TRIBUNALE DI TRANI
Sezione Civile – Area Cont/Diritti-Reali/Locaz/Cond.
VERBALE DI UDIENZA nella causa civile n. 3165/2023 r.g. promossa da
e , rappresentati e difesi dall'avv. Pasquale Parte_1 Parte_2
Pellegrini, ricorrenti - intimanti contro
, rappresentato e difeso dall'avv. Laura D'Alfonso, Controparte_1
resistente - intimato
* * * * * * *
All'udienza del 15.9.2025 sono comparsi l'avv. Pasquale Pellegrini per parte ricorrente- intimante e l'avv. Laura D'Alfonso per parte resistente-intimata. I difensori procedono alla discussione della causa richiamando le proprie difese e conclusioni. L'avv. D'Alfonso reitera a verbale le allegazioni di cui alla memoria depositata tardivamente, per disguido del sistema, rimarcando la questione della clausola risolutiva. L'avv. Pellegrini nel riportarsi alle proprie note difensive evidenzia che nell'intimazione di sfratto risultava richiamata la clausola n. 5 del contratto di locazione e che in ogni caso risulta provato per tabulas l'inadempimento all'atto della notifica dell'intimazione per sfratto. L'avv. D'Alfonso si associa, comunque, alla pronuncia di cessazione della materia del contendere con decisione solo in punto di spese. I difensori indicano che non saranno presenti alla lettura del dispositivo per motivi professionali.
Il giudice si ritira in camera di consiglio per la decisione e all'esito dà lettura della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione e del dispositivo ai sensi dell'art. 429 c.p.c. senza la presenza delle parti. La sentenza viene allegata al presente verbale come sua parte integrante.
il giudice
Maria Anna Altamura
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Trani, sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Maria Anna Altamura, ha pronunziato, al termine della discussione, visto l'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA dandone lettura all'udienza del 15.9.2025, nella causa n. 3165/2023 r.g., vertente tra
e , rappresentati e difesi dall'avv. Pasquale Parte_1 Parte_2
Pellegrini, ricorrenti - intimanti
contro
, rappresentato e difeso dall'avv. Laura D'Alfonso, Controparte_1
resistente - intimato
OGGETTO: risoluzione del contratto di locazione
All'udienza del 15.9.2025 la causa è decisa con lettura del dispositivo ed esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., sulle conclusioni delle parti come da verbale di udienza che costituisce parte integrante della presente sentenza.
Ragioni in fatto e diritto della decisione
Con intimazione di sfratto per morosità e convenivano in Parte_1 Parte_2 giudizio , allegando che avevano concesso a quest'ultimo in locazione, Controparte_1 con contratto del 1°.4.2017, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Trani in data 3.4.2017 al n. 0011007-serie 3T, l'immobile sito in Corato alla via Don Minzoni nn.
212-214-216 (in N.C.E.U. al fg. 41, p.lla 1220, sub. 5).
Il conduttore aveva omesso di corrispondere i canoni di locazione relativi ai mesi di maggio e giugno 2023 per un totale di € 826,98 (€ 660,00 a titolo di canone locativo ed € 166,98
2 a titolo di adeguamento ISTAT), da corrispondersi entro il 1°.5.2023, essendo previsto in contratto il pagamento del canone con rate bimestrali anticipate.
Richiamata in parte motiva la clausola del contratto di locazione, di cui al punto n. 5), secondo cui “il mancato pagamento in tutto o in parte del corrispettivo alle scadenze mensili pattuite, con una tolleranza pattuita di giorni 10 dall'inizio del mese, costituirà inadempienza, legittimando in ogni caso la parte locatrice a chiedere la risoluzione di diritto del contratto”, chiedeva di convalidare l'intimato sfratto, di emettere ex art. 664 c.p.c. decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti del conduttore per i canoni scaduti e da scadere sino all'esecuzione dello sfratto, oltre alle spese di lite.
Instaurato il contraddittorio, si costituiva , che contestava l'intimato Controparte_1 sfratto per morosità perché infondato in fatto e diritto, domandando conseguentemente che non fosse convalidato e che, quindi, fosse rigettato, con vittoria di spese e competenze di causa. In particolare, dava atto di aver sanato la morosità il 28.6.2023, subito dopo la notifica dell'intimato sfratto del 25.6.2023 e argomentava in merito alla assenza di gravità dell'adempimento, ai sensi dell'art. 1455 c.c., ai fini della pronuncia di risoluzione, come richiesta ex art. 1453 c.c..
