REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI TERAMO
La giudice onoraria presso il Tribunale di Teramo, dott.ssa RL NI, in funzione di giudice monocratica, all'esito della camera di consiglio, visto l'art.221 comma 4 della Legge n.77/2020 e il decreto 19.1.2022; richiamato il contenuto narrativo degli atti di causa, viste le conclusioni rassegnate dalle parti, ha pronunciato e pubblicato la sentenza che segue mediante lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e diritto,

sentenza

riservata all'udienza del 17.12.2025, nella causa civile iscritta al n.2565/2023 R.G.C.A. e vertente

tra

, residente in Tortoreto (TE), elettivamente domiciliata in Silvi Parte_1 (TE) alla Via Roma n.153, presso lo studio dell'Avv.ta Daniela Grossi che la rappresenta e difende in questo procedimento, giusta procura in calce al ricorso ex art.447 bis cpc del 26.10.2023- Ricorrente

contro

, residente in Tortoreto, elettivamente domiciliato in Controparte_1 Bellante (Te), F.ne Ripattoni, alla Via Della Madonna n.7, presso e nello studio dell'Avv. Gianfranco Di Marcello che lo rappresenta e difende nel presente giudizio in virtù di procura alle liti rilasciata in data 3.1.2024- Resistente

OGGETTO: risarcimento danni.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso del 26.10.2023, chiedeva a questo Tribunale di condannare Parte_1
al pagamento in proprio favore della somma di € 3.600,00 oltre Controparte_1 interessi di mora dalle date dei singoli versamenti mensili indebitamente pagata a titolo di canone di locazione;
al risarcimento dell'importo non inferiore a 36 mensilità del canone mensile per il recesso esercitato illegittimamente e senza alcun preavviso ex art. 3 L. 431/1998 e al pagamento della somma di €200,00 a titolo di risarcimento
1 della maggiore spesa di energia elettrica per i fatti di causa, con rivalutazione ed interessi dal 23.6.23 (data della prima richiesta formule) e rimborso di spese e competenze di giudizio.
Premetteva la ricorrente che, con contratto di locazione stipulato dell'1.11.2021,
[...]
le concedeva in godimento l'immobile sito in Tortoreto alla Via Controparte_1
Sotto la Porta n.27; che tale contratto, qualificato dalle parti come "di natura transitoria" per la durata di 18 mesi, prevedeva un canone mensile di € 200,00; che la natura della clausola di transitorietà era simulata;
che aveva diritto alla riconduzione del rapporto alla disciplina ordinaria della locazione abitativa (L. 431/98), con durata di anni 4+4.
Per tali motivi chiedeva la ripetizione delle somme versate in eccedenza rispetto al canone registrato, per un totale di € 3.600,00, il risarcimento del danno, quantificato in misura non inferiore a 36 mensilità, per l'illegittimo spoglio subito ad opera del locatore e il risarcimento per la maggior energia elettrica consumata a causa dell'avversa condotta.
Si costituiva in giudizio contestando quanto dedotto dalla Controparte_1 ricorrente e chiedendo, in via riconvenzionale, il risarcimento in proprio favore di tutti i danni causati dalla al proprio immobile. In via principale, chiedeva di Pt_1 accertare e dichiarare la validità del contratto di locazione stipulato tra le parti in data

