RG 2172 2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI VICENZA
PRIMA SIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. 2172 2024 r.g.
tra
rappresentato e difeso dall'avv. MELE NICOLA Parte_1
E
IO rappresentato e difeso dall'avv. LONGO LUCIA Parte_2
, IN PERSONA DEL TITOLARE Parte_3
SIG. rappresentato e difeso dall'avv. Castelli Diego Parte_3
Oggi 18/02/2025 ad ore 10:30 innanzi al giudice dott.ssa Stefania Caparello, sono comparsi:
Per l'avv. ANDREA ANTINORI con la parte personalmente Parte_1
Per l'avv. DE ANTONI GIULIA anche in sost. dell'avv. LONGO LUCIA TR
Per , IN PERSONA DEL TITOLARE Parte_3
l'avv. CASTELLI DIEGO CP_2 Parte_3
I procuratori delle parti discutono la causa riportandosi ai rispettivi atti.
Il giudice
Si ritira in camera di consiglio
Riaperto il verbale alle ore 19:00, il giudice, in assenza delle parti, dà lettura del provvedimento che segue

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VICENZA
PRIMA SIONE CIVILE

Il Tribunale di Vicenza – Sezione Prima Civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Stefania Caparello all'esito della discussione orale, ha pronunciato e pubblicato mediante lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto la seguente
SENTENZA

nella causa iscritta a ruolo il 22/05/2024 al n. 2172 del Ruolo Gen. Aff. Cont. dell'anno 2024 promossa da
) con l'avv. MELE NICOLA Parte_1 C.F._1
) e l'Avv. ANDREA ANTINORI C.F._2 C.F._3
elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore;

- RICORRENTE- contro
) con l'avv. LONGO LUCIA TR C.F._4
) e l'avv. GIULIA DE ANTONI (C.F. C.F._5 C.F._6
domiciliato presso il difensore
- RESISTENTE–

), in Controparte_3 P.IVA_1
persona del titolare, sig. rappresentato e difeso dall'avv. DIEGO Parte_3
CASTELLI ) C.F._7
TERZO CHIAMATO avente ad oggetto: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale dell'udienza odierna
Per parte ricorrente: - Accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale del Sig. in relazione al contratto di locazione del 02.12.2023 per i motivi espressi TR in narrativa, (mancata consegna dell'immobile);
- Accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione del 02.12.2023 a far data dal
01.05.2024, in ragione della diffida ad adempiere inviata dal ricorrente al convenuto in data
22.12.2023 o, in via subordinata, accertare e dichiarare la nullità del contratto di locazione del
02.12.2023 in ragione della mancata registrazione del contratto all'Agenzia delle Entrate,
e per l'effetto,
- Condannare il Sig. ex art. 1218 Cod. Civ., al risarcimento del danno TR materiale in favore del ricorrente per l'importo complessivo pari ad € 2.718,34 e meglio specificato al punto nr° 96 del ricorso introduttivo;
e
- Condannare il Sig. ex art. 1226 Cod. Civ., al risarcimento del danno TR morale in favore del ricorrente per l'importo pari ad € 1.000,00 o per la somma maggiore e/o minore che verrà ritenuta di giustizia;

