REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sezione decima civile
Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, in persona del dott. Francesco Cina, visto l'art. 281 sexies, comma 3, c.p.c., udita la discussione orale, ha pronunciato la seguente
SENTENZA DEFINITIVA nella causa iscritta al n. 36090 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi dell'anno
2023 tra
(C.F. , in giudizio con l'avv. Giuseppe Lorè Parte_1 C.F._1
- parte attrice -
e in concordato preventivo (C.F. Controparte_1
, concordato preventivo omologato dal Tribunale di Roma con decreto del P.IVA_1
29.3.2018), in persona del liquidatore giudiziale dei bei ceduti ai creditori, in giudizio con l'avv. Daniele Sferra Carini
- parte convenuta -
OGGETTO: vendita di cose immobili
CONCLUSIONI: - per parte attrice: “insiste preliminarmente per l'ammissione dei mezzo istruttori non ammessi e precisa le conclusioni come da atto introduttivo”; - per parte convenuta: “come da comparsa di costituzione e risposta”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. L'oggetto della controversia è in sintesi il seguente.
1.1. Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in Parte_1
giudizio il Concordato preventivo omologato della Controparte_2
in persona del suo liquidatore giudiziario (di seguito anche solo, in breve,
[...]
1 la Liquidatela), formulando le seguenti conclusioni:
“Piaccia all'Ecc.mo Giudice adito, contrariis reiectis e in condivisione di quanto in atto argomentato e offerto:
I. accertare e dichiarare che la controparte abbia colpevolmente rappresentato con convinzione all'esponente che il rogito di acquisto dell'immobile come meglio identificato in atti sarebbe stato stipulato entro la mensilità di Settembre 2022;
II. accertare e dichiarare che il convenuto sia rimasto inerte sino a Novembre 2022 prima di prendere coscienza che il predetto appartamento fosse ancora occupato dal debitore e, dunque, agire per la sua liberazione;

III. condannare, per l'effetto dei superiori accertamenti, l'avverso Concordato preventivo omologato a risarcire al Signor i danni patrimoniali a lui Parte_1 arrecati da quantificare in € 15.852,28 ovvero nella misura maggiore o minore che riterrà corretta il Giudicante;

IV. accertare e dichiarare che l'esponente abbia diritto di regredire in capo alla controparte la spesa sostenuta per il pagamento degli oneri condominiali delle ultime due annualità precedenti alla sottoscrizione dell'atto di vendita (rectius, di quella in corso e di quella antecedente);
V. condannare, pertanto, il convenuto a rifondere all'attore l'importo di € 3.899,64;
VI. a ogni modo condannare il Concordato preventivo omologato R.G. n. 33/2016 della tutt'ora pendente avanti al Controparte_2
Tribunale Civile di Roma, in persona del liquidatore giudiziario Prof. Avv. Giorgio
Lener, alla corresponsione in favore del Signor degli esborsi e delle Parte_1
competenze, in uno agli accessori e agli oneri di legge, della corrente lite da liquidarsi ai sensi del D.M. n. 55/2014 e ss. modifiche”.
Ha infatti allegato e dedotto:
- di essersi reso aggiudicatario, in data 13.7.2022 e nell'ambito di procedura di vendita espletata dalla Liquidatela, di un immobile sito in Roma, via Ugo De Carolis n. 82
(catastalmente censito al Foglio 368, Particella 1472, Subalterno 25);
- che la Liquidatela lo aveva poi reso edotto, con una serie di comunicazioni, che il contratto di compravendita conseguente all'aggiudicazione sarebbe stato stipulato entro il mese di settembre dello stesso anno;

- di avere così maturato il legittimo affidamento che il trasferimento della proprietà
2 immobile sarebbe avvenuto entro breve tempo;

- di avere quindi disinvestito parte del proprio patrimonio per assicurarsi la liquidità necessaria al pagamento del prezzo di acquisto;

- che, in data 21.10.2022, la Liquidatela aveva tuttavia ammesso che l'immobile non era ancora nella disponibilità della procedura e che era necessario presentare al giudice delegato un'istanza per ottenere l'emissione di un ordine di liberazione;

