N. 5214/2024 N. Cron.
N. Sent. Civ. Anno 2025 N. Rep.

IL TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Onorario di Pace del Tribunale di Torre Annunziata,
dr. Gianluigi Ciampa ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
(redatta ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come modificati dalla
L. 18.06.2009 n. 69, nonché dal D.L. 69/2013);
nella causa civile iscritta al n. 5214
del ruolo degli affari contenziosi civili dell'anno 2024
avente ad oggetto: opposizione a d.i. n. 1033/2024 (R.G. 4508/2024),
TRA
(P. IVA C.F. ), con sede in Piano di Sor- Parte_1 P.IVA_1 P.IVA_2
rento (NA) in via Formiello n. 10, in persona del legale rappresentante pro tempore,
(C.F. , rappresentata e difesa dall'avv. Jose- Parte_2 C.F._1
phine TI (C.F. ) - PEC C.F._2 Email_1
ed elett.te dom.ta presso il suo studio in Napoli in Via Tasso n.
[...]
97,
-opponente-
1 E
(C.F. , nato l'[...] a [...] Controparte_1 C.F._3
NT (NA) ed ivi res.te in Via S. Michele n. 60, rappresentato e difeso dall'avv.
OV AB (C.F. – PEC C.F._4 Email_2
e dall'avv. Andrea Verzeletti (C.F. ) - PEC
[...] C.F._5
soci professionisti della Email_3 Controparte_2
ed elettivamente domiciliato presso il loro studio in Meta (NA) in Via
[...]
Caracciolo n. 41,
-opposto-
CONCLUSIONI
Come da atti del giudizio, cui si fa espresso rinvio
FATTO E MOTIVI DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso dell' 08.12.2024, contestuale istanza di sospensione e domanda ricon-
venzionale, proponeva opposizione al decreto ingiuntivo n. 1033/2024 Parte_1
reso in data 28.10.2024 da Questo Tribunale a definizione del procedimento moni-
torio (R.G. n. 4508/2024), con il quale gli veniva ingiunto da parte di Parte_3
il pagamento della somma di € 4.500,00, a titolo di differenze di canoni di
[...]
locazione per un immobile ad uso commerciale, oltre interessi legali dalle singole scadenze fino al soddisfo ed oltre spese e compenso della procedura monitoria.
Nello specifico la asseriva: Parte_1
- di aver sempre pagato i canoni di locazione alla famiglia in forza di con- Per_1
tratto di locazione commerciale del 01.07.2010, successivamente integrato in data
26.07.2013;

2 - che in data 30.06.2010 tra la e veniva sottoscritta una Pt_1 Persona_2
dichiarazione pro veritate con la quale si prevedeva il pagamento del canone men-
sile in € 775,20 in luogo dei precedenti € 1.500,00 stabiliti con il contratto di loca-
zione;
- che la validità di tale dichiarazione veniva in rilievo nel corso di altro giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, promosso dalla nei confronti di Parte_1 [...]
, innanzi a questo Tribunale (R.G. 7830/2018), per contrastare l'ille- Parte_4
gittima richiesta di un decreto ingiuntivo (D.I. n. 1232/2018 – R.G. 1726/2018) per pretesi canoni scaduti dell'importo di € 1.500,00 mensili tra il 2017 ed il 2018.
In tale giudizio, proponeva querela di falso, in via incidentale, Persona_2
avverso la dichiarazione pro-veritate del 30.06.2010 a sua firma (domanda rigettata nel merito dal Collegio con sentenza n. 1428/2024 pubblicata il 15/05/2024);
- che in data 06.08.2024 (opposto) acquistava delle quote di pro- Controparte_1
prietà di ed in virtù di tale acquisto richiedeva alla la Persona_2 Parte_1
quota di canone di locazione spettante, fino alla cessione, al proprio dante causa
; Persona_2
- che richiedeva alla la somma mensile di € 1.500,00, pur Controparte_1 Pt_1
essendo pienamente a conoscenza della circostanza che il canone effettivamente dovuto da a ammontava ad € 775,20 mensili e non Parte_1 Persona_2
ad € 1.500,00 mensili notificando, pertanto, atto di precetto per la somma ingiunta di € 5.405,59;
- che con l'acquisto delle quote di , subentrava Controparte_1 Persona_2
integralmente nella posizione sostanziale dello stesso e, pertanto, al erano CP_1
opponibili, da parte di tutti gli accordi intercorsi con l'allora proprie- Parte_1
tario;

