N. R.G. 1551/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PRATO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. IA AR, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1551/2020 promossa da:
, rappresentato e difeso dall'avv. Maria lucarini e dall'avv. Federico Parte_1
Fantacci;
PARTE ATTRICE contro
Controparte_1 rappresentata e difesa dall'avv. Marco Santini;

PARTE CONVENUTA
avente ad oggetto: azione ex art. 2932 c.c.
CONCLUSIONI
Per Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito così giudicare, previa qualunque forma e Parte_1 statuizione, ogni contraria domanda e istanza respinta: IN TESI: Accertare e dichiarare che con
“preliminare di assegnazione” del 13.03.2014 ai rogiti del Notaio rep. 24.157 Persona_1 racc. 9.798, registrato il 18.3.2014 al n. 2657, concluso tra il sig. e la Parte_1 [...]
in persona del legale rappresentante pro tempore, quest'ultima ha promesso di Controparte_1 vendere al primo gli immobili di seguito descritti: autorimessa identificata al NCEU del Comune di Prato al Foglio 46, Particella 828, Sub. 270, Categoria C6 classe 5° mq 27 con accesso da Via
Lippini. Accertare e dichiarare l'avvenuto pagamento totale del prezzo di assegnazione degli pagina 1 di 12 immobili anzi descritti da parte del sig. in favore della Parte_1 Controparte_1
, oggi
[...] Controparte_2
Accertare e dichiarare l'inadempimento all'obbligo di
[...] concludere il contratto definitivo per atto pubblico e/o scrittura privata autenticata da parte di
, oggi Controparte_1 Controparte_2
come da preliminare di assegnazione
[...] sopra citato e conseguentemente emettere sentenza che, ai sensi dell'art. 2932 c.c., produca gli effetti del contratto definitivo non concluso e trasferisca in favore del Sig. ( Parte_1 [...]
nato a [...] il [...], residente a [...]
n.69/C, la piena proprietà degli immobili come sopra descritti e individuati, e per l'effetto ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Prato di trascrivere la emananda sentenza, esonerando lo stesso da qualsiasi responsabilità̀.” Con vittoria di spese o, in caso di soccombenza, con compensazione delle spese per la particolarità del caso.
Per : voglia il Tribunale Parte_2 dichiarare la domanda ex art. 2932 cc inopponibile alla procedura fallimentare ex artt. 169 e 45
l.f. in quanto trascritta in data 16.6.2020, quindi dopo la presentazione della domanda di concordato in data 15.4.2020 che ha preceduto, di un paio di mesi e quindi con ovvia consecuzione, il fallimento (doc. 4): è stato anche comunicato lo scioglimento dal contratto ex art. 72 l.f.; per la denegata ipotesi in cui dovesse essere accolta la domanda ex art. 2932 cc,
l'immobile non potrà che essere trasferito dal fallimento nello stato di fatto e di diritto in cui versa (ivi compresi i gravami pregiudizievoli precedenti alla trascrizione della domanda retroagendo la sentenza di accoglimento solo fino a tale trascrizione quando i gravami erano già presenti, e non potendo comunque il fallimento essere condannato alla relativa cancellazione, domanda invero non formulata da parte attrice) e dietro assunzione del di tutti gli Pt_1 obblighi previsti a suo carico nel contratto preliminare, e il pagamento del saldo ancora dovuto, euro 1.149,56, salva comunque applicazione dell'iva di legge, oltre spese di gestione e assegnazione. Con vittoria di spese.
Ragioni in fatto e in diritto della decisione
Con citazione regolarmente notificata il 15 giugno 2020, ha convenuto in Parte_3 giudizio la e concordato preventivo (da Controparte_1 ora in poi;
il 5 ottobre 2020, ha riassunto il giudizio, ai sensi CP_1 Parte_3
pagina 2 di 12 dell'art. 303 c.p.c., a seguito del fallimento della cooperativa, dichiarato dal Tribunale di Prato in data 23 giugno 2020 con sentenza trascritta il 24 giugno 2020.