1.11.21 con effetto transitorio sino al 30.04.2023 e, per l'effetto, accertare l'insussistenza di tutte le domande avversarie e rigettarle;
in via subordinata e nel merito, nella denegata ipotesi di rigetto di cui al punto 1), accertare e dichiarare la validità del contratto di locazione stipulato tra le parti in data 1.11.21 con effetto transitorio e, per l'effetto, nella denegata ipotesi in cui l'On. Tribunale adito dovesse ritenere insussistente la cessazione del contratto di affitto al 30.04.2023, ritenerlo cessato al 01.07.2023 visti i comportamenti tenuti da o comunque con Parte_1 decorrenza a giorni 60 dalla racc a/r del 15.06.2023; in via ulteriormente subordinata e nel merito: nella denegata ipotesi di rigetto di cui al punto 1) e 2) accertare e dichiarare la validità di locazione stipulato tra le parti in data 1.11.21 e, per l'effetto, nella denegata ipotesi in cui l'On. Tribunale adito dovesse ritenere insussistente la cessazione del contratto di affitto al 30.04.2023 ritenerlo cessato quantomeno al
01.07.2023 visti i comportamenti tenuti da o comunque con decorrenza Parte_1
a giorni 60 dalla racc a/r del 15.06.2023 per giustificato motivo;
in via riconvenzionale principale: accertare e dichiarare la validità, l'efficacia del contratto di locazione
2 stipulato in data 1.11.2021 con scadenza al 30.04.23; nonché, accertare e dichiarare che la conduttrice a partire dal 01.05.2023 al 1.07.2023 ha detenuto l'immobile di proprietà di sine titulo e per l'effetto, condannare al Controparte_1 Parte_1 pagamento della somma di euro 3.000,00 o comunque alla maggiore o minor somma dovuta di giustizia, oltre eventuali interessi di legge, per il mancato rilascio dell'immobile alla data stabilità del 30.04.2023 per euro 50,00 giornaliere sino al
30.06.2023 (rilascio 01.07.2023), nonché condannare la ricorrente al pagamento in favore del deducente della somma di euro 400,00 per i mesi di Maggio, Giugno 2023 oppure nella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia;
nonché, accertare e dichiarare la responsabilità esclusiva di per tutti i danni cagionati Parte_1 all'immobile di proprietà di e condannarla al pagamento della Controparte_1 somma di euro 14.400,00 oltre interessi come per legge, oppure nella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia;
in via riconvenzionale subordinata: in caso di accoglimento della domanda di parte ricorrente accertare e dichiarare la validità,
l'efficacia del contratto di locazione stipulato in data 1.11.2021 con scadenza al
30.04.23; nonché, accertare e dichiarare che la conduttrice a partire dal 01.05.2023 al

1.07.2023 ha detenuto l'immobile di proprietà di sine titulo e per Controparte_1
l'effetto, condannare al pagamento della somma di euro 3.000,00 o Parte_1 comunque alla maggiore o minor somma dovuta di giustizia, oltre eventuali interessi di legge, per il mancato rilascio dell'immobile alla data stabilità del 30.04.2023 per euro 50,00 giornaliere sino al 30.06.2023 (rilascio 01.07.2023), nonché, visto il punto 8 del ricorso introduttivo, condannare la ricorrente al pagamento in favore del deducente della somma di euro 400,00 per i mesi di Maggio, Giugno 2023 oppure nella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia;
nonché, accertare e dichiarare la responsabilità esclusiva di per tutti i danni cagionati all'immobile Parte_1 di proprietà di e condannarla al pagamento della somma di euro Controparte_1
14.400,00 oltre interessi come per legge, oppure nella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia e di voler compensare la somma complessiva di euro 17.800,00 vantata dal resistente con quella complessiva vantata dalla ricorrente condannando la medesima ricorrente al pagamento della parte residuale in favore del resistente;
in via riconvenzionale ed di ulteriore subordine: in caso di accoglimento integrale della domanda di parte ricorrente visto il punto 8 del ricorso introduttivo, condannare la ricorrente al pagamento in favore del resistente della somma di euro 400,00 per i mesi di Maggio, Giugno 2023 oppure nella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia;

