R.G. 3929/25
REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
Il Tribunale di Genova
sezione III civile in composizione monocratica, in persona della Dott.ssa Francesca Ziccardi ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa promossa da
, (C.F. ), assistita in forza di Parte_1 C.F._1 procura alle liti in atti dall'Avv. Christian Pasero, del Foro di Genova, (C.F.
), con studio in Genova (GE), Salita di S. Caterina, 5/1, C.F._2
16123, presso cui ha eletto domicilio ad ogni fine ed effetto di legge
Ricorrente
Contro
(C.F. ), in persona Controparte_1 P.IVA_1 del suo amministratore pro tempore , elettivamente CP_2 CP_3 domiciliato in Genova, via di Brera 2/14, presso lo studio dell'avv. Luigi Mazzucchi (c.f. , che lo rappresenta e difende C.F._3 come da mandato in atti
Conclusioni
Per la ricorrente
Voglia l'Ill.mo Tribunale di Genova, contrariis reiectis: • In via principale, accertato e dichiarato il diritto della ricorrente ad essere esclusa dalla ripartizione delle spese condominiali concernenti la pulizia e l'illuminazione delle scale, nonché ogni connessa voce di spesa, annullare la delibera assembleare del 23.1.25, nella parte relativa all'approvazione dei bilanci consuntivo 2023-24 e preventivo 2024-25 e condannare il al CP_1 ricalcolo delle spese relative alle scale e alla restituzione integrale di quanto indebitamente percepito a tale fine dalla ricorrente, dall'atto di acquisto
1 dell'immobile in avanti, ossia dal bilancio relativo al 2021-22 ad oggi, nella misura di € 600,00 oltre interessi o nella misura meglio vista dal Giudice adito;

• In via istruttoria, ammettere prova per testi sui fatti di cui in narrativa, da aversi qui per trascritti e riportati, preceduti dall'espressione “Vero che” quale specifica capitolazione probatoria. Con espressa riserva di ulteriormente dedurre, produrre, indicare testi e formulare capitolazione probatoria anche in ragione delle difese avverse. Con vittoria di spese e compensi, anche relativi al procedimento di mediazione, a cui il non ha aderito CP_1 ingiustificatamente, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore.
Per il CP_1
“Piaccia al GOP Ill.mo, contrariis reiectis: A) in via preliminare, accertare e dichiarare la tardività, e quindi la inammissibilità e/o improponibilità e/o come meglio del motivo di contestazione relativo all'addebito di spese contenuto nel consuntivo 2023, approvato nella assemblea tenutasi in data 21/03/2024, per intervenuta decorrenza del termine di cui all'art. 1137 c.c.; B) sempre in via preliminare, accertare e dichiarare la tardività, e quindi la inammissibilità e/o improponibilità e/o come meglio del motivo di contestazione relativo all'addebito di spese contenuto nel consuntivo 2024, approvato nella assemblea tenutasi in data 24/01/2025, per intervenuta decorrenza del termine di cui all'art. 1137 c.c.; C) in via subordinata, e salvo gravame, accertare e dichiarare l'infondatezza, in fatto ed in diritto, dei predetti motivi, e quindi ed in ogni caso assolvere il Condominio conchiudente dalle domande contro lo stesso proposte;
D) in tutti i casi dichiarare tenuta e condannare la ricorrente al pagamento delle spese di lite in favore del Condominio conchiudente.”
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso depositato il 20/4/2025 esponeva che: Parte_1
-era proprietaria dell'immobile contraddistinto con il civico n. 42R di CP_1 in Genova;

[...]
-il detto immobile era utilizzato come tabaccheria-bar ed aveva quale unico accesso la porta sulla pubblica via;

-in occasione della trasformazione in negozio di porzione dell'alloggio del portiere, (avvenuta prima dell'acquisto dell'immobile da parte della ricorrente) si provvide a far murare la porta d'ingresso del detto appartamento, per ovvie
2 ragioni di sicurezza data la presenza del locale di valori bollati ed altri generi di valore. La porta in questione era ubicata nell'atrio del palazzo;

-né i precedenti proprietari né attualmente la Sig.ra avevano transitato Pt_1 nell'atrio o per le scale per accedere, tramite la detta porta, alla loro proprietà e, quindi, non ne facevano uso;

-con il rendiconto dell'esercizio 2024, dell'importo complessivo di € 19.165,11 e con il successivo riparto preventivo veniva addebitata alla Sig.ra una Pt_1 quota delle spese ordinarie per le scale ed il portone - per € 160/annui circa - di cui, come sopra detto, ella non si avvaleva;

-l'assemblea del Condominio aveva invece ritenuto lecita e corretta l'addebitabilità delle dette spese alla ricorrente ed aveva approvato i riparti del consuntivo e del preventivo, ponendo a carico della Sig.ra le suddette Pt_1 spese, nella misura di € 156,41 per l'esercizio 2024 ed € 156,94 in preventivo per l'esercizio 2025. La cosa era tanto più sorprendente in quanto gli altri negozi, ubicati nel caseggiato e contraddistinti con i numeri civv. 38-40R e 48R, risultavano in base ai bilanci ed ai riparti esonerati dalle dette spese;

