censito al Catasto del
Comune di ER al foglio n. 44, part. 544, sub. 2, cat. A/2;
- che, con scrittura privata del 15.04.1995, dichiarava di aver ricevuto dal Parte_1 padre a titolo di donazione la somma di lire 60.000.000 che veniva utilizzata per l'acquisto dell'abitazione coniugale, nonché la somma necessaria per estinguere le rate del mutuo fondiario contratto dai coniugi in data 5.05.1992 di ammontare complessivo pari a lire
50.000.000;
- che, in sede di separazione personale, il Tribunale di ER, con decreto n. 10133 del
10.10.2011, omologava le condizioni di separazione concordate dalle parti come da verbale d'udienza del 30.06.2011, al cui punto 4) era previsto che “con riferimento alla casa coniugale sita in San Nicolò a Tordino, ER, alla Via G. Galilei, n. 70, i coniugi
[...]
e , si impegnano a metterla in vendita e a suddividere il ricavato Pt_1 Controparte_1 tenendo conto del maggior contributo per il suo acquisto versato dai genitori di
[...]
, in particolare preso atto che il valore stimato dell'immobile oscilla tra € Pt_1
110.000,00 ed € 130.000,00, i coniugi si impegnano a suddividere il ricavato nel seguente modo: a 110.000,00, € 70.000,00 a ed € 40.000,00 a;
a € Parte_1 Controparte_1
130.000,00, € 80.000,00 a ed € 50.000,00 a ”; Parte_1 Controparte_1
- che, nonostante l'impegno assunto, il convenuto non acconsentiva mai a vendere l'immobile;
- che, a seguito di ricorso giudiziale depositato dall'odierna attrice, il Tribunale di ER, con sentenza n. 811/2017 del 19.07.2017, dichiarava la cessazione degli effetti civili del matrimonio tra le parti, disponendo in particolare che: “con riferimento alla casa coniugale sita in San Nicolò a Tordino alla via G. Galilei n. 70 i coniugi reiterano la volontà e
l'impegno a porre in vendita l'immobile e suddividere il ricavato tenendo conto del contributo per il suo acquisto versato dai genitori della sig.ra nelle medesime Pt_1
pagina 3 di 8 percentuali riportate al punto 4) delle condizioni di separazione consensuale omologata in data 10.11.2011”;
- che le parti non addivenivano ad alcun accordo per la vendita del cespite, pertanto parte attrice aveva interesse a procedere alla divisione giudiziale del bene comune con determinazione delle rispettive quote in base ai suddetti accordi.
Si costituiva in giudizio il convenuto, il quale chiedeva di disporre la divisione giudiziale del bene, previa determinazione della sua consistenza attuale, attribuendo ad ogni parte la corrispondente quota ideale ossia la giusta metà; in caso di accertamento dell'indivisibilità del bene, il convenuto riservava di chiedere l'attribuzione dell'intero bene immobile con attribuzione del conguaglio all'attrice e, in subordine, chiedeva di ordinare la vendita dell'immobile ai sensi e per gli effetti dell'art. 788 c.p.c., a mezzo di professionista all'uopo delegato ed a provvedere alla formazione di un progetto divisionale per l'assegnazione del 50% dell'importo riscosso dalla vendita a ciascuna delle parti;
chiedeva, infine, il rigetto delle ulteriori domande di parte attrice.
In particolare, il convenuto allegava in sintesi:
- che non si opponeva alla divisione, purché venisse effettuata ai sensi della disciplina codicistica;

- che l'immobile veniva acquistato in costanza di matrimonio in regime di comunione di beni, pertanto, in seguito al divorzio ed al conseguenziale scioglimento della comunione, le parti erano rispettivamente comproprietarie dell'immobile nella misura del 50% ciascuna;

- che l'impossibilità di giungere alla vendita stragiudiziale del bene non era addebitabile al convenuto, in ragione della mancanza di proposte di acquisto per il prezzo originariamente concordato e della successiva decisione dell'attrice di incaricare un'agenzia immobiliare per la vendita ad un prezzo di gran lunga inferiore a quanto indicato nei citati accordi assunti dalle parti;

- che la ripartizione del ricavato della vendita indicata da parte attrice era inammissibile in quanto indeterminata e fondata su un mero impegno assunto dalle parti in un'ottica conciliativa.
