T R I B U N A L E O R D I N A R I O D I R O M A ___ _ ___
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
Il Tribunale ordinario di Roma, seconda sezione civile, in persona del giudice dott. Federico Salvati, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al numero 54506 del ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2020, trattenuta in decisione il 7 luglio 2025 (data di scadenza del termine per il deposito delle memorie di replica) e vertente
TRA
Parte_1 nella qualità di società di gestione del
[...]
Fondo di investimento alternativo immobiliare riservato denominato “Patrimonio
Uno” (“Fondo Patrimonio Uno”)
(avv.ti RZ Cicala e ES AR) attrice
E
Controparte_1
(Avvocatura Generale dello Stato) convenuto
E nella qualità di Controparte_2 subentrato gestore del fondo di investimento alternativo immobiliare riservato denominato “Fondo Patrimonio Uno”
(avv.ti RZ Cicala e ES AR) intervenuta
CONCLUSIONI
All'udienza del 16.4.2025 i difensori delle parti così concludevano: per Parte_1 e riportandosi
[...] Controparte_3 all'atto di citazione: “A. condannare, per le ragioni di cui in narrativa, il Ministero TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
dell'Economia e delle Finanze, in persona dell'On.le sig. Ministro pro tempore, a versare, in favore del Fondo di investimento alternativo immobiliare riservato denominato
“Patrimonio Uno”, e per esso a Parte_1
nella sua qualità di gestore del Fondo medesimo,
[...] l'importo di Euro 2.690.000,00, oltre al maggior danno ex art. 1224 c.c., agli interessi legali ed a quelli moratori (ex art. 1284, quarto comma, c.c.); B. con vittoria di spese, competenze ed onorari.”; per la parte convenuta: “Voglia il Tribunale dichiarare cessata la materia del contendere in base al DM ME 23.4.2021, n. 123, e comunque rigettare ogni domanda di parte con vittoria di spese di giudizio”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1 – Con atto di citazione notificato in data 19.10.2020,
[...]
(di seguito: Parte_1 Parte
, nella qualità di società di gestione del Fondo di investimento alternativo Part immobiliare riservato denominato “Patrimonio Uno” (di seguito per brevità ), ha convenuto in giudizio il (per brevità Controparte_1 Contr Part Parte
, chiedendone la condanna a versare in favore del , e per esso a nella suddetta qualità, la somma di € 2.690.000,00, oltre al maggior danno ex art. 1224 c.c., agli interessi legali e a quelli moratori ex art. 1284, quarto comma, c.c., Part a titolo di indennizzo per la passività subita dal in relazione all'immobile sito in Caserta, via Vittorio Veneto snc, apportato al Fondo in ragione di un'articolata operazione di dismissione del patrimonio immobiliare pubblico. Parte In particolare, ha esposto quanto segue: l'immobile in questione faceva parte di un ampio compendio di immobili pubblici oggetto di privatizzazione Contr realizzata dal ai sensi del d.l. n. 351/2001, conv. con modd. dalla legge n.
410/2001 (recante “disposizioni urgenti in materia di privatizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e di sviluppo dei fondi comuni di investimento immobiliare”); l'operazione aveva avuto luogo tra il 2004 e il 2005 ed era stata realizzata mediante la tecnica finanziaria della cartolarizzazione, Part utilizzando quale fondo di investimento il;
con successivi decreti del ME del 23.12.2005 (ccdd. Decreto Operazione, Decreto di Apporto e Decreto di Part Trasferimento) veniva costituito il , venivano regolate le modalità di trasferimento degli immobili da dismettere e veniva disposta la locazione Contr dell'immobile presso l;
il aveva sottoscritto con il Controparte_5
Fondo e i relativi finanziatori un “Accordo di Indennizzo”, con il quale si obbligava Part a risarcire, manlevare e tenere indenne ciascuna parte - quindi anche il - da ogni danno, spesa, costo, onere obbligazione e minusvalenza – ossia “passività”
– patiti e derivanti da specifici “eventi indennizzabili” di cui all'Allegato 2 al medesimo Accordo di Indennizzo, tra cui era prevista, alla lett. c), la “impossibilità
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legale per il Fondo di vendere uno o più immobili per cause esistenti alla data di efficacia” (cfr. doc. n. 2 allegato all'atto di citazione).