3 - che al fine di evitare procedure esecutive la saldava l'importo richiesto Parte_1
con n. 2 bonifici eseguiti in data 18.11.2024.
In considerazione di tali motivi, chiedeva accogliersi le seguenti conclusioni: “a)
In via preliminare sospendere il giudizio in attesa della risoluzione della

contro

-
versia tra la scrivente ed il signor per cui è oggi pen- Parte_1 Persona_2
dente innanzi al Tribunale di Torre Annunziata, R.G. 7830/2018, Giudice Dott. Na-
sti, la controversia tra ed il Signor , nato a [...]_1 Persona_2
il 07 marzo 1955 (C.F. ) avente ad oggetto l'opposizione a C.F._6
decreto ingiuntivo del Tribunale di Torre Annunziata D.I. n. 1232/2018 che ha ad
oggetto la determinazione dell'ammontare della quota canone spettante allo stesso
, dante causa dell'opposto, Signor ed a carico Persona_2 Controparte_1
della opponente . b) All'esito della definitività del giudizio sopra indi- Parte_1
cato, ivi compreso l'eventuale appello e qualsiasi grado e mezzo di impugnazione,
in via riconvenzionale c) Accertare e dichiarare che la misura del canone spettante
al signor , avente causa dal Sig. , ammonta ad Controparte_1 Persona_2
€ 775,20 mensili invece che ad € 1.500,00 mensili e per l'effetto revocare il decreto
ingiuntivo opposto. d) Accertare e dichiarare il diritto della ad ottenere Parte_1
la restituzione della somme versate in eccedenza, pari ad € 2.174,40, corrispon-
dente alla differenza tra € 4.500,00 ingiunti per tre mensilità di canone ed effetti-
vamente versati dalla ed € 2.325,60 effettivamente dovute per le mede- Parte_1
sime mensilità), nonché, delle spese e dei compensi liquidati con il decreto ingiun-
tivo pari ad € 76,00 per spese vive ed € 450,00 per compenso, oltre alle spese ge-
nerali ed alla CPA, nonché, alla restituzione dell'importo di € 225,00 quale com-
penso per il precetto, oltre spese generali e cpa. e) Accertare e dichiarare il diritto
della ad ottenere la restituzione della somme versate in eccedenza, per Parte_1
4 canoni di locazione mensili, rispetto all'importo di € 775,20 mensile per le mensi-
lità successive, a decorrere dal mese di dicembre 2024 compreso e fino alla defini-
zione del giudizio. f) Per l'effetto, condannare il signor al paga- Controparte_1
mento di tutti gli importi sopra indicati o di quelli maggiori o minori che dovessero
risultare all'esito del giudizio, in ogni caso, oltre rivalutazione monetaria ed inte-
ressi legali sulle somme rivalutate. g) Con vittoria di spese e compensi di giudizio
con attribuzione”.
In data 01.04.2025 si costituiva in giudizio, con comparsa di costituzione e risposta,
il quale eccepiva: Controparte_1
- l'inopponibilità allo stesso dell'accordo dissimulato di riduzione del canone loca-
tizio intercorrente tra e la La dichiarazione pro ve- Persona_2 Parte_1
ritate di si qualificava alla stregua di un atto unilaterale di Persona_2
scienza, non recettizio, né obbligatorio per le parti da esso richiamate, compreso lo stesso . Detta dichiarazione non avrebbe potuto neanche essere Persona_2
qualificata come un negozio unilaterale di rinuncia di ad una Persona_2
parte del canone e che quindi non avrebbe necessitato della presenza di un accordo tra le parti. Pertanto, l'unica ipotesi sarebbe stata quella dell'esistenza di un accordo dissimulato di riduzione del canone locatizio, stipulato tra , tra gli Persona_2
altri e la di data anteriore al contratto di locazione medesimo. Ciono- Parte_1
nostante, non vi era alcuna prova dell'accordo dissimulato di riduzione del canone che, comunque, non sarebbe stato opponibile a che, dal canto suo, Controparte_1
giovava ripeterlo, aveva sempre ricevuto dalla un canone di Parte_5
locazione calcolato sull'effettivo (ed unico) importo di euro 5.000,00 di cui al con-
tratto di locazione. Infatti, ai sensi dell'articolo 1415 c.c., la simulazione non poteva essere opposta dalle parti contraenti ai terzi che in buona fede avevano acquistato
5 diritti dal titolare apparente. Nel caso di specie, aveva acquistato, Controparte_1
in buona fede, diritti da dai quali sarebbe derivato anche quello Persona_2
di credito nei confronti della in virtù del contratto di locazione per cui Parte_1
era lite, opponibile, questo sì, al terzo acquirente, dovendosi intendere in questa sede quello (asseritamente) “simulato” tra e la Al Persona_2 Parte_1
non era opponibile, viceversa, la simulazione del contratto di lo- Controparte_1
cazione su cui si era azionato il credito in sede monitoria dal momento che l'odierno convenuto non conosceva, né poteva conoscere, l'accordo simulatorio;

