R.G. N. 10383/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI
XII SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Angelo
Rubano, applicato ex art. 3 d.l. n. 117/2025, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa di primo grado, introdotta da:
, NATO A NAPOLI (NA) IL 04/10/1982 (C.F.: ) Parte_1 CodiceFiscale_1
E RESIDENTE IVI ALLA VIA MA LI SE N° 76, RAPPRESENTATO DALL'AVV.
RL DE NG (C.F.: ) PRESSO E CON IL QUALE CodiceFiscale_2
ELETTIVAMENTE DOMICILIA IN NAPOLI ALLA VIA CHIATAMONE N° 11, CHE LO RAPPRESENTA
GIUSTA PROCURA SPECIALE IN ATTI;

ATTORE IN OPPOSIZIONE
CONTRO
IN PERSONA DEL LEGALE RAPP.TE P.T., SIG. Controparte_1 CP_2
(CF/PI ), CON SEDE NAPOLI ALLA VIA S. ALFONSO MARIA DEI LIGUORI, 46, P.IVA_1
AFFILIATA TECNORETE, RAPP.TA E DIFESA DALL' AVV. FRANCESCO OTRANTO (CF:
) ED ELETT. TE DOM.TA PRESSO IL SUO STUDIO IN NAPOLI ALLA VIA E. C.F._3
SCAGLIONE N.217, CHE LA RAPPRESENTA E DIFENDE IN FORZA DI PROCURA IN ATTI;

CONVENUTO OPPOSTO
p. 1 IN OPPOSIZIONE AL DECRETO INGIUNTIVO N. 1582/2024, DEL 21/03/2024 (R.G. 5755/2024)
E NOTIFICATO IN DATA 28/03/2024;

CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO E DIRITTO
DELLA DECISIONE (artt. 132 c.p.c. – 118 disp. att. c.p.c.)
La controversia trae origine dal decreto ingiuntivo n. 1582/2024 del Tribunale di
Napoli, per contestare l'intimazione di pagamento della provvigione per l'intermediazione immobiliare svolta.
Il ricorrente rappresenta che, nell'estate 2023, fu avvicinato da soggetti qualificatisi come agenti Tecnorete, i quali gli proposero l'acquisto di locali confinanti al proprio esercizio commerciale, promettendo un prezzo vantaggioso.
Il Gentile manifestò un mero interesse condizionato alla verifica della pretesa economica del venditore e alla possibilità di ottenere un mutuo.
Per tale preliminare valutazione, gli intermediari gli fecero sottoscrivere il 01/08/2023 una dichiarazione di riconoscimento di € 10.000 a titolo di provvigione qualora il venditore avesse accettato un prezzo di circa € 155.000-160.000. Successivamente, gli stessi lo indussero a formulare un'offerta scritta di € 190.000, supportata da assegno, pur senza che egli avesse mai visionato l'immobile né conosciuto il venditore.
Dopo pochi giorni, gli intermediari comunicarono di aver ottenuto l'accettazione del prezzo da parte del venditore, ma l'affare non ebbe seguito.
Nonostante ciò, in data 28/11/2023, l'agenzia richiese il pagamento immediato della provvigione, condizionando ogni ulteriore attività alla consegna di € 10.000. Tuttavia, nonostante molteplici tentativi, l'affare non si concluse.
Tanto premesso, l'opposizione si fonda su plurimi motivi.
In primo luogo, la parte attrice richiama l'art. 1759 c.c., che impone al mediatore obblighi di correttezza e buona fede, inclusa la puntuale informazione sulle circostanze rilevanti per l'affare. Tale obbligo nella prospettazione dell'attore opponente è stato violato, poiché il non ha mai ricevuto notizie sullo stato giuridico e urbanistico Pt_1 dell'immobile, privo di certificato di agibilità e con difformità catastali. Inoltre, la scrittura sottoscritta il 01/08/2023 non costituisce allegato alla proposta del p. 2 23/09/2023, né vi è stata intesa sull'entità della provvigione, che, secondo gli usi della
Camera di Commercio di Napoli, non avrebbe dovuto superare l'1,5-2% del prezzo.
L'opponente evidenzia che la proposta di acquisto è una mera manifestazione di interesse, priva di elementi essenziali per configurare un preliminare vincolante: mancata visione dell'immobile, assenza di titolo di provenienza chiaro, inesistenza di termini rispettati per il versamento dell'acconto e stipula notarile. In proposito, richiama la giurisprudenza (ord. Cassazione n. 11371/2023) secondo cui il diritto alla provvigione sorge solo se l'affare è concluso, ossia quando si costituisce un vincolo giuridico azionabile ex art. 2932 c.c.; inoltre, invoca l'art. 33 del Codice del Consumo, che qualifica come vessatorie le clausole che determinano un significativo squilibrio tra professionista e consumatore, come quella che attribuisce al mediatore il diritto alla provvigione anche in caso di mancata conclusione dell'affare.
Si contesta altresì la nullità della clausola relativa al compenso, per difetto di approvazione specifica ex art. 1341 c.c., e l'abusiva utilizzazione di una dichiarazione antecedente come allegato alla proposta. L'importo richiesto è ritenuto sproporzionato rispetto agli usi e alle condizioni dell'immobile. Infine, si eccepisce l'inesistenza del diritto alla provvigione per difetto di iscrizione della società nel ruolo degli agenti di affari in mediazione, come prescritto dalla L. 39/1989.
La difesa sottolinea altresì che nessuna compravendita è stata mai realizzata atteso che il bene a trasferirsi sarebbe stato un aliud pro alio.
La scrittura predisposta dall'agenzia immobiliare secondo la difesa non costituisce un preliminare idoneo alla proposizione di domanda ex art. 2932 c.c., ma al più, una pura manifestazione d'interesse che non obbliga a riconoscere alcun compenso.
L'agenzia, nella prospettazione attorea, ha indotto in errore il presentando Pt_1
l'immobile in maniera difforme dalla realtà, senza aver mai fornito alcuna documentazione sulla proprietà e sulla sua conformità edilizia.
La difesa in proposito evidenzia plurimi profili di illegittimità poiché l'immobile di via
Zurlo 17/19/21 è stato abusivamente accatastato come un unico subalterno n. 150, senza autorizzazioni edilizie alla fusione di tre unità autonome con diverse categorie catastali e destinazioni d'uso. Inoltre, la superficie dichiarata di “170 mq” è difforme p. 3 rispetto alla consistenza catastale di soli 128 mq. Mancano titoli di provenienza per due delle tre unità, essendo la denuncia di successione un mero atto dichiarativo privo di valore probatorio. La relazione tecnica conferma la non regolarizzazione e la conseguente intrasferibilità del bene.
Si eccepisce inoltre che la prestazione non è stata svolta dall'amministratrice in carica,
, mai conosciuta dal , e che la società ha “pubblicamente Controparte_3 Pt_1
confessato” ex art. 2709 c.c. di non vantare crediti verso terzi al 31/12/2023, come risulta dal bilancio approvato il 26 giugno 2024. Infine, si contesta l'inapplicabilità della dichiarazione di riconoscimento della provvigione di € 10.000, sottoscritta il
01/08/2023 in relazione alla prima proposta di acquisto, poi decaduta;
la successiva proposta del 23/09/2023 non conteneva alcun nuovo accordo sulla provvigione, sicché l'opposta ha abusivamente utilizzato la dichiarazione perenta.
Pertanto, chiede di accogliere l'opposizione con revoca del decreto ingiuntivo e in via subordinata, qualora fosse riconosciuto un compenso, di quantificarlo nella misura del
2% sul prezzo di € 190.000, secondo gli usi locali.
Si è costituita regolarmente la convenuta opposta Controparte_1 contestando integralmente le deduzioni avverse, sostenendo che l'opposizione è destituita di fondamento e contrastante con il reale svolgimento dei fatti.