- che la condotta tenta dalla Liquidatela gli aveva quindi cagionato ingenti danni patrimoniali, così quantificabili: (i) euro 9.772,28, pari alla perdita di investimento occorsa per effetto delle operazioni finanziarie eseguite a settembre 2022, anziché a febbraio 2023 (ossia quando poi era stato effettivamente stipulato il contratto di compravendita); (ii) euro 6.080,00, pari al mancato guadagno derivante dall'impossibilità di trarre dall'immobile i canoni di locazione (euro 1.520,00 al mese) per il periodo ricompreso fra novembre 2022 e febbraio 2023;
- di avere inoltre diritto ad ottenere dalla Liquidatela, in forza del disposto dell'art. 63, comma 4, disp. att. c.c. ed a titolo di regresso, l'importo di euro 3.899,64, pari agli oneri condominiali relativi al biennio antecedente la vendita.
1.2. La liquidatela giudiziale del concordato preventivo si è tempestivamente costituita in giudizio, chiedendo “all'Ecc.mo Tribunale adito, previa verifica dell'integrità del contraddittorio rispetto alla di rigettare le domande CP_2 proposte dal sig. in quanto infondate in fatto e in diritto”. Parte_1
Ha infatti esposto:
- che l'aggiudicatario, dalla fine di luglio 2022, aveva comunicato la disponibilità al versamento del saldo prezzo e, quindi, alla stipula del rogito notarile a partire dal
20.9.2022, previa conferma della liberazione dell'immobile;
- che la liquidatela aveva riscontrato difficoltà nel conseguire l'immissione nel possesso dello stesso immobile – prontamente riferite aggiudicatario – in quanto il bene risultava occupato da varie società riconducibili all'A.U. di il che aveva poi reso CP_2 necessario il ricorso all'emissione del provvedimento di liberazione ex art. 560 c.p.c.;
- che, per tale ragione, la liquidatela giudiziale, venendo così incontro alle istanze dell'aggiudicatario, aveva chiesto disporsi la sospensione del termine per il versamento del saldo prezzo, nelle more dell'emissione, da parte del Giudice delegato, del menzionato ordine di liberazione ex art. 560 c.p.c. nei confronti delle società Parte_2
[...
[...] [...]
[...] Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5
[...]
- che, ottenuta la riconsegna dell'immobile, si era sollecitamente stipulato l'atto di compravendita, autenticato nelle firme dal notaio di Roma in data 1.2.2023; Per_1
- che, a fronte della prospettazione da parte dell'acquirente di azioni risarcitoria, la liquidatela aveva proposto una soluzione che ha trovato l'assenso dell'organo commissariale ma non dal Giudice delegato, che dapprima con provvedimento del
16.6.2023 aveva rigettato l'istanza all'uopo presentata e poi, con ulteriore decreto del
7.7.2023, aveva posto condizioni non condivise dall'acquirente.
Sulla base di queste premesse in fatto, parte convenuta ha quindi eccepito e dedotto:
- che, poiché durante lo svolgimento della procedura la legittimazione processuale competeva all'imprenditore sottoposto al concordato preventivo, in quale imprenditore era quindi soggetto passivo anche in relazione agli obblighi maturati dopo l'ammissione alla procedura concordataria e dopo l'omologazione della relativa proposta, si profilava un difetto di integrità del contraddittorio;