-il Codice Civile, a sensi dell'art. 1117, individuava la scala come una di quelle parti comuni a tutti i condomini dell'edificio per la quale, nella ripartizione delle relative spese ed ai sensi del 2° comma dell'art. 1123 c.c., doveva tenersi conto della diversa utilità fornita dalla scala stessa alle diverse unità immobiliari dell'edificio: “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”;
-la Cassazione, Sez. II, con ordinanza 13 dicembre 2024, n. 32463, confermando un orientamento ormai storico, condiviso anche dalle Corti di merito (ex multis, v Cass. civ. Sez. II, Ord., 08-09-2021, n. 24166, Trib. Roma Sent. 9001/2022) aveva testualmente affermato: “L'obbligo di contribuire alle spese deve essere fondato sull'utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune, sicché solo se la cosa oggetto dell'intervento non può servire ad uno o più condomini, non vi è obbligo di contribuire alle spese”.
Tanto premesso conveniva in giudizio il Controparte_1 al fine di sentire annullare la delibera assembleare del 23.1.25, nella parte relativa all'approvazione dei bilanci consuntivo 2023-24 e preventivo 2024-25 e condannare il al ricalcolo delle spese relative alle scale e alla CP_1
3 restituzione integrale di quanto indebitamente percepito a tale fine dalla ricorrente.
Si costituiva il sito in Genova, Controparte_4 Controparte_1 osservando ed eccependo, in particolare, che:
-sul motivo di contestazione relativo all'addebito di spese contenuto nel consuntivo 2023 [e non 2023-24], approvato nell'assemblea tenutasi in data 21/03/2024. Il motivo era clamorosamente tardivo, e quindi inammissibile e/o improponibile, per intervenuta decorrenza del termine di cui all'art. 1137 c.c., che veniva ad ogni fine ed effetto formalmente eccepita;

-la delibera “contestata”, assunta nella assemblea del 24/01/2025, era stata comunicata alla sig.ra in data 27/01/2025, mentre il ricorso era stato Pt_1 depositato soltanto in data 20/04/2025;
-nessun effetto “sanante” di tale tardività poteva essere attribuito alla Domanda di Mediazione menzionata nel ricorso avversario, e ciò in quanto tale domanda, presentata in data 21/02/2025, riportava come “oggetto” soltanto le laconiche e genericissime parole “controversia circa l'obbligo della condomina di partecipazione alle spese di pulizia e altre voci di spesa”;
-nessun riferimento ai rendiconti consuntivi e preventivi 2024 e 2025 ed ai relativi riparti [menzionati e prodotti solo con il ricorso], nessun riferimento alla delibera di approvazione di quei rendiconti e riparti [menzionata e prodotta solo con il ricorso], nessuna specificazione in merito alle “altre voci di spesa”
[indicate solo con il ricorso], nessun riferimento ad una azione di impugnazione ex art. 1137 c.c.;
-era quindi evidente che la palese genericità della domanda di Mediazione non poteva in alcun modo avere avuto l'effetto di un “atto interruttivo” del termine di impugnazione della delibera assunta in data 24/01/2025, delibera non soltanto non allegata alla domanda di Mediazione ma neppure in essa menzionata;