3 nonché, accertare e dichiarare la responsabilità esclusiva di per tutti i Parte_1 danni cagionati all'immobile di proprietà di e condannarlo al Controparte_1 pagamento della somma di euro 14.400,00 oltre interessi come per legge, oppure nella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia e di voler compensare la somma complessiva di euro 14.800,00 vantata dal resistente con quella complessiva vantata dalla ricorrente condannando la medesima ricorrente al pagamento della parte residuale in favore del ricorrente.
La causa veniva istruita a mezzo documenti e prova per testi. Veniva fissata all'odierna udienza la discussione a seguito della quale, la causa viene decisa.
L'istruttoria orale e documentale ha fornito il seguente quadro probatorio: innanzitutto, la domanda principale della ricorrente va accolta in quanto, dalla lettura del contratto di locazione stipulato tra le parti, lo stesso risulta qualificato "ad uso transitorio", ma non supportato da alcun documento comprovante la transitorietà.
La giurisprudenza, in merito, afferma che, affinché un contratto di locazione possa legittimamente derogare alla durata legale, è necessario che l'esigenza transitoria sia reale, specifica e debitamente documentata, non potendosi risolvere in una mera formula di stile. La giurisprudenza è concorde nel ritenere che la stipulazione di un contratto di durata inferiore a quella legale non è rimessa alla mera volontà delle parti, ma è subordinata a presupposti oggettivi e rigorosi. Affinché un contratto transitorio sia valido, devono sussistere tre condizioni cumulative: la previsione di una specifica clausola che individui l'esigenza di transitorietà; l'allegazione al contratto di apposita documentazione atta a provare tale esigenza e la conferma del permanere dell'esigenza prima della scadenza.
Nel caso di specie, la clausola n.14 del contratto indicava quale ragione della transitorietà l'esigenza della di "ristrutturare la propria abitazione di residenza". Pt_1
Tale affermazione si è rivelata non veritiera. Dalla visura catastale depositata, la non risulta proprietaria di alcun bene immobile. Di conseguenza, era Pt_1 oggettivamente impossibile allegare al contratto la documentazione richiesta dalla normativa, requisito la cui assenza, da sola, determina la riconduzione del contratto alla durata ordinaria di 4+4 anni.
Anche se fosse stata la stessa a dichiarare tale esigenza, tale dichiarazione Pt_1 sarebbe irrilevante e la pattuizione rimarrebbe nulla.
Pertanto, stante la provata simulazione della clausola sulla transitorietà, il contratto deve essere ricondotto al suo regime legale, ovvero quello della locazione abitativa a
4 canone libero, con durata di 4 anni, rinnovabili per ulteriori 4, con decorrenza dal