- che, in ogni caso, la domanda risarcitoria proposta era infondata, sia perché non era addebitabile alla procedura il fatto che l'attore aggiudicatario si fosse procurato in anticipo le disponibilità necessarie al pagamento del prezzo (con conseguente difetto del nesso di causalità), sia perché i danni prospettati non erano provati nell'an e nel quantum debeatur;
- che era infondata anche la pretesa dell'attore di ottenere il pagamento della somma corrispondente agli oneri condominiali maturati nel biennio antecedente alla vendita, stante quanto previsto al riguardo dal disciplinare di gara (“spese condominiali dell'anno in corso e dell'anno precedente non pagate dal debitore per qualsiasi motivo non considerati … e comunque non evidenziati in perizia, non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo”) e conseguentemente nell'atto di vendita
(in cui l'acquirente aveva dichiarato “di essere consapevole e di accettare - anche in ragione della sottoposizione della parte venditrice alla procedura di concordato preventivo ed ai benefici rivenienti ex lege all'Acquirente (ai sensi dell'articolo 105, comma 4, della Legge Fallimentare) - che la parte venditrice non presta garanzie di sorta e che, in nessun caso, il presente contratto potrà essere caducato né il prezzo potrà essere ridotto, quale ne sia il titolo (anche ove riveniente da “situazioni” non
4 documentate in “data room”), rinunziandovi sin d'ora espressamente l'acquirente medesimo”), essendo peraltro ogni garanzia esclusa dall'applicazione disposto dell'art. 2922 c.c. e non avendo poi l'attore neanche considerato che il ritardo nella stipulazione si era tradotto in un beneficio in suo favore (posto che, in caso di stipula tempestiva, egli avrebbe dovuto sostenere gli oneri del 2021, integrando quindi la fattispecie un'ipotesi di compensatio lucri cum damno).-
1.3. Depositate dalle parti le memorie integrative ex art. 171 ter c.p.c. e rigettate le istanze istruttorie come da ordinanza dell'8.3.2024, da intendersi qui confermata, la causa, istruita mediante produzioni documentali, è stata poi assunta in decisione a seguito di precisazione delle conclusioni e discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies.
2. Le domande di parte attrice devono essere rigettate per le ragioni di seguito esposte.
2.1. Va disattesa l'eccezione di difetto di integrità del contraddittorio sollevata da parte convenuta.
A prescindere dal rilievo che l'assunto di parte convenuta, se fondato, sarebbe stato al più idoneo a comportare un difetto di legittimazione passiva da parte della stessa convenuta e non anche un difetto di integrità del contraddittorio, sul punto, merita infatti richiamo il principio costantemente affermato dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui, in caso di concordato preventivo con cessione dei beni ai creditori, il liquidatore ha legittimazione processuale nelle controversie relative a questioni liquidatorie e distributive e non anche in quelle di accertamento delle ragioni di credito e pagamento dei relativi debiti, ancorchè influenti sul riparto che segue le operazioni di liquidazione, atteso che, in queste ultime può, ove esperite nei confronti del debitore cedente, spiegare intervento senza essere litisconsorte necessario (così Cass. 17606/2015, che, in motivazione e mediante richiamo ai precedenti della stessa Corte, precisa anche che, per effetto del decreto, di omologazione il potere di gestione del liquidatore “è da intendere conferito nell'ambito del suo mandato (art. 182 l f), e perciò limitato ai rapporti obbligatori sorti nel corso ed in funzione delle operazioni di liquidazione”; in senso conforme v. anche Cass 33422/2019 e Cass. 26982/2022).
Nel caso di specie, i crediti di cui assume di essere titolare l'attore devono infatti essere qualificati come sorti nel corso ed in funzione delle operazioni di liquidazione.
E ciò in quanto:
5 (i) per un verso, viene prospettata una responsabilità risarcitoria derivante dalla condotta tenuta dal liquidatore nell'espletamento della procedura di vendita dell'immobile;
(ii) per altro verso, viene prospettato un diritto (quello di regresso avente ad oggetto gli oneri condominiali) che trova il proprio presupposto proprio nella vendita e nella conseguente applicazione del disposto dell'art. 63, comma 4, disp. att. c.c..
2.2. Nel merito, difettano innanzitutto i presupposti per l'accoglimento della domanda risarcitoria.