La parte attrice ha sostenuto che tale situazione si era verificata a causa di una non corretta individuazione catastale dell'immobile nel Decreto di Individuazione del 19.12.2005, in cui l'immobile era stato individuato nel Nuovo Catasto Terreni
(nonostante si trattasse di fabbricato) al foglio 500, particella n. 1900: tale individuazione non sarebbe stata idonea a individuare univocamente l'immobile in quanto la particella 1900 comprendeva un'area molto più estesa rispetto a quanto effettivamente conferito al Fondo sulla base della relazione di stima del
15.12.2005, redatta da un “Esperto Indipendente”. L'incertezza catastale, inoltre, non era stata corretta nonostante il Decreto di Rettifica del 14.10.2014, emanato dall , avesse usato la dicitura “particella 1900/parte”. Controparte_5
Tali circostanze non avevano pertanto dato al Fondo Patrimonio Uno la possibilità di dismettere l'immobile in questione impedendo, tra l'altro, una Parte positiva conclusione della negoziazione intavolata con l'INAIL. aveva, Part pertanto, formulato per conto e nell'interesse di una richiesta di indennizzo al ME (cfr. doc. n. 14 allegato all'atto di citazione) pari ad € 2.690.000,00, corrispondente al valore dell'immobile come determinato dall'Esperto
Indipendente di cui alla relazione di stima al 15.12.2005 (cfr. doc. n. 5 allegato Contr all'atto di citazione). L'attrice ha infine aggiunto che il pur non avendo contestato tale richiesta, presentata con lettera del 22.12.2017, non aveva provveduto al pagamento entro i 60 giorni previsti dall'art. 1, Allegato 3, dell'Accordo di indennizzo. Contr Il ha contestato la fondatezza della domanda, chiedendone il rigetto.
In particolare, il convenuto ha dedotto, riguardo all'asserita inalienabilità dell'immobile per imprecisioni dell'iscrizione catastale, che in realtà la vendita sarebbe stata possibile, anche in assenza della rettificazione catastale, ai sensi dell'art. 1 e 3, del d.l. n. 351/2001 e dell'art. 5 del decreto direttoriale del
19.12.2005 (“decreto di Individuazione”), che prevedeva che eventuali difformità dei dati catastali non incidessero sulla titolarità del diritto sugli immobili.
Ha poi precisato, in via subordinata, che l'accordo di indennizzo non era applicabile in quanto alla “data di efficacia” del Decreto di Apporto non sussisteva nessuna imprecisione catastale, la quale sarebbe stata invece imputabile ad un fatto sopravvenuto nel 2011, quando lo stesso Fondo aveva provveduto ed effettuare alcune variazioni – che però avevano presentato alcune incongruenze
– volte a definire più precisamente il perimetro dell'immobile acquisito. Tale circostanza, non sussistendo alla data di efficacia del decreto, non avrebbe consentito di ritenere esistente l'evento indennizzabile.
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Aggiungeva, inoltre, che le trattative con l'INAIL si erano interrotte non a causa dell'asserita impossibilità di vendere il bene ma a causa della scelta dell'Agenzia delle Entrate di rilasciare l'immobile secondo il nuovo piano di razionalizzazione da questa predisposto (cfr. doc. n. 6 comparsa di risposta) e che, in ogni caso, il Part danno eventualmente subito dal doveva essere determinato tenendo conto del prezzo effettivamente corrisposto da parte attrice sulla base dello sconto pari al 10% del valore di stima (€ 2.690.000,00), per un importo pari a € 2.421.000,00.
Ha inoltre prodotto in corso di causa (cfr. allegati alla memoria ex art. 183, sesto Contr comma, n. 3, c.p.c. del 14.5.2021) il decreto ricognitivo del del 23.4.2021, n.
33291, da cui risultava una più puntuale identificazione catastale dell'immobile di cui si tratta.
Dopo una prima rimessione della causa sul ruolo a causa del trasferimento del giudice ad altro ufficio, con ordinanza del 14.3.2024 la causa è stata nuovamente rimessa sul ruolo al fine di espletare una consulenza tecnica d'ufficio. Parte Il 2.4.2024 si è costituita la , subentrata all'attrice nella Controparte_6 funzione di soggetto gestore del Fondo Patrimoniale Uno.
Compiuto l'incombente istruttorio, la causa è stata trattenuta in decisione.