1.11.2021 e scadenza naturale al 31.10.2029.
La ricorrente svolge domanda di ripetizione delle somme versate in eccedenza. L'art. 13, comma 1, della L. 431/1998 sancisce la nullità radicale di "ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato". La ricorrente ha allegato e dimostrato di aver corrisposto mensilmente la somma di € 400,00, a fronte di un canone registrato di € 200,00. La prova risulta documentalmente, dalle ricevute di pagamento prodotte al doc.4 che recano quietanza per l'importo di € 400,00, con la causale canone di locazione.
La tesi della difesa del resistente, secondo cui tali somme sarebbero imputabili a
"rimborso per le spese e le utenze", è rimasta una mera allegazione difensiva, priva di alcun riscontro e smentita dalla documentazione prodotta. Inoltre, lo stesso
[...]
riferiva in sede di interrogatorio formale che, con decorrenza dal Controparte_1
1.11.21, occupava l'immobile con il proprio figlio provvedendo a Parte_1 versare il canone di € 400,00 mensili.
La difesa del resistente, secondo cui il pagamento della maggior somma costituirebbe adempimento di un'obbligazione naturale, è destituita di ogni fondamento. Il pagamento effettuato in esecuzione di una pattuizione nulla non può qualificarsi come adempimento di un dovere morale o sociale, in quanto privo del requisito della spontaneità, e pertanto è pienamente ripetibile. La pattuizione di un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato è affetta da nullità radicale ai sensi dell'art. 13, comma 1, della L. 431/1998. Il conduttore ha, pertanto, pieno diritto a ripetere le somme indebitamente versate.
Su detta somma da restituire (€ 3.600,00) vanno riconosciuti gli interessi legali non dalla data della domanda giudiziale, ma dalla data dei singoli pagamenti. Ed invero, la giurisprudenza riconosce la mala fede dell'accipiens (il locatore) che, registrando un contratto per un canone inferiore, agisce con l'intento di eludere la tassazione, giustificando così l'applicazione dell'art. 2033 c.c. sin dal momento del pagamento indebito.
L'istruttoria ha confermato la condotta censurabile posta in essere dal resistente
[...]
, il quale si è riappropriato dell'immobile locato cambiando la serratura e CP_1 non consentendo più alla e al figlio di rientrare in casa, esercitando così una Pt_1 forma di autotutela privata del tutto illegittima.
5 È stato provato infatti che, in data 4.7.2023, di ritorno dall'ospedale dove Pt_1 aveva costantemente assistito dal 27.06.2023 al 04.07.2023 il proprio figlio
[...]
-ricoverato presso il reparto di pediatria dell'ospedale di Teramo (cfr. Persona_1 doc. 18 - lettera di dimissioni dall'ospedale)-, ha trovato i propri beni accatastati in strada e la serratura dell'abitazione cambiata (cfr. testimonianza di Tes_1
e ). Non è emersa alcuna prova che la abbia
[...] Testimone_2 Pt_1 rilasciato spontaneamente l'immobile né parte resistente ha fornito alcuna prova in merito.
A seguito di tale spoglio, la ricorrente e il figlio minore, entrambi invalidi, sono stati costretti a trovare rifugio presso una casa-famiglia (circostanza confermata anche da
, e dalla teste;
non ha mai formalizzato la Tes_1 Per_1 Tes_3 CP_1 disdetta con lettera racc. A/R entro il termine di 6 mesi prima dalla scadenza del contratto previsto ex lege, né entro il termine più breve di 60 gg. prima della scadenza del contratto come previsto dall'art. 3 del contratto.
Questa condotta integra un fatto illecito di particolare gravità, che ha privato la ricorrente del legittimo godimento del bene.
La ricorrente ha richiesto, ai sensi dell'art. 3 della L. 431/1998, un risarcimento non inferiore a 36 mensilità del canone.
Sebbene tale norma sanzioni specificamente il locatore che, esercitata la facoltà di diniego di rinnovo, non adibisca l'immobile all'uso dichiarato, la sua ratio è quella di sanzionare l'illegittima riacquisizione della disponibilità dell'alloggio.
Lo spoglio violento, attuato mediante cambio della serratura, costituisce un esercizio arbitrario delle proprie ragioni vietato dall'ordinamento.
Lo scopo della norma è proteggere la stabilità del rapporto di locazione e il diritto all'abitazione del conduttore, sanzionando il locatore che interrompa il contratto senza una giusta causa legalmente riconosciuta. Lo spoglio rappresenta la forma più grave e radicale di interruzione illegittima del rapporto, perseguendo il medesimo fine (riacquistare la disponibilità dell'immobile) con mezzi illeciti
La legge sanziona con un minimo di 36 mensilità il locatore che agisce in modo formalmente lecito (inviando una disdetta motivata) ma sostanzialmente illegittimo
(non dando seguito all'intenzione dichiarata), per cui analogamente può applicarsi la stessa quantificazione a titolo di risarcimento del danno a carico di chi agisce in modo palesemente illegittimo sia nella forma che nella sostanza, ricorrendo alla violenza privata anziché alle procedure legali.
6 La condotta del integra il fatto illecito di cui all'art. 2043 c.c., in quanto CP_1 ha causato un ingente danno patrimoniale e non patrimoniale alla ricorrente, la quale si è vista privata della propria abitazione in un momento di estrema vulnerabilità, come emerso dall'istruttoria. La quantificazione richiesta, pari a 36 mensilità, appare pertanto equa e va liquidata in favore della Pt_1
Per contro, la lettera racc. a/r inviata dal resistente in data 15.6.2023 con la quale si motivava la restituzione dell'immobile per “collocare l'anziana madre” è in primo luogo tardiva (la disdetta va inviata 6 mesi prima della scadenza del contratto, o quantomeno 60 gg. prima della scadenza come previsto nel contratto) e comunque inefficace. Tr l'altro, la moglie del ricorrente, in sede di seposizione Tes_3 testimoniale, riferiva che il aveva chiesto la restituzione dell'immobile CP_1 per poterlo vendere.
Controparte asserisce che la non aveva pagato più l'affitto concordato a Pt_1 dimostrazione che occupava l'immobile sine titulo.
