TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
PROCESSO VERBALE D'UDIENZA
L'anno 2025, il giorno 2 del mese di dicembre, all'udienza tenuta dal G.U. presso la Prima Sezione Civile dr.ssa Grazia Maria CRUCITTI, viene chiamata la causa iscritta al n. 1237 dell'anno 2024 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi, promossa da
, nato a [...] il [...] Parte_1 [...]
, elettivamente domiciliato in Reggio Calabria alla via D. Muratori C.F._1
n. 45, presso lo studio dell'avv. Attilio Cotroneo, che lo rappresenta e difende per procura in calce all'atto di ricorso;

- RICORRENTE-
contro
, nato a [...] il [...] Controparte_1
elettivamente domiciliato in Palmi (RC) alla via CodiceFiscale_2
Tracciolino, presso lo studio dell'avv. Gaetano Francesco Cambrea, che lo rappresenta e difende per procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

- RESISTENTE-
avente per OGGETTO: preliminare di vendita. Sono comparsi:
l'avv. Attilio Cotroneo, per parte ricorrente;

l'avv. Antonello Enrico Chindamo, per delega dell'avv. Gaetano Francesco
Cambrea, per parte resistente.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni riportandosi agli atti e verbali di causa.
IL G.I.
DISPONE
che si proceda alla discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.. I procuratori delle parti discutono oralmente la causa, illustrando brevemente le conclusioni già rassegnate in atti e verbali.
Terminata la discussione, il G.I., dopo essersi ritirato in camera di consiglio, pronuncia, dando lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, la seguente sentenza.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
I sezione civile

Motivi della decisione
Il dott. conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Reggio Parte_1
Calabria il dott. , esponendo che, in Controparte_1 data 1° febbraio 2022, stipulava, quale promissario acquirente, un contratto preliminare di compravendita con il predetto, in qualità di promittente venditore, avente ad oggetto un appartamento bilocale sito nel Comune di
Scilla, loc. Chianalea, via Annunziata 125 al piano 2°, ubicato in un maggior fabbricato denominato “Residence Chianalea”, per il prezzo di €. 132.000,00.
Evidenziava di aver corrisposto al dott. , per come Controparte_1 previsto dal compromesso, la somma di €. 13.000,00, a titolo di caparra confirmatoria, con bonifico bancario effettuato il medesimo 1° febbraio 2022 e di aver, quindi, incaricato il Notaio, dott. , onde predisporre Persona_1 quanto necessario per la stipula del rogito.
Lamentava che, a seguito dell'incarico conferito ad un tecnico di fiducia (non avendo la controparte ottemperato alla richiesta documentale, avanzata dal
Notaio), emergevano difformità ed irregolarità urbanistiche, per le quali, il
Notaio comunicava che non fosse possibile procedere alla stipula dell'atto pubblico nella data, all'uopo, prefissata, essendo stata accertata l'esistenza, sin dal 1992, di un'ordinanza di demolizione del fabbricato, confermata dal TAR di
Reggio Calabria, con sentenza n. 13/1998, depositata il 30 ottobre 1998, all'esito di un giudizio di opposizione.
Concludeva, chiedendo di: “

1. Accertare e dichiarare la legittimità del recesso del dott. dal contratto preliminare stipulato con scrittura Parte_1 il 01.02.2022 condannando il promittente venditore dott. Controparte_1
a corrispondere al promissario acquirente la somma € Controparte_1
26.000,00, pari al doppio di quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria, oltre gli interessi legali maturati dal dovuto al soddisfo;



2. in via subordinata accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della parte promittente veditrice, condannando per l'effetto il dott. al risarcimento in Controparte_1 favore del ricorrente della somma di euro 13.000,00, corrispondente all'importo versato a titolo di caparra”.
Si costituiva in giudizio il dott. per Controparte_1 resistere alle domande avversarie e premesso che, in data, 08.2.1995, era stata presentata istanza di sanatoria ex D.L. 649/1994 e pagata la relativa oblazione pari a lire 5.000.000 il 19.12.1994 (circostanza, di cui era stata data comunicazione al promissario acquirente con nota del 23.5.2023), agendo in via riconvenzionale, chiedeva di:
“

1. rigettare tutte le domande in via principale e subordinata, avanzate dal ricorrente nei confronti dell'odierno resistente, perché Parte_1 sono infondate in fatto e in diritto per le ragioni esposte in narrativa;



2. l'accoglimento integrale della domanda riconvenzionale, vale a dire di ritenere e dichiarare il grave inadempimento del promissario acquirente
rispetto alle pattuizioni intervenute con il preliminare di Parte_1 vendita dell'1.2.2022, e conseguentemente di legittimare il promittente venditore , ex art. 1385 co 2 c.c., a Controparte_1 ritenere l'importo di € 13.000,00 già versato dal promissario acquirente, a titolo di caparra confirmatoria, con bonifico dell'1.2.2022”.