- Con vittoria di spese e competenze legali.
Per parte resistente: Nel merito, in via principale:
- respingere tutte le domande avanzate dal ricorrente in quanto illegittime, infondate in fatto ed in diritto, comunque non provate.
Nel merito, in via subordinata:
- nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda del ricorrente si chiede che venga accertata l'esclusiva responsabilità di , nella Parte_3
persona del sig. con la conseguente sua condanna al risarcimento dei Parte_3
danni direttamente in favore del ricorrente ovvero che Parte_3
, nella persona del sig. sia tenuta a garantire il resistente contro
[...] Parte_3
gli effetti dell'eventuale accoglimento delle domande del sig. e, per Parte_1
l'effetto, condannarla al pagamento di tutte le somme eventualmente accertate e/o liquidate in corso di causa in favore del sig. . Parte_1 In via riconvenzionale: accertare e dichiarare l'inadempimento del sig. Parte_1
e, per l'effetto, condannarlo al pagamento a favore del sig. dei
[...] TR
conseguenti danni, che si quantificano in euro 2.544,62 o nella diversa somma maggiore o minore accertata in corso di causa.
In ogni caso con vittoria delle spese e competenze di lite del presente procedimento (nella misura di cui al D.M. 55/14, maggiorate del 30% ai sensi del D.M. 147/2022 essendo l'atto redatto con strumenti informativi volti ad agevolarne la consultazione, oltre al rimborso spese forfettarie non inferiore al 15% del compenso totale, oltre ad oneri e accessori), nonché con vittoria di spese e compensi per la procedura di mediazione pari a complessivi euro 611,00.
Per parte terza chiamata: In via preliminare: preso atto della mancanza della prevista condizione obbligatoria di procedibilità nei confronti del terzo chiamato, sig. disporre il rinvio del presente Pt_3
giudizio ex art. 6, D. Lgs. n. 28 del 04/03/2010 e ss. modd. con concessione di congruo termine per l'esperimento della procedura di mediazione.
Nel merito:
1) preso atto della mancanza di qualsivoglia richiesta e pretesa da parte del ricorrente nei confronti del sig. per eventuali conseguenze derivanti dal rapporto contrattuale Pt_3
– ” dichiarare l'estraneità del terzo chiamato e, in ogni caso, Parte_1 CP_1
l'insussistenza di qualsivoglia sua responsabilità, anche di natura risarcitoria.
2) rigettare integralmente le richieste e domande tutte formulate dal resistente, dott. , CP_1
nei confronti del terzo chiamato perché infondate in fatto e diritto, se del caso con specifica declaratoria di insussistenza di qualsivoglia pretesa funzione di garanzia in capo al terzo chiamato, sig. e/o alla di lui agenzia immobiliare e, per l'effetto, condannare il Pt_3
medesimo, dott. , al ristoro integrale di tutte le spese e competenze, oltre rimborso CP_1
forfettario, sostenute dal sig. a causa del presente infondato giudizio. Pt_3
3) Per mero tuziorismo, nella denegata e, davvero, non creduta ipotesi che le domande del resistente formulate “nel merito, in via subordinata” delle conclusioni nei confronti del terzo chiamato, sig. e/o della di lui agenzia immobiliare, Dam, dovessero trovare un Pt_3
qualche accoglimento, disporre una suddivisione delle somme oggetto di eventuale liquidazione favore del ricorrente con quota prevalente, in capo al sig. , e del tutto CP_1
residuale/minimale, in capo al sig. Pt_3
Con vittoria, comunque e in ogni caso, di spese e competenze
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Con ricorso ex art. 447 bis cpc, il sig. – sul presupposto per cui, in data Parte_1
15/11/2023, aveva contattato il sig. dell'agenzia Immobiliare Dam di Parte_3 [...]
perché intendeva trasferirsi nel vicentino;
che il sig. gli aveva Parte_3 Parte_3
