N. R.G. 4970 /2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI GENOVA
TERZA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Parentini Mirko, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II° grado tra
(C.F. ), assistita e difesa dall'Avv. Parte_1 C.F._1
CQ MA appellante
e
(C.F. ), assistita e difesa dall'Avv. Controparte_1 C.F._2
AN RC ST appellata
CONCLUSIONI
PER PARTE APPELLANTE:
“Voglia il Tribunale Ill.mo di Genova, contrariis reiectis, in accoglimento del presente appello e in integrale riforma della sentenza impugnata n. 735/2025, pubblicata in data
27.03.2023, resa dal Giudice di Pace di Genova Dott.ssa Della Corte:
a) In via pregiudiziale e cautelare: concedere la sospensione della provvisoria esecutività della sentenza impugnata, per i motivi esposti in narrativa;

b) nel merito ed in ogni caso previa se del caso remissione in istruttoria, in riforma della sentenza di primo grado, confermare il decreto ingiuntivo n. 1467/2024 reso dal
Giudice di Pace di Genova in persona della dott.ssa in data 10.03.2024 e CP_2 conseguentemente condannare la sig.ra al pagamento della somma di Controparte_1
Euro 8.716,35= o della somma maggiore o minore ritenuta, oltre interessi maturati
1 dalla data del 26.02.2024 nonché quelli maturati successivamente oltre interessi successivi ai sensi dell'art. 1284 c.c. in favore della sig.ra Pt_1
c) In ogni caso con vittoria di spese, e compensi professionali di entrambi i gradi di giudizio, nonché spese e compensi liquidati nella procedura monitoria, oltre spese per imposta di registro per ambo i gradi del giudizio, nonché accessori, IVA e CPA, oltre spese generali;
il tutto aumentato del 30% e/o di percentuale ritenuta congrua ai sensi dell'art. 4 c. 1 bis D.M. 55/14, come modificato dal D.M. 37/2018 e dal D.M. 147/2022, ora previsto come obbligatorio (Corte di Appello di Milano sentenza del 10.10.2023), atteso che parte appellante ha predisposto gli atti in modo da consentire la ricerca testuale dei documenti allegati, e con distrazione a favore dell'Avv. Emanuele
Quacquaro, antistatario;

PER PARTE APPELLATA:
“1) Rigettare l'appello proposto da avverso la sentenza n. 735/2025 Parte_1 emessa in data 27.03.2025 dal Giudice di Pace di Genova nella causa iscritta al n.
6016/2024 di opposizione al decreto ingiuntivo n. 1467/2024 emesso dallo stesso
Giudice nel procedimento monitorio iscritto al n. 3884/2023 R.G., confermandola integralmente con conseguente assoluzione di da ogni avversa Controparte_1 pretesa;

2) Con vittoria di competenze, spese ed accessori di legge”.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO
DELLA DECISIONE.


1. Esposizione del giudizio di primo grado e dei motivi di appello.
1.1) La sig.ra , con ricorso del 23.4.2024, interponeva opposizione Controparte_1 avverso il D.I. n. 1467/2024 con cui il Giudice di Pace di Genova, le ingiungeva il pagamento a favore della sig.ra della somma di € 8.716,35 a titolo di Parte_1 rimborso degli oneri condominiali integralmente sostenuti da quest'ultima anche in relazione alla quota di comproprietà (pari al 50%) di cui la sig.ra sarebbe stata CP_1 titolare sull'immobile sito in Genova in via Pisacane n. 6.
pag. 2/18 1.2) A fondamento dell'opposizione interposta la sig.ra assumeva che la CP_1 comproprietà dell'immobile le sarebbe stata intestata solo fittiziamente dal sig.
[...]
patrigno della opponente, il quale le avrebbe trasferito fittiziamente la quota di CP_3 metà della proprietà al fine di sottrarre il cespite all'azione esecutiva dei propri creditori la quale azione esecutiva avrebbe cagionato un evidente pregiudizio oltre che al sig. alla di lui madre, sig.ra odierna parte CP_3 Controparte_4 ingiungente/appellata, intestataria dell'altro 50% della proprietà dell'appartamento e, di fatto, unica utilizzatrice dello stesso da quando, nel dicembre 2015, il figlio CP_3 nsieme alla madre di , si erano trasferiti a Santa Margherita Ligure.
[...] CP_1
1.3) Si costituiva nel giudizio la quale deduceva: Parte_1
1.3.1) con riguardo alle spese di amministrazione straordinaria, che le stesse fossero oggetto di un'obbligazione di pagamento che sorge in automatico a carico del proprietario dell'immobile al momento dell'approvazione delle delibere condominiali e che, nel caso di specie, sarebbe stato documentalmente provato che alla data di approvazione delle delibere, che fosse cointestataria dell'immobile (doc. nn. 6 CP_1
e 9 fascicolo proc. monitorio, doc. 2);
1.3.2) con riguardo alle spese di amministrazione ordinaria, che l'assunto in fatto sostenuto nell'opposizione dalla sig.ra – ovvero di non essere più residente a CP_1
Genova dal dicembre 2015- sarebbe stato smentito per tabulas dal certificato di residenza storico dalla stessa prodotto (doc. 10 e 11 ), dal quale risulterebbe CP_1 che, in realtà, l'opponente risultava essersi anagraficamente trasferita a AR solo a far data dal 29.5.2018 allorché figurava nello stato di famiglia della nonna Parte_2 sicché fino a tale data avrebbe dovuto contribuire alle spese di amministrazione ordinaria dell'immobile di Via Pisacane di cui era comproprietaria avendone usufruito;

1.4) Il Giudice di Pace, con la sentenza ivi appellata, n. 735/2025 accoglieva l'opposizione interposta dalla sig.ra e, conseguentemente, revocava il D.I. n. CP_1
1467/2024 condannando la sig.ra parte convenuta opposta, alla refusione delle Pt_1 spese di lite.
1.5) Il Giudice di Pace, in particolare, ha ritenuto fondata l'eccezione mossa dall'opponente sulla natura simulatoria dell'atto di acquisto della proprietà del CP_1
50% dell'immobile, antecedente logico e fonte giuridica dell'obbligo di contribuzione pag. 3/18 alle spese condominiali, sulla base della sentenza n. 1325/2017 del Tribunale di Genova
(all. 12 ) e del preliminare di compravendita con cui e CP_1 Pt_1 CP_1 promettevano di vendere l'immobile per cui è causa ai coniugi (all. 14 ). Per_1 CP_1
1.6) Il Giudice di prime cure rilevava che il Tribunale di Genova, nella sentenza citata nr. 1325/2017, in accoglimento della domanda revocatoria proposta da Parte_3 nei confronti di aveva dichiarato l'inefficacia relativa dell'atto di CP_3 compravendita del 30.7.2014, in forza del quale aveva acquistato il Controparte_1
50% della proprietà dell'immobile di Via Pisacane n. 6, accertando la ricorrenza dei presupposti di revocabilità dell'atto, ovvero il credito dell'attrice nei confronti di , CP_3 la consapevolezza da parte del venditore e dell'acquirente del pregiudizio arrecato alla creditrice con il compimento dell'atto e l'effettività del danno.
1.7) La sentenza appellata richiamava, inoltre, alcune clausole inserite nel preliminare di compravendita dalle quali sarebbe emersa chiaramente la volontà dell'appellante di riconoscere il figlio come unico comproprietario dell'appartamento. Pt_1 CP_3
1.8) Sulla base di tali risultanze documentali, il Giudice di primo grado, rilevato che le sostanziali dichiarazioni di comproprietà di non erano mai state CP_3 contestate da , formalmente proprietaria della quota del 50%, ha Controparte_1 concluso che: “l'operazione di cessione del 50% della proprietà dell'immobile dall all'opponente sia stata compiuta al solo scopo di recare pregiudizio alle CP_3 ragioni creditorie vantate da nei confronti del cedente;
che la Parte_3 successiva vendita abbia consentito a quest'ultimo di ripianare la propria posizione debitoria e che sia l' che la madre, , che tra l'altro a pag. 7 del CP_3 Parte_1 preliminare “dichiarano di possedere le chiavi dell'appartamento che consegneranno agli acquirenti al momento del rogito notarile”, si siano comportati negli anni uti dominus, in quanto effettivi comproprietari dell'immobile, a prescindere dalla formale intestazione pro quota all'opponente”.
1.9) Ciò posto, il Giudice di primo grado aveva ritenuto che il soggetto tenuto a concorrere al pagamento delle spese condominiali fosse il sig. e non CP_3
(intestataria solo fittizia della quota di comproprietà) e, pertanto, Controparte_1 aveva accolto l'opposizione di quest'ultima revocando il D.I. n. 1467/2024 e condannando al pagamento delle spese di lite. Parte_1
pag. 4/18 1.10) Avverso la predetta sentenza ha interposto appello deducendo i Parte_1 seguenti motivi di doglianza:
1.11) con il primo motivo di appello la sig.ra ha censurato la sentenza appellata Pt_1 nella parte in cui ha erroneamente ritenuto che la sig.ra a partire dal 28.5.2018 CP_1 si fosse trasferita a AR posto che - come da certificato di residenza con successiva migrazione, a far data dal 29.05.2018, presso il Comune di Rapallo (GE) – l'appellata non si sarebbe trasferita a AR ma a Rapallo circostanza, peraltro, ulteriormente suffragata da rilievo che, fino al giorno antecedente alla data del rogito della vendita dell'immobile di Via Pisacane a terzi (28.11.2023), la sig.ra era ancora in CP_1 possesso delle chiavi dell'immobile, di suoi effetti personali e della disponibilità dell'appartamento di Genova (cfr. doc. 2: fascicolo di primo grado prod. 6, fotografie indumenti Castiglia).
1.12) Con il secondo motivo di appello l'appellante censurava la sentenza gravata nella parte in cui, nell'iter logico fattuale, aveva ritenuto di attribuire rilevanza ad asseriti prestiti effettuati dalla controparte al figlio dell'appellante, facendo leva su asseriti rapporti di finanziamento rispetto ai quali l'appellante era estranea.
1.13) Con il terzo motivo di appello l'appellante censura la sentenza del Giudice di Pace nella parte in cui ha richiamato, a fondamento della pretesa intestazione fittizia dell'immobile di Via Pisacane in capo alla parte appellata, la Sentenza n. 1325/2017 laddove tale sentenza, non aveva dichiarato la natura simulata della vendita, ma – in accoglimento dell'azione revocatoria intrapresa da un creditore del sig. CP_3 aveva dichiarato l'inefficacia relativa dell'atto di compravendita del 30.07.2014, in forza del quale aveva acquistato da la proprietà del Controparte_1 CP_3
50% dell'immobile di Via Pisacane n. 6.
1.14) In particolare deduceva l'appellante che:

1.14.a) la sentenza (passata in cosa giudicata), avendo accertato la natura onerosa della compravendita, era incompatibile con la dedotta natura simulata dell'intestazione di quota di comproprietà dell'immobile la quale all'evidenza presuppone che il prezzo della cessione non venga corrisposto;

pag. 5/18 1.14.b) il fruttuoso esperimento dell'azione revocatoria non aveva comportato alcun effetto restitutorio in capo ad del 50% della proprietà dell'immobile CP_3 che, pertanto, era rimasto in capo a . CP_1
1.15) Con il quarto motivo di appello censurava la sentenza gravata nella parte in cui aveva considerato “decisivo”, al fine di ritenere “simulato” l'atto di cessione del 50% dell'immobile da parte di il contenuto del preliminare di CP_3 compravendita con cui e avevano successivamente promesso di Pt_1 CP_1 vendere l'immobile de quo a ed, in particolare, la pagina 3 del Controparte_5 contratto ove “è testualmente riportato che la caparra confirmatoria di euro
25.000,00= è stata pagata in data odierna dalla promessa parte acquirente ai signori
e quali sostanziali comproprietari e promittenti Parte_1 CP_3 venditori dell'immobile sopra descritto, che con la firma della quietanza rilasciano corrispondente quietanza”.
1.16) L'appellante con tale motivo contesta la motivazione nella parte in cui considera il preliminare citato (e, in particolare, la clausola con cui e CP_3 Pt_1
definendosi “sostanziali comproprietari e promittenti venditori dell'immobile”,
[...] ricevono il pagamento della quietanza) come elemento che prova la natura simulata del trasferimento della proprietà del 50% dell'appartamento da a . CP_3 CP_1
1.17) Secondo l'appellante, infatti, la partecipazione di al preliminare in CP_3 questione è del tutto giustificata alla luce della sentenza n. 1325/2017 con cui questo
Tribunale ha accolto la domanda revocatoria di , creditrice di . Parte_3 CP_3
1.18) Solo partecipando al suddetto preliminare di vendita, infatti, ha potuto CP_3 adempiere al proprio onere di liberare l'appartamento dall'esecuzione e dal vincolo posto dalla creditrice nei confronti dei debiti propri e di . CP_1
1.19) Con il quinto motivo di appello deduceva che la sentenza sarebbe incorsa in un errore di valutazione delle prove considerando decisivo, ai fini della prova della natura simulata della vendita delle quote di proprietà da parte del patrigno alla figlia, la clausola del preliminare con la quale e , quali Parte_1 CP_3 sostanziali comproprietari e promittenti venditori, autorizzano parte compratrice a versare direttamente alla signora euro 5.000…alla sottoscrizione del Controparte_1 preliminare di compravendita ed euro 35.000,00 al rogito notarile a parziale pag. 6/18 restituzione del prezzo di euro 61.500,00 corrisposto al sig. con le CP_3 modalità descritte nell'atto pubblico di compravendita in data 30.7.2014, rep. n.
783.874, racc. n. 32.225, dichiarato parzialmente inefficace con la sopracitata sentenza
n.1325/2017 del Tribunale di Genova”.
1.20) L'appellante deduceva, sul punto, che la partecipazione del figlio al CP_3 preliminare di cessione delle quote apparentemente intestate alla sig.ra era CP_1 necessaria affinché costui potesse dare l'assenso ai compratori dell'appartamento di pagare la e la creditrice al fine di cancellare la trascrizione della citata CP_1 Pt_3 sentenza e far acquistare l'immobile libero da pesi.
1.21) Con il sesto motivo di appello deduceva che, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice di prime cure, non sarebbe stato vero che “la stessa convenuta riconosce pertanto quale unico comproprietario il figlio e che la non CP_3 CP_1 avrebbe mai reclamato la proprietà sull'immobile.
1.22) Sul punto allegava che si sarebbe sempre comportata uti dominus fino CP_1 alla data del rogito come dimostrano le seguenti circostanze:
- detenzione nell'appartamento di oggetti ed indumenti di sua proprietà (doc. 2 prod. 6 indumenti Castiglia);
- la clausola contenuta sia nel preliminare di vendita, a pagina 7 (prod. 14 primo grado ), sia nell'atto pubblico del 28.11.2023 (art. 6), entrambi CP_1 sottoscritti da , in cui si dichiara che le spese di ordinaria e straordinaria CP_1 amministrazione prima della consegna ovvero fino al rogito, sono a carico delle parti venditrici ossia e;
Parte_1 Controparte_1
- la detenzione fino al rogito delle chiavi dell'appartamento come dimostra il fatto che e non dichiara nell'atto pubblico del 28.11.2023 CP_1 CP_3
(produzione n. 15 primo grado parte ) all'articolo sesto di aver CP_1 consegnato l'unità immobiliare libera di persone e cose che “avviene oggi”.
1.23) Con il settimo motivo di appello l'appellante contestava la sentenza di primo grado nella parte in cui, partendo da quanto semplicemente riferito da , cioè “di CP_1 avere a più riprese concesso dei prestiti al patrigno” (pag. 2 della sentenza), ritiene erroneamente che l'unica posizione debitoria tra le parti in causa sia quella di CP_3 nei confronti di . CP_1
pag. 7/18 1.24) Deduceva l'appellante che il Giudice di primo grado mostra di non considerare sia la sentenza del Tribunale di Genova del 18/5/2017, passata in giudicato, ove viene sentenziata la onerosità della compravendita sia la chat whatsapp (sub Controparte_6 prod. 13 fascicolo di primo grado ) tra e , in cui il primo CP_1 CP_3 Parte_2 fa riferimento a debiti di Castiglia nei confronti della comune creditrice Chiesa, mai contestati da . CP_1
1.25) Con l'ottavo motivo di appello deduceva che il Giudice di prime cure avrebbe erroneamente dedotto la natura simulata dell'atto di cessione del 50% dell'immobile da a dalla circostanza che e “a pag. 7 del preliminare CP_3 CP_1 CP_3 Pt_1 dichiarano di possedere le chiavi dell'appartamento che consegneranno agli acquirenti al momento del rogito notarile”.
1.26) Si tratterebbe, secondo l'appellante, di una circostanza inconferente e, comunque, non adeguatamente contestualizzata, visto che, al momento della stipula del preliminare,
non era fisicamente a Genova ma a AR, ed inoltre ed non CP_1 Pt_1 CP_3 dichiaravano di essere gli unici detentori delle chiavi, il che è avvalorato dall'art. 6 dell'atto pubblico del 28.11.2023, sottoscritto da , ove si legge che “la CP_1 consegna dell'unità immobiliare compravenduta, libera da persone e cose, avviene oggi”.
1.27) Con ulteriore motivo di appello censurava la sentenza laddove asserisce che “la circostanza che il prezzo della vendita sia stato parzialmente corrisposto a CP_1
non è di ostacolo alla ricostruzione che precede, posto che in atti si dà atto che
[...] il pagamento è stato disposto a parziale compensazione degli esborsi dalla stessa sostenuti a favore del patrigno”.
1.28) Con tale motivo, l'appellante contesta la ricostruzione del Giudice di prime cure secondo cui il parziale pagamento del prezzo di vendita da parte di non CP_1 osterebbe alla natura simulata dell'atto, considerato che dalla somma pagata da CP_1 per la compravendita erano state detratte le somme che la aveva prestato ad CP_1
. CP_3
1.29) Secondo l'appellante, invece, la somma incassata da nell'ambito della CP_1 compravendita a non corrisponde a quella a suo tempo corrisposta al patrigno Per_1
pag. 8/18 perché dal totale sono state detratte le somme che doveva a CP_1 Parte_3 nei cui confronti era debitrice al pari del patrigno.
1.30) Inoltre, per l'appellante la circostanza che avesse incassato dalla vendita CP_1
a terzi € 40.000,00 sarebbe di ostacolo alla ricostruzione fatta dal Giudice di prime cure della compravendita tra e quale vendita simulata. CP_3 CP_1
1.31) Questa ipotesi, secondo parte appellante, ricorrerebbe solo in caso di mancato passaggio di denaro oppure quando l'acquirente versa il denaro al venditore ma questi successivamente glielo restituisce a vario titolo, circostanze che non si sono verificate nel caso di specie.
1.32) Deduceva, altresì, che la stessa sentenza n. 1325/2017 del Tribunale di Genova, passata in giudicato, aveva dichiarato l'onerosità della compravendita avvenuta tra e , il che contrasterebbe con la sua natura simulatoria. CP_3 CP_1
1.33) Infine, sottolineava l'appellante, l'asserita simulazione non sarebbe comunque opponibile a che, rispetto alla compravendita – , non era un Pt_1 CP_3 CP_1 soggetto terzo ma addirittura estraneo.
1.34) Con il decimo motivo di appello censura la sentenza appellata nella parte in cui viene sostenuto che “in atti si dà conto che il pagamento è stato disposto a parziale compensazione degli esborsi dalla stessa sostenuti a favore del patrigno”.
1.35) L'appellante contesta che vi sia stata alcuna “compensazione” e/o “restituzione” di denaro a per effetto dell'atto di compravendita dell'immobile, dato che non CP_1 vi è stato alcun prestito da ad . CP_1 CP_3
1.36) Ciò sarebbe dimostrato, secondo l'appellante, anche dalla causale “saldo acquisto casa” dell'ultimo dei bonifici eseguiti da a favore di : il saldo infatti CP_1 CP_3 presuppone un pagamento a fronte di un contratto a prestazioni corrispettive qual è, tra gli altri, proprio un contratto di compravendita. Né, sostiene l'appellante, risulta agli atti di causa alcuna ricognizione di debito da parte di . CP_3
1.37) Con l'undicesimo motivo di appello censura la sentenza appellata laddove il
Giudice di prime cure aveva affermato che “è pertanto quest'ultimo ( ) a tutto CP_3 concedere e non la , il soggetto tenuto a concorrere al pagamento Controparte_1 delle spese condominiali”.
pag. 9/18 1.38) L'appellante contesta la suddetta asserzione in quanto contraria alle confessorie dichiarazioni rese da sia nel preliminare (doc. 14, p. 7), che nel contratto CP_1 definitivo di vendita (doc. 15, art. 6) laddove la stessa ha sottoscritto che le spese di ordinaria e straordinaria amministrazione, prima della consegna, ossia al rogito, siano a carico delle parti venditrici, ossia sé stessa e Pt_1


2. Esposizione delle difese di parte appellata.
2.1) Si è costituita in giudizio , la quale ha specificamente contestato Controparte_1 tutti i motivi d'appello proposti e ha chiesto che venisse respinta l'impugnazione avversaria con conseguente conferma della sentenza impugnata.
2.2) in relazione al motivo di appello sub 1) ha dedotto che, ferma restando l'irrilevanza del fatto che , prima del trasferimento a AR, fosse residente a [...]CP_1 piuttosto che a Genova, comunque – come da certificato storico di residenza del
Comune di AR - risulta che la , a far data dal 29.5.2018 si fosse trasferita a CP_1
AR da Genova e non da Rapallo, dove non aveva mai risieduto neppure di fatto
(doc.10); evidenzia, inoltre, che parte appellata non aveva mai chiesto certificati di residenza al Comune di Rapallo e ha fornito prove della sua stabile permanenza a
AR presso la nonna materna (come risulterebbe dalle disposizioni di bonifico della nonna per il pagamento delle tasse presso l'Università di AR cui era CP_1 iscritta e da copia della procura ad acquistare metà dell'appartamento per cui è causa rilasciata il 28.7.2014 a AR (doc. 4 - 5)).
2,3) In merito ai motivi di appello sub 2), 5), 8), 9), 10) l'appellata deduceva l'opponibilità dell'accordo simulatorio alla avendo quest'ultima sottoscritto Pt_1 unitamente al figlio il preliminare plurilaterale del 3.7.2023, nel quale “sono CP_3 stati chiariti i ruoli formali e sostanziali di ciascuna parte nell'impegno alla vendita dell'immobile ai coniugi – poi con l'atto pubblico in data Per_2 Per_3 Pt_4
28.11.2023”; evidenziava che, in tale scrittura privata, e dichiarano e Pt_1 CP_3 riconoscono reciprocamente di essere sostanziali comproprietari e promittenti venditori dell'immobile e, in tale veste: incassano insieme la caparra confirmatoria di € 25.000,00
e ne rilasciano corrispondente quietanza ai promissari acquirenti;
autorizzano e delegano parte acquirente a versare parte della caparra confirmatoria (€ 5.000,00) e parte (€ 35.000,00) del residuo prezzo a saldo loro spettante a a Controparte_1
pag. 10/18 parziale restituzione dei prestiti da lei effettuati a favore di per la società CP_3
HeJ Sas a lui riconducibile;
autorizzano e delegano parte acquirente a versare parte della caparra confirmatoria e parte del prezzo a per il pagamento dei debiti nei Parte_3 suoi confronti;
si obbligano insieme a consegnare agli acquirenti le chiavi dell'immobile; a ulteriore conferma dell'intestazione fittizia della comproprietà,
deduce che, nei quasi dieci anni intercorsi fra la vendita “simulata” CP_1 [...]
(30.07.2014) e la vendita ai coniugi - (28.11.2023), non Per_4 Per_1 Per_3 Pt_1 le aveva mai chiesto di pagarle la quota di spese condominiali anticipate;
inoltre,
l'appellata sottolinea come la simulazione può essere opposta alla in quanto Pt_1 ella non è “terzo in buona fede”, come richiesto dall'art. 1415 c.c.; inoltre evidenzia che, un'eventuale aggressione dell'immobile ad opera dei creditori del figlio dell'appellante avrebbe certamente pregiudicato anche la stessa appellante che, essendo l'immobile indivisibile in natura, ne avrebbe perduto la disponibilità materiale;
infine, con riguardo ai bonifici effettuati a favore del patrigno, l'appellata evidenzia un uso strumentale degli stessi per farli risultare come mezzi di pagamento della compravendita dell'appartamento; infatti, mentre per i primi tre bonifici – eseguiti in data 2.09.2013 per €.30.000,00; in data 23.04.2014 per €. 11.500,00, e in data 6.06.2014 per €.
13.000,00 – la causale “Prestito a per HEJ SAS” rispecchia il reale scopo CP_3 dell'operazione, non a caso, soltanto l'ultimo, eseguito in data 27.04.2014, ossia nell'imminenza del rogito avvenuto il 30.07.2014, porta la causale “saldo acquisto casa” che è falsa.
2.4) In merito al motivo di appello sub 3) l'appellata deduceva che la sentenza revocatoria, avendo efficacia di giudicato esclusivamente in relazione alla domanda svolta dalla sig.ra (quale creditrice danneggiata dall'atto di cessione delle quote), Pt_3 non avesse alcuna incidenza sul diverso rapporto interno tra le odierne parti (il cui reale contenuto è ben chiarito dalla scrittura privata del 3.7.2023 che definisce i rapporti interni fra e ). Pt_1 CP_3 CP_1
2.5) In merito al motivo sub 4) e sub 6) l'appellata ribadisce che, con la sua partecipazione al preliminare di vendita, aveva riconosciuto di essere il CP_3 comproprietario effettivo dell'immobile promesso in vendita ai coniugi Persona_5
pag. 11/18 mentre essa stessa ha sottoscritto il definitivo atto pubblico di vendita a favore di questi ultimi come formale intestataria della quota.-
2.6) In merito al motivo sub 7) l'appellata evidenzia come la chat whatsapp (doc. 13
), utilizzata per argomentare tale motivo, in cui chiede ad CP_1 CP_3 Pt_2 di convincere la nipote a rilasciargli procura per vendere l'immobile,
[...] CP_1 non fa altro che confermare che considerasse la quota immobiliare di sua CP_3 esclusiva proprietà tanto che ne aveva promesso la vendita e ne aveva trattenuto il prezzo per pagare i suoi debiti verso . Parte_3
2.7) In merito al motivo sub 11): l'appellata osserva come la conclusione alla quale perviene il Giudice di prime cure sia assolutamente coerente e logica.
2.8) Con ordinanza del 6.11.2025, questo Giudice rigettava l'istanza di sospensione dell'esecutorietà della sentenza appellata e fissava per la precisazione delle conclusioni e la discussione ex art. 281 sexies c.p.c. l'udienza ex art. 127 ter c.p.c. del 25.11.2025, all'esito della quale la causa veniva trattenuta in decisione.


3. Sull'eccezione di simulazione dell'atto di trasferimento delle quote.
3.1) Tutti i motivi di appello, strettamente interdipendenti tra loro, censurano la sentenza di primo grado nella parte in cui ha ritenuto che il trasferimento delle quote di proprietà dal sig. alla sig.ra , con atto del 30.7.2014, avesse natura CP_3 CP_1 simulata e, sulla base di tale assunto, ha escluso che la fosse obbligata al CP_1 pagamento degli oneri condominiali di cui la sig.ra (odierna appellante) chiede Pt_1 il rimborso.
3.2) Non si ritiene che, a fronte dell'eccezione di simulazione sollevata, sussista un'ipotesi di litisconsorzio necessario con il predetto sig. (padre adottivo CP_3 dell'appellata), in quanto, come osserva anche la Cassazione, “la fattispecie della simulazione, sia essa assoluta o relativa, integra un'ipotesi di litisconsorzio necessario tra le parti del contratto solo nel caso in cui il relativo accertamento risulti richiesto in via principale, con la conseguenza che il contraddittorio nel giudizio tra tutti i partecipanti, o i loro eredi, all'atto impugnato per simulazione è necessario quando la nullità che ne deriva all'atto venga posta a fondamento dell'azione, e non quando il suo accertamento formi oggetto di una mera eccezione e debba effettuarsi in via
pag. 12/18 incidentale, senza efficacia di giudicato” (cfr., in questo senso, ad es., Cass., Sez. 3,
Ordinanza n. 13145 del 25/05/2017).
3.3) Nel caso in specie l'eccezione di simulazione è stata sollevata dalla sig.ra CP_1 al solo fine di escludere la debenza di oneri condominiali, di cui l'altra comproprietaria dell'immobile chiede il rimborso, sicché trattandosi di mera eccezione non si ravvisa la necessità di disporre ai sensi dell'art. 354 primo comma c.p.c. la rimessione degli atti al giudice di prime cure per l'integrazione del contraddittorio nei confronti del sig.
CP_7
3.4) Inoltre il giudicato formatosi sull'azione revocatoria intrapresa dalla sig.ra Pt_3 creditrice dell' ed estranea al presente giudizio, in relazione all'atto di vendita CP_7 delle quote dall alla , non preclude di per sè la stessa astratta CP_7 CP_1 configurabilità della simulazione eccepita dalla;
non sfugge, al riguardo, che il CP_1 giudicato, coprendo non solo quanto dedotto dalle parti ma anche il deducibile, precluda al creditore, il quale abbia esercitato vittoriosamente l'azione revocatoria, di chiedere in separato e successivo giudizio la simulazione (cfr. Cass. n. 5825/2024) dello stesso atto negoziale già revocato;
tuttavia, nel caso in specie, l'eccezione di simulazione non è sollevata dallo stesso creditore (terzo estraneo al preteso accordo simulatorio) ma da una delle parti contraenti al fine di contestare la debenza di oneri discendenti dall'effettivo trasferimento del diritto di proprietà.
3.5) Sicché, avendo l'azione revocatoria, su cui è intervenuto il giudicato, parti, petitum
e causa petendi differenti si ritiene che il giudicato formatosi non dispieghi alcuna efficacia vincolante nel presente giudizio avente ad oggetto la debenza di oneri condominiali.
3.6) Venendo al merito dell'eccezione di simulazione sollevata dalla parte appellata si premette in diritto che, in base all'art. 1417 c.c., la simulazione presuppone la partecipazione di tutti i soggetti che hanno partecipato all'accordo simulatorio e la prova della simulazione va fornita con la controdichiarazione, vietando l'art. 1417 c.c. la prova per testi o per presunzioni.
3.7) Inoltre – secondo la giurisprudenza di legittimità (cfr. Sez. 2 - , Ordinanza n. 18049 del 06/06/2022) - il requisito della forma scritta “ad substantiam” deve essere rispettato dal contratto apparente mentre l'accordo simulatorio - che può essere anteriore o pag. 13/18 contemporaneo al contratto simulato, ma non posteriore ad esso - va provato, tra le parti, con la controdichiarazione scritta, che, non essendo espressione della “voluntas simulandi”, ma atto ricognitivo della volontà manifestata in precedenza, è idoneo mezzo di prova anche se sottoscritta solo dalla parte contro cui sia prodotta in giudizio e anche se successiva all'accordo simulatorio, essendo soggetta solo alle regole della forma scritta “ad probationem”.
3.8) La Suprema Corte ha altresì evidenziato come “nei rapporti fra le parti, la controdichiarazione costituisce il mezzo usualmente adoperato per documentare una simulazione e costituisce atto di accertamento o di riconoscimento scritto non avente carattere negoziale, di tal che la controdichiarazione non solo non deve essere coeva all'atto simulato ma non deve neppure necessariamente provenire da tutte i partecipi all'accordo simulatorio, potendo provenire anche dalla sola parte che voglia manifestare il riconoscimento della simulazione. Tuttavia, per potersi attribuire alla controdichiarazione unilaterale il significato e gli effetti di riconoscimento della simulazione è necessario che questa provenga dalla parte contro il cui interesse è redatta, da quella parte, cioè, che trae vantaggio dall'atto simulato mentre assume, con la controdichiarazione, obblighi diversi e maggiori di quelli che gli derivano dall'atto contro cui questa è redatta (Cassazione civile, sez. II, 30/01/2013, n. 2203; Cassazione civile, sez. II, 09/06/1992, n. 7084) (v., ex multis, Corte di Cassazione, sez. II Civile,
Ordinanza n.24914 del 15/09/2021).
3.9) Orbene, nel caso in specie, nel contratto preliminare del 3.7.2023, con il quale i sigg.ri , e promettevano in vendita l'immobile a terzi estranei CP_1 Pt_1 CP_3 al giudizio, i predetti , e attestavano espressamente che i sigg.ri CP_1 Pt_1 CP_3
e erano “proprietari sostanziali” dell'immobile. Pt_1 CP_3
3.10) In particolare a pagina 3 della scrittura, concernente le “modalità e destinazioni” della corresponsione del prezzo di vendita, le parti danno atto che “euro 25.000,00 a titolo di caparra confirmatoria sono stati pagati in data odierna dalla promessa parte acquirente ai Signori e quali sostanziali Parte_1 CP_3 comproprietari e promittenti venditori dell'immobile prima descritto, che con la firma della presente ne rilasciano corrispondente quietanza”;
pag. 14/18 3.11) A pag. 6 è dato leggere che “La Sig.ra ed , Parte_1 CP_3 quali sostanziali comproprietari e promittenti venditori autorizzano parte compratrice
a versare direttamente alla Signora euro 5.000,00 … alla Controparte_1 sottoscrizione del preliminare di compravendita ed euro 35.000,00 al rogito notarile a parziale restituzione del prezzo di euro 61.500,00 corrisposto al Sig. CP_3 con le modalità descritte nell'atto pubblico di compravendita Notaro in data Per_6
30.7.2014 rep. n. 73.874 racc. n. 32.225 dichiarato parzialmente inefficace …”;
3.10) A pag. 7, si legge che “le chiavi dell'immobile in oggetto, attualmente detenute dai signori e verranno consegnate dalla promessa Parte_1 CP_3 parte alienante alla promessa parte acquirente al momento della stipula del rogito notarile di trasferimento della proprietà”.
3.12) Dunque le clausole danno espressamente atto che proprietari sostanziali dell'immobile erano l'appellante e il figlio il quale, all'evidenza, non CP_3 partecipava all'atto solo per prestare l'assenso per formalità collegate alla cancellazione della trascrizione ma, unitamente alla madre (Rappini) si qualificava come sostanziale proprietario dell'immobile rilasciando quietanze, dando atto di detenere insieme alla madre le chiavi dell'alloggio e dando istruzioni operative sul pagamento del prezzo rilasciando anche quietanza di pagamento della caparra.
3.13) Né potrebbero trarsi argomenti di segno opposto a fronte di tali clausole
(sottoscritte anche dall'odierna appellante), indicative dell'intestazione fittizia delle quote alla , dal fatto che nell'atto del 28.7.2014 – mediante il quale il sig. CP_1
apparentemente cedeva le proprie quote di proprietà sull'immobile alla figlia CP_3 adottiva – le parti dichiarassero che il prezzo fosse stato corrisposto dalla CP_1
con quattro bonifici tra il 2.9.2013 e il 24.7.2014, giacché i primi tre bonifici CP_1
(2.9.2013 per € 30.000,00 – 23.4.2014 per € 11.500,00 – 6.6.2014 per € 13.000,00), non recavano quale causale il pagamento del prezzo delle quote di proprietà (peraltro cedute solo parecchi mesi dopo) ma un prestito per la società del padre pesantemente indebitata
(come indirettamente dimostrato dall'azione revocatoria intrapresa dalla sig.ra Pt_3 nei confronti del debitore . CP_7
pag. 15/18 3.13) D'altronde appare improbabile che il prezzo potesse essere anticipatamente pagato a distanza di mesi dal preliminare con mezzi di pagamento nei quali veniva indicata come causale un prestito.
3.14) Sicché alla stregua della successiva scrittura del 3.7.2023 e degli estratti conto della sig.ra pare del tutto logico presumere che i pagamenti indicati nell'atto di CP_1 cessione delle quote fossero in realtà dei prestiti al padre adottivo.
3.15) D'altronde se alla sig.ra fosse stato realmente ceduto il 50% delle quote CP_1 di proprietà dell'immobile, il ricavato della successiva vendita - al netto dell'importo dovuto alla sig.ra (creditrice del sig. - sarebbe stato ripartito in misura Pt_3 CP_7 paritaria tra le due comproprietarie (odierna appellante e ) e non in modo del CP_1 tutto asimmetrico mediante l'attribuzione alla della maggiore entità del ricavato Pt_1
(cfr. rogito Notaio sub doc. 15 ). Per_7 CP_1
3.16) Ad ulteriore conforto della natura simulata della cessione delle quote dal padre alla figlia adottiva si evidenzia che neppure è chiaro quale interesse potesse avere la
, all'epoca dell'atto studentessa appena diciannovenne, a rendersi cessionaria di CP_1 quote di immobile da parte del padre adottivo (fortemente indebitato) che, peraltro, per un certo periodo successivo alla cessione delle quote – come si dà atto anche nella sentenza inerente l'azione revocatoria – aveva continuato a vivere presso l'immobile senza corrispondere alcunché alla figlia.
3.17) Pertanto, essendo la cessione delle quote di proprietà alla meramente CP_1 apparente, la stessa non può essere chiamata a rispondere dei relativi oneri condominiali che competono solo ai “proprietari sostanziali” non essendo, peraltro, neppure allegato un titolo contrattuale che legittimi un suo dovere di contribuzione alle spese condominiali ordinarie, non potendosi tale obbligo dedursi dal mero dato della residenza della (argomento del tutto inconferente ai fini della decisione). CP_1
3.18) Né potrebbe trarsi un obbligo di contribuzione a carico della dalla CP_1 clausola inserita nel preliminare del 3 luglio 2023 (cfr. prod.doc. 14), poiché la clausola in questione (pagine 7 e 8 della scrittura), nel regolare il riparto di spese condominiali tra venditori e acquirenti, pone le spese condominiali deliberate prima del rogito del definitivo a carico delle parti, genericamente indicate come “promittenti venditori”,
pag. 16/18 parti con le quali, però, la scrittura identifica indifferentemente sia il sig. (cfr. CP_3 pagina 3 della scrittura) sia la signora (cfr. intestazione della scrittura). CP_1
3.19) Sicché, dovendosi ritenere alla stregua dei convergenti elementi sopra esposti la natura simulata della cessione delle quote di proprietà alla sig.ra , pare logico CP_1 concludere che tale clausola, peraltro diretta a ripartire le spese condominiali tra venditori e acquirenti, abbia voluto riferirsi non già alla promittente venditrice apparente
( ) ma al sig. identificato nella scrittura come proprietario sostanziale e CP_1 CP_3 promittente venditore.
3.20) Si ritiene pertanto che l'appello vada rigettato con conferma della sentenza appellata.
4. Sulle spese di lite.
4.1) Le spese di lite seguono la soccombenza nella misura liquidata in dispositivo in conformità dei valori medi (previsti in relazione allo scaglione di riferimento da €
5201,00 ad € 26.000,00) per le fasi di studio e introduttiva e in conformità ai valori minimi per le fasi di trattazione e decisionale avendo i difensori in dette fasi richiamato difese già svolte nei propri atti di costituzione in giudizio.
4.2) Il totale rigetto dell'appello impone di dare atto del fatto che ricorrono in capo all'appellante i presupposti di cui all'art.13, comma 1-quater, DPR 115/02 per il pagamento del doppio contributo unificato.


P.Q.M.

definitivamente pronunciando nella causa d'appello contro la sentenza n. 735/2025 emessa dal Giudice di Pace di Genova, pubblicata in data 27.3.2025, notificata a mezzo pec in data 27.11.2024, respinta ogni altra domanda, istanza o deduzione, così provvede:
1) RIGETTA l'appello e, per l'effetto, CONFERMA la sentenza impugnata;

2) DICHIARA TENUTA E CONDANNA la sig.ra al pagamento delle Parte_1 spese di lite del grado in favore della sig.ra , spese che liquida in Controparte_1 complessivi € 3.387,00
(di cui
Fase di studio della controversia, valore medio: € 919,00
Fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 777,00 pag. 17/18 Fase istruttoria e/o di trattazione, valore minimo: € 840,00
Fase decisionale, valore minimo: € 851,00) oltre al 15% ex art.2 DM 55/14, CPA ed IVA come per legge;

3) DA' ATTO che sussistono, in capo a Parte appellante, i presupposti di cui all'art.13, comma 1quater, DPR 115/02, per il pagamento del doppio contributo unificato.
Così deciso in Genova in data 11 dicembre 2025.
Il Giudice dott. Mirko Parentini

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