2.3. Parte attrice non ha infatti dato prova che l'immobile sia stato offerto in vendita come libero.
L'avviso di vendita versato in atti non reca infatti alcuna indicazione al riguardo.
Non è stata invece prodotta la perizia di stima cui fa richiamo l'avviso di vendita.
Dalla documentazione acquisita emerge, al contrario, la prova che l'odierno attore fosse a conoscenza del fatto che l'immobile, al momento della sua messa in vendita, fosse occupato da soggetti terzi e che fosse quindi necessario attivarsi per ottenerne la liberazione.
Nella comunicazione di posta elettronica del 19.6.2022 – antecedente all'aggiudicazione e trasmessa da soggetto terzo che, pacificamente, ha curato la partecipazione alle operazioni di vendita per conto dell'odierno attore (v. doc. 7 del fascicolo di parte convenuta) – si dà infatti atto dell'occupazione dell'immobile da parte di soggetti terzi (“L'immobile risulta ad oggi ancora in uso e nella disponibilità della società fallita”), chiedendo quindi informazioni in ordine a quanto necessario per ottenerne il rilascio (“Le chiedo pertanto se, in caso di mancata consegna bonaria e spontanea dell'appartamento, sarà la procedura ad occuparsi della liberazione o tale onere resterà a carico dell'acquirente”).
2.4. Sempre dalla documentazione versata in atti, si evince poi come lo stesso attore abbia chiesto (o quantomeno concordato sull'opportunità) di procedere al versamento del saldo del prezzo ed alla stipulazione del contratto di compravendita solo una volta avvenuta liberazione dell'immobile dagli occupanti (v. comunicazione del 27.7.2022, prodotta dallo stesso attore come doc. 2 del proprio fascicolo, in cui il soggetto terzo che ha agito per conto dell'attore, oltre a dare atto della propria disponibilità ad effettuare il saldo e procedere alla stipula del contratto entro il 20 settembre, precisa “Chiaramente prima, attendiamo conferma che l'immobile venga liberato e posto nella disponibilità
6 della procedura”).
E ciò nonostante il disciplinare di gara (v. doc. 3 del fascicolo di parte convenuta) prevedesse, all'art. 4, che il saldo del prezzo fosse versato entro il termine di 120 giorni decorrenti dall'aggiudicazione definitiva – risultando quindi, rispetto alla tempistica di tale pagamento, irrilevante l'immissione in possesso – e, all'art. 7, che il trasferimento del bene (e dunque la stipula mediante atto notarile del contratto di compravendita) sarebbe dovuto avvenire entro il termine di 90 giorni dal versamento del saldo del prezzo.
Saldo del prezzo che, come si ricava dal contratto di compravendita concluso il 1° febbraio 2023, è stato invece effettuato in data 23.1.2023.
2.5. Da quanto precede, deriva pertanto, in primo luogo, che, stante la pregressa conoscenza dello stato di occupazione dell'immobile e la volontà dal medesimo espressa di procedere al versamento del saldo del prezzo e all'acquisto solo una intervenuta la liberazione del bene, l'attore non potesse porre un ragionevole affidamento sulla possibilità che l'acquisto si perfezionasse entro le date inizialmente indicate come utili dal liquidatore (21 o 28 settembre) per la stipulazione del contratto di vendita o comunque entro tempi particolarmente ristretti e tali da poter rendere certa la possibilità di un'immediata messa a reddito del bene.
E' infatti evidente come, proprio in ragione dell'occupazione del bene ad opera di terzi, la riacquisizione della sua disponibilità da parte del liquidatore giudiziale presupponesse o lo spontaneo rilascio da parte dei terzi stessi (e quindi anche, eventualmente, l'intavolazione di una trattativa con costoro) o, in difetto, l'emissione da parte del giudice di un ordine di liberazione e la sua esecuzione e, dunque, il compimento di attività che, comunque, avrebbero comportato il decorso di un lasso di tempo non predeterminabile con esattezza.
Né, d'altra parte, si può ritenere che il tempo in concreto impiegato dal liquidatore per riottenere il possesso dell'immobile – poco più di sei mesi dopo l'aggiudicazione definitiva – sia di per sé indicativo di una sua colpevole inerzia, non essendo state neanche specificamente allegate, da parte dell'attore, circostanze tali da evidenziare la possibilità di giungere alla liberazione dell'immobile in termini significativamente più brevi.
In definitiva, va quindi escluso che condotta del liquidatore possa essere qualificata
7 come inadempiente e dunque fonte della responsabilità risarcitoria dedotta dall'attore.