2 – Il presente giudizio ha ad oggetto una controversia che si inserisce nell'ambito della vicenda delle vendite massive di immobili di proprietà pubblica, attuata ricorrendo alla tecnica della cd. cartolarizzazione. Il caso in esame, in particolare, trova la disciplina di fonte primaria nel D.L. n. 351/2001, conv. con modd. dalla legge n. 410/2001, e in successivi atti di normazione secondaria, con i quali è stata delineata la disciplina di dettaglio e gli strumenti per realizzare in concreto l'operazione, a partire dal Decreto dell del Controparte_5
19.12.2005, con cui erano stati individuati i beni oggetto dell'operazione di cartolarizzazione, ai sensi dell'art. 1, comma 2, del DL n. 351/2001. Al provvedimento dell hanno fatto seguito tre decreti del ME, Controparte_5 adottati il 23.12.2005, denominati Decreto operazione, Decreto apporto e
Decreto trasferimento.
Per quanto attiene alla vicenda oggetto del presente giudizio, si rileva che l'immobile sito in Caserta, alla via Vittorio Veneto snc, è stato conferito al
[...] Parte
gestito dalla società, originaria attrice, Controparte_7
[...]
(a quel tempo denominata BNL Fondi immobiliari spa). Controparte_8 Part Il valore dell'immobile conferito a era stato determinato, come previsto Parte dall'art. 3 del Decreto apporto, da un “esperto indipendente” nominato da e poi congruito ai sensi dell'art. 3, comma 9, del DL n. 351/2001 (“La determinazione esatta del prezzo di vendita di ciascun bene immobile e unità immobiliare, nonché l'espletamento, ove necessario, delle attività inerenti
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l'accatastamento dei beni immobili trasferiti e la ricostruzione della documentazione ad essi relativa, possono essere affidati all'Agenzia del territorio
e a società aventi particolare esperienza nel settore immobiliare, individuate con procedura competitiva, le cui caratteristiche sono determinate dai decreti di cui al comma 1”). Nel caso in esame la valutazione era stata effettuata, su incarico del Part soggetto gestore di , dalla REAG - Real Estate Advisory Group spa. Nel documento che accede alla relazione di stima (doc. 8/a fasc. attrice), denominato
“Avvertenze, assunzioni e limiti della valutazione”, al primo paragrafo si da atto che la REAG, quale “esperto indipendente”, “non ha eseguito verifiche ipotecarie
o catastali, né accertamenti in ordine all'esistenza di altri diritti di terzi sulle
Proprietà o in ordine alla conformità di esse alla normativa vigente”.
A corredo dell'operazione, finalizzata alla cessione dell'immobile a terzi: Parte a) FPU, e per esso a aveva concesso in locazione l'immobile all
[...]
, come previsto dall'art. 4, comma 2-ter, del DL n. 351/2001 (“Gli CP_5 immobili in uso governativo, conferiti o trasferiti ai sensi del comma 1, sono concessi in locazione all' , che li assegna ai soggetti che li Controparte_5 hanno in uso, per periodi di durata fino a nove anni rinnovabili, secondo i canoni
e le altre condizioni fissate dal Ministero dell'economia e delle finanze sulla base di parametri di mercato….”); Contr Part Parte b) il e , e per esso avevano stipulato il cd. Accordo di indennizzo, Contr con il quale il si era obbligato “a risarcire, manlevare e tenere indenne” il
Fondo “rispetto a qualsivoglia danno, perdita, spesa, costo, obbligazione e minusvalenza” (voci sussunte nel concetto di “passività”) al verificarsi di determinati eventi, specificamente individuati all'Allegato 2. Dal punto 1) dell'Allegato 3 (“modalità di corresponsione dell'indennizzo”) su evince che nella richiesta di indennizzo la “parte indennizzata” avrebbe indicato l'ammontare della
“passività” da indennizzare. Parte 3 – – alla quale, con effetto dal 1.1.2023, è subentrata nella CP_6 Part posizione giuridica di gestore di , succedendo nei relativi rapporti di gestione e, conseguentemente, nel rapporto processuale afferente al presente giudizio – Contr ha agito per ottenere la condanna del al pagamento della somma di €
2.690.000,00, richiesta (in misura corrispondente alla stima dell'immobile effettuata dall'esperto indipendente, presa “in considerazione ai fini dell'apporto a Fondo Patrimonio Uno”) a titolo di indennizzo della “passività” subita a causa della verificazione di un evento indennizzabile riconducibile alla categoria della
“impossibilità legale per il Fondo di vendere uno o più immobili per cause esistenti alla Data di efficacia” (intesa come data di conferimento del bene al fondo).