A sostegno della domanda, trascritta il 16 giugno 2020, ha dedotto che: il 13 marzo 2014,
socio della Cooperativa, ha sottoscritto con la medesima un “preliminare di Parte_1 assegnazione ai rogiti Notaio rep. 24.157 racc. 9.798, registrato il 18.3.2014 Persona_1 al n. 2657, avente ad oggetto autorimessa identificata al NCEU del Comune di Prato al Foglio 46,
Particella 828, Sub. 270, Categoria C6 classe 5° mq 27 al prezzo di € 33.489,00, facente parte di un più ampio complesso edilizio in costruzione;
il contratto definitivo avrebbe dovuto essere stipulato entro il 31 dicembre 2016; il è stato immesso nel possesso del bene e ne ha Pt_3 pagato tutte le spese e gli oneri condominiali;
anche il prezzo è stato pagato;
ciò nonostante, non
è stato possibile addivenire alla stipula del contratto definitivo;
dal 2017 sono emersi i problemi finanziari della cooperativa, ma il nonostante avesse già corrisposto il prezzo di Pt_3 vendita, così come altri soci, era disposto a procedere al versamento di somme aggiuntive, pur di vedersi riconosciuto il diritto al trasferimento del bene, con contestuale rinuncia degli istituti finanziari alle garanzie ipotecarie ivi trascritte;
a seguito della presentazione al Tribunale di Prato di un accordo di ristrutturazione del debito, il e gli altri assegnatari degli immobili della Pt_3 cooperativa erano disposti a versare il 60% del valore dell'ipoteca iscritta sugli immobili;

l'accordo, tuttavia, non è stato omologato dal Tribunale di Prato (provv. del 27 marzo 2020, RG
2\19); nel 2020, la cooperativa ha presentato un ulteriore accordo di ristrutturazione (il terzo, se si considera quello rinunciato nl 2017) che, ugualmente, il Tribunale ha respinto;
a quel punto, la ha comunicato ai soci di voler aderire all'istanza di fallimento depositata dalla CP_1
Procura della Repubblica, con rinuncia alla domanda di concordato presentata dalla cooperativa in 10 giugno 2020; la domanda di concordato è stata, dunque dichiarata improcedibile con decreto del 17 giugno 2020; prima della pronuncia del fallimento, invece, il si è Pt_3 determinato a promuovere azione ex art. 2932 c.c. e a trascrivere la relativa domanda;
il 26 giugno 2020, i curatori del fallimento hanno comunicato al che la cooperativa è stata Pt_3 dichiarata fallita dal Tribunale di Prato con sentenza 24\20; il ha, dunque, riassunto il Pt_3 presente giudizio nei confronti del fallimento.
Si è costituita la curatela della cooperativa la quale ha eccepito che: a seguito della citazione della parte attrice, con decreto del 28 ottobre 2020, è stata fissata udienza di comparizione delle parti al 18 febbraio 2021; il ricorso e il decreto sono stati notificati il 29 ottobre 2020; la domanda ex art. 2932 c.c. è inopponibile alla procedura fallimentare, ex art. 169 e 45 l.fall., in quanto trascritta il 16 giugno 2020, ovvero dopo la presentazione della domanda di concordato del 15 pagina 3 di 12 aprile 2020 che ha preceduto di un paio di mesi e, dunque, con ovvia consecuzione, il fallimento;
la curatela si è riservata la comunicazione di scioglimento del contratto ex art. 72 l. fall.; per l'ipotesi di accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c., l'immobile non può che essere trasferito con i gravami pregiudizievoli precedenti alla sentenza, giacchè la stessa retroagisce solo fino alla trascrizione della domanda, quando i gravami erano già presenti e non potendo il fallimento essere condannato alla cancellazione dei gravami, domanda peraltro non formulata da parte attrice;
il dovrà altresì pagare l'ulteriore saldo prezzo pari a € 1.149,56, salva Pt_3 applicazione dell'Iva, oltre alle spese di gestione e assegnazione.
La causa è stata istruita con produzioni documentali.