In realtà, è emerso che la sospensione del pagamento dei canoni era giustificata dalle contestazioni e la vantava un credito a fronte del canone registrato di € Pt_1
200,00.
Infine, le eccezioni e domande riconvenzionali formulate dal resistente debbono essere rigettate.
Ed invero, la domanda sub 3) è infondata per la evidente tardività e infondatezza della lettera di disdetta inviata con racc. a/r il 15.06.2023, mentre la domanda sub 4) in quanto assente il “giustificato motivo”. Inoltre, la richiesta di rigetto di tutte le domande della ricorrente “visti i comportamenti tenuti da è inconferente, Pt_1 infondato e del tutto privo di prova.
Il resistente ha allegato stralci di denunce e querele senza valore probatorio, in assenza della produzione integrale del documento di riferimento, senza sostegno di ulteriore eventuale prova orale.
Le asserite condotte attribuite alla che sono state tutte tempestivamente Pt_1 contestate, sono irrilevanti ai fini del decidere e sono tuttora oggetto in sede penale.
Si richiama, all'uopo, l'ordinanza del GIP di Teramo, Dott. Veneziano prodotta all'udienza del 17.03.2025, con cui è stato archiviato il procedimento a carico della avviato su denuncia del . Pt_1 CP_1
La richiesta di condanna al pagamento dell'indennità di occupazione sine titulo e della penale per ritardato rilascio è infondata perché: tale richiesta si fonda
7 sull'erroneo presupposto della scadenza del contratto al 30.04.2023. E' invece emerso cje il contratto non era scaduto, dovendo essere ricondotto alla sua durata legale di
4+4 anni.
La aveva legittimamente sospeso il pagamento del maggior canone di € Pt_1
400,00 in considerazione delle contestazioni sollevate e del fatto di essere in credito nei confronti del . CP_1
Le prove orali assunte nel corso del giudizio contrastano con le richieste del resistente. L'analisi delle testimonianze e degli interrogatori formali evidenzia una carenza probatoria in capo al locatore, il quale, ai sensi dell'art. 1590 c.c., ha l'onere di dimostrare non solo l'esistenza di un deterioramento dell'immobile, ma anche che tale deterioramento sia intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione e che ecceda il normale degrado dovuto all'uso conforme al contratto
(Tribunale Di Velletri, Sentenza n.1625 del 16 Luglio 2024; Tribunale Di Catanzaro,
Sentenza n.396 del 6 Marzo 2025). La questione centrale riguarda la prova dei danni che sarebbero stati presenti dopo la riapprensione dell'immobile, documentati nelle foto di cui al doc. 7 di parte resistente. Le risultanze istruttorie orali, però, non solo non supportano pienamente la tesi del locatore, ma la indeboliscono, ridimensionando notevolmente l'entità dei presunti danneggiamenti.
La ricorrente infatti, in sede di interrogatorio formale, ha fornito una versione dei fatti che distingue nettamente tra danni preesistenti e danni effettivamente occorsi durante la locazione. Rispondendo al capitolo 7, ha dichiarato: “In merito alle foto di cui al doc. 7, tutti i difetti raffigurati c'erano già nel momento in cui ho occupato quella casa, tranne la colonna di marmo che fu rotta da mio figlio e il marmo del mobiletto che sembra un camino”. Questa dichiarazione costituisce una parziale ammissione di responsabilità, circoscritta a due specifici e limitati elementi. Per tutto il resto, i deterioramente risulterebbero preesistenti. Tale circostanza incide direttamente sull'onere probatorio del locatore, il quale avrebbe dovuto dimostrare che tali ulteriori difetti non erano presenti all'inizio del rapporto, prova che non emerge con certezza.
La testimonianza della Sig.ra moglie del locatore, appare generica: “Dopo Tes_3 la riconsegna, l'immobile era distrutto". Una simile affermazione, oltre a provenire da un soggetto con un evidente interesse nella causa, non offre elementi concreti e specifici per contrastare la versione della che ha contestato fin dall'inizio l'esistenza Pt_1 dei danni nonché la preesistenza di essi alla consegna. La giurisprudenza richiede
8 che la prova del deterioramento sia puntuale e non basata su mere allegazioni generali.
La deposizione della Sig.ra madre della ricorrente, risulta Testimone_1 particolarmente rilevante in quanto fornisce spiegazioni dettagliate che ridimensionano la natura dei presunti "danni", riconducendoli in parte a normale usura o a situazioni facilmente ripristinabili. La teste ha dichiarato che la figlia ha lasciato l'immobile "nella stessa maniera" in cui lo aveva ricevuto. Esaminando le foto del doc. 7, ha confermato la rottura del marmo del tavolo e della colonna, in linea con quanto ammesso dalla figlia, ma ha poi precisato: “Le ante della camerette sono state tolte e messe in soffitta o nell'armadio e si possono facilmente rimontare. L'anta della credenza in legno ricordo che si allentò la vite della cerniera che si può facilmente sistemare“.
Si tratta di semplici interventi di manutenzione ordinaria o di riassemblaggio, che non costituiscono un deterioramento eccedente il normale uso del bene.
La rimozione temporanea di ante o l'allentamento di una vite non possono essere equiparati a un danneggiamento che giustifichi una richiesta risarcitoria, specialmente per le ingenti somme richieste dal resistente nella sua memoria di costituzione.
Anche per i danni pacificamente ammessi (la colonna e il ripiano in marmo), il locatore non ha fornito, attraverso le prove orali, alcun elemento per la quantificazione del danno. La richiesta di una somma forfettaria, come quella di €
14.400,00 indicata in comparsa di costituzione, deve essere supportata dalla prova dell'effettivo costo di ripristino, prova che è del tutto mancante. Né l'eventuale danno può essere liquidato equitativamente, non sussistendone i presupposti.
Alla luce di quanto emerso, il ricorso va accolto, mentre le domande riconvenzionali rigettate.
Le spese seguono la soccombenza.


