N. R.G. 3328/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TIVOLI
Il Tribunal e, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa
RI TE PI IN ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3328/2019 promossa da:
(c.f. ) ed Parte_1 C.F._1 Parte_2
(c.f. ), con il patrocinio degli avv.ti Eleonora Cocci a e Luana C.F._2
Simonetti, presso il cui studio sono domiciliati in Palestrina (RM), vi a A. De
Gasperi n. 44, giust a procura in atti;

ATTORI contro
(c.f. ), (c.f. CP_1 C.F._3 Parte_3
), (c.f. ), C.F._4 Parte_4 C.F._5
(c.f. ), (c.f. Parte_5 C.F._6 Parte_6
; (c.f. ) C.F._7 Parte_7 C.F._8
CONVENUTI CONTUMACI
e
(c.f. ), con sede in San Cesareo (RM) in persona del CP_2 P.IVA_1 legale rappresent ante p.t.
CONVENUTA CONTUMACE

CONCLUSIONI: come da verbale di udienza dell'8 ottobre 2025.
FATTO E DIRITTO
pagina 1 di 9 1.1. Con ricorso ritualmente depositato in data 2 marzo 2020, Controparte_3 ed , in epigrafe individuati, riassumevano dinanzi l'intestato Tribunale il Controparte_4 giudizio recante numero di RG 3328/2019, interrotto in data 8 gennaio 2020, a seguito del documentato decesso di uno dei convenuti, , avvenuto successivamente alla Controparte_5 notifica dell'atto di citazione, chiedendo che venisse accertato e dichiarato in proprio favore il possesso per oltre venti anni e dunque il diritto di proprietà per intervenuta usucapione ventennale della “porzione di terreno sita nel Comune di San Cesareo (Roma), a Via
Moncenisio n. 2, cap. 00030, pari a circa mq 77 distinta in Catasto al Foglio 61 Particella n.
721 del Catasto Terreni Comune di San Cesareo”.
A sostegno della domanda, gli attori deducevano: - di possedere detto bene uti domini, in modo pacifico ed ininterrotto, oltre che in via esclusiva, dal momento che tale porzione di terreno, dotata di recinzione, era accessibile, da oltre venti anni, unicamente dalla loro proprietà, a mezzo di un cancello di ingresso sito sulla Via Moncenisio n. 2; - che detta porzione di terreno svolgeva la funzione di corte esclusiva degli immobili di loro proprietà, era stata dai medesimi curata e manutenuta da oltre vent'anni e la utilizzavano in vario modo, ad esempio per transitarvi con macchinari agricoli, al fine ricondurli in un locale attiguo, o per stendere la biancheria ad asciugare.
Rilevavano, infine, che, dai registri immobiliari non risultavano su detto bene, nel ventennio precedente, iscrizioni e/o trascrizioni di diritti di proprietà e/o altri diritti reali.
Tanto dedotto, gli odierni attori, premesso di aver esperito infruttuosamente la procedura di mediazione obbligatoria, incardinavano il presente giudizio al fine di sentir dichiarare in proprio favore l'intervenuto acquisto per usucapione dell'immobile oggetto di causa.
1.2. Nonostante la regolarità della notifica dell'atto di citazione introduttivo e del successivo ricorso in riassunzione, nessuno si costituiva nell'interesse dei convenuti, che pertanto venivano dichiarati contumaci.
Concessi i richiesti termini ex art. 183 VI co. c.p.c., la causa veniva rinviata per l'ammissione dei mezzi istruttori al 5.10.2021, con invito agli attori di provvedere al deposito della relazione notarile ultraventennale. All'esito dell'udienza indicata, il Giudice, preso atto della compravendita in favore della di alcune quote di proprietà del bene immobile CP_2 de quo, disponeva integrarsi il contraddittorio nei confronti di tale società, rinviando per la comparizione delle parti, per l'interpello e l'esame dei testi ammessi al 9 marzo 2022.
pagina 2 di 9 1.3. Istruita, quindi, la causa mediante produzione documentale ed assunzione di prova per interpello e testimoniale, svoltasi alla successiva udienza del 16 maggio 2022, alla quale veniva altresì dichiarata la contumacia della la causa veniva rinviata per la CP_2 precisazione delle conclusioni, dapprima all'udienza del 17 ottobre 2022, poi, a seguito di successivi differimenti, a quella del 9 giugno 2023, all'esito della quale la causa veniva trattenuta in decisione con deposito di comparsa conclusionale.