In data 4 giugno 2025, il giudice delegato del fallimento della convenuta ha autorizzato “la curatela ai sensi dell'art 72 L.F. a sciogliersi, su iniziativa della stessa Curatela, dall'atto
“Preliminare di assegnazione” del 13 marzo 2014, scrittura privata autenticata ai rogiti notaio rep 24.157 racc.9.798, registrato a Prato il 18/03/2014 n.2657, trascritto Persona_1 presso la Conservatoria dei RRII di Prato il 19/03/2014 r.p. n. 1702 (e dal precedente “Atto di prenotazione box datato 19 maggio 2011 scrittura privata non autenticata, non registrata, non trascritta) stipulato tra la in bonis, promittente assegnante, e il Controparte_1
Sig. , nato a [...] il [...] c.f.: promissario Parte_1 C.F._2 assegnatario, avente ad oggetto l'unità immobiliare ad uso autorimessa posta in Prato, al piano seminterrato del complesso condominiale con accesso dal nc. 7 di Via Parte_4
Lippini, censita al Catasto Fabbricati di Prato, in giusto conto, al foglio 46 della particella 828 subalterno 270, categoria C/6, classe 5^, consistenza mq.27 e rendita catastale di euro 175,70, oltre parti comuni”. All'udienza del 26 giugno 2025 la causa è stata trattenuta in decisione.
In data 19 settembre 2025, il Giudice ha rimesso la causa sul ruolo con il seguente provvedimento “rilevato che la causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 26/06/2025; che dalla perizia estimativa redatta nell'ambito del procedimento n. R.F. 24/2020 e ad acquisita agli atti su richiesta della parte attrice risulta che il bene oggetto della domanda attorea ex art.
2932 c.c. è gravata da una ipoteca non frazionata;
che nella predetta perizia si legge infatti
“l'autorimessa oggetto di perizia, descritta alla unità negoziale 25 dell'annotazione (immobile
n.66), individuata dalla particella 828 sub 270, risulta gravata assieme ad altre unità immobiliari da ipoteca non frazionata per l'importo di Euro 6.226.000,00 di cui Euro
3.113.000,00 in linea capitale […]”; che l'art. 8 D. Lgs. 122/2005 preclude al notaio di procedere alla stipulazione dell'atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si proceda alla suddivisione del frazionamento in quote o al perfezionamento di un pagina 4 di 12 titolo per la cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull'immobile; che l'art. 2932 c.c. sancisce che la sentenza che produce gli effetti del contratto preliminare di compravendita può essere emessa “qualora sia possibile”, escludendo dunque che la stessa possa essere adottata in elusione della legge;
ritenuto, pertanto, che debba essere sottoposto alle parti la questione rilevata d'ufficio relativa all'operatività dell'art. 8 D. Lgs.
122/2005 e alla sua applicabilità nell'ipotesi di sentenza che tiene luogo dell'obbligo di trasferire un immobile, invitando le stesse a documentare l'eventuale frazionamento dell'iscrizione ipotecaria;
che, per consentire alle parti di dedurre e replicare alla memoria avversaria, l'art. 101, c. 2 c.c. deve debba essere interpretato nel senso che, una volta concesso alle parti un termine non inferiore a venti giorni e non superiore a quaranta giorni per eventuali deduzioni difensive sulla questione rilevata d'ufficio dal giudice, sia doveroso consentire a ciascuna parte di replicare, fissando in questo caso, a tal fine, nuova udienza per la discussione orale nelle forme di cui all'art. 281 sexies c.p.c.”; parte ricorrente ha eccepito l'inapplicabilità dell'art. 8 d. lgs. 122\05 alla fattispecie in oggetto, trattandosi di immobile già completamente costruito e munito di agibilità; ha eccepito che, in ogni caso, l'onere di cancellazione e\o frazionamento dell'ipoteca di € 6.226.000,00 grava sul promittente venditore che potrà produrre l'atto di assenso alla cancellazione dell'ipoteca o, in alternativa, il giudice potrà ordinare la cancellazione del gravame;
la curatela ha confermato la permanenza dell'ipoteca non frazionata;
parte attrice non ha reiterato nelle conclusioni la domanda di cancellazione dell'ipoteca.
