N. 38/2025 R.G.A.C.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Udine, in composizione monocratica, in persona del Giudice dott.ssa
UR Di Lauro, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c. nella causa iscritta al n. 38/2025 r.g.a.c.
TRA
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) e (C.F. ), elett.te C.F._2 Parte_3 C.F._3 dom.ti in Udine, alla via Crispi 55, presso lo studio dell'avv. Maurizio Conti, che li rap- presenta e difende, in virtù di procura in atti;

- ATTORI
E
(C.F. ) e Controparte_1 C.F._4 CP_2
(C.F. ), elett.te domiciliati in Udine, alla via
[...] C.F._5
Poscolle n. 11 presso lo studio dell'Avv. SALVATORE SAGLIOCCA;

(C.F. ), in persona del legale rappresentante Parte_4 P.IVA_1
p.t., elett.te dom.ta in Udine, alla via Carducci n. 23, presso lo studio dell'avv. Nicoletta
Mancinelli, in virtù di procura in atti;

- CONVENUTI cod. fisc. ), in persona del legale rappresentante p.t. Controparte_3 P.IVA_2
(già - C.F. ) Controparte_4 P.IVA_3
CONVENUTA CONTUMACE
OGGETTO: actio negatoria servitutis.
CONCLUSIONI: come da note scritte depositate dalle parti costituite il 10.11.2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, , e Parte_1 Parte_2 Parte_5
[..
convenivano in giudizio davanti al Tribunale di Udine la società Controparte_5
(dopo lo scioglimento della società, e
[...] CP_2 Controparte_1
1
e la (ora , esponendo: CP_4 Controparte_3
- di essere proprietari di alcune unità immobiliari facenti parte del Condominio
OM, situato a Udine, in via Vittorio Veneto 4, ed in particolare Parte_6
[.
e del cortile interno sub. 28 del fabbricato, parzialmente de- Parte_2 limitato dall'edificio denominato Condominio Libertà;
- all'atto della costituzione del Condominio OM (costituito con rogito del no- taio in data 23.01.1997) era stato pattuito nel regolamento contrattuale Per_1 un vincolo in forza del quale il cortile interno del fabbricato Controparte_6 rebbe dovuto rimanere libero da depositi di qualsiasi natura, nonché da qualsiasi attività e/o impianti idonei a disturbare o limitare il normale godimento degli appartamenti posti ai piani superiori;

- i da un lato, e e la società Parte_3 Parte_2 Controparte_1 dall'altro, erano comproprietari di tale cortile, il quale era parzialmente CP_2 delimitato dall'edificio confinante, denominato Condominio Libertà;
- l'atto divisionale contenente la costituzione del Condominio OM era stato regolarmente trascritto presso i pubblici registri immobiliari;

- nel corso del 2009 gli allora comproprietari del cortile, e in particolare la società semplice e la signora socia e amministratrice della CP_2 Controparte_1
avevano autorizzato la utilizzatrice in regime di loca- CP_5 Controparte_4 zione finanziaria di un'unità immobiliare destinata a pubblico esercizio e risto- rante, posta al piano terra del Condominio Libertà e confinante con il cortile, ad alloggiare nel cortile un ingombrante macchinario destinato al trattamento dell'aria e al condizionamento, nonché un estrattore di fumi dalla cucina profes- sionale;