Successivamente, in data 31 luglio 2025, visto il decreto del Presidente di codesto Tribunale
n. 40/2025, che contemplava l'assegnazione ai Giudici Togati delle cause di cognizione ordinaria, il procedimento veniva rimesso sul ruolo ai fini della detta riassegnazione e veniva fissata udienza al 7 ottobre 2025, rinviata poi d'ufficio all' 8 ottobre 2025 dinanzi allo scrivente magistrato, nuovo assegnatario del fascicolo, subentrato sul ruolo, ove venivano nuovamente precisate le conclusioni dal difensore dell'unica parte costituita che rinunciava espressamente ai termini ex art. 190 c.p.c. stante il deposito già precedentemente effettuato della comparsa conclusionale;
sicché all'esito dell'udienza il Giudice tratteneva la causa in decisione senza l'assegnazione dei termini 190 c.p.c..
2. Preliminarmente, deve darsi atto della contumacia, già dichiarata con ordinanza dell'8 gennaio 2020, dei convenuti , CP_1 Parte_6 Parte_4 Parte_3
, - nei confronti della quale il procedimento veniva
[...] Parte_5 Parte_7 riassunto quale erede universale di - nonché della contumacia della Controparte_5 CP_2
già dichiarata anch'essa all'udienza del 16 maggio 2022, i quali, nonostante la
[...] regolarità della notifica, non hanno inteso costituirsi nel presente giudizio.
3. Nel merito, la domanda di usucapione proposta da parte attrice è fondata e merita accoglimento per le seguenti ragioni.
3.1. Innanzi tutto, occorre rilevare che attraverso la prova documentale (in particolare, dalla relazione notarile in cui sono indicati gli intestatari del bene di cui si richiede l'usucapione), emerge che - alla data dell'instaurazione del giudizio e della successiva riassunzione - il terreno oggetto della presente domanda risulta essere di proprietà degli odierni convenuti;
pertanto, risulta correttamente instaurato il contraddittorio nei confronti dei litisconsorti necessari.
3.2. Venendo al merito della fattispecie in esame, non appare superfluo premettere che “ai fini della configurabilità del possesso "ad usucapionem", è necessaria la sussistenza di un comportamento possessorio continuo e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad
pagina 3 di 9 esercitare sulla cosa, per tutto il tempo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di un diritto reale, manifestato con il compimento di atti conformi alla qualità ed alla destinazione del bene e tali da rivelare sullo stesso, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria, in contrapposizione all'inerzia del titolare”
(Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18392 del 24 agosto 2006).
Chi agisce, dunque, proponendo domanda di accertamento dell'acquisito a titolo originario della proprietà per usucapione deve dimostrare in maniera rigorosa, secondo i principi che governano l'onere della prova di cui all'art. 2697 c.c., i fatti che costituiscono il fondamento del diritto che si vuol far valere, vale a dire la ricorrenza dei due fondamentali presupposti: da un lato, quello oggettivo del corpus, che si identifica con la relazione materiale che nel tempo il soggetto instaura con la res, esercitando su di essa un'attività corrispondente a quella del proprietario o del titolare di altro diritto reale e, dall'altro, quello soggettivo dell'animus possidendi, il quale consiste nella intenzione di possedere il bene comportandosi uti dominis.
In merito a tale profilo, deve – altresì - precisarsi che si prescinde dallo stato soggettivo di buona fede del possessore, poiché ciò che rileva ai fini dell'usucapione non è la convinzione di esercitare un proprio diritto o l'ignoranza di lederne uno altrui, ma la volontà di disporre in via esclusiva del bene, mediante l'estrinsecazione di un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale.
