REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Perugia, 2^ sez. civile, in persona del G.O.P. Dott. Fulvio Dello
Iacovo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 4680/20 RGAC,
TRA
, rapp.ta e difesa dall'Avv. Fulvio Trinei, giusta procura in Parte_1 atti;

CONTRO
e rapp.ti e difesi dall'Avv. Marco CP_1 Controparte_2
Rondoni, giusta procura in atti.
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale.
-Omissis-
(ex art. 58 co. 2° L. 69/2009 e art. 132 c.p.c. novellato)
In relazione alle domande, eccezioni e alle altre richieste, anche conclusive, si rinvia agli atti processuali ed ai verbali di udienza, in base alla modificazione dell'art. 132 n. 4 c.p.c., che esclude la dettagliata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla decisione della causa.
FATTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, la conveniva in giudizio Pt_1 innanzi all'intestato Tribunale i Sigg.ri e nonché la loro CP_1 CP_2 madre , per sentirli dichiarare gravemente inadempienti Parte_2 rispetto ad un contratto preliminare di compravendita tra gli stessi concluso in data 19.04.2017, regolarmente registrato.
Assumeva l'attrice che, con il suddetto vicolo, i proprietari le promettevano la vendita dell'immobile catastalmente identificato al foglio 28 part.352, subb. 32 e pagina 1 di 10 24 (appartamento e box auto) del catasto del Comune di Gualdo Tadino (PG), con immissione immediata nel possesso e con rogito da intervenire non oltre il
01.05.2020. Il prezzo di acquisto dell'immobile sopra indicato veniva fissato di comune accordo fra le parti in complessivi €. 110.000,00.
In esecuzione degli accordi presi, la versava complessivamente, a più Pt_1 riprese, la somma di €. 22.600,00, da considerarsi sia come acconto prezzo che quale caparra confirmatoria.
Chiariva che, unitamente all'appartamento ed al box auto, i convenuti le avevano promesso in vendita anche una piccola rata di terreno (circa 15 mq), all'epoca della sottoscrizione dichiarata appartenente alla parte comune, la quale, entro la data del rogito, avrebbe dovuto essere frazionata ed intestata in via esclusiva ai promittenti venditori e da questi trasferita all'acquirente. Anche tale ulteriore pertinenza era oggetto di immissione immediata nel possesso.
Sul punto, in particolare, evidenziava che la rata di terreno materialmente resa disponibile dai venditori, insistente nei pressi del portone di ingresso, rappresentava un elemento essenziale della decisione di acquistare l'intero compendio, per essere, essa proprietaria di un cane di grosse dimensioni Pt_1 da ricoverare e poter controllare agevolmente;
esigenze in pieno appagate proprio dall'utilizzo di quella rata, che veniva prontamente dotata di recinzione.
Aggiungeva, ancora, che -certa della positiva conclusione dell'affare- aveva effettuato degli interventi importanti all'interno dell'appartamento (cabina armadio e cucina in muratura), con accrescimento del valore dello stesso per una cifra non inferiore ad €. 10.715,89.
Evidenziava che, pochi mesi prima del rogito, i venditori le avevano riferito che quella rata di terreno non poteva essere ceduta e ne offrivano un'altra, comunque insistente in adiacenza del complesso immobiliare di cui faceva parte l'appartamento compromesso, avente le stesse qualità, dimensioni e valore.
La immediatamente contestava l'inadempimento ai promittenti venditori, Pt_1 rappresentando proprio l'essenzialità che la rata da acquistare fosse quella concessa in uso fin dal preliminare.
pagina 2 di 10 Sicché, giunti all'appuntamento dal Notaio e verificato che il piccolo appezzamento di terreno da vendere era effettivamente diverso da quello originariamente concesso in uso, non si procedeva alla stipula.
Successivamente, invitata a rilasciare l'appartamento, richiedeva la restituzione del doppio di quanto versato, eccependo il grave inadempimento dei promittenti venditori, riservandosi ulteriore richiesta risarcitoria in relazione ai miglioramenti apportati all'appartamento che, asportati i beni mobili di sua proprietà, veniva poi restituito ai proprietari in data 12.06.2020.