Con provvedimento del 2.8.2023, in ragione della opposizione del , non era CP_1 convalidata l'intimazione di licenza di sfratto per morosità ed era anche rigettata l'istanza di pronuncia di ordinanza di rilascio dell'immobile a carico dell'intimato ex art. 665 c.p.c. in favore degli intimanti, “documentato nonché pacifico che la morosità sia stata sanata prima della iscrizione a ruolo del procedimento”. Con il medesimo provvedimento era disposto il mutamento del rito, si rinviava per il prosieguo e gli adempimenti di cui all'art. 420 c.p.c., con assegnazione alle parti di un termine per l'integrazione delle proprie difese.
Solo parte intimata depositava la propria memoria nel termine assegnato, ma entrambe le parti partecipavano al giudizio ordinario, a seguito della trasformazione del rito.
A seguito dell'udienza di cui all'art. 420 c.p.c. del 29.1.2024, espletato con esito negativo il procedimento di mediazione, in assenza di istanze di prova orale, la causa era rinviata per gli incombenti di cui all'art. 429 c.p.c., con termine per note.
Con le note conclusive e davano atto che nelle more del Parte_1 Parte_2 presente giudizio, tra luglio ed agosto 2024, il conduttore – intimato Controparte_1 aveva spontaneamente rilasciato l'immobile in favore dei locatori – intimanti. Cessata la materia del contendere sulla domanda di rilascio, gli intimanti domandavano pronunciarsi in merito alle spese di lite secondo il principio della soccombenza virtuale.
3 All'udienza odierna le parti hanno precisato le conclusioni e discusso la causa. Parte intimata, insistendo nelle proprie posizioni, si è associata alla richiesta di pronuncia della cessazione della materia del contendere, con decisione solo in punto si spese.
* * * * * * *
Intervenuto il rilascio spontaneo dell'immobile, è richiesta dalle parti una pronuncia sulle spese di lite, secondo soccombenza virtuale, essendo cessata la materia del contendere.
“La cessazione della materia del contendere si ha per effetto della sopravvenuta carenza d'interesse della parte alla definizione del giudizio, postulando che siano accaduti nel corso del giudizio fatti tali da determinare il venir meno delle ragioni di contrasto tra le parti e da rendere incontestato l'effettivo venir meno dell'interesse sottostante alla richiesta pronuncia di merito, senza che debba sussistere un espresso accordo delle parti anche sulla fondatezza (o infondatezza) delle rispettive posizioni originarie nel giudizio, perché altrimenti non vi sarebbero neppure i presupposti per procedere all'accertamento della soccombenza virtuale ai fini della regolamentazione delle spese che, invece, costituisce il naturale corollario di un tal genere di pronuncia” (Cass. Sez. 2, 31.10.2023, n. 30251).
Ciò posto, è noto che l'affermazione del giudice della fase sommaria dell'insussistenza dei presupposti per la convalida dello sfratto comporta la chiusura della fase speciale e la prosecuzione del giudizio nelle forme ordinarie del rito locatizio.
Nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665
c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni.
“Nel procedimento per convalida di (licenza o) sfratto, l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione dello stesso in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447-bis c.p.c., con la conseguenza che, essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il thema decidendum risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c., potendo, pertanto, l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle, soprattutto se in dipendenza dalle difese svolte da controparte” (Cass. Sez. 3, n. 14779 del 26.5.2023, cfr. anche Sez. 3, n. 5955 del 28.2.2023). Gli intimanti, come già precisato, non hanno depositato nel presente giudizio memorie integrative, per cui il thema decidendum, per parte locatrice, risulta cristallizzato solo in base agli atti della fase sommaria.
La e il , con le memorie conclusive, hanno richiamato un precedente di Pt_2 Pt_1 merito in cui si legge che “la giurisprudenza di merito ha più volte precisato che «lo speciale
4 procedimento di convalida di sfratto per mancato pagamento dei canoni rappresenta una forma particolare di giudizio di risoluzione del rapporto locatizio per inadempimento ai sensi dell'art. 1453 c.c. e nell'intimazione di sfratto per morosità è da ritenersi implicita la domanda di risoluzione per inadempimento» (cfr. ex multis Trib. Castrovillari sent. n.
1754/23)”.