- che in caso di accordo dissimulato, nullità dell'accordo dissimulato di riduzione del canone di locazione per contrarietà a norme imperative, principi dell'ordine pubblico e del buon costume, anche ove si fosse ammessa l'ipotesi di un accordo dissimulato di rideterminazione in misura inferiore del canone di locazione rispetto a quanto contenuto nel contratto registrato, detto accordo sarebbe stato da conside-
rarsi nullo ex artt. 1418, comma secondo e 1345 c.c. per illiceità dei motivi.
Concludeva chiedendo: “ IN VIA PRINCIPALE: Rigettare l'opposizione e ogni do-
manda avverso azionata dalla società avverso il decreto ingiuntivo n. Parte_1
1033/2024 del 28/10/2024 (R.G. n. 4508/2024) del Tribunale di Torre Annunziata;

IN VIA SUBORDINATA: Condannare al pagamento della somma di Parte_1
Euro 4.500,00, e/o della diversa somma risultante in corso di causa ovvero ritenuta
di giustizia, oltre interessi dalle singole scadenze sino al soddisfo. IN OGNI CASO:
Con vittoria di spese e competenze di lite, oltre spese generali al 15%, c.p.a. e i.v.a.
nella misura come per legge”.
La causa veniva istruita in via esclusivamente documentale.
A scioglimento della riserva assunta all'udienza del 24.11.2025, svoltasi in moda-
lità cartolare, il Tribunale assegnava la causa a sentenza.
6 Si rileva l'avvenuto esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria ex art. 5,
comma 1, dlgs. 28/2010 convertito in L. 69/2013, con esito negativo.
Consegue l'assolvimento della condizione di procedibilità della domanda.
Nel merito, si rileva.
L'opposizione al decreto ingiuntivo si atteggia come successiva fase di cognizione,
in virtù della quale l'opposto conserva la sua posizione di attore in senso sostanziale e che dunque, sotto tale aspetto, vanno in ogni caso vagliate le domande proposte in monitorio riguardo la fondatezza nel merito delle stesse.
Per costante giurisprudenza, anche la mera richiesta dell'opposto al rigetto dell'op-
posizione e della conferma del decreto ingiuntivo impone al giudice di valutare nel merito la fondatezza della domanda nell' an e nel quantum.
L'opposizione a decreto ingiuntivo, infatti, instaura un ordinario giudizio di cogni-
zione, nel quale il giudice non deve limitarsi ad esaminare se l'ingiunzione sia stata legittimamente emessa ma deve procedere ad un'autonoma valutazione di tutti gli elementi offerti sia dal creditore - per dimostrare la fondatezza della pretesa fatta valere con il ricorso - sia dall'opponente per contestarla;
a tal fine non è necessario che la parte che chiede l'ingiunzione formuli una specifica ed espressa domanda per ottenere una pronuncia sul merito della propria pretesa creditoria, essendo in-
vece sufficiente che resista alla proposta opposizione e chieda la conferma del de-
creto opposto.
Invero, con la notificazione del ricorso per decreto ingiuntivo, il creditore propone domanda di condanna per l'intero importo ingiunto (cfr. art. 643 c.p.c.); tale es-
sendo l'oggetto del giudizio, il giudice dell'opposizione, ove ritenga il credito solo parzialmente fondato, deve revocare il decreto ingiuntivo ed emettere condanna per
7 il minor importo, come si evince anche dall'art. 653 c.p.c., comma 2 (cfr. tra le altre
Cass. n. 22281/2013, n. 20613/2011, n. 9021/2005, n. 14486/2019).
Tanto premesso, il Tribunale esamina i motivi di opposizione in relazione alle di-
fese dell'opposta ed alle risultanze processuali.
Nel merito, l'opposizione deve essere rigettata per le ragioni che seguono.
Dagli atti di causa risulta che con sentenza n. 408/2025 di Questo Tribunale, pub-