Qualificato il contratto intercorso tra le parti come un misto tra un preliminare di vendita ed un contratto “Rent to Buy” e ritenuti sussistenti i presupposti legittimanti il dichiarato recesso, rassegnava le seguenti conclusioni:
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria domanda ed eccezione, Nel merito, in via principale:- Accertare e Dichiarare l'avvenuto scioglimento/risoluzione del contratto preliminare di compravendita sottoscritto dalle parti in data 19.04.2017; - Accertare il grave inadempimento in capo ai Convenuti , e CP_1 Controparte_2 Parte_2
e per l'effetto; - Condannare i medesimi, ex articoli 4 e 14 del contratto
[...] preliminare di vendita ed ex art. 1385 c.c., al pagamento in favore della parte adempiente della somma pari ad Euro 45.200,00 consistente nel Parte_1 doppio della caparra confirmatoria versata da quest'ultima in favore dei signori e CP_1
- Con refusione di spese, diritti ed onorari di causa. Pt_2
Si costituivano in giudizio i Sigg.ri e i quali dichiaravano, CP_1 CP_2 preliminarmente, la morte della madre ed istavano per la Parte_2 declaratoria di interruzione del procedimento.
Nel merito eccepivano che la al momento del rogito, non aveva con sé la Pt_1 provvista necessaria per l'acquisto e che la presunta essenzialità della rata di terreno diversa rispetto a quella in uso, era solo un pretesto per giustificare il proprio esclusivo e grave inadempimento. La porzione di terreno promessa in vendita non era mai stata puntualmente indicata in quanto facente parte di porzione di bene comune, che necessitava di essere frazionata, al punto da non essere neppure indicata negli allegati al preliminare.
Peraltro, la attrice aveva goduto dell'immobile per breve periodo, atteso che procedeva a concederlo in locazione, in maniera illegittima, a tal Persona_1
pagina 3 di 10 in data 14/01/2020, in dispregio delle convenzioni contrattuali che non prevedevano, né consentivano alcuna forma di godimento a terzi soggetti estranei rispetto all'attrice.
Comportamento ulteriormente dimostrativo della complessiva malafede della che, al momento del rogito, non occupava più l'immobile e si presentava Pt_1 dinanzi al Notaio priva dell'assegno circolare non trasferibile necessario per il versamento del prezzo pattuito e procedere alla sottoscrizione dell'atto pubblico di compravendita.
In ogni caso, essa attrice era stata edotta del fatto che al rogito la rata di terreno sarebbe stata altra rispetto a quella ricevuta in uso che non poteva essere frazionata, sicché essere giunti dinanzi al Notaio era significativo del fatto che la
Sig. era al corrente della sostituzione della rata di terreno e che tale Pt_1 sostituzione non rappresentava alcun impedimento.
In sostanza, il rogito non fu sottoscritto solo per il grave inadempimento della promissaria acquirente che non aveva con sé i soldi necessari per l'acquisto.
Quanto alle spese sostenute per migliorare l'immobile, al netto della valutazione, i convenuti avevano invitato, invano, la attrice a rimuoverle, non essendo di loto utilità trattenerle.
Contestata anche la avversa ricostruzione giuridica del contratto ed evidenziata la grave inadempienza della rassegnavano le seguenti conclusioni: Voglia Pt_1
l'Ill.mo Tribunale di Perugia disattesa ogni domanda, eccezione e difesa avversaria, In via preliminare Dato il decesso della Sig. dichiarare l'interruzione del Parte_2 presente procedimento. In via principale -Accertare e dichiarare il grave inadempimento imputabile alla Sig. per violazione degli obblighi discendenti dal Parte_1 contratto preliminare di compravendita del 19/04/2017, per tutte le ragioni esposte nel presente atto ed in questa integralmente richiamate;
-per l'effetto dichiarare
l'intervenuta risoluzione/scioglimento del contratto preliminare di compravendita del
19/04/2017, per tutte le ragioni esposte nel presente atto ed in questa integralmente richiamate;
- Dichiarare infondate in fatto ed in diritto tutte le domande e le eccezioni avversarie e, per tutte le ragioni esposte nel presente atto ed in questa integralmente richiamate;
- per l'effetto rigettarle per tutte le ragioni esposte nel presente atto ed in questa integralmente richiamate;
In via riconvenzionale -Accertare e dichiarare nulle le
pagina 4 di 10 condizioni di cui al n.4 e n.14 del contratto preliminare di compravendita del 19/04/2017, per tutte le ragioni esposte nel presente atto ed in questa integralmente richiamate;
- Il tutto con vittoria di spese e compenso di giudizio.