All'udienza del 12 novembre 2025, dopo il deposito di note scritte delle parti, il Giudice ha trattenuto la causa in decisione sulle conclusioni, come sopra riportate.
Venendo a decidere la causa, il Tribunale osserva quanto segue.
L'opponibilità della domanda al fallimento e la continuità della procedura di concordato preventivo con il fallimento.
In ordine alla specifica questione, il Tribunale di Prato si è già pronunciato più volte, ma in modo non univoco. Ed infatti, con sentenza n. 350/2024, il Tribunale ha ritenuto inopponibile ad altra procedura fallimentare una domanda ex art. 2932 c.c., trascritta in data 1.6.2020, sul presupposto della sussistenza di una consecuzione tra la domanda di concordato preventivo, presentata prima della trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. e il fallimento successivo alla trascrizione della domanda, valorizzando la continuità dello stato di crisi e la stretta prossimità temporale tra le due procedure. Altra posizione è stata, invece, espressa con sentenza n.
365/2024, che ha escluso la configurabilità del fenomeno della consecuzione in presenza di una rinuncia alla domanda di concordato preventivo, ritenendo che tale rinuncia, intervenuta prima pagina 5 di 12 dell'ammissione alla procedura, fosse idonea a spezzare la continuità tra le due fasi e a caducare ex tunc gli effetti della domanda stessa. In linea di continuità si pone la sentenza n. 441/2025, ove si argomenta che, pur in presenza di un'identità soggettiva e di una continuità dello stato di insolvenza tra la domanda di concordato preventivo e il successivo fallimento, la rinuncia alla domanda di concordato, intervenuta prima del vaglio di ammissibilità da parte del tribunale, è idonea a determinare la cessazione ex tunc degli effetti della procedura, con la conseguenza che non può ritenersi instaurata una procedura concorsuale suscettibile di porsi in consecuzione con il fallimento. Il Tribunale ha evidenziato come la rinuncia, in quanto atto unilaterale rimesso alla disponibilità esclusiva del debitore, sia priva di effetti nei confronti dei terzi e non possa produrre alcuna retrodatazione degli effetti della successiva dichiarazione di fallimento. In tale prospettiva, si è escluso che la mera presentazione della domanda di concordato, seguita da rinuncia, possa determinare l'inopponibilità alla massa delle formalità compiute successivamente, tra cui la trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c., la quale, se anteriore alla trascrizione della sentenza di fallimento, conserva piena efficacia nei confronti della procedura. Nello stesso senso, la sentenza 622\25. Tutte le sentenze pronunciate, ad eccezione della 365\24, si riferiscono alla medesima cooperativa convenuta nel presente giudizio;
la 365\24 ad altra cooperativa.
Anche questo Giudice, dunque, aderisce alla tesi maggioritaria espressa da questo Tribunale.
Ed infatti, la consecuzione tra le procedure concorsuali non costituisce un principio generale (cfr.
Cass. 5090\22) e non può essere dedotta in via automatica;
essa essere prevista dalla legge o, comunque, ricavabile secondo un principio ermeneutico, che non si ravvisa nel caso di specie.
Espone, infatti, il Giudice con la sentenza 441\25, alla quale questo Giudice si richiama per relationem, ritenendola pienamente condivisibile ed esaustiva “Secondo una definizione ormai consolidata nella giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass., n. 8013/1992, pronuncia che costituisce l'arresto base della materia, mai contraddetto in seguito, come ha rilevato Cass., n.