- l'autorizzazione era stata rilasciata per iscritto e poi prodotta dalla Controparte_4 per conseguire le necessarie autorizzazioni da parte del Comune di Udine.
Ciò premesso, gli attori affermavano che l'installazione dei macchinari di cui sopra era da reputarsi illegittima in quanto in contrasto sia con il divieto di occupazione del corti- le, sia con il diritto dei proprietari delle unità immobiliari poste ai piani superiori del
Condominio OM a non subire intollerabili immissioni di rumori e di odori.
Gli attori, pertanto, qualificavano l'azione come negatoria servitutis nei confronti della società della e della chiedendo l'accertamento CP_2 CP_1 Controparte_4 dell'inesistenza del diritto ad alloggiare, nel cortile interno del Condominio OM, depositi di qualunque natura, nonché la rimozione dell'ingombrante macchinario posto
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al servizio del pubblico esercizio di ristorazione della società con condanna CP_4 dei convenuti al risarcimento dei danni subiti ed applicazione dell'astreinte ex art. 614 bis c.p.c., da stabilirsi in misura non inferiore ad € 100,00 per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione della sentenza.
Con separate comparse si costituivano in giudizio, da un lato, e Controparte_1
e, dall'altro, la (sostituita poi dalla in virtù della CP_2 CP_4 Controparte_3 fusione per incorporazione di data 22.12.2022), chiedendo il rigetto delle domande atto- ree.
In particolare, i convenuti adducevano di essere stati autorizzati dall'amministratore del
Condominio OM ad alloggiare nel cavedio il macchinario ed evidenziavano che es- so era stato costruito secondo le regole dell'arte e non poggiava direttamente sul piano di calpestio del cortile. Affermavano, inoltre, che la clausola inserita nel regolamento condominiale era affetta da nullità in quanto vaga, generica ed imprecisa.
Ancora, rilevavano che gli attori non avevano concreto interesse giuridico ex art. 100
c.p.c. all'actio negatoria servitutis, e che i convenuti erano privi di ogni legittimazione passiva in quanto le domande andavano rivolte nei confronti del proprietario del fondo
(locale commerciale), dal quale, in tesi attorea, provenivano le immissioni (la società
concedente in godimento a già la . Parte_4 Controparte_3 CP_4
e peraltro, sostenevano la finalità emulativa ex art. 833 c.c. dell'azione CP_1 CP_2 instaurata dagli attori, qualificandola come una delle tante iniziative di disturbo poste in essere da questi ultimi nei loro confronti.
All'esito del giudizio recante r.g. 2791/2021, Il Tribunale di Udine, in composizione monocratica, con la sentenza n. 338/2023, in accoglimento della domanda attorea, ac- certava l'inesistenza – a carico del cortile interno del Condominio OM – di servitù di alloggiamento di depositi, materiali, impianti e macchinari di qualsiasi natura e con- dannava i convenuti, in solido tra loro, alla rimozione dei macchinari alloggiati all'interno del cavedio nel termine di 120 giorni dalla comunicazione del provvedimen- to, con condanna dei convenuti, in solido, al pagamento dell'importo di € 50,00 per ogni giorno di ritardo nella rimozione dei manufatti, ex art. 614 bis c.p.c., e alla refusione delle spese di lite in favore di parte attrice.
Avverso la predetta sentenza veniva proposto appello dinanzi alla Corte d'Appello di
Trieste, la quale, con sentenza n. 389/2024, disponeva la rimessione della causa in pri- mo grado per l'integrazione del contraddittorio nei confronti della società LC Real Esta- te s.r.l., quale litisconsorte necessario, in quanto proprietaria dell'unità immobiliare al
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piano terra del Condominio Libertà (catastalmente individuata alla p.lla 162 del fg.39).
La causa è stata, dunque, riassunta dinanzi al Tribunale di Udine, a cura degli attori, con conseguente integrazione del contraddittorio nei confronti della Parte_4 costituitasi con comparsa di costituzione depositata in data 10.4.2025 – e dunque suc- cessivamente alla dichiarazione di contumacia, con decreto ex art. 171 bis c.p.c. deposi- tato il 26.3.2025 - la quale, in via preliminare, ha eccepito il proprio difetto di legittima- zione passiva, contestando di essere proprietaria dell'impianto di cui si discute. In su- bordine, la società ove ritenuta proprietaria del predetto impianto, ha Parte_4 dichiarato la propria disponibilità alla rimozione dell'impianto nel termine fissato.
Si sono, inoltre, costituiti nel presente giudizio e Controparte_1 Controparte_7
, i quali, in via preliminare, hanno eccepito l'omesso esperimento della media-
[...] zione obbligatoria nei confronti della società ed hanno chiesto la so- Parte_4 spensione del presente giudizio riassunto, in attesa della decisione della Corte di cassa- zione sull'impugnazione della sentenza d'appello n. 398/2024. Per il resto i convenuti hanno reiterato le ulteriori domande ed eccezioni già svolte nel corso del precedente giudizio di primo grado, chiedendo, altresì, la condanna degli attori alla restituzione del- le somme versate a titolo di spese legali, in forza della sentenza di primo grado annulla- ta, maggiorate degli interessi.