Il Tribunale, ravvisatane la sussistenza dei presupposti, dichiarava la interruzione del procedimento per la morte della Pt_2
In esito alla riassunzione ed alla regolare costituzione del contraddittorio, venivano concessi i termini ex art. 183 co. 6 c.p.c., con deposito delle relative memorie.
Il Tribunale, ritenuta la causa matura per la decisione senza necessità di alcun passaggio istruttorio, fissava udienza di precisazione delle conclusioni, definitivamente rassegnate all'udienza del 17.04.2025; indi veniva trattenuta in decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c..
DIRITTO
Viene preliminarmente in rilevo la questione sottesa alla esatta qualificazione giuridica del contratto preliminare intercorso tra le parti.
Dall'esame delle singole clausole e dell'atto nel suo complesso, ritiene il Tribunale che l'accordo non sfugga allo schema di un classico contratto preliminare di compravendita di immobile.
La facoltà, concessa alla promissaria acquirente, di immettersi subito nel possesso del bene (in luogo del momento del rogito notarile), non ne modifica affatto la natura;
altrettanto dicasi circa le modalità di corresponsione degli acconti, i quali tutti hanno concorso, per espressa volontà delle parti, ad identificare l'acconto prezzo (da dedurre rispetto al prezzo complessivo pattuito) con la ulteriore funzione di caparra confirmatoria;
assolutamente cristallina la previsione degli art. 4 e 14 del contratto che mantengono intatta la loro valida e chiara interpretazione.
E' appena il caso di soggiungere che manca un elemento essenziale tipico della figura del rent to buy, ovvero la differenziazione tra canone di locazione per il godimento e acconto prezzo: nel ridetto schema, invero, il conduttore paga un canone periodico, di cui una parte è destinata all'affitto e un'altra costituisce un acconto per il futuro acquisto. Al termine del periodo prestabilito, il conduttore pagina 5 di 10 può scegliere se esercitare il diritto di acquisto, scontando i canoni già versati dal prezzo finale.
Ciò posto, appare evidente che la riconvenzionale spiegata -sul punto- dai convenuti (da qualificarsi riconvenzionale condizionata) va respinta.
Analogamente, va dato atto del fatto che l'attrice, nei termini di esercizio dell'attività assertiva, ha parzialmente modificato la domanda iniziale, avanzando, in via subordinata ed ulteriormente riconvenzionale (reconventio reconventionis), domanda di restituzione di quanto versato, in luogo del doppio della caparra, sempre -tuttavia- previa declaratoria del grave inadempimento dei convenuti e, principalmente, nel caso di accoglimento della riconvenzionale spiegata da essi
(sempre e solo in punto di esatta qualificazione del contratto). CP_1
Va da sé che, respinta quest'ultima, stessa sorte merita la domanda subordinata dell'attrice.
E' pure il caso di precisare che i medesimi convenuti, pur non espressamente qualificandola, hanno avanzato ulteriore e sostanziale domanda riconvenzionale, chiedendo l'accertamento del grave inadempimento della rispetto alle Pt_1 obbligazioni nascenti dal preliminare e conseguente declaratoria di intervenuta risoluzione del medesimo.
***
Così delimitato il thema decidendum, mette conto valutare se, alla luce di quanto allegato dalle parti, sussistano i presupposti del grave inadempimento dei convenuti così come reclamato dall'attrice, ovvero il grave inadempimento di quest'ultima, come asserito dai CP_1
E' noto che il diritto di recesso è una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone pur sempre l'inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale.