9290/2018), la consecuzione, quale fenomeno di unificazione delle procedure che, sulla base degli stessi presupposti soggettivi ed oggettivi, consentono l'applicazione, per interpretazione estensiva della disciplina dell'ultimo procedimento della serie, alle situazioni anteriori, si fondano sulla costanza di una correlazione logica tra le varie situazioni e sulla costanza dei due presupposti essenziali dei vari procedimenti: identità di qualificazione imprenditoriale;
identità di situazione di crisi qualificabile come insolvenza. Anche di recente è stato ribadito che la consecuzione tra procedure concorsuali è un «fenomeno di collegamento tra procedure di qualsiasi tipo, volte a regolare una coincidente situazione di dissesto dell'impresa, che trova nell'art. 69 bis l.fall. una sua particolare disciplina nel caso in cui esso si atteggi a consecuzione pagina 6 di 12 fra una o più procedure minori e un fallimento finale, non essendo all'uopo decisivo l'intervallo temporale in sé tra la chiusura della procedura minore e il successivo fallimento, purché si tratti di un intervallo di estensione non irragionevole, tale cioè da non costituire esso stesso elemento dimostrativo dell'intervenuta variazione dei presupposti delle due procedure» (per esempio in questo senso v. Cass., n. 26159/2024; v. anche Cass., n. 36354/2022 secondo cui, anche in caso di concordato "prenotativo" o "in bianco", la retrodatazione ex art. 69-bis, legge fall. del periodo
"sospetto" alla data di pubblicazione della domanda di concordato preventivo nel registro delle imprese, ai fini dell'esercizio delle azioni revocatorie, postula unicamente chetale dichiarazione di fallimento, non presupponendo l'avvenuta apertura della procedura concordataria mediante pronuncia del decreto di ammissione). È stato tuttavia precisato (v. in particolare Cass., n.
5279/2024) che, pur avendo valore sistematico, in quanto improntato all'esigenza di salvaguardia dell'interesse superiore di concreta attuazione della par condicio creditorum, anche contro eventuali espedienti tesi a vanificarla, tale principio non ha una portata generale, ma va applicato in modo selettivo, poiché non integra un autonomo criterio normativo destinato
a regolare ogni profilo della successione fra procedure concorsuali, ma riveste piuttosto il ruolo di «enunciato meramente descrittivo di soluzioni regolative aventi distinte fonti normative» (ex plurimis cfr. Cass. 21578/2022; Cass., n. 5090/2022): non è cioè sufficiente il dato oggettivo della consecuzione per ritenere che le disposizioni dell'una procedura si applichino automaticamente all'altra, perché manca nell'ordinamento positivo una disposizione normativa che riconosca, in via generale, il permanere degli effetti propri della procedura di concordato preventivo nel fallimento e, viceversa, la retrodatazione degli effetti propri del fallimento a partire dall'inizio del concordato. La consecuzione fra procedure e, in particolare, fra concordato preventivo e fallimento – spiega la Corte - è fenomeno caratterizzato da un'applicazione estensiva di norme in senso non bidirezionale, ma unidirezionale, poiché comporta la retrodatazione degli effetti della sentenza dichiarativa di fallimento alla data della presentazione della domanda della procedura minore, o della sua ammissione, ma non anche
l'estensione degli effetti del concordato al successivo fallimento (così Cass., n. 21578/2022 che, con sentenza emessa in motivato dissenso dalle precedenti ordinanze di Cass., n. 6381/2019 e
Cass., n. 24056/2021, ha escluso l'applicabilità dell'art. 168, comma 3, legge fall. – in tema di inefficacia delle ipoteche giudiziali iscritte nei novanta giorni anteriori all'iscrizione nel registro delle imprese del ricorso per concordato preventivo rispetto ai creditori anteriori al concordato
– al successivo fallimento, nel cui ambito l'inefficacia degli atti trova la propria disciplina negli artt. 64 e s. legge fall.). Ne consegue che il principio dell'unitarietà fra concordato preventivo e pagina 7 di 12 fallimento successivo è idoneo a far risalire gli effetti della seconda procedura all'apertura della prima solo in relazione alle ipotesi in cui ciò è specificamente previsto (cfr. Cass., Sez. Unite, n.