proposto di prendere in locazione l'unità immobiliare sita a Vicenza, Viale Verona 94 in proprietà del sig. – ha adito l'intestato Tribunale al fine di sentir accertare e dichiarare TR
l'inadempimento contrattuale del sig. rispetto al contratto di locazione siglato il 2/12/23 CP_1
e, quindi, sentir dichiarare la risoluzione del predetto negozio per inadempimento del locatore o, in subordine, la nullità dello stesso. Ha, inoltre, chiesto la condanna del al pagamento di CP_1
€2.718,34 a titolo di danni materiali e €1.000,00 a titolo di danni morali.
In particolare, parte ricorrente ha dichiarato che, in data 27.11.202, con proposta di locazione redatta dall'impresa , aveva proposto irrevocabilmente Parte_3
al sig. , di prendere in locazione l'immobile di cui sopra, con contratto 3+2, al TR canone mensile pari ad €425,00 e con inizio del rapporto locatizio a far data dal 01.12.2023; di aver, quindi, versato €150,00 a titolo di cauzione infruttifera da imputare successivamente a caparra confirmatoria;
che il gli aveva chiesto verbalmente di fornire il nominativo di un terzo che Pt_3
potesse svolgere il ruolo di garante e di aver risposto che avrebbe contattato il proprio padre;
che il
2/12/23 le parti avevano siglato il contratto definitivo e aveva versato €450 a favore Parte_1
dell'agenzia per l'intermediazione svolta;
che il in detta occasione gli aveva chiesto se il Pt_3
padre avrebbe firmato la garanzia e il ricorrente aveva affermato di non aver avuto delucidazioni in merito e che, comunque, il padre avrebbe sottoscritto solo dopo aver visionato il contratto;
che il
– pur richiesto – si era rifiutato in quella occasione di fornire l'IBAN per l'accredito del CP_1
canone, in quanto se ne sarebbe occupata l'agenzia; che l'11/12/23 l'agenzia immobiliare aveva inviato tramite raccomandata a/r al padre del ricorrente, la garanzia da sottoscrivere.
Il ricorrente ha, quindi, dichiarato che il sig. si sarebbe rifiutato di sottoscrivere Parte_4
tale garanzia, in quanto di importo pari a €10.000,00 e quindi non coerente con quello del deposito cauzionale. A quel punto, il sig. aveva dichiarato che i dati bancari per il versamento dei Pt_3
canoni di locazione e del deposito cauzionale sarebbero stati dati solo all'esito della sottoscrizione della garanzia. In data 15/12/23, il si era poi rifiutato di consegnare le chiavi CP_1
dell'appartamento, a causa della mancata sottoscrizione della garanzia.
Il ricorrente ha, quindi, dedotto di aver dovuto reperire alloggi alternativi, stante la mancata consegna delle chiavi dell'appartamento locato e di aver, quindi, sostenuto spese per €488,00 oltre alle spese per il secondo contratto di locazione concluso il 5/1/24 e pari a €707,60. Ciò posto, il sig. ha dichiarato di aver sostenuto spese per complessivi €2.718,34 oltre ad Parte_1
aver subito i danni morali per €1.000,00.
Si è costituito il sig. , chiedendo di essere autorizzato a chiamare in causa TR
, in persona del titolare sig. ; Parte_3 Parte_3
nel merito, ha chiesto il rigetto delle avverse domande;
in via subordinata, ha chiesto che fosse accertata l'esclusiva responsabilità della terza chiamata con condanna della stessa a pagare tutto quanto fosse stato accertato come dovuto in corso di causa a favore del ricorrente;
in via riconvenzionale, ha chiesto che venisse accertato l'inadempimento di e per l'effetto che Parte_1
quest'ultimo fosse condannato a corrispondergli €2.544,62.
In particolare, il resistente ha dichiarato che, in data 02/12/2023, si era incontrato con il sig.
presso l'Agenzia del sig. che aveva predisposto il contratto senza inviarne Parte_1 Pt_3
prima copia al locatore;
che in quella sede, aveva ribadito al conduttore la necessità di ottenere una idonea garanzia in ordine alle obbligazioni contrattuali;
che il IO lo aveva rassicurato dicendo che il padre avrebbe sottoscritto la garanzia entro pochi giorni;