-nel merito la domanda era comunque infondata Concludeva in via preliminare perché venisse dichiarata la tardività
e quindi la inammissibilità e/o improponibilità del motivo di contestazione relativo all'addebito di spese contenuto nel consuntivo 2023, approvato nella assemblea tenutasi in data 21/03/2024, per intervenuta decorrenza del termine di cui all'art. 1137 c.c.; sempre in via preliminare, venisse dichiarata la tardività, e quindi la inammissibilità e/o improponibilità e/o come meglio del motivo di
4 contestazione relativo all'addebito di spese contenuto nel consuntivo 2024, approvato nella assemblea tenutasi in data 24/01/2025, per intervenuta decorrenza del termine di cui all'art. 1137 c.c.; in via subordinata per il rigetto delle domande attoree. La domanda proposta dalla attrice è improcedibile
L'art. 5 comma 1 bis del D.Lgs 28/2010 prevede la mediazione obbligatoria nelle materie ivi espressamente elencate, che sono quelle aventi ad oggetto tra l'altro: il condominio, i diritti reali, la divisione, le successioni ereditarie, i patti di famiglia, la locazione, il comodato, l'affitto d'azienda, il risarcimento del danno da responsabilità medica, la diffamazione a mezzo stampa, i contratti assicurativi, bancari e finanziari.
Volendo introdurre una causa concernente una delle citate materie, la parte è tenuta ad esperire preliminarmente un tentativo di mediazione, L'omissione del tentativo di mediazione obbligatoria è sanzionato con l'improcedibilità della domanda.
Il novellato art. 4 comma 2 D.Lgs 28/2010 elenca il contenuto necessario minimo della domanda di mediazione;
essa deve contenere: “l'organismo, le parti, l'oggetto e le ragioni della pretesa”, mentre l'art. 29 del Decreto attuativo 150/2023 aggiunge l'ulteriore requisito del “valore della domanda”.
L'indicazione dell'oggetto e delle ragioni della domanda è uno dei requisiti più importanti della domanda di mediazione in quanto riverbera i suoi effetti su diverse finalità, tra le quali la certezza dell'effetto interruttivo della prescrizione e della decadenza e quella dell'assolvimento della condizione di procedibilità.
Quest'ultimo effetto è quello che particolarmente rileva nelle procedure obbligatorie di cui all'art. 5 comma 1 D.Lgs. 28/2010, nelle quali è necessario vi sia individuazione precisa dell'oggetto e delle ragioni della domanda per poter delimitare il perimetro della stessa e consentire al giudice la verifica dell'assolvimento della condizione di procedibilità.
Il contenuto della domanda di mediazione è equivalente, nella sostanza, a quello indicato dall'articolo 125 c.p.c.
5 Dalla norma che stabilisce il contenuto della domanda da presentare per iniziare la mediazione si evince che i fatti in essa descritti devono, essenzialmente, coincidere con quelli esposti in sede processuale o quanto meno devono porre parte convenuta nelle condizioni di capire subito il petitum e le ragioni della domanda.
Senza dubbio la domanda di mediazione presentata in data 21/2/2025 da parte della ricorrente riporta quale oggetto della controversia solo “l'obbligo della condomina di partecipazione alle spese di pulizia e altre voci di spesa” e non indica affatto le ragioni della pretesa: di conseguenza non rispetta i suddetti requisiti minimi.
Inoltre, con il ricorso chiede l'annullamento delle delibere assunte dal Pt_1
il 24/1/2025, aventi ad oggetto consuntivi e preventivi, in quanto CP_1 in asserita violazione del 2° comma dell'art. 1123 c.c.: pertanto manca anche la corrispondenza in ordine al petitum.
L'ambiguità e/o genericità della domanda di mediazione risulta provata non solo documentalmente ( si veda doc.2 del ) ma non è mai stata CP_1 formalmente smentita da parte attrice. Al contrario il difensore della durante la discussione orale ex art 281 Pt_1 sexies cpc conferma che “ con comunicazione a mezzo pec del 22/3/2025 il chiedeva all'organismo di mediazione un rinvio del primo incontro( CP_1 fissato per il 28/3/2025) ed al difensore di parte attrice integrazione della propria domanda onde decidere se aderire o meno all'invito alla mediazione;
successivamente con comunicazione a stesso mezzo del 24/3/25 l'Avv. Pasero specificava al l'oggetto della mediazione”. CP_1
Pertanto, lo stesso difensore della ricorrente ammette che quantomeno fino al 24/3/2025 il non avesse adeguatamente compreso l'oggetto della CP_1 domanda di mediazione.
Nella fattispecie in esame, quindi, la domanda di mediazione è oltremodo generica ed indeterminata e non specifica, minimamente, la volontà dell'attrice di impugnare le delibere che, in data 24/01/2025, avevano approvato i bilanci consuntivo 2023-24 e preventivo 2024-25.
Ne consegue che rispetto alla presente causa non appare proposta alcuna idonea domanda di mediazione obbligatoria nei termini sopraesposti.
6 Nella fattispecie in esame, pertanto, l'assenza di adeguata domanda di mediazione comporta preliminarmente l'improcedibilità della domanda ma altresì l'inammissibilità della stessa per intervenuta decadenza ex art 1137 c.c..
Infatti, il termine di decadenza stabilito dall'art 1137 c.c. è a tutela della certezza giuridica e di una efficace gestione condominiale.
Il ha comunicato alla la delibera impugnata in data CP_1 Pt_1
27/1/25(doc.1) mentre il ricorso, si ribadisce, è stato depositato solo il 20/4/2025.
Le suddette delibere sono state impugnate formalmente solo con il deposito del ricorso avvenuto il 20/4/25, mancando una sufficiente ed appropriata domanda di mediazione, e dunque ben oltre il termine citato.
Alla luce di quanto sopra la tesi difensiva del appare fondata. CP_1
Le spese giudiziali seguono la soccombenza

PQM

Il Tribunale di Genova in composizione monocratica ogni diversa e contraria istanza, eccezione e domanda respinta così decide:
-dichiara improcedibile la domanda della ricorrente;

-condanna la ricorrente a rifondere al le spese giudiziali che CP_1 liquida in euro 2500,00, oltre IVA ,CPA e spese generali;

Genova,25/11/2025
IL GOT
Dott.ssa Francesca Ziccardi
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