1. Preliminarmente, sul piano istruttorio, si conferma l'ordinanza con cui non è stata ammessa la prova testimoniale offerta da parte ricorrente, vertendo su circostanze documentali.
Tanto premesso, risulta documentalmente provato (cfr. “Compromesso di compravendita immobiliare”, allegato da parte ricorrente) che, in data 1° febbraio 2022, le parti stipulavano contratto preliminare di compravendita, avente ad oggetto l'immobile sito nel Comune di Scilla, loc. Chianalea, via
Annunziata 125, piano 2° del “Residence Chianalea”.
Il menzionato contratto reca, in particolare, le seguenti pattuizioni: “… 5) Le parti si obbligano a concludere la vendita al prezzo complessivo di €. 132.000,00.
6) La parte promissaria acquirente verserà al momento della firma del presente atto un anticipo a titolo di caparra confirmatoria di €. 13.000,00 che la parte promittente venditrice accetta e rilascia quietanza, a mezzo bonifico bancario alla Banca Intesa S. Paolo di Udine IBAN: … e la somma residua pari ad €.
119.000,00 al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita”
(cfr. contratto preliminare, in atti).

2. Ciò posto, le domande, avanzate da parte ricorrente -in via principale e subordinata- non appaiono fondate.
Il presunto inadempimento del promittente alienante non può ritenersi sussistere nel caso in esame.
Invero, l'eccepita incommerciabilità dell'immobile, oggetto di causa, risulta smentita dal contratto di compravendita (Rep. n. 14386 e Racc. n. 9281), per
Notar riguardante il medesimo immobile, stipulato dal dott. Persona_2
, con un terzo, il successivo 24.05.2024 (cfr. documento Controparte_1 allegato da parte resistente).

3. Passando all'esame della domanda avanzata, in via riconvenzionale dal resistente, anch'essa non appare fondata. Nella specie, non è configurabile l'eccepito grave inadempimento imputato al promissario acquirente, il quale ha corrisposto l'importo dovuto al momento della firma del contratto preliminare e, per la stipula del definitivo, si è rivolto ad un notaio, conseguendo la relativa convocazione delle parti.
Invero, era il notaio, incaricato della stipula dell'atto di compravendita, a dichiarare che il contratto definitivo non potesse essere concluso tra le parti, inviando diretta comunicazione al resistente, per il tramite del legale di quest'ultimo (“Con riferimento alla vendita in oggetto, si comunica che, a seguito dell'ulteriore documentazione reperita e che, per conoscenza si allega alla presente, non è possibile procedere alla stipula dell'atto prevista per il 6 luglio 2023 alle ore 11.00. Nel caso di documentazione attestante l'annullamento dell'ordinanza di demolizione, vogliate provvedere all'invio della stessa”, cfr. documento allegato dal ricorrente e non contestato dalla controparte).
Orbene, poiché lo scioglimento del contratto è la via scelta da entrambi i contraenti (il ricorrente, mediante domande espresse;
il resistente, mediante domanda implicita, contenuta in quella di declaratoria dell'avversario grave inadempimento e del diritto di ritenere la caparra e, comunque, per facta concludentia, avendo alienato l'immobile ad un terzo), atteso che si è accertata l'infondatezza degli scambievoli addebiti e non si può quindi pronunciare la risoluzione per colpa di una delle parti, dovendo darsi atto dell'impossibilità di esecuzione del contratto, occorre statuire conseguentemente una risoluzione del contratto de quo per mutuo dissenso.
Invero, le manifestazioni di volontà, espresse dalle parti, appaiono dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale.
Ritiene questo giudice di far proprio l'orientamento espresso dalla Suprema
Corte di legittimità, (arg. Cass. civ., sez. II, 24 gennaio 2025 n. 1764), secondo cui, pur non potendo rinvenire il proprio fondamento normativo direttamente in quella parte dell'art. 34 c.p.c. che dispone un'estensione dell'oggetto del giudicato per legge (indipendentemente dalla domanda di parte), tale orientamento è sorretto da una logica analoga a quella che ha ispirato il legislatore nel dettare l'art. 34 c.p.c.. Infatti, l'impossibilità dell'esecuzione del contratto per effetto della scelta di entrambi i contraenti di scioglimento del contratto medesimo (fondata da ciascuna parte sull'inadempimento dell'altra) si prospetta come un ostacolo preclusivo alla pronuncia sulla risoluzione del contratto per inadempimento imputabile all'una o all'altra. Su ciò si profila la necessità di decidere con efficacia di giudicato nel senso appunto dello scioglimento del rapporto contrattuale.
Avendo entrambe le parti manifestato comportamenti incompatibili con la prosecuzione del rapporto contrattuale, va, dunque, dichiarata la risoluzione del contratto per mutuo dissenso.
Tale declaratoria produce effetti liberatori e restitutori con effetto retroattivo tra le parti (ex art. 1458 c.c.).
Dalle superiori argomentazioni, discende che in assenza di un avversario comportamento inadempiente, non sussiste il diritto del promissario acquirente di richiedere il doppio della caparra né quello del promittente venditore di trattenerla né può essere riconosciuto alcun diritto risarcitorio in favore della parte ricorrente.

5. L'esito complessivo del giudizio giustifica la compensazione delle spese di lite tra le parti.



P.Q.M.


Il Tribunale, in persona del Giudice Istruttore, in funzione di giudice monocratico, sentiti i procuratori delle parti, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 1237 dell'anno 2024 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi, promossa da nei confronti di , Parte_1 Controparte_1 così provvede:
1) rigetta le domande di parte ricorrente;

2) rigetta la domanda, avanzata in via riconvenzionale, da parte resistente;

3) dichiarata la risoluzione del contratto preliminare di compravendita, meglio indicato in parte motiva, per mutuo dissenso;

4) compensa le spese di lite tra le parti. Così deciso in Reggio Calabria, lì 2 dicembre 2025.
Il Giudice
(Dott.ssa Grazia Maria Crucitti)
.