La causa, istruita mediante c.t.u., giungeva all'udienza del 6.05.2025, celebrata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., ove le parti precisavano le conclusioni mediante deposito di pagina 4 di 8 “note di trattazione scritta”, e veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
***
Considerato che con il passaggio in giudicato della sentenza di cessazione degli effetti civili del matrimonio concordatario, pronunciata in data 19.07.2017 dal Tribunale di
ER (sent. n. 811/2017), si è determinato lo scioglimento ope legis della comunione legale ai sensi dell'art. 191 c.c., deve accogliersi la domanda delle parti avente ad oggetto la divisione del bene comune costituito dall'immobile sito a San Nicolò a Tordino, alla Via G.
Galilei n. 70, censito al N.C.E.U. del Comune di ER al foglio n. 44, part. 544, sub 2, cat. A/2, classe 2, consistenza 7 vani e rendita € 488,05.
Tanto premesso, emerge ex actis e non è contestato che le parti sono titolari della quota di proprietà nella misura di un mezzo ciascuna sul compendio del quale è chiesta la divisione (cfr. titolo di acquisto, visure in atti, relazione di consulenza tecnica d'ufficio); le medesime risultanze istruttorie comprovano l'acquisto a titolo derivativo del bene, effettuato in costanza di matrimonio, ad opera delle odierne parti, nonché la permanenza all'attualità dello stato di comproprietà e l'assenza di ulteriori litisconsorti necessari.
Deve darsi atto, inoltre, che, nel presente giudizio, è stata disposta c.t.u. (che appare chiara, precisa e convincente e che il Tribunale ritiene senz'altro di far propria), finalizzata a descrivere il compendio immobiliare, a verificarne la regolarità dal punto di vista urbanistico-edilizio, a stimarlo, a valutarne la comoda divisibilità.
Ebbene il consulente tecnico nominato dall'Ufficio, geom. , ha Persona_2 descritto il bene, evidenziandone le caratteristiche, lo stato di conservazione, il valore complessivo di stima all'attualità pari ad € 122.000,00.
L'esperto ha, altresì, valutato la possibilità di dividere l'immobile in natura, rilevando la frazionabilità dell'appartamento posto al piano terra solo a seguito di complessi interventi, comportanti elevati costi stimati in € 63.512,00 (oltre IVA), ed escludendo la divisibilità delle pertinenze (fondaco e posto auto coperto presenti al piano seminterrato)
(cfr. pag. 7 c.t.u.).
pagina 5 di 8 Osserva il Tribunale che dalla descrizione anche fotografica degli immobili contenuta nella relazione del c.t.u. è evidente come la divisione in parti uguali non sia tecnicamente possibile.
L'immobile, infatti, è costituito da un unico appartamento, non divisibile se non mediante costosi lavori di separazione dei vani e di impiantistica, oltre che a mezzo di esborsi per le variazioni catastali, e da pertinenze oggettivamente non divisibili, la cui attribuzione ad una delle parti renderebbe necessaria la corresponsione di un conguaglio, indicato dal c.t.u. in € 5.000.
Ebbene, in considerazione del valore di mercato del bene (stimato in € 122.000,00), dei costi di divisione e del conguaglio calcolato dall'ausiliario, non appare praticabile una divisione in due lotti uguali o quanto meno omogenei.
Al riguardo, si rammenta che la giurisprudenza individua l'eccessività dei conguagli e il deprezzamento del valore delle singole quote rispetto l'intero quali ragioni idonee a fondare il giudizio di non comoda divisibilità (cfr. ex multis Cass. n 3635 del 16/02/2007).