blicata in data 04.03.2025 – depositata nel fascicolo telematico in data 11.04.2025
– è stato accertato il reale canone da pagare da parte di in favore di Parte_1
, dante causa di in euro 775,20 e non in € Persona_2 Controparte_1
1.500,00; tale sentenza risulta passata in giudicato essendo decorso il termine lungo per l'impugnazione, per quanto dichiarato a pagina 2 da nelle note di Parte_1
discussione depositate in data 24.10.2025.
Pertanto, accertato il reale canone tra e , in virtù della di- Pt_1 Persona_2
chiarazione pro veritate del 30.06.2010 a firma del , occorre verificare se la Per_1
stessa possa, o meno, valere anche nei confronti del terzo in virtù Controparte_1
dell'acquisto di quote patrimoniali del 06.08.2024.
L'applicazione dei principi generali porta ad affermare che l'acquisto di un immo-
bile gravato da un contratto di locazione, opera una successione ex lege in favore dell'acquirente nel contratto di locazione stesso, facendolo subentrare nella posi-
zione giuridica di locatore. A seguito, dunque, dell'acquisto fatto dal lo CP_1
stesso è subentrato in tutti i diritti precedentemente appartenenti al suo dante causa
. La norma dettata dall' art. 1599 c.c. – secondo cui "il contratto di locazione Per_1
è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all'alienazione della cosa"
(posto che l'accordo di determinazione del corrispettivo costituisca elemento costi-
8 tutivo essenziale del contratto di locazione ex art. 1571 c.c.), determina che al Ma-
resca potrà essere validamente opposto qualunque patto con il quale le originarie parti contrattuali abbiano ridotto l'ammontare del canone annuo, solo se questo ab-
bia data certa ex art. 2704 c.c. anteriore all'acquisto e risulti registrato.
La scrittura privata di riduzione del canone mensile se non necessita della registra-
zione, ai fini della imponibilità fiscale, tuttavia, in virtù dell'omessa registrazione,
non è opponibile a terzi.
L'opposto, infatti, come acquirente dell'immobile, non poteva essere a conoscenza dell'avvenuta riduzione del canone di locazione essendo stato effettuato con scrit-
tura privata non registrata.
Inoltre, non ha dato prova da cui poter desumere che effettivamente il Pt_1 [...]
fosse a conoscenza dell'accordo. Infatti, nelle stesse contestazioni inviate dal Pt_3
Parte
in data 27.02.2024 agli altri proprietari dell'immobile (tra cui lo stesso Per_1
resca) non si fa riferimento a tale scrittura privata ma ad un giudizio di opposizione pendente innanzi a Questo Tribunale per mancato pagamento canoni da parte della per settantadue mensilità di euro 1500,00 cadauna. Pt_1
Per tutti tali motivi, l'opposizione va rigettata con conseguente rigetto anche delle domande riconvenzionali e conferma del D.I. opposto, rimanendo assorbita ogni altra questione.
In considerazione del rigetto sia dell'opposizione, che delle domande riconvenzio-
nali, nonchè della circostanza che l'opponente ha provveduto, prima dell'opposi-
zione, in data 17.11.2024 (documento n. 4 depositato dall'opponente - ricevute saldi bonifico precetto), al completo pagamento delle somme ingiunte, si ritiene che sus-
sistano validi motivi per compensare integralmente le spese di lite.


P.Q.M.


9 il Tribunale di Torre Annunziata, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa e/o assorbita, così provvede:
- rigetta l'opposizione, confermando l'opposto D.I. n. 1033/2024 (R.G. 4508/2024);
- rigetta le domande riconvenzionali proposte dall'opponente;
- compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Così deciso in Torre Annunziata il 24.12.2025
Il G.O.P.
dr. Gianluigi Ciampa
10