2.6. Le circostanze già esposte inducono peraltro anche ad escludere la configurabilità di un nesso di causalità fra una delle voci di pregiudizio allegate dall'attore – ossia quella legata alla tempistica con cui egli ha disinvestito dei propri titoli per procurarsi liquidità – e la condotta del liquidatore giudiziale.
Da quanto detto in ordine alle condizioni dettate dal disciplinare di gara, deriva infatti che l'aggiudicatario avrebbe potuto provvedere al saldo del prezzo – e sarebbe stato anzi onerato di farlo, ove non fosse stato poi autorizzato a soprassedere a tale adempimento – nel termine di 120 giorni dall'aggiudicazione definitiva, senza che il pagamento si potesse in alcun modo ritenere condizionato alla preventiva liberazione dell'immobile.
Ragione per cui il fatto che il pagamento del saldo del prezzo sia stato poi effettuato dopo il predetto termine – ossia, come detto, a gennaio 2023 – è imputabile unicamente alla scelta dell'attore, sia pure confortata dall'adesione degli organi della procedura, di voler attendere la liberazione dell'immobile prima di eseguire il pagamento stesso.
2.7. Va poi rigettata anche l'ulteriore domanda con cui l'attore ha chiesto il pagamento della somma corrispondente agli oneri condominiali maturati nel biennio antecedente alla vendita.
L'art. 11 del disciplinare di gara esclude infatti espressamente il diritto dell'acquirente ad ottenere, in via di regresso, il rimborso di quanto dovuto a titolo di oneri condominiali già scaduti (“La non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità né potrà essere caducata per alcun motivo.
Conseguentemente, l'esistenza di eventuali vizi, mancanza di qualità o difformità della cosa venduta, oneri di qualsiasi genere, ivi compresi ad esempio, quelli urbanistici ovvero derivanti dalla eventuale necessità di adeguamento di impianti alle leggi vigenti spese condominiali dell'anno in corso e dell'anno precedente non pagate dal debitore, per qualsiasi motivo non considerati anche se occulti e comunque non evidenziati in perizia virgola non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo, essendosi di ciò tenuto conto nella valutazione dei beni”).
Analoga disciplina dei rapporti fra venditore ed acquirente è poi contenuta all'art. 3 del contratto di compravendita (“In considerazione della natura coattiva del trasferimento testé posto in essere, effettuato nell'ambito della procedura concorsuale a
8 cui risulta assoggettata la Società " Controparte_6
", la vendita viene stipulata con la clausola "visto e
[...]
piaciuto" a rischio e pericolo della parte acquirente, con esclusione di qualsivoglia garanzia, anche per l'evizione e non potrà essere caducata per alcun motivo (ove imputabile alla Parte venditrice), quantunque dipendente dall'eventuale esistenza di vizi
o anomalie, anche edilizie, non sanabili attraverso la procedura di cui all'articolo 46, ultimo comma, del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380. Conseguentemente, l'esistenza di eventuali vizi, mancanza di qualità o difformità della cosa venduta, oneri urbanistici, ecologici e ambientali, eventuali adeguamenti alle normative vigenti in ambito di prevenzione e sicurezza, eccetera, non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo ed i relativi oneri e spese saranno a carico dell'Acquirente”).
Per effetto di apposita previsione pattizia, l'acquirente ha quindi rinunciato ad agire in regresso per il rimborso di quanto corrisposto al condominio a titolo di contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
3. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano facendo applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022 (valore della controversia compreso nello scaglione da euro 5.001,00 a euro 26.000,00; parametri medi per le fasi di studio ed introduzione;
minimi per le fasi di istruttoria e decisione, in ragione della limitata attività difensiva resasi necessaria nel corso delle stesse).


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando così provvede:
1) rigetta le domande di parte attrice;

2) condanna al rimborso, in favore di preventivo Parte_1 Parte_3
omologato della in persona del Controparte_2
suo liquidatore giudiziario, delle spese di lite, che si liquidano in euro 3.387,00 per compenso professionale, oltre spese generali nella misura del 15% ed oltre CPA ed IVA come per legge.
Così deciso in Roma, il 4 aprile 2025.
Il Giudice
(dott. Francesco Cina)
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