La giurisprudenza chiarisce, inoltre, che “l'acquisto della proprietà per usucapione dei beni immobili ha per fondamento una situazione di fatto caratterizzata dal mancato esercizio del diritto da parte del proprietario e dalla prolungata signoria di fatto sulla cosa da parte di chi si sostituisce a lui nell'utilizzazione di essa;
la pienezza e l'esclusività di questo potere che soddisfano il requisito dell'univocità del possesso e lo rendono idoneo a determinare il compiersi della prescrizione acquisitiva vanno dal giudice di merito apprezzate e valutate non in astratto ma con riferimento alla specifica natura del bene, alla sua destinazione economica e produttiva, alle utilità che esso secondo un criterio di normalità è capace di procurare al proprietario ed il cui conseguimento costituisce secondo un analogo criterio il precipuo contenuto delle sue facoltà di godimento” (Cass. II, n. 4807/1992).
In altri e più chiari termini, al fine di poter usucapire un determinato bene immobile non è sufficiente il solo esercizio del possesso per un periodo temporale di venti anni, occorrendo che questo sia continuo, ininterrotto e avvenga con la puntuale manifestazione del compimento di atti, tali da rivelare, anche esternamente, un'indiscussa e piena signoria di pagina 4 di 9 fatto sul bene medesimo, e incompatibili con la possibilità di godimento altrui;
il tutto in contrapposizione all'inerzia del titolare. Deve quindi risultare evidente - escludendo situazioni di possibile tolleranza altrui - un'inequivoca volontà di possedere il bene in via esclusiva che connoti "impedimento" ad altri di ogni atto di godimento e/o di gestione del medesimo bene (Cass. Civ. n. 9903/2006; Cass. n. 16841/2005).
3.3 Orbene, questo Giudice non può esimersi innanzi tutto dal rilevare che nell'ambito di un giudizio contumaciale non può operare il principio di non contestazione, non potendosi attribuire alla mancata costituzione della parte alcun significato probatorio favorevole all'attore; ne consegue che la contumacia degli odierni resistenti non esenta parte attrice dall'onere di provare la sussistenza di tutti gli elementi costitutivi della pretesa azionata.
3.4 Ciò premesso, è altresì utile osservare che in tema di usucapione della proprietà di un fondo agricolo, una recente pronuncia della Corte di Cassazione, rifacendosi a precedenti pronunce, afferma il principio di diritto in base al quale la prova della esclusione di interferenze esterne e di impedimento a terzi dell'uso e del godimento del terreno da parte dell'usucapente, se da un lato non può essere data dalla semplice dimostrazione dell'utilizzo del fondo, dall'altro può essere ritenuta pienamente soddisfatta dalla recinzione dello stesso, atteso che tale condotta è considerata manifestazione concreta dello “ius excludendi alios“.
In particolare, la Suprema Corte si è così espressa: “al riguardo, va data continuità all'orientamento sezionale (Cass. n. 1796/2022; in termini, Cass. n. 6123/2020), per il quale
«il possesso utile ai fini della configurazione dell'acquisto del diritto di proprietà a titolo originario per usucapione non si risolve nella mera utilizzazione del fondo, ma deve concretarsi in atti idonei ad esprimere, in concreto, l'esercizio della signoria uti dominus sul bene. Sotto questo profilo, poiché la connotazione principale del diritto di proprietà è la facoltà di escludere i terzi dal godimento del bene che ne costituisce oggetto (cd. ius excludendi alios), il giudice di merito deve accertare, in concreto, se il soggetto che si trova in relazione materiale con la res abbia dimostrato non soltanto di averlo utilizzato, ma di averne, per l'appunto, precluso ai terzi la fruizione. Con specifico riferimento ai fondi agricoli [n.d.r.: il discorso non muta in relazione alla fattispecie concreta, nella quale si controverte di un giardino recintato] che - per loro stessa natura - sono destinati allo sfruttamento agricolo, si pone il problema della modalità con la quale, in concreto, lo ius excludendi alios possa, o debba, essere manifestato. Al riguardo, va considerato che la più eclatante espressione del diritto di proprietà è rappresentata dalla facoltà di chiudere il
pagina 5 di 9 fondo, ai sensi dell'art. 841 c.c. La recinzione materiale del fondo agricolo [n.d.r.: o di un giardino], quindi, costituisce la più importante espressione dello ius excludendi alios»”
(Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 18528 del 2023).
3.5 Orbene, dalla compiuta attività istruttoria svolta è stato pienamente dimostrato che parte attrice, da oltre vent'anni, esercita sul predetto fondo i poteri corrispondenti all'esercizio del diritto di proprietà.