Precisamente il recesso costituisce null'altro che uno speciale strumento di risoluzione negoziale per giusta causa, alla quale lo accomunano tanto i presupposti (l'inadempimento della controparte), quanto le conseguenze (la caducazione ex tunc degli effetti del contratto). Tale inquadramento postula l'esistenza di un inadempimento gravemente colpevole, di un inadempimento,
pagina 6 di 10 cioè, imputabile (art. 1218 c.c. e art. 1256 c.c.) e di non scarsa importanza (art. 1455 c.c.); perché possa dichiararsi la risoluzione, il Giudice è tenuto a verificare la rilevanza dell'inadempimento e la sua importanza in relazione all'interesse della parte (asseritamente) adempiente;
egli deve tenere conto della effettiva incidenza dell'inadempimento sul sinallagma contrattuale e verificare se, in considerazione della mancata o ritardata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l'utilità del contratto alla stregua dell'economia complessiva dello stesso.
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Dalla documentazione in atti è pacifico che, al momento dell'immissione nel possesso, la rata di terreno messa a disposizione della promissaria acquirente appartenesse ad un bene comune (in tutto o in parte coincidente con la p.lla sub
35) e che, ben prima del rogito notarile, i promissari venditori avessero avvertito la che quella specifica rata di terreno non potesse essere oggetto di Pt_1 vendita e che, in sua sostituzione, essi avrebbero alienato la p.lla sub. 37, CP_1 di pari estensione, valore e consistenza.
Emerge anche che, prima della stipula, la non avesse più la disponibilità Pt_1 del bene per averlo trasferito a terze persone, a far tempo dal 01.02.2020.
Di particolare importanza è la postilla aggiunta al detto contratto di locazione, vergata a mano, per la quale la dichiara di imputare, quale acconto Pt_1 prezzo di vendita, l'eventuale somma di €. 12.000,00, da versarsi entro il
30.06.2021, unitamente ai canoni di locazione fino ad allora corrisposti;
si tratta, all'evidenza, di un comportamento incompatibile con la carenza di interesse a concludere l'acquisto dai per di più considerando che nel contratto di CP_1 locazione con la scompare anche la rata di terreno per cui è qui causa. Per_1
Ancora. La basa la sua domanda sul presupposto che, ove avesse Pt_1 dall'inizio saputo che la rata di terreno da acquistare fosse altra rispetto a quella concessa in uso, non si sarebbe affatto determinata all'acquisto.
Tale essenzialità, tuttavia, non ha trovato adeguato riscontro, apparendo inverosimile che una tale circostanza non trovasse esplicitazione in apposita pattuizione, soprattutto perché, con il preliminare, non si fa alcun cenno alla pagina 7 di 10 identificazione catastale della rata di terreno, ma la si qualifica solo come facente parte di bene comune ed oggetto di futuro frazionamento.
Vuol dirsi che, ove la promessa di trasferimento di quella specifica rata di terreno, fosse determinante per la attrice, e tale da condizionare la validità dell'intero negozio (che, si ricorda, aveva ad oggetto un appartamento ed un box auto), deve necessariamente ipotizzarsi che la avrebbe senz'altro preteso una Pt_1 migliore e più specifica individuazione di quella pertinenza, altresì indicando espressamente nel preliminare che essa rappresentava elemento essenziale.
La mancata cura ed attenzione a tale particolare evidenzia la scarsa importanza che le parti avevano, viceversa, attribuito allo stesso.
A tutto voler concedere, essa non avrebbe atteso la data del rogito per Pt_1 manifestare il proprio dissenso alla “sostituzione” della pertinenza così come anticipata dai venditori (circostanza espressamente riconosciuta), ma avrebbe dovuto, anche ai fini probatori che qui rilevano, formalizzare tale proprio dissenso ed indisponibilità, magari, a presentarsi al rogito.
Non convince, sul punto la posizione difensiva dell'attrice, che si sarebbe presentata dinanzi al Notaio speranzosa del fatto che i avrebbero alfine CP_1 ceduto l'originaria porzione di terreno;
ella era già consapevole della certezza della sostituzione e nessun elemento poteva indurla a pensare il contrario, sicché, ad onta di quanto asserito, la sua presenza dinanzi al Notaio rogante rappresenta elemento incompatibile con la volontà di non concludere la vendita per quel determinato motivo.