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Specificamente, l'impossibilità legale di vendere l'immobile di cui si tratta sarebbe costituita dall'inidoneità dell'identificazione catastale – definita come assolutamente incerta – a rappresentare univocamente l'immobile, posto che la particella 1109 del foglio 500 (del catasto terreni del Comune di Caserta) delimitava una superficie ben più ampia rispetto a quella conferita al Fondo. Parte Nonostante una serie di interventi, anche ad iniziativa della finalizzati a ottimizzare l'identificazione catastale, all'atto dell'introduzione del giudizio il problema – cioé l'impossibilità legale di vendere l'immobile – sarebbe stato ancora irrisolto.
A tale riguardo il tribunale osserva che da quanto affermato dalle parti, risultante dai documenti da queste prodotti e riscontrato dal consulente tecnico d'ufficio, è emerso che i dati catastali dell'immobile, anche modificati e rettificati nel corso del tempo mediante scorporo di beni e superfici non riferibili al bene, non erano corrispondenti alla realtà, nel senso che non erano riferibili esclusivamente all'immobile oggetto di causa.
Soltanto in conseguenza delle variazioni apportate con il decreto dirigenziale Contr ricognitivo del 23.4.2021, n. 33291, il dato catastale è stato reso corrispondente a quello reale, ciò significando che alla “data di efficacia” non lo era. Inoltre, da quanto affermato dal c.t.u., sentito all'udienza dell'11.12.2024, si evince che dall'esame delle attuali risultanze catastali, che rappresentano la situazione del complesso dei beni all'esito delle dismissioni: il bene oggetto di causa costituisce un fondo intercluso, rispetto al quale il fondo dominante è di proprietà demaniale;
non risulta costituita una servitù di passaggio in suo favore
(ancorchè sia tollerato l'accesso mediante transito per l'area di proprietà demaniale).
La parte attrice, all'udienza di precisazione delle conclusioni del 16.4.2025, ha richiamato le conclusioni formulate nell'atto di citazione, riportate in epigrafe, Contr mentre il ha chiesto principalmente che sia dichiarata la cessazione della materia del contendere, a seguito della variazione catastale del 2019, di cui al menzionato decreto del 23.4.2021. Nella comparsa conclusionale la parte attrice ha rappresentato, tra l'altro, che la condizione di fondo intercluso entro un'area demaniale pregiudica la commerciabilità dell'immobile, poiché l'eventuale concessione amministrativa che consenta l'accesso all'immobile non potrebbe mai avere la stessa stabilità della costituzione di una servitù di passaggio, che non potrebbe essere costituita fintanto che sarà di proprietà demaniale l'area cortilizia, dalla quale deve transitarsi per accedere all'immobile.
4 – Alla luce di quanto sopra esposto, può ritenersi accertato che alla “data di efficacia” l'immobile oggetto della dismissione non era correttamente individuato
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nel catasto, poiché l'indicazione ivi contenuta era riferita ad un complesso immobiliare più ampio, e che – a prescindere dalla problematica relativa al dato catastale – quell'immobile costituiva un fondo intercluso (situazione giuridica emersa solo all'esito dell'istruttoria, conclusa quando si era finalmente provveduto al corretto accatastamento, ma esistente sin dal momento dell'individuazione dell'immobile come destinato alla cessione mediante cartolarizzazione e in tal modo separato e isolato dal più ampio complesso immobiliare demaniale nel quale era collocato).
Deve quindi accertarsi se la descritta condizione dell'immobile sia riconducibile alla fattispecie della “impossibilità legale” di venderlo, posta dalla parte attrice a unico presupposto della domanda di condanna al pagamento dell'indennizzo: se cioè, al tempo dell'operazione, sussistesse una disposizione normativa che ne precludesse la cessione a privati a causa della sussistenza di quella condizione,
o comunque una base normativa, anche articolata, che ne impedisse la vendita.
A tale riguardo deve innanzitutto evidenziarsi che il precedente citato dalla parte attrice – la sentenza di questo tribunale n. 11760/2022, avente ad oggetto una fattispecie sovrapponibile alla presente soltanto in parte – non è del tutto in termini. In quel caso, infatti, la causa ostativa alla possibilità di vendere l'immobile conferito al Fondo era costituita dall'incorporazione, nell'ambito Part dell'immobile trasferito al , di un “canale demaniale sotterraneo (torrente), che percorre trasversalmente il complesso immobiliare” e che non era stato separatamente censito e scorporato dall'immobile. Il tribunale in quel caso ha individuato la causa di impossibilità legale alla vendita nel bene nel divieto ope legis di vendere un bene demaniale.