In particolare, detta circostanza ha trovato conferma, tanto nell'interpello reso da Pt_7
quanto nella escussione dei testi e - direttamente
[...] Testimone_1 Testimone_2 informati dei fatti, privi di interesse in causa e della cui attendibilità non è dato perciò dubitare - prove assunte entrambe all'udienza del 16 maggio 2022.
In occasione della predetta udienza, è stato confermato, tanto dalla convenuta , Parte_7 quanto da entrambi i testi ascoltati, che gli attori posseggono da oltre venti anni il terreno sito nel Comune di San Cesareo (RM), Via Moncenisio n. 2, posto lateralmente rispetto al cancello di ingresso alle loro abitazioni;
che detto terreno è recintato nel perimetro esterno ed inaccessibile da fuori, se non a mezzo del cancello suddetto, le cui chiavi sono in possesso dei soli attori;
che gli stessi hanno provveduto a pavimentare, a loro cura e spese, la porzione del terreno, che puliscono, manutengono ed utilizzano, transitandovi con macchinari agricoli, ivi posteggiandoli, nonché per stendere la biancheria - in particolare, il teste ha Tes_2 dichiarato “vero li conosco da tempo, prima era un uliveto”.
A quanto detto si aggiunga la mancata risposta all'interrogatorio formale ammesso, da parte degli altri convenuti, cui l'ordinanza di ammissione della prova veniva regolarmente notificata, condotta valutabile ai sensi dell'art. 230 c.p.c..
Inoltre, l'esito dell'interpello reso da una delle parti convenute, la quale non ha contestato l'usucapione, esclude la mera tolleranza. Infatti, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che: “in materia di acquisto per usucapione di diritti reali immobiliari, poiché l'uso prolungato nel tempo di un bene non è normalmente compatibile con la mera tolleranza, essendo quest'ultima configurabile, di regola, nei casi di transitorietà ed occasionalità, in presenza di un esercizio sistematico e reiterato di un potere di fatto sulla cosa spetta a chi lo abbia subito l'onere di dimostrare che lo stesso è stato dovuto a mera tolleranza” (Sez. 2 - ,
Sentenza n. 9275 del 16/04/2018).
pagina 6 di 9 Oltre all'interpello ed alle testimonianze rese, vi è in atti, altresì, documentazione attestante il frazionamento, corroborata da fotografie e visure catastali, nonché relazione notarile ventennale.
Dunque, la prova è stata adeguatamente fornita da parte attrice, trovando conferma, oltre al possesso pacifico ed ininterrotto nel tempo del terreno de quo, anche la manutenzione ordinaria dello stesso da parte degli attori, l'utilizzazione esclusiva per le finalità prima riportate, nonché la interclusione del fondo mediante una recinzione che lo circonda in tutto il perimetro esterno e che impedisce l'accesso a terzi, in quanto è consentito entrare nel fondo esclusivamente dalle abitazioni di proprietà degli ovvero dal cancello posto CP_5 all'ingresso della loro proprietà di cui sono gli unici a possedere le chiavi.
Tale circostanza della interclusione del fondo, provata peraltro anche dalla documentazione fotografica versata in atti, integra esattamente il requisito sopra richiamato dello ius excludendi alios che, come detto, è la più eclatante espressione del diritto di proprietà, rappresentata appunto dalla facoltà di chiudere il fondo e che, valutata unitamente alle ulteriori circostanze dedotte in ordine alla utilizzazione esclusiva e manutenzione del fondo, consente di ritenere raggiunta in giudizio la prova dell'usucapione.
3.6 Da ultimo, si osserva che l'atto di vendita risultante dalla relazione notarile in favore della società regolarmente citata in giudizio e non costituitasi, non interrompe CP_2 il tempo utile ad usucapire la quota di proprietà del bene oggetto di tale alienazione, poiché la stessa non ha inciso sulla perdita del possesso da parte degli attori.