di aver svolto le ultime riparazioni e pulizie nell'immobile da concedere in locazione, attivandosi personalmente per la voltura delle utenze;
che a ridosso della data di consegna dell'immobile il gli aveva Pt_3
riferito che il padre del si era rifiutato di sottoscrivere la garanzia;
che il 15/12/23 si era Parte_1
reso disponibile per la consegna dell'immobile, rimanendo per alcune ore presso lo stesso ma nessuno si era presentato;
che il gli aveva comunicato che il padre del conduttore non Pt_3
intendeva prestare la garanzia;
che il 21/12/23 il aveva trasmesso al la bozza Pt_3 CP_1
del nuovo contratto, in cui si dava conto della garanzia;
che il , il 28/12/23 gli aveva Parte_1
inviato una diffida ad adempiere, con termine di 7 gg per l'immissione in possesso dell'immobile, pena la risoluzione del contratto;
che il 29/12/23, il gli aveva trasmesso una Pt_3
comunicazione del legale del , in cui si comunicava che quest'ultimo si rendeva Parte_1
disponibile a ricevere le chiavi entro il 3/1/24 e il di lui padre a rilasciare la garanzia pari all'importo di n. 3 mensilità; che il 4/1/24, ancora prima della scadenza del termine di cui alla diffida del 28/12/23, il procuratore del ricorrente aveva comunicato che il contratto doveva intendersi risolto, avendo il trovato altro immobile. Parte_1
Il resistente ha, inoltre, dichiarato di aver contestato, con missiva del 17/1/24, l'intervenuta risoluzione del contratto invocata dal nella comunicazione del 4/1/24 e di aver tenuto Parte_1
libero l'immobile, in attesa di una definizione transattiva della vicenda;
che, quindi, con raccomandata del 7/3/24, aveva intimato al ricorrente di prendere possesso dell'immobile, concedendo 15 gg pena la risoluzione del contratto;
che quindi l'immobile era stato poi dato in locazione ma solo a maggio 2024, con una perdita economica pari a €2.050,00. Si è, infine, costituita (d'ora in poi Parte_3 Parte_3
), eccependo l'improcedibilità della domanda svolta nei propri confronti, posto che non era
[...]
stata chiamata nella svolta mediazione;
nel merito ha chiesto che venisse dichiarata la propria estraneità rispetto alle conseguenze derivanti dal rapporto contrattuale;
il rigetto delle domande svolte e la condanna del al ristoro di tutte le spese e competenze;
in via subordinata, ove CP_1
venisse accolta la domanda riconvenzionale, che venisse disposta una suddivisione delle somme oggetto di liquidazione tra il resistente e il terzo chiamato.
La causa è stata istruita documentalmente.
Con ordinanza del 28/11/24, il giudice ha svolto una proposta ex art. 185 bis cpc, riconoscendo a parte ricorrente la somma di €800 oltre contributo spese per €500 oltre accessori.
All'udienza del 18/2/25, le parti hanno discusso le rispettive linee argomentative e la causa è stata trattenuta in decisione.
***
Preliminarmente, va disattesa l'eccezione di improcedibilità sollevata dal patrocinio della terza chiamata, posto che “La condizione di procedibilità prevista dall'art. 5 d.lg. n. 28 del 2010 sussiste per il solo atto introduttivo del giudizio e non per le domande riconvenzionali, fermo restando che al mediatore compete di valutare tutte le istanze e gli interessi delle parti ed al giudice di esperire il tentativo di conciliazione, per l'intero corso del processo e laddove possibile.” Cassazione civile sez. un., 07/02/2024, n.3452.
Orbene, posto che la terza chiamata si è costituita in giudizio per effetto della domanda riconvenzionale del resistente e che per quest'ultima la condizione di procedibilità si ritiene assorbita dalla mediazione svolta sulla domanda principale, va da sé che alcuna improcedibilità può essere dichiarata.