42093/2021, in motivazione), sulla base delle apposite disposizioni con le quali il legislatore ha inteso regolare, in vista di peculiari finalità [v. l'art. 67, comma 3, lett. e), legge fall. per
l'esenzione da revocatoria degli atti compiuti in esecuzione del concordato preventivo;
l'art.
111, comma 2, legge fall. quanto alla prededucibilità dei crediti sorti in occasione e in funzione del concordato preventivo;
l'art. 69-bis, comma 2, legge fall. circa la decorrenza dei termini di cui agli artt. 64, 65, 67, commi 1 e 2, e 69 legge fall.], cosicché, al di fuori di tali effetti tipici, nessun effetto ulteriore risulta predicabile in via interpretativa. L'art. 169, legge fall., come modificato dal d.l.vo n. 5/2006, richiama espressamente, tra le altre, l'art. 45, legge fall., con la conseguenza che le formalità necessarie per rendere opponibili gli atti ai terzi (c.d. pregiudizievoli), pur essendo valide, sono inefficaci nei confronti dei creditori se compiute dopo la presentazione della domanda di concordato (rectius: dopo l'iscrizione al registro delle imprese della stessa), così come quelle compiute dopo la dichiarazione di fallimento. Trattandosi di effetto che la legge collega all'innesco di entrambe le procedure concorsuali, il principio di consecuzione è astrattamente predicabile. Nel caso di specie, non è controverso che lo stato
d'insolvenza della Cooperativa esistente quando è stata presentata la domanda di concordato
c.d. in bianco fosse lo stesso di quando è stato dichiarato il fallimento della società; tale presupposto è stato peraltro accertato dalla sezione fallimentare di questo Tribunale con la sentenza n. 25/2020 del 23/06/2020 (doc. 10 allegato alla memoria ex art. 183, comma 6, n. 2,
c.p.c. della convenuta), in cui si rilevava testualmente che «lo stato di insolvenza della società è ormai risalente sin dalla presentazione della domanda di fallimento da parte della Procura della
Repubblica, nel 2015 (…)»; del resto, tra il deposito del ricorso per concordato e la dichiarazione di rinuncia alla domanda ex art. 161, legge fall.. È pacifico, inoltre, che il soggetto imprenditoriale che ha chiesto di accedere al concordato preventivo fosse lo stesso nei cui confronti è stato dichiarato il fallimento, sussistendo, pertanto, identità soggettiva. Tuttavia si deve escludere l'operatività del principio nel caso concreto in conseguenza della retroattività degli effetti della rinuncia alla domanda di concordato da parte della , la quale ha CP_1 determinato il venir meno ex tunc degli effetti della stessa, con ripristino della situazione di fatto
e di diritto precedente, come ben evidenziato dall'attrice nella memoria di replica;
in altri termini, a seguito dell'abbandono della domanda, è come se la procedura concordataria non fosse mai iniziata (pur residuando l'effetto preclusivo previsto dall'art. 161, comma 9, legge fall. di una nuova domanda nei due anni successivi). A questo rilievo si aggiunge la considerazione pagina 8 di 12 della diversità di ratio degli artt. 45 e 169, legge fall.: mentre la misura di protezione prevista dall'art. 169, legge fall., della inopponibilità ai creditori del concordato delle formalità pregiudizievoli compiute dopo la presentazione della domanda di concordato, è funzionale alla tutela dell'imprenditore e al buon esito del piano concordatario – si vuole cioè evitare che i creditori, avvedutisi dello stato di crisi dell'imprenditore, si muniscano di titoli che pregiudichino il buon esito della procedura concorsuale e il successo del piano che è già contenuto nel ricorso
-, la previsione di cui all'art. 45, legge fall. è posta a tutela della massa dei creditori;
pertanto, qualora la procedura concordataria venga meno a seguito della rinuncia del debitore, si verifica la cessazione degli effetti protettivi. Inoltre, l'art. 169 citato, nel richiamare l'art. 45 per proteggere l'intangibilità del patrimonio del debitore dalle iniziative dei terzi, al contempo tiene conto dell'esigenza di affidamento di quegli stessi terzi, affidamento che verrebbe irragionevolmente tradito dalla permanenza dell'effetto della inopponibilità delle formalità dagli stessi compiute in forza di una procedura mai neppure iniziata (cfr. in senso analogo Cass., n.