È, invece, rimasta contumace la (già , alla quale Controparte_3 Controparte_4
l'immobile sito al piano terra del Condominio Libertà (individuata catastalmente al fg.
39, p.lla 162, sub 31) è stato concesso in locazione, nonostante la regolarità della notifi- ca effettuata sia direttamente alla società che al procuratore costituito.
Questioni preliminari
Va, innanzitutto, rigettata l'istanza di sospensione formulata dalla difesa di CP_1
e , non trovando applicazione, nel caso di specie, il
[...] Controparte_2 principio espresso dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 7041/2020, secondo cui,
“ove la sentenza di appello che abbia ordinato la rimessione della causa al primo giudice sia stata oggetto di ricorso per cassazione, la prevista interruzione del termine di rias- sunzione, disposta dall'art. 353, comma 3, c.p.c., non rende irrituale la riassunzione av- venuta prima della proposizione del ricorso per cassazione, ma comporta soltanto che il giudizio riassunto debba intanto essere sospeso, in applicazione dell'art. 48 c.p.c. e, in mancanza di tale sospensione, la nullità degli atti processuali compiuti, dalle parti e dal giudice, ivi comprese le sentenze eventualmente pronunciate”.
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Ed invero, diversamente dal caso concreto trattato dalla Suprema Corte, nel caso in esame il ricorso principale ed incidentale non hanno ad oggetto il capo della sentenza con la quale è stata disposta la rimessione della causa in primo grado per l'integrazione del contraddittorio ma unicamente le statuizioni relative alle spese di lite.
Più precisamente, e hanno impugnato la Controparte_1 Controparte_2 sentenza del Giudice d'appello, lamentando l'omessa pronuncia sia sulla domanda di restituzione delle somme versate, alle controparti, per spese legali in forza della senten- za di primo grado sia sulla domanda volta ad ottenere la refusione delle spese di lite del primo grado di giudizio.
Analogamente, con ricorso incidentale, , e Parte_1 Parte_3 Parte_2 hanno impugnato la statuizione di condanna al pagamento delle spese di lite, pronuncia- ta dalla Corte d'appello di Trieste.
Posto che, nel caso di specie, sulla base dei principi espressi dalla Suprema Corte nella sentenza n. 11865/2021, invocata dagli odierni convenuti, il Giudice d'appello “può” decidere anche sulle spese di primo grado, senza necessità di rimettere la relativa deci- sione al giudice nuovamente investito della causa, qualora ritenga di avere sufficienti elementi per stabilire a quali delle parti debba essere attribuita l'irregolarità, con ciò escludendosi la sussistenza di un dovere per la Corte d'appello di Trieste, si ritiene che l'eventuale accoglimento dei motivi di ricorso sia destinato a produrre effetti sulle sta- tuizioni relative alle spese contenute nella sentenza di secondo grado e, dunque, non sussistano i presupposti per la sospensione del presente giudizio.
Alla luce delle considerazioni che precedono, va, inoltre, dichiarata inammissibile la domanda, formulata da e , di condanna Controparte_1 Controparte_2 degli attori alla restituzione, in proprio favore, delle somme versate per spese legali in virtù della sentenza 338/2023 annullata, in quanto oggetto di motivo di ricorso dinanzi alla Corte di cassazione, dinanzi alla quale è stata lamentato il vizio di omessa pronun- cia da parte della Corte d'Appello di Trieste.
Va, inoltre, rigettata sia l'eccezione di improcedibilità, sollevata dai predetti convenuti, per l'omesso esperimento della mediazione obbligatoria nei confronti della Pt_4
, per difetto di legittimazione, che l'eccezione di difetto di legittimazione passiva,
[...] proposta dai convenuti, atteso che, come rilevato dalla Corte d'Appello di Trieste, nella sentenza n. 389/2024, l'actio negatoria servitutis è stata proposta non solo per l'accerta- mento dell'inesistenza della pretesa servitù e per sentire accertare la violazione della clausola del regolamento condominiale, e quindi nei confronti dei comproprietari del
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cavedio e condomini, ma anche per ottenere l'eliminazione della situazione antigiuridica posta in essere con la posa in opera ed il mantenimento dell'impianto. Da tale conside- razione discende la legittimazione passiva della società la quale, con CP_8 contratto stipulato il 17.1.2019, ha acquistato la proprietà dell'unità immobiliare sita al piano terra del Condominio Libertà, nei cui confronti è stato integrato il contraddittorio.
Da ultimo, va escluso il carattere emulativo dell'azione proposta dagli odierni attori, volta a far accertare la violazione della clausola del regolamento condominiale (v. doc.
1 parte attrice), che impone di lasciare libero il cavedio/lo svolgimento qualsiasi attività
o l'installazione di impianti che possano disturbare o comunque limitare il normale go- dimento dell'uso delle unità immobiliari dei piani superiori, e ottenere la cessazione del- le esalazioni che si propagano dal cortile interno. Ne deriva il rigetto dell'eccezione, sollevata dalla difesa di e , di difetto di in- Controparte_1 Controparte_2 teresse ad agire.