E neppure può individuarsi la fonte legale dell'impossibilità di trasferire l'immobile
– alla “data di efficacia” – in quanto disposto dall'art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985, che recita: “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”. Il comma 1-bis è stato infatti introdotto dall'art. 19, comma
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14, del DL n. 78/2010, conv. con modd. dalla legge n. 122/2010, ed è applicabile a decorrere dal 1.7.2010, come disposto dall'art. 19, comma 16, dello stesso decreto legge.
Al momento del perfezionamento dell'operazione di trasferimento del bene Part immobile al , pertanto, la pur sussistente inadeguatezza delle indicazioni catastali non configurava un impedimento legale alla cessione del bene a terzi, ben potendo procedersi successivamente – come in effetti si è progressivamente Parte verificato, anche ad iniziativa di – al corretto accatastamento.
Deve infine escludersi che la condizione di fondo intercluso sia stata, e tuttora sia, ostativa alla vendita del bene oggetto di causa. La proprietà demaniale del fondo dominante non costituisce infatti un ostacolo non eludibile alla costituzione della servitù di passaggio (il cui esercizio di fatto peraltro, da quanto esposto dalle parti, e anche dal c.t.u. nella nota integrativa depositata il 4.12.2024 e all'udienza dell'11.12.2024, sembra essere stato sempre consentito), ben potendo la servitù essere formalmente assentita dall'ente proprietario ovvero costituita mediante esercizio dell'apposita azione. A tale riguardo si osserva, per quanto si possa nella presente sede, che non soltanto il transito non risulta essere mai stato ostacolato, ma anche che la condizione giuridica di Part interclusione del bene apportato a è stata generata dall'operazione di vendita cartolarizzata – realizzata, nel caso in esame, previa separazione in più parti dell'unico, più esteso, fondo originario e quindi ascrivibile alla volontà della parte pubblica, che non appare compatibile, anche avendo riguardo alla finalità dell'operazione, con la volontà di non consentire l'accesso e quindi l'uso di un bene destinato ex lege ad essere venduto a terzi.
5 – All'esclusione, sulla base di quanto sopra esposto, della condizione di
“impossibilità legale per il Fondo di vendere uno o più immobili per cause esistenti alla data di efficacia”, consegue il rigetto della domanda di condanna del convenuto al pagamento dell'indennizzo richiesto, unica proposta dalla CP_1 parte attrice.
Alla soccombenza segue la condanna di
[...]
e di , Parte_1 Controparte_6 in solido tra loro (evidenziandosi che successivamente alla costituzione in Part giudizio della società subentrante nella gestione di , le due società hanno svolto l'attività processuale congiuntamente, avvalendosi de medesimi difensori e redigendo gli atti congiuntamente), al pagamento in favore della controparte delle spese di giudizio, liquidate in dispositivo secondo i criteri previsti dal D.M.
Giustizia n. 55 del 2014, con riferimento allo scaglione tariffario corrispondente al valore della causa e tenendo conto dell'attività processuale effettivamente svolta.
8 TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Le spese relative all'onorario del c.t.u. sono poste definitivamente a carico di Parte e , in solido tra loro. CP_6

P. Q. M.


Il Tribunale, disattesa ogni diversa domanda, eccezione, difesa ed istanza, definitivamente decidendo sulla domanda proposta da
[...]
Parte_1
e da
[...] Controparte_2
– entrambi nella qualità di gestore, rispettivamente originario e subentrato,
[...] del fondo di investimento alternativo immobiliare riservato denominato “Fondo
Patrimonio Uno” – nei confronti del Controparte_1
, così provvede:
[...]
a) rigetta la domanda;

b) pone le spese relative all'onorario del c.t.u. definitivamente a carico di
[...]
Parte_1
e di in solido tra
[...] Controparte_9 loro;

c) condanna Parte_1
e in
[...] Controparte_9 solido tra loro, al pagamento in favore del Controparte_1
delle spese di giudizio, complessivamente liquidate d'ufficio in €
[...]
49.336,00 per compensi, oltre ad eventuali spese prenotate a debito ed eventuali oneri accessori.
Così deciso in Roma, il 22.12.2025
Il Giudice Federico Salvati
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