8996/2021 e Cass., n. 14671/2018, sulla diversa, ma in parte sovrapponibile questione della inefficacia delle ipoteche giudiziali iscritte nei novanta giorni antecedenti la domanda di concordato ai sensi dell'art. 168, comma 3, legge fall.).
Lo scioglimento dal contratto preliminare operato dalla curatela ai sensi dell'art. 72 l. fall.
L'eccezione in oggetto deve essere rigettata. Ed infatti, il curatore fallimentare del promittente venditore di un immobile non può sciogliersi dal contratto preliminare ai sensi dell'art. 72 l.fall. con effetto verso il promissario acquirente, se quest'ultimo ha trascritto prima del fallimento la domanda ex art. 2932 c.c. e successivamente anche la sentenza di accoglimento della stessa, in quanto, a norma dell'art. 2652, n. 2, c.c., detta trascrizione prevale sull'iscrizione della sentenza di fallimento nel registro delle imprese (Cass, ord. 13687\18). La dichiarazione di scioglimento dal contratto in oggetto è, dunque, inefficace nei confronti di Parte_1
L'applicabilità al caso di specie dell'art. 8 d lgs. 122\05.
Il giudice ha sollevato d'ufficio la questione dell'applicabilità alla fattispecie in oggetto dell'art. 8 l. 2 agosto 2004, n. 10 relativa all'obbligo di cancellazione o frazionamento dell'ipoteca antecedente alla compravendita che recita “Il notaio non può procedere alla stipula dell'atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull'immobile.”
pagina 9 di 12 Osserva a questo proposito il Giudice che l'art. 1 della legge 2 agosto 2004, n. 210 che
“Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire.” dispone che: “Il Governo è delegato ad adottare, entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge, con l'osservanza dei principi e criteri direttivi di cui all'articolo 3, uno o più decreti legislativi recanti norme per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità, anche apportando alla legislazione vigente le modifiche e le integrazioni necessarie per il coordinamento della medesima con le disposizioni contenute nei predetti decreti legislativi.”.
Risulta, invece, dalla ctu redatta dal geom. per il fallimento (doc. 10 di parte attrice) che Per_2 il bene immobile di cui è causa è stato oggetto delle seguenti istanze edilizie: -concessione edilizia P.G. 23515 del 15/04/2002 (busta PE-1007-2002) ritirata il 28/07/2003; concessione edilizia P.G. 56324 del 09/09/2004 (busta PE-2134-2004) rilasciata il 03/11/2004; variante finale art.45 del Regolamento Edilizio P.G. 127177 del 24/09/2008 (busta PE-2762-2008); deposito due certificati di agibilità in data 02/03/2009 P.G. 28772 (busta ABAG-36-2009) e P.G. 28776 (busta
ABAG-37-2009).
Risulta, poi, che l'atto di assegnazione del bene al è avvenuta con atto del Pt_3
13/03/2014, trascritta al n.1702 R.P. del 19/03/2014; a tale data, dunque, il bene era ultimato ed aveva il certificato di agibilità. La compravendita in oggetto non ricade, dunque, nella fattispecie prevista dall'art. 8 d. lgs. 122\05.
La trasferibilità del bene ai sensi dell'art. 2932.
Nella relazione del ctu geom. già sopra citata risulta che: “I dati catastali e la Per_2 planimetria della unità immobiliare in oggetto sono conformi allo stato di fatto e non sussistono difformità rilevanti tali da influire sul calcolo della rendita catastale e da dare luogo, ai sensi della vigente normativa, all'obbligo della presentazione di nuova planimetria.” e ancora che
“L'autorimessa non è soggetta per sua natura e destinazione alla disciplina prevista dal D.Lgs.
n. 192 del 19/08/2005, successivi D.Lgs n. 311/2006 e DL n.63 del 21/06/2013, nonché alla
L.R.T. 39/2005 e successive modifiche.” e non necessità dunque di certificazione energetica.”.