In ogni caso, la sostituzione della rata di terreno oggetto di originario godimento con quella offerta, fin da prima del rogito, non rappresenta inadempimento di particolare gravità, tale da rendere il contratto annullabile;
si tratta di una prestazione decisamente minima, quanto ad entità oggettiva, rispetto alla complessiva prestazione promessa dai venditori e, si badi, non completamente inadempiuta ma oggetto di sostituzione con un bene avente le medesime caratteristiche, consistenza e valore.
“In tema di contratto preliminare, la valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della pronuncia di risoluzione o del recesso, ai sensi degli artt. 1455 e 1385
pagina 8 di 10 cod. civ., deve tener conto non solo dell'entità oggettiva della prestazione inadempiuta, ma anche dell'interesse che l'altra parte aveva all'esatto adempimento della stessa, interesse che non si presume, ma deve essere allegato e provato” (ex plurimis, Cass. Civ. n. 14849 del 2021).
In mancanza di una prova precisa circa l'assorbente interesse dell'attrice alla esecuzione di quella specifica prestazione, la domanda di risoluzione, con le conseguenze di cui all'art. 1385 2° co. c.c., va respinta.
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Venendo all'esame del comportamento della qualificato come Pt_1 gravemente inadempiente dai convenuti, va precisato che questi ultimi hanno fondato tale asserzione sulla circostanza che la attrice si fosse presentata al rogito senza avere con sé la provvista di denaro necessaria per completare il pagamento del bene promesso in vendita.
La ha contestato tale fatto, sostenendo di aver da tempo attivato e Pt_1 definito, per tramite della Banca di fiducia, la pratica per la concessione del mutuo finalizzato all'acquisto dell'immobile di cui sopra, salvo poi sospendere l'erogazione della liquidità una volta avuta contezza della volontà dei proprietari di variare l'oggetto del contratto. Nulla toglie che nel giro di qualche giorno, ove la avesse riattivato la pratica, le somme sarebbero state erogate. In ogni Pt_1 caso, ella ha affermato che era presente anche il sig. , suo Persona_2 compagno, il quale, in caso di ravvedimento dei promittenti venditori, avrebbe garantito la liquidità necessaria all'attrice per provvedere al pagamento della somma a saldo prezzo mediante rilascio di apposito assegno.
Orbene, in disparte la non verosimiglianza della ricostruzione della va Pt_1 ricordato che, in applicazione dei principi di ripartizione dell'onere della prova, toccava ai dimostrare l'assunto, chiedendo l'ammissione di mezzi CP_1 istruttori adeguati allo scopo.
Orbene, la richiesta di ammettere come teste il Notaio contenuta in calce Tes_1 all'atto di costituzione, è ivi articolata in maniera generica e non circostanziata e dunque inammissibile;
tale richiesta, peraltro, non è stata ripresa nella memoria dedicata alla articolazione dei mezzi istruttori: i convenuti si sono limitati, in tale pagina 9 di 10 sede, a chiedere l'esame della teste su circostanze inconcludenti ai fini Per_1 della decisione. La prova contraria e/o del contrario, avanzata con la terza memoria istruttoria era inammissibile, non essendo state ammesse le circostanze dirette articolate dall'attrice.
Irrilevante e defatigatorio l'interrogatorio formale da deferire all'attrice, stante la netta posizione della stessa già espressa nei propri atti difensivi.
***
Ne deriva che non sono emersi elementi sufficienti per addebitare ad alcuna delle parti la mancata stipula dell'atto pubblico e per pronunciare la risoluzione del preliminare per cui è causa.
Stante la reciproca soccombenza, ricorrono giustificati motivi per disporre la integrale compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda principale proposta da e sulla domanda riconvenzionale spiegata dai convenuti Parte_1 CP_2
e , ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
[...] CP_1

1. Rigetta le domande.

2. Compensa tra le parti le spese di lite.
Perugia, 30.11.2025.
Il Giudice
Dott. Fulvio Dello Iacovo
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