Andando al merito della vicenda giudiziale, viene in esame un contratto di locazione siglato dalle parti il 2/12/23 che prevedeva la decorrenza dal 15/12/23, con pagamento delle singole rate il giorno
15 di ogni mese e versamento del deposito cauzionale.
Ora, è pacifico che non vi sia stata né la consegna delle chiavi, né il pagamento dei canoni né il versamento della cauzione.
Ciò premesso, dovendosi valutare se il contratto è stato validamente risolto e l'imputabilità dell'inadempimento, viene in esame la comunicazione del 4/1/24, con cui parte ricorrente si è detta non più interessata all'immobile di cui è causa, per aver siglato altro contratto di locazione.
Orbene, non vi è dubbio che l'imputabilità dell'avvenuta risoluzione sia da addebitare al resistente.
Ed, infatti, sebbene il contratto siglato dalle parti non facesse alcun riferimento alla garanzia che sarebbe stata il punto di “crisi” del rapporto negoziale, è pacifico che di tale aspetto le parti abbiano parlato fin da subito e, anzi, lo stesso IO ha dichiarato nel proprio atto introduttivo di aver detto al che avrebbe contattato il padre per la relativa sottoscrizione. Lo stesso Pt_3 Parte_1
ha riferito inoltre che il sig. “convinto di dover prestare una garanzia per un Parte_4
importo simile a quello indicato per il deposito cauzionale (circa due mensilità), rifiutava categoricamente di firmare un documento dove gli veniva chiesto di prestare una garanzia per un importo così impegnativo: € 10.000,00;”.
E, tuttavia, non essendoci stato un accordo sull'importo di tale garanzia e sussistendo la disponibilità di parte ricorrente a concedere detta cauzione, sia pure in un importo diverso rispetto a quello preteso dal locatore, non può dirsi che vi sia stato un inadempimento imputabile a carico del sig. . Ed, infatti, di inadempimento può parlarsi allorquando sono chiari i termini Parte_1
dell'accordo. In detta situazione, l'offerta di una garanzia pari alle tre mensilità del deposito cauzionale non può dirsi tale da far scattare la gravità dell'inadempimento lamentato.
Ciò posto, la domanda del , in merito all'accertamento dell'inadempimento del sig. Parte_1
e della avvenuta risoluzione del contratto per causa imputabile a quest'ultimo è CP_1
senz'altro da accogliere.
Ne discende che ciò di cui occorre ora disquisire attiene solo alla spettanza o meno dei danni che vicendevolmente parte ricorrente e parte resistente hanno chiesto, l'una nei confronti dell'altra e viceversa.
Certamente non sono riconoscibili quelli lamentati da parte resistente, posto che la perdita dei canoni di locazione e delle spese accessorie è dovuta alla condotta colpevole dello stesso sig.
. CP_1
Quanto ai danni lamentati dal sig. occorre selezionare solo quelli che sono causa diretta Parte_1
dell'inadempimento di parte resistente.
In tal senso, mette infatti conto osservare che “Nei contratti a prestazioni corrispettive, alla risoluzione per inadempimento si accompagna il diritto, per il contraente fedele, al risarcimento del danno, non limitato all'interesse negativo ("id quod interest contractum non fuisse") ma esteso all'interesse positivo ("quantum lucrari potuit"), atteso, per un verso, che
l'azione di risoluzione è alternativa all'azione di adempimento, la quale è senz'altro finalizzata al conseguimento dell'interesse positivo e considerato, per altro verso, che, diversamente opinando, la responsabilità (contrattuale) per inadempimento coinciderebbe "quoad effectum" con la responsabilità precontrattuale, venendosi a trattare in modo uguale situazioni diverse.” Cassazione civile sez. III, 14/10/2021, n.28022.
Ciò posto, devono ritenersi dovute le seguenti spese:
- € 334,98 per pernottamenti dal 21.12.2023 al 26.12.2023; - € 153,00 per pernottamenti dal 30.12.2023 al 01.01.2024;
- € 77,47 per spese di attivazione dell'utenza dell'energia elettrica;