Così la Suprema Corte ha affermato che: “Nel giudizio promosso dal possessore nei confronti del proprietario per far accertare l'intervenuto acquisto della proprietà per usucapione,
l'atto di disposizione del proprietario in favore di terzi, ancorché conosciuto dal possessore, non esercita alcuna incidenza sulla situazione di fatto utile per l'usucapione, ma rappresenta, rispetto al possessore, res inter alios acta, ininfluente sulla prosecuzione della signoria di fatto sul bene, non impedita materialmente, né contestata in modo idoneo”. (Cass. Civ. Sez.
2, Ordinanza n. 25643 del 25/09/2024 (Rv. 672369 - 01).
La Suprema Corte, con ordinanza n. 20611, depositata il 31 agosto 2017, ha espresso il principio, oramai consolidato, secondo cui «possono avere efficacia interruttiva solo atti che comportino per il possessore la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa», come la
«notifica dell'atto di citazione con il quale venga richiesta la consegna materiale di tutti i beni immobili sui quali si vanti un diritto dominicale», per esempio «perché passati in
pagina 7 di 9 proprietà esclusiva con sentenza passata in giudicato per effetto di divisione in lotti di un compendio ereditario».
Del pari irrilevante, ai fini dell'interruzione del termine utile ad usucapire, è anche l'eventuale alienazione del bene oggetto di usucapione ad un terzo poiché tale atto non è opponibile al possessore. Sul punto, la citata sentenza richiamando un consolidato orientamento ha ribadito che «nel giudizio promosso dal possessore nei confronti del proprietario per far accertare l'intervenuto acquisto della proprietà per usucapione, l'atto di disposizione del diritto dominicale da parte del proprietario in favore di terzi, anche se conosciuto dal possessore, non esercita alcuna incidenza sulla situazione di fatto utile ai fini dell'usucapione, rappresentando, rispetto al possessore, "res inter alios acta", ininfluente sulla prosecuzione dell'esercizio della signoria di fatto sul bene, non impedito materialmente, né contestato in modo idoneo» (cfr. Cass. Civ., Sez. II, n. 18095/2014).
Nel caso di specie, dunque, l'atto di vendita che emerge dalla relazione notarile con cui esposito e hanno alienato – peraltro nel 2021 in corso di giudizio – Pt_4 CP_1 alla società la quota rispettivamente di 1/15 e 10/15 della loro proprietà CP_2 costituisce atto di disposizione del diritto dominicale da parte dei proprietari pro quota ed in favore di terzi, che anche se conosciuto dal possessore, non esercita alcuna incidenza sulla situazione di fatto utile ai fini dell'usucapione, rappresentando, rispetto al possessore, "res inter alios acta", sicché è ininfluente sulla prosecuzione dell'esercizio della signoria di fatto sul bene oggetto di causa, in quanto non è emersa in giudizio né la perdita del possesso da parte degli attori, né la notifica di atti specificatamente idonei a contestare il possesso. Anzi, come detto, la società citata acquirente della quota di proprietà del bene ha mostrato totale disinteresse non costituendosi neppure in giudizio, nonostante la regolare integrazione del contraddittorio.
Pertanto, in ragione delle risultanze probatorie, ritiene il Giudicante che la domanda proposta da ed sia fondata e debba, pertanto, essere Controparte_6 Controparte_7 accolta.
4. La condotta dei resistenti, che non costituendosi non si sono opposti alla domanda di parte attrice, giustifica l'irripetibilità delle spese di lite sostenute da quest'ultima.


P. Q. M.


pagina 8 di 9 Il Tribunale di Tivoli, in persona del giudice monocratico dott.ssa RI TE PI IN, definitivamente pronunciando sulla presente controversia, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:
1) Dichiara la contumacia di , CP_1 Parte_6 Parte_4
, , nonché della Parte_3 Parte_5 Parte_7 CP_2
2) dichiara ed accerta che ed anno Controparte_6 Controparte_4 acquistato per usucapione la piena ed esclusiva proprietà della porzione di terreno sita nel Comune di San Cesareo (RM), Via Moncenisio n. 2, distinta in Catasto al Foglio 61
Particella n. 721;
3) ordina al Conservatore RR.II. territorialmente competente di trascrivere la presente sentenza nei registri immobiliari;

4) spese irripetibili.
Così deciso in Tivoli, il 3 novembre 2025.
Il Giudice
Dott.ssa RI TE PI IN
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