Invero, dato atto del rilascio dell'immobile da parte del conduttore spontaneamente, pure in assenza di un ordine di rilascio, circostanza non contestata da controparte, parte intimante, manifestata la propria carenza di interesse ad una pronuncia sulla risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, se non ai fini di una mera pronuncia sulle spese, ha concluso con la richiesta di valutazione, ai fini della pronuncia sulla soccombenza virtuale, in merito alla “fondatezza della spiegata domanda di risoluzione del contratto di locazione innanzi indicato per inadempimento del conduttore”.
Sulla base di tanto inconferenti ai fini della decisione risultano le argomentazioni di cui alla memoria conclusiva degli intimanti (e conseguentemente in quella dell'intimato, richiamata a verbale di udienza), che tardivamente disquisiscono in merito alla operatività della clausola risolutiva espressa.
Nell'atto introduttivo per convalida dello sfratto per morosità i locatori non dichiaravano espressamente di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa, che meramente citavano nella parte motiva dell'atto, né risulta altra comunicazione ricettizia inviata al conduttore in cui i locatori avessero manifestato espressamente e chiaramente tale intenzione;
a verbale dell'udienza del 1°8.2023, nella fase sommaria, parte intimante argomentava che la clausola n. 5 del contratto dovesse rilevare ai fini della valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore.
Ora, in assenza di deposito della propria memoria integrativa, i locatori non hanno espressamente formalizzato domanda di risoluzione del contratto in ragione della operatività della ritenuta clausola risolutiva espressa di cui al punto 5) del contratto neppure nel presente giudizio, a seguito del mutamento del rito.
“La risoluzione del contratto di locazione di immobili sulla base di una clausola risolutiva espressa non può essere pronunciata di ufficio, ma postula la corrispondente e specifica domanda giudiziale della parte nel cui interesse quella clausola è stata prevista, sicché, una volta proposta l'ordinaria domanda ex art. 1453 cod. civ., con l'intimazione di sfratto per morosità, non è possibile mutarla in richiesta di accertamento dell'avvenuta risoluzione ope legis di cui all'art. 1456 cod. civ., atteso che quest'ultima è radicalmente diversa dalla prima, sia quanto al petitum, perché invocando la risoluzione ai sensi dell'articolo 1453 cod. civ. si chiede una sentenza costitutiva mentre la domanda di cui all'articolo 1456 cod.
5 civ. ne postula una dichiarativa, sia relativamente alla causa petendi, perché nella ordinaria domanda di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1453 cod. civ., il fatto costitutivo è
l'inadempimento grave e colpevole, nell'altra, viceversa, la violazione della clausola risolutiva espressa” (Cass. Sez. 3, 9.6.2015, n. 11864).
“L'azione di risoluzione del contratto ex art. 1456 cod. civ. tende ad una pronuncia dichiarativa, perché implica l'accertamento dell'inadempienza, mentre la richiesta di convalida di sfratto per morosità in relazione all'art. 1453 cod. civ. mira ad una pronuncia costitutiva, poiché è diretta a sciogliere il vincolo contrattuale, previo accertamento, da parte del giudice, della gravità o meno dell'inadempimento” (Cass. Sez. 3, 17.12.2009, n.
26508).
Ai sensi dell'art. 1456 c.c. “i contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva”. Ecco che, secondo consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, la risoluzione di diritto di un contratto, prevista dalle parti con apposita pattuizione quale conseguenza dell'inadempimento di una determinata obbligazione, non opera automaticamente, bensì produce effetti solo dal momento in cui il contraente, nel cui interesse è stata pattuita, comunica all'altro inadempiente l'intenzione di avvalersene (Cfr. Cass. Sez. 3, 8.4.2024, n.
9369).
Tale espressa volontà non può essere rinvenuta nell'atto di citazione con intimazione di sfratto per morosità, sulla base della mera riproposizione della clausola contrattuale nelle premesse dell'atto difensivo, senza manifestazione espressa ed inequivoca della volontà di avvalersi della clausola e di esercitare il diritto potestativo ex art. 1456 c.c.. Peraltro, proprio nella memoria conclusiva espressamente i locatori affermano che “con l'intimazione di sfratto per morosità introduttiva del presente giudizio gli odierni intimanti hanno richiesto la risoluzione del contratto di locazione commerciale del 01.04.17, registrato all'U.T. Trani dell'Agenzia delle Entrate in data 03.04.17 al n. 0011007-serie 3T dell'unità immobiliare di loro proprietà sita alla Via Don Minzoni nn. 212-214-216-Corato per inadempimento del conduttore/odierno intimato”.