- € 450,24 per compensi dell'agenzia ; Parte_3
- € 150,00 per la cauzione infruttifera versata alla agenzia sia pure senza alcuna duplicazione trattandosi appunto di mera cauzione;

- €11,35 per spese di notifica della raccomandata A/R del 22.12.2023;
- €17,14 per spese di chiusura dell'utenza dell'energia elettrica;

- €190,32 per spese di attivazione del procedimento di mediazione;

- €11,82 per spese di notifica della raccomandata A/R da parte della Camera di Commercio per la mediazione;

Totale: €1.396,30 già rivalutati. Su tale somma decorrono gli interessi ex art. 1284 I c.c. dal deposito della presente sentenza al saldo.
Non sono dovute:
- €121,68 per spese legali di consulenza e di attività extragiudiziale in quanto unilateralmente determinate;

- €707,60 per compensi della seconda agenzia Immobiliare Abitare a Vicenza in quanto non connesse con la vicenda di causa ma con la necessità del ricorrente di avere un appartamento;

- €341,74 (€ 284,00 + 15% + 4% + € 2,08 marca da bollo) per compensi di mediazione, in quanto unilateralmente determinati.
Non sono infine dovuti i danni morali per €1.000,00 trattandosi di pregiudizio non dimostrati né in punto an né in punto quantum.
La condanna va svolta nei confronti del resistente, fermo restando che nei limiti di €600,20 la terza chiamata va condannata a manlevare il sig. . CP_1
Le spese di lite del presente giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate, a carico del resistente, nella misura di cui in dispositivo, sulla base del DM 10/03/2014, n. 55, come da ultimo modificato, tenuto conto della natura della controversia e della sua complessità, con riferimento al valore della causa, parametro minimo, per le fasi studio, introduttiva e decisionale stante l'assenza di attività istruttoria.
Sono quindi dovute €852,00 oltre spese generali al 15%, IVA e CPA nonché spese esenti per €125.
Devono essere riconosciute anche le spese di lite per l'attivazione della mediazione, liquidabili in
€142,00 oltre spese generali al 15%, IVA e CPA.
Le spese di lite tra resistente e terzo chiamato seguono la soccombenza e sono compensate per metà
e per l'altra metà liquidate, a carico del terzo chiamato, nella misura di cui in dispositivo, sulla base del DM 10/03/2014, n. 55, come da ultimo modificato, tenuto conto della natura della controversia e della sua complessità, con riferimento al valore della causa, parametro minimo, per le fasi studio, introduttiva e decisionale stante l'assenza di attività istruttoria.
Sono quindi dovute al sig. le spese di lite nei limiti del 50% e quindi di €426,00 oltre CP_1
spese generali al 15%, IVA e CPA e spese borsuali per €98. E' riconoscibile un aumento del 15% per la presenza dei link ipertestuali per un totale di €489,90.

PQM

Il Tribunale di Vicenza, Prima Sezione Civile, in composizione monocratica, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa o assorbita, definitivamente pronunciando, così provvede:
ACCERTA e DICHIARA che il contratto di locazione del 02.12.2023 si è risolto per inadempimento imputabile al sig. TR
CONDANNA il sig. a corrispondere al sig. la somma di TR Parte_1
€1.396,30 oltre interessi ex art. 1284 I c.c. dal deposito della presente sentenza al saldo;

RIGETTA il resto delle domande di parte ricorrente;

RIGETTA la domanda avente ad oggetto il ristoro dei danni svolta dal resistente nei confronti del ricorrente;

CONDANNA a tenere il sig. Parte_3 Parte_3 TR
indenne della somma di €600,20 oltre gli interessi di legge ex art. 1284 I c.c. che su tale somma il resistente corrisponderà al ricorrente;

CONDANNA il sig. a corrispondere al sig. le spese di TR Parte_1
lite che liquida in 994,00 oltre spese generali al 15%, IVA e CPA nonché spese esenti per €125.
COMPENSA per metà le spese di lite tra resistente e terza chiamata e per la restante parte a corrispondere al sig. CP_4 Parte_3 TR
le spese di lite che liquida in €489,90 oltre spese generali al 15%, IVA e CPA nonché spese esenti per €98.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Così deciso in Vicenza il 18/02/2025
Il Giudice dott.ssa Stefania Caparello