P.Q.M.

la giudice onoraria presso il Tribunale di Teramo, in funzione di giudice monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda avanzata da Parte_1 contro , disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, così Controparte_1 provvede:
-accoglie il ricorso e, per l'effetto, dichiara la natura simulata dell'art.14 del contratto di locazione ad uso abitativo, nonché la nullità della clausola che stabilisce la durata della locazione in mesi 18; dichiara la durata quadriennale del contratto medesimo con decorrenza dal 1.11.21;

9 -condanna il resistente alla ripetizione della somma di € 3.600,00 in favore della ricorrente, oltre interessi di mora dalle date dei singoli versamenti mensili indebitamente pagata a titolo di canone di locazione;

-condanna il resistente al pagamento in favore della ricorrente dell'importo pari a n.36 mensilità del canone mensile a titolo di risarcimento dei danni da recesso esercitato illegittimamente e senza alcun preavviso ex art. 3 L. 431/1998;
-condanna il resistente al pagamento in favore della ricorrente della somma di €200,00 a titolo di risarcimento della maggiore spesa di energia elettrica, con rivalutazione ed interessi dal 23.06.2023, data della prima richiesta;

-rigettare tutte le eccezioni e le domande riconvenzionali spiegate dal resistente;

-condanna il resistente a pagare in favore della ricorrente le spese del giudizio, che liquida in €.5.000,00 per compensi, oltre I.V.A., C.A.P. e spese generali nella misura del 15%.
Sentenza resa ex articolo 429 cpc, pubblicata mediante lettura in udienza, in Teramo il 17 dicembre 2025.
La giudice onoraria
(RL NI)
10