Nel merito.
La domanda attorea di accertamento negativo, a carico del cortile interno del condomi- nio OM, catastalmente identificato al NCEU Comune di Udine, fg. 39, mapp. 161 sub 28, del diritto di servitù di alloggiamento di depositi, materiali, impianti e macchi- nari di qualsiasi natura, va accolta per le ragioni di seguito esplicitate.
Innanzitutto, si rileva che, con l'atto di stralcio divisionale stipulato il 23.1.1997, a rogi- to del notaio dott. regolarmente trascritto nei pubblici registri immobi- Persona_2 liari, e , in comunione legale dei beni, CP_9 Controparte_10 CP_11
[..
, e (v. doc. 1 parte attrice) avevano provveduto a Controparte_12 CP_13 dividere i beni in comproprietà ricompresi nel fabbricato sito in Udine, tra via Daniele
Manin e via Vittorio Veneto, costituendo il Condominio OM, in cui era espressa- mente previsto che il cortile/cavedio interno, “in comproprietà delle unità immobiliari poste al piano terra sullo stesso prospicienti sub 28” dovesse restare libero da depositi di qualsiasi natura (in particolare da rifiuti e/o sostanze maleodoranti ed inquinanti), nonché da qualsiasi attività e/o impianti che possano disturbare o comunque limitare il normale godimento dell'uso delle unità immobiliari dei piani superiori.
Detta clausola volta a limitare l'utilizzo del cavedio/cortile è stata riprodotta nel rego- lamento del Condominio OM, allegato all'atto di stralcio divisionale, in cui è, altre- sì, previsto, all'art. 5, il divieto di occupare, anche temporaneamente, con costruzioni provvisorie od oggetti mobili di qualsiasi genere i locali di proprietà comune. È stata,
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invece, espressamente consentita, ai locali siti al piano terra, “l'esposizione di insegne, targhe o simili, luminose o dipinte e di qualsivoglia materia su tutta la superficie del piano, ivi compreso il margine corrispondente al solaio superiore, ma fatta eccezione degli spazi fronteggianti gli accessi comuni delimitati lateralmente dalle vetrine o da altri serramenti e superiormente delle linee risultanti dal loro prolungamento” (v. art. 5 ultima parte del regolamento condominiale).
Detta clausola, letta anche alla luce delle previsioni contenute nel regolamento condo- miniale, è, dunque, chiara nel suo contenuto, essendo essenzialmente volta evitare di ar- recare disturbo ai proprietari dei piani superiori del condominio, mediante la collocazio- ne di rifiuti o impianti, pertanto, non sussiste alcun dubbio sulla sua validità, pertanto, va rigettata qualsiasi censura di indeterminatezza, che possa costituire causa di nullità.
Deve, inoltre, ritenersi che tale atto di stralcio divisionale trascritto nei pubblici registri immobiliari unitamente al regolamento condominiale, sia opponibile ai successivi aven- ti causa dei contraenti originali. Del resto, che e Controparte_1 Controparte_7
fossero ben a conoscenza dei limiti di utilizzo di detto cortile emerge dalla Con-
[...] venzione stipulata in data 1.12.2009 tra la società in persona dei soci CP_14 [...]
e e la società in cui i primi autorizzavano Parte_7 Controparte_1 Controparte_4 la seconda ad installare una unità esterna di trattamento di aria, con l'assunzione dell'impegno, da parte della e del suo legale rappresentante, di essere tenuti CP_4 indenni da qualsiasi pregiudizio o onere derivante da quanto autorizzato (doc. 3 fascico- lo parte attrice).
Ai fini della tutela richiesta, non assume rilevanza la circostanza che l'impianto sia stato installato sulla parete perimetrale esterna del Condominio Libertà e non poggi, dunque, sul suolo del cortile, in quanto ne ingombra, in ogni caso, l'area, come emerge dalla do- cumentazione fotografica in atti (v. doc. 5 fascicolo parte attrice), né tantomeno che lo stesso sia stato installato e manutenuto nel rispetto delle prescrizioni amministrative o di fabbrica, in quanto estranee all'oggetto del presente giudizio, in cui si lamenta la viola- zione dei limiti all'uso del cortile.