La convenuta prospetta che il era fortemente interessato all'acquisto e che Pt_1
nessun adescamento è avvenuto in danno del , rappresentando unicamente Pt_1
attività di promozione alla vendita.
Secondo la convenuta, dopo aver visionato l'immobile in più occasioni, anche in presenza di un tecnico di fiducia, il sottoscrisse il 01/08/2023 una prima Pt_1
proposta di acquisto per € 180.000 con “contestuale riconoscimento del compenso provvigionale in misura fissa di € 10.000,00 oltre Iva”.
La proposta fu rifiutata dal venditore, ma il 23/09/2023 il presentò una nuova Pt_1 offerta di € 190.000, poi accettata, confermando il precedente accordo sulla provvigione, di cui la convenuta di conseguenza vanta diritto.
p. 4 Ebbene, secondo il Tribunale la domanda attorea in opposizione è fondata e deve essere accolta, in relazione alla presenza di irregolarità urbanistiche dell'immobile per cui è stata svolta la mediazione.
Preliminarmente, il Tribunale osserva che la proposta di acquisto reca tutti gli elementi essenziali affinché la stessa possa spiegare gli effetti di un preliminare di compravendita.
In proposito occorre fare riferimento alle coordinate ermeneutiche tracciate dalla Corte di Cassazione (Cass. SS.UU. n. 4628/2015 e Cass. 20132/2022) per cui “al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando… si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna delle parti ad agire per l'esecuzione specifica del negozio”.
Inoltre, non è applicabile l'invocato disposto del Codice del Consumo, poiché il contratto è stato sottoscritto tra parti private – promissari acquirente e venditore – e non con un professionista, che nella specie ha solo mediato l'affare.
Peraltro, in ordine alla capacità legale della società, deve evidenziarsi che la stessa è regolarmente iscritta al Registro delle Imprese e al REA di Napoli e che sia l'ex amministratrice, , sia l'attuale amministratore, , Controparte_3 CP_2 risultano iscritti quali agenti d'affari in mediazione. Pertanto, l'eventuale mancata iscrizione di collaboratori non assume rilievo, trattandosi di attività meramente accessorie.
Con riferimento alla conclusione dell'affare, è astrattamente applicabile l'articolo 1755 del codice civile, in relazione al quale la giurisprudenza di legittimità precisa che l'incontro tra proposta e accettazione ha perfezionato un contratto preliminare di compravendita, fonte di obbligazioni reciproche e tutelabile in forma specifica ai sensi dell'articolo 2932 c.c.; nel caso di specie, infatti, la proposta prevedeva che con la conoscenza dell'accettazione il vincolo giuridico si sarebbe manifestato, radicando a tutti gli effetti la costituzione di contratto preliminare.
È altresì valido astrattamente l'accordo sulla provvigione, poiché il documento sottoscritto il primo agosto 2023 è stato confermato con la seconda proposta.
p. 5 Tuttavia, ancorché in presenza di astratto titolo a chiedere il compenso provvigionale, il Tribunale ritiene fondata la pretesa dell'attore in opposizione in relazione ai profili di irregolarità dell'immobile non compiutamente rappresentati al . Pt_1
In particolare, l'immobile di via Zurlo 17/19/21 è stato abusivamente accatastato come un unico subalterno n. 150, senza autorizzazioni edilizie alla fusione di tre unità autonome con diverse categorie catastali e destinazioni d'uso. Inoltre, la superficie dichiarata di “170 mq” è difforme rispetto alla consistenza catastale di soli 128 mq.
Mancano titoli di provenienza per due delle tre unità, essendo la denuncia di successione un mero atto dichiarativo privo di valore probatorio. La relazione tecnica conferma la non regolarizzazione e la conseguente intrasferibilità del bene.
Tali aspetti, decisamente determinanti per la conclusione dell'affare, pienamente conoscibili per il mediatore, non sono stati adeguatamente prospettati al , il Pt_1
quale pertanto non ha provveduto a pagare la provvigione.
Sul punto è idonea a rappresentare la fondatezza della domanda attorea la giurisprudenza di legittimità (Cass. 9612/2023; Cass. 11371/2023) secondo cui il diritto alla provvigione sorge solo con la conclusione dell'affare e che “la mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica o edilizia non ancora sanata della quale il mediatore stesso doveva o poteva essere edotto, rende lo stesso responsabile verso il cliente e può essere fatta valere dall'acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provvigione”.
Pertanto, è corretto il rifiuto alla provvigione da parte attore in opposizione, dovendo di conseguenza revocarsi il decreto ingiuntivo emesso.
A fronte dell'accoglimento della domanda attorea segue la condanna alle spese di lite, secondo il principio di soccombenza, a propria volta espressione del generale canone della causalità (cfr., in arg., Cass. 25141/06).
Considerato il valore della causa (superiore a 5.201,00 euro) e applicati i riferimenti oggi dettati dal d.m. 147/2022, si liquidano – per tutte le fasi processuali – gli importi medi, così per 5.077,00 euro, oltre accessori di legge.


P.Q.M.


p. 6 Il Tribunale di Napoli, in persona del Giudice dott. Angelo Rubano, definitivamente pronunciando nel procedimento in epigrafe indicato, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
− Accoglie la domanda attorea, revocando il decreto ingiuntivo opposto;

− condanna in persona del legale rapp.te p.t., Sig. Controparte_1 CP_2
( ), con sede Napoli alla Via S. Alfonso Maria dei Liguori,
[...] C.F._4 P.IVA_1
46, al pagamento delle spese di lite a favore di , NATO A NAPOLI Parte_1
(NA) IL 04/10/1982 (C.F.: ) che vengono liquidate in CodiceFiscale_5
5.077,00 euro totali, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge;

Così deciso, in Napoli il 15/12/2025
IL GIUDICE dott. Angelo Rubano
p. 7