A riguardo è stato significativamente evidenziato che “il concetto di comoda divisibilità di un immobile presupposto dall'art. 720 c.c. postula, sotto l'aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento, che possano formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l'aspetto economico-funzionale, che la divisione non incida sull'originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell'intero, tenuto conto dell'usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso” (cfr. Cass.,
29.05.2007, n. 12498).
Si ritiene anche che, per quanto sopra rilevato, soccorrano tutti i criteri individuati dalla giurisprudenza di legittimità per ravvisare la sussistenza della situazione disciplinata dall'art. 720 c.c.
Ravvisata, quindi, la non comoda divisibilità, si rileva che nessuna delle parti ha chiesto l'attribuzione esclusiva del compendio, pertanto va disposta la vendita del cespite al prezzo di stima, pari a € 122.000,00, al fine di liquidarne il valore e dividerlo secondo le quote.
pagina 6 di 8 La congruità della stima non è stata contestata dalle parti ed è stata adeguatamente e diffusamente motivata dal c.t.u. con l'indicazione dei criteri seguiti.
È opportuno precisare che non osta alla vendita del bene il mancato rinvenimento del certificato di agibilità presso il Comune di ER, attesa la peculiare natura della vendita in esame, assimilabile a quella esecutiva per la struttura e la funzione pubblicistica ed affine alla vendita volontaria solo per gli effetti che ne conseguono (cfr. Cass. n.
7708/2014), il cui oggetto va ricostruito non già secondo l'ermeneutica contrattuale, ma in base ai contenuti degli atti del processo.
Occorre rilevare che il c.t.u. ha comunque appurato la consistenza dell'immobile sulla base delle planimetrie catastali presso l'Agenzia delle Entrate, dalle quali è emerso che “lo stato di fatto rilevato dell'immobile risulta pienamente conforme con quanto riportato nella scheda catastale presentata il 18/04/1978”. A ciò si aggiunga che gli estremi della concessione edilizia, così come richiesto dalla L. n. 47 del 1985, art. 40, comma 2 ai fini della commerciabilità dei beni, risultano dall'atto notarile di compravendita presente in atti, recante con precisione il riferimento alla licenza edilizia n. 34375 del 3 marzo 1975 e successiva variante n. 2472 dell'11 luglio 1978 rilasciate dal Comune di
ER.
La causa, quindi, va rimessa in istruttoria per l'emissione dell'ordinanza di vendita, contenente la nomina del notaio delegato e le specifiche modalità dell'asta, nonché per la successiva distribuzione del ricavato, laddove verrà, altresì, valutata l'ulteriore domanda avanzata dall'attrice intesa ad ottenere in proprio favore il riconoscimento di un importo
“secondo le stime di cui al punto 4) delle condizioni di separazione consensuale, omologate con decreto di codesto Ecc.mo Tribunale del 10 ottobre 2011, ribadite nel ricorso per la cessazione degli effetti civili del matrimonio e riportate nella conseguente sentenza n. 811/2017 del 19/07/2017”.
Si rinvia al momento della definizione del giudizio il governo delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale di ER, non definitivamente pronunciando nella causa civile n. r.g.
3102/2018, nel contraddittorio tra le parti, così provvede:
pagina 7 di 8 - dispone lo scioglimento della comunione del bene immobile sito a San Nicolò a Tordino, via G. Galilei n. 70, censito al N.C.E.U. del Comune di ER al foglio n. 44, part. 544, sub 2, cat. A/2, classe 2, consistenza 7 vani e rendita € 488,05;
- dispone la vendita giudiziale del suddetto bene al prezzo base di € 122.000,00 con delega per le operazioni ad un notaio;

- provvede come da separata ordinanza per l'emissione dell'ordinanza di vendita, contenente la nomina del notaio delegato e le specifiche modalità dell'asta;
- rinvia al definitivo il governo delle spese di lite.
ER, 31.10.2025
Il Giudice
Dott.ssa Silvia Fanesi
(atto sottoscritto digitalmente)
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