Tanto premesso, ritiene il Tribunale, aderendo alle conclusioni cui è pervenuto il Giudi- ce d'appello, che il macchinario installato nel cavedio/cortile interno, per cui è causa, costituisca pertinenza dell'unità immobiliare al piano terra del Condominio Libertà (in- dividuata catastalmente al fg. 39, p.lla 162, sub 31), acquistata dalla società
[...]
con contratto stipulato in data 17.1.2019, sulla base dei documenti versa- Parte_4 ti in atti, da cui emerge che il permesso di costruire parzialmente in sanatoria del
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13.8.2009 fu indirizzato sia al precedente proprietario e locatore finanziario (
[...]
che alla che la denuncia di ultimazione dei lavori Controparte_15 CP_4 dep. 23.11.2009 fu presentata dagli stessi soggetti (proprietario e locatario finanziario) e che, salendo a tempi molto antecedenti, era stata la a chiedere CP_14
l'installazione sul muro di proprietà del condominio del “camino in Controparte_16 acciaio a servizio del negozio di sua proprietà”.
In conclusione, in accoglimento della domanda attorea, la società Parte_4
e la (già , rispettivamente proprietaria e conduttrice del locale Controparte_3 CP_4 commerciale sito in Udine, alla via Manin n. 1/B, facente parte del Cond. Residence Li- bertà (individuato catastalmente al fg. 39, p.lla 162, sub 31), in virtù del contratto di lo- cazione registrato il 31.1.2019, vanno condannate in solido alla rimozione del macchi- nario installato nel cavedio/cortile interno. Fissa il termine di 120 giorni decorrenti dalla pubblicazione della presente sentenza per l'esecuzione. Decorso inutilmente il predetto termine, condanna della società e la (già , Parte_4 Controparte_3 CP_4 in solido, al pagamento della somma di € 50,00 per ogni giorno di ritardo.
Va, invece, rigettata la domanda di risarcimento del danno, proposta dagli attori, in quanto rimasta sfornita di prova, avendo depositato unicamente una richiesta di riduzio- ne del canone in relazione all'immobile sito in Udine, alla via Vittorio Veneto n. 4, con- cesso in locazione ad uso diverso dall'abitativo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, in appli- cazione dei criteri di cui al D.M. 55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022 (scaglio- ne compreso tra € 26.0001, ed € 52.000,00), tenuto conto del valore indeterminabile della presente controversia e dell'attività effettivamente svolta dai difensori.


P.Q.M.


Il Tribunale di Udine, in composizione monocratica, definitivamente pronun- ciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
- accerta l'inesistenza, a carico del cortile interno del condominio OM, cata- stalmente identificato al NCEU del Comune di Udine fg. 39, map 161, sub 28, di servitù di alloggiamento di depositi, materiali, impianti e macchinari di qualsiasi natura;

- condanna la società e la (già , in Parte_4 Controparte_3 CP_4 solido, alla rimozione del macchinario alloggiati nel cavedio interno al CP_17 come meglio descritti in atto di citazione, concedendo termine di 120 giorni dalla
[...] comunicazione della presente sentenza per la rimozione;

- condanna la società e la (già , in Parte_4 Controparte_3 CP_4
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solido, al pagamento, in favore degli attori, dell'importo di € 50,00 per ogni giorno di ulteriore ritardo, ex art. 614 bis c.p.c.;
- rigetta le ulteriori domande;

- condanna i convenuti, in solido, al pagamento delle spese del presente giudizio, in favore di parte attrice, liquidati in € 545,00 per esborsi ed € 6.164,00 per compensi, oltre IVA, se dovuta, CPA e spese generali al 15%.
Udine, 12.11.2025
Il Giudice
(dott.ssa UR Di Lauro)
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