Può, dunque, essere accolta la domanda di parte attrice ed essere pronunciata la sentenza che tenga luogo del contratto definitivo. L'immobile è, infatti, compiutamente identificato nell'atto di pagina 10 di 12 assegnazione sopra citato e i dati catastali sono aggiornati nella perizia del geom. già Per_2 citata. L'effetto traslativo del bene deve, tuttavia, essere condizionato al pagamento del saldo prezzo, pacificamente ancora dovuto e pari a € 1.146,56, oltre accessori di legge, nel termine di giorni trenta dal passaggio in giudicato della presente sentenza, avente natura costitutiva. Il bene
è trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, gravato dalle ipoteche anteriori alla data di trascrizione della domanda giudiziale, dato che l'attore non ha neanche formulato la domanda, trattandosi, peraltro, di ipoteca non frazionata.
Le spese del presente giudizio.
Stante la novità e la complessità della questione nonché le divergenti decisioni sul punto di questo stesso Tribunale, sussistono giusti motivi per compensare integralmente tra le parti le spese del presente giudizio, ivi comprese quelle di mediazione (conclusasi negativamente, come da verbale della mediazione 26\21 prodotto da parte ricorrente).


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa e assorbita, così provvede:
-accoglie la domanda di contro Parte_3 Controparte_3
e, per l'effetto, dispone il trasferimento in favore di sospensivamente Parte_3 condizionato al pagamento, entro trenta giorni dal passaggio in giudicato della presente sentenza, della somma di € 1.146,56 oltre accessori di legge in favore di
[...] del seguente immobile: Parte_5
-autorimessa identificata al NCEU del Comune di Prato al Foglio 46, Particella 828, Sub. 270, con accesso da via Leonetto Lippini 7, piano seminterrato, categoria C/6, classe quinta, consistenza mq.27, superficie catastale di mq. 29 e rendita di Euro 175,70 ciò a seguito di variazione toponomastica del 12/07/2018 n.8506.1/2018 pratica n.PO0029980; variazione nel classamento del 28/07/2009 n.6526.1/2009 pratica n.PO0093114; variazione unità afferente edificate su area urbana del 29/07/2008 n.4474.1/2008, pratica n.PO0096944; variazione per divisione del 09/07/2007 n. 3165.1/2007 pratica n.PO0079211; variazione per demolizione parziale, frazionamento e fusione e variazione toponomastica del 04/06/2007 n.2572.1/2007 pratica n.PO0063976; in precedenza proveniente da varie unità soppresse come risulta dalla visura storica catastale allegata alla presente perizia. I beni comuni non censibili sono individuati sul foglio di mappa 46 dalle particelle: 828 sub 294 (rampe, spazio di manovra, locale autoclave, scale percorso pedonale) a comune dei subalterni da 238 al 287 della particella 828; 828 sub 296
(scale) a comune dei subalterni da 238 al 293 della particella 828; -828 sub 305 (percorso pagina 11 di 12 pedonale, passaggio carrabile, verde condominiale) a comune di tutti i subalterni della particella
828, particelle 423, 634 sub 502, 634 sub 503 e 634 sub 504; - 828 sub 306 (spazio di manovra, area di sosta, marciapiede) a comune di tutti i subalterni della particella 828, particelle 423, 21 sub 501, 634 sub 501, 634 sub 502, 634 sub 503 e 634 sub 504;
-ordina all'Agenzia delle Entrate, direzione provinciale di Prato, Ufficio provinciale di Prato-
Territorio, la trascrizione della presente sentenza;
al riguardo dichiara che, trattandosi di sentenza costitutiva, l'effetto traslativo della proprietà si produce con il passaggio in giudicato della presente sentenza qualora sia avverata la condizione del pagamento del saldo prezzo come sopra specificato;

-dichiara integralmente compensate tra le parti le spese del presente giudizio.
Prato, 4 dicembre 2025
Il Giudice
IA AR
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