Ne consegue che, anche se ai soli fini della pronuncia sulle spese secondo soccombenza virtuale, non avendo più interesse espressamente parte locatrice alla pronuncia costitutiva di risoluzione e, una volta rilasciato di fatto l'immobile, neppure il conduttore, la domanda va vagliata ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c..
6 Si precisa che, ai fini del vaglio della gravità dell'inadempimento del conduttore, tale da non avere scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dei locatori, inapplicabile alle locazioni ad uso diverso da quello abitativo è il criterio di predeterminazione legale stabilito dall'art. 5 l. 392/78, dettato solo per le locazioni ad uso abitativo, secondo il dato testuale della norma, come interpretato anche da costante giurisprudenza di legittimità e di merito.
In tema di locazioni ad uso diverso da quello abitativo, la gravità dell'inadempimento va vagliata, dunque, alla luce della disciplina ordinaria stabilita dall'art. 1455 c.c., che rimette al giudice la valutazione della ricorrenza di un inadempimento che rilevi dal punto di visto solutorio, secondo un profilo oggettivo ed uno soggettivo, che impone l'accertamento caso per caso se l'inadempimento abbia inciso sull'interesse della parte non inadempiente, determinando un'alterazione del sinallagma. La prima misurazione è affidata a parametri oggettivi, sulla scorta dei quali, secondo il comune apprezzamento ed in relazione alle circostanze, deve accertarsi l'apprezzabilità in concreto del peso dell'inadempimento nell'economia del rapporto, per poi comparare il risultato di tale primo accertamento all'interesse del creditore deluso, considerato non in astratto, ma in concreto. L'interesse dell'altro contraente non deve essere tanto inteso in senso subiettivo, in relazione alla stima che il creditore avrebbe potuto fare del proprio interesse violato, quanto in senso obiettivo in relazione all'attitudine dell'inadempimento a turbare l'equilibrio contrattuale ed a reagire sulla causa del contratto e sul comune interesse negoziale.
Serve valutare, cioè, il grave inadempimento e l'intollerabile prosecuzione del rapporto. “In tema di risoluzione per inadempimento, il giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto di un criterio oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità, e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne l'intensità” (Cass. Sez. 3, n. 22346 del 22.10.2014).
Si discute del mancato pagamento da parte del conduttore nel termine del solo canone di locazione relativo alle mensilità di maggio e giugno 2023, canone da corrispondere in rate bimestrali anticipate.
Secondo i locatori la clausola di cui punto sub. 5) del contratto di locazione che prevedeva espressamente che “il mancato pagamento in tutto o in parte del corrispettivo alle scadenze mensili pattuite, con una tolleranza pattuita di giorni 10 dall'inizio del mese, costituirà
7 inadempienza, legittimando in ogni caso la parte locatrice a chiedere la risoluzione di diritto del contratto”, giustificherebbe ex se la valutazione di gravità dell'inadempimento del
. CP_1
Ora, benché la clausola risolutiva espressa debba orientare nell'interpretazione e nel vaglio della gravità dell'inadempimento rispetto all'interesse delle parti, non può essere considerata l'unico criterio dirimente nella delibazione del Tribunale, perché, se così fosse, evidentemente, vi sarebbe una valutazione automatica della non scarsa importanza dell'inadempimento, con una sovrapposizione tra la disciplina di cui agli artt. 1453 e 1455
c.c. e quella di cui all'art. 1456 c.c..
Occorre valorizzare ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c. anche gli altri elementi del caso di specie.
Il giudizio di sfratto per morosità era introdotto dai locatori a fronte di un ritardo non eccessivo nel pagamento di una sola rata bimestrale del canone di locazione (la citazione per la convalida di sfratto per morosità per il mancato pagamento del bimestre maggio/giugno era portata per la notifica il 15.6.2023), senza previa intimazione o diffida o sollecito ad adempiere. Certo l'intimazione in mora, cioè la richiesta, con i caratteri di cui all'art. 1219 c.c., dell'adempimento non è elemento costitutivo della domanda di risoluzione, ma, nello specifico caso che ci occupa, secondo buona fede, un previo sollecito avrebbe consentito al conduttore di adempiere senza l'introduzione del giudizio (il corrispondeva il canone a pochi giorni dalla ricevuta intimazione di sfratto per CP_1 morosità, prima della iscrizione al ruolo del procedimento per sfratto ex art. 658 c.p.c.).
Tanto, in particolare, si reputa nel caso in esame in cui genericamente allegata (solo a fronte della contraria affermazione di controparte) è rimasta l'asserzione dei locatori, all'udienza del 1°.

8.2023 nella fase sommaria, che non si fosse trattato del primo tardivo pagamento. L'allegazione non viene neppure ribadita negli scritti difensivi di cui alla presente fase di merito;
anzi con la memoria conclusiva viene fatto riferimento ad una diversa nota racc. AR del 21.09.22, portante comunicazione di recesso da parte dei locatori dal contratto di locazione de quo per la dedotta volontà dei medesimi di rientrare nel possesso del bene, ma non viene riferito e tantomeno provato nessun sollecito per ritardi in pregressi pagamenti.
Neppure tale diffida di rilascio del bene può essere considerata ai fini del vaglio dell'interesse dei locatori all'adempimento tempestivo del conduttore, perché la gravità dell'inadempimento va valutata rispetto all'interesse al pagamento del canone e non rispetto all'interesse a riottenere la disponibilità dell'immobile. Non si condivide quanto addotto dagli intimanti che “la dedotta volontà dei medesimi di rientrare nel possesso del
8 bene, avrebbe dovuto imporre al una condotta ben più consona al rispetto del CP_1 principale obbligo contrattuale”, perché, anzi, così prospettato l'interesse concreto dei locatori, appare pretestuosa l'intimazione di sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c. proposta a pochi giorni di ritardo nel pagamento di una rata bimestrale del canone, a fronte di un corretto comportamento pregresso del conduttore, senza una previa diffida, secondo quanto addotto dall'intimato nella memoria integrativa in cui discorreva di “strumentalità dello sfratto … finalizzato esclusivamente a riottenere, …, la disponibilità dell'immobile”.
Va, poi, comunque, valorizzato, al fine di escludere la gravità dell'inadempimento, proprio il pagamento avvenuto dopo la notifica della intimazione di sfratto. Sebbene l'adempimento del conduttore dopo la proposizione della domanda non valga a sanare o diminuire le conseguenze dell'inadempimento precedente, esso rileva ai fini della valutazione della relativa gravità (cfr. Cass. Sez. 3, 26.11.2019, n. 30730).
“In tema di contratto di locazione, ai fini dell'emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento del conduttore anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda (Cass. n. 6518/04, Cass. n.8076/2002) per cui l'avvenuto pagamento, da parte del conduttore, della somma richiesta dal locatore, nelle more del giudizio, non può non incidere sulla valutazione prognostica del futuro comportamento del conduttore stesso così da escludere, in termini di rilevante probabilità, il possibile verificarsi di ulteriori inadempimenti da parte sua” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 20551 del
30.9.2014).
L'occasionalità del ritardo nel pagamento, la purgazione della mora a distanza di pochi giorni dalla intimazione notificata per il mancato pagamento di una sola rata bimestrale, senza previa diffida, il comportamento successivo del locatore in corso di giudizio, fino all'effettivo rilascio, che non è addotto sia incorso in altri ritardi, rispetto alle scadenze pattuite, con dimostrazione, nei fatti, della volontà di ripristinare la “fisiologia” del rapporto non consentono di ritenere la gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c., non reputandosi il comportamento del tale da aver impedito una regolare ripresa CP_1 del rapporto contrattuale.
Tanto esposto, ai fini della valutazione della regolamentazione delle spese di lite del presente giudizio, non può apprezzarsi la soccombenza del conduttore, benché virtuale (a fronte del mancato interesse concreto alla pronuncia costitutiva di risoluzione del contratto), non ritenendosi la gravità del suo inadempimento ex art. 1455 c.c..
9 Tuttavia, la particolarità del caso concreto con introduzione del giudizio a fronte di un effettivo e non contestato ritardo nell'adempimento (pur non eccessivo), sanato dopo la notifica dell'intimazione ex art. 658 c.p.c., giustifica la compensazione delle spese di lite.


P.Q.M.

il Tribunale definitivamente pronunciando, assorbita o disattesa ogni altra istanza così provvede:
- dichiara cessata la materia del contendere sulla domanda di risoluzione del contratto di locazione del 1°.

4.2017 per inadempimento e di rilascio dell'immobile locato;

- compensa tra le parti le spese di lite.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura del dispositivo e deposito contestuale della motivazione.
Trani, 15.9.2025.
Il giudice
dott.ssa Maria Anna Altamura
10