N. R.G. 4162/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario, avv. IM D'SI ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4162/2025
Promossa da
, rapp.ta e difesa, in virtù di procura in calce all'atto di Parte_1 intimazione sfratto, dall'avv. Maria Michela Albano e presso il cui studio elett.te domicilia, sito in Pontecagnano Faiano, alla via Carducci, 1, attrice-intimante
Contro
La in persona del legale rapp.te Controparte_1
p.t., sig. , rapp.to e difeso, in virtù di procura in calce alla Controparte_2 comparsa di costituzione, dall'avv. Michele Marino e presso il cui studio elett.te domicilia sito in Salerno, alla via B. Freda, 50, convenuta- intimata
Oggetto: sfratto per morosità
Conclusioni: come da verbale di udienza
Svolgimento del processo
Con atto di intimazione sfratto per morosità, ritualmente notificato, la sig.ra Parte_1 premesso di essere titolare dell'azienda commerciale “Caffetteria dei
[...]
Mille II” esercente attività di bar e caffetteria presso la propria sede sita in Salerno alla via Trento, 44; che, con contratto sottoscritto in data 28/12/2020, ritualmente registrato, concedeva in affitto tale azienda alla società “La Locanda Dei Mille II dei
F.lli Gigantino S.r.l.s.” con sede legale in Salerno, alla via Gian Vincenzo De
pagina 1 di 5 per il periodo 01/01/2021 al 31/12/2026, determinando un canone annuo di Pt_2 affitto in € 3.600,00, da corrispondersi in rate mensili anticipate di € 300,00 da versarsi entro il 5 dell'inizio di ogni mese;
che la società affittuaria non ha versato i canoni a decorrere da Aprile 2023 alla data dell'intimazione, per un importo complessivo di € 3.900,00, tanto premesso intimava a La Locanda dei Mille II dei F.lli Gigantino S.r.l.s., in persona del legale rapp.te p.t., sfratto per morosità con invito a rilasciare immediatamente libero da persone e/o cose di proprietà dell'affittuario e nella piena disponibilità dell'istante l'azienda commerciale denominata “Caffetteria dei Mille II”e, nel contempo, lo citava a comparire innanzi all'intestato Tribunale per ivi sentir convalidare l'intimato sfratto per morosità con fissazione della data di rilascio;
nel merito dichiarare risolto, per grave inadempimento dell'affittuario, il contratto in essere tra le parti nonché emettere decreto ingiuntivo, immediatamente esecutivo, per l'importo di € 3.900,00 per i canoni scaduti e non pagati, oltre quelli a maturare fino alla data del rilascio, con vittoria di spese di giudizio
Con comparsa del 25/05/2024 si costituiva La Locanda dei Mille II dei F.lli
Gigantino S.r.l.s., in persona del legale rapp.te p.t. opponendosi alla richiesta, rilevando la insussistenza delle condizioni per l'emanazione dell'ordinanza di rilascio, ritenendo che la convalida di sfratto per morosità, ex art. 658 c.p.c., non è consentita nell'ipotesi di affitto di azienda sulla base del dato testuale di tale disposizione rimasto immutato in seguito alla riforma Cartabia e, pertanto, la domanda è inammissibile tanto premesso si opponeva alla richiesta di convalida di sfratto per morosità concludendo per la dichiarazione di inammissibilità e/o rigetto dell'avversa domanda, con vittoria di spese di giudizio.
La fase sommaria veniva definita con la concessione dell'invocata ordinanza di rilascio.
Con la medesima ordinanza veniva disposto il mutamento di rito, termine per l'attivazione della procedura della mediazione e l'assegnazione di termine, ex art. 426
c.p.c. per il deposito di memorie e documenti integrativi.
Su istanza di parte convenuta il giudizio veniva anticipato con fissazione di nuova data di udienza cui la causa veniva rinviata per la discussione.
Alla odierna udienza, sulle conclusioni delle parti la causa è stata decisa con contestuale deposito delle motivazioni. pagina 2 di 5 Motivi della decisione
La riforma Cartabia, in tema di sfratti è stato esteso anche ai contratti di affitto di azienda, modificando, pertanto l'art. 657 c.p.c., includendo espressamente l'affittuario di azienda tra i destinatari della licenza per finita locazione. Tuttavia l'art. 658 c.p.c., che disciplina lo sfratto per morosità, non menzionava l'affitto d'azienda, lasciando dubbi sull'applicabilità della convalida di sfratto in caso di canoni d'azienda non pagati.
A sciogliere ogni dubbio in merito è intervenuta la Suprema Corte che, con sentenza n. 29253/2024, ha chiarito definitivamente che il procedimento speciale di sfratto per morosità si applica anche al contratto di affitto di azienda (o ramo di azienda).
Questo, però, avviene ad un'unica condizione: nel contratto di affitto dell'azienda o del ramo di azienda deve essere compreso anche un immobile.
Tanto chiarito dalla S.C nella fattispecie il contratto per cui è causa del 28/12/2020 all'art. 4) testualmente riporta:
“le parti concordemente dichiarano che i beni ceduti in affitto risultano qui indicati e sono rappresentati da:
n. 1 banco cm. 140 ref cm 150 cald – n 1 retro banco completo di mensole, di sportelli e piano macchina caffè – n. 1 pedana retro banco – n. 1 lavabo – n. 1 lavastoviglie n. 1 produttore ghiaccio n. 1 distributore granita n. 1 forno al quarz- n. 1 vetrina retri. N. 1 ombrellone pensile n. 1 pedana in ferro, n. 8 tavoli- n. 24 sedie- n. 2 ombrelloni neri- n. 1 condizionatore d'aria – n. 1 misuratore fiscale marca
[...]
Mod. Micro matricola n. SM2A004623.” CP_3
Pertanto, come è dato evincere dalla lettura dei beni concessi in affitto non vi è compreso alcun bene immobile.
Né può valere che nel medesimo contratto è previsto il subentro dell'odierno conduttore in tutti i contratti .... in quanto, il contratto di locazione del locale in cui viene esercitata l'attività non fa capo alle parti in causa ma a soggetto diverso, pertanto estraneo al presente giudizio.
In conclusione, quindi, alla luce di quanto chiarito dalla Suprema Corte la domanda di sfratto non può trovare accoglimento, quindi, va dichiarata inammissibile con conseguente revoca dell'ordinanza di rilascio del 08/06/2025.
Le spese di lite vengono interamente compensate tra le parti. pagina 3 di 5

P.Q.M.


Il Tribunale di Salerno –Prima Sezione Civile- definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 4162/2025 tra attrice – intimante e La Parte_1
Locanda dei Mille II dei F.lli Gigantino S.r.l.s., in persona del legale rapp.te p.t. sig.
, convenuto- conduttore, ogni altra istanza, eccezione, deduzione Controparte_2 reietta o assorbita cosi provvede:
1) Revoca l'ordinanza di rilascio del 08/06/2025;
2) Dichiara inammissibile e, in ogni caso, non convalida l'intimazione di sfratto proposta da parte intimante - attrice , nei confronti di La Parte_1
Locanda dei Mille II dei F.lli Gigantino S.r.l.s., in persona del legale rapp.te p.t. sig.
conduttore- convenuto;
Controparte_2
3) Compensa tra le parti le spese di giudizio.
Salerno, lì 04/11/2025
